• 1. 2009CRÉDITO IMOBILIÁRIOA COMPRA DA CASA PRÓPRIAAdquirir um imóvel requer tempo e planejamento,tanto para aqueles que querem comprar à vistaquanto para quem pretende parcelar o pagamento.Em qualquer hipótese é sempre importante conhecere analisar as mais variadas formas de créditoimobiliário antes de decidir qual caminho seguir.O material que apresentamos não irá esgotar oassunto, mas oferece informações básicas sobre o queobservar ao analisar as linhas de crédito imobiliáriodisponíveis no mercado. Algumas siglas e termos, destacadas emnegrito, estão definidas no final deste impresso.
  • 2. 2 ­ Fundação Procon-SP– 2009O QUE É CRÉDITO IMOBILIÁRIO ?É uma linha de empréstimo/financiamento destinada à compra de imóveis novos e usados.ESCOLHENDO A MELHOR LINHA DE CRÉDITOEscolha o imóvel que pretende adquirir e verifique as opções disponíveis: SFH, SFI, CarteiraHipotecária, Consórcio, etc.Compare as opções disponíveis verificando:- as taxas de juros cobradas, que variam e podem significar uma redução ou aumento no preço totalfinanciado;- se há cobrança de taxas (TAEG), quais são e se encarecem muito o crédito;- qual o índice de atualização do contrato e em quais períodos haverá correção: os contratos deconstrutoras e incorporadoras costumam utilizar, na fase da obra, índices da construção civil (INCC,CUB, etc.) e no financiamento, índices de preços (IGPM, IGP, IPC, IPCA etc.). Bancos e instituiçõesfinanceiras costumam utilizar a TR. Nos jornais de grande circulação, encontramos informaçõesdiárias sobre esses índices, que nos permite compreender melhor de quanto efetivamente será oreajuste.Saiba que......alguns bancos oferecem contratos com prestações pré-fixadas (com o mesmo valor do início aofinal do contrato), mas normalmente, para esse tipo de contrato, as taxas de juros são mais elevadas;...alguns bancos cobram taxas de juros reduzidas nos primeiros 36 (trinta e seis) meses dofinanciamento. Depois a parcela é reajustada. Calcule e compare o valor da parcela antes e depoisdo reajuste;...as cooperativas utilizam o sistema de autogestão. Costumam trabalhar com financiamento próprio,geralmente com juros mais baixo, mas em alguns casos, após a conclusão da obra, poderá ser utilizadoo financiamento através de instituição financeira.RENDA FAMILIAR X PRESTAÇÃOEm regra, os agentes financeiros só concedem o empréstimo cuja mensalidade comprometa no máximo 30% (trinta por cento) da renda familiar. No entanto, se possível, procure não comprometer mais do que 15% (quinze por cento) da renda para ter uma “folga” durante todo o financiamento. PRAZOS E AMORTIZAÇÃO Os prazos de amortização do financiamento variam, mas encontramos financiamentos a partir de 05 (cinco) até 30 (trinta) anos. O sistema mais comum de amortização utilizado nos financiamentos bancários é o SAC. Nos contratos firmados com construtoras e incorporadoras e nos contratos com taxas de juros pré-fixadas, o sistema mais utilizado é o Price. O prazo de quitação da dívida pode ser reduzido a qualquer tempo, bastando fazer pagamentos extras durante o contrato. A cada pagamento extra há uma redução no saldo devedor e, consequentemente, redução no total de juros pago. Caso decida quitar o contrato antes do final, saiba que: - deve haver um desconto dos juros, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 52; - nos contratos que utilizam a Tabela SAC, alguns agentes financeiros costumam informar no extrato mensal qual o valor para quitação do contrato naquele mês.
  • 3. 2009 Fundação Procon-SP – 3 GARANTIAS A Alienação Fiduciária e a Hipoteca são as garantias mais frequentemente solicitadas nos financiamentos com recursos do SFH ou SFI, através das construtoras e incorporadoras. Algumas construtoras ou incorporadoras solicitam avalistas. SEGUROS Nos contratos de financiamento imobiliário do SFH, existem dois tipos de seguros: MIP (Morte e Invalidez Permanente): a contratação é obrigatória, por lei, e garante a quitação do saldo devedor a qualquer momento do contrato; DFI (Danos Físicos no Imóvel): a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de repor as condições habitáveis do imóvel CONTRATO Antes de assinar o contrato, leia atentamente todas as cláusulas procurando esclarecer as dúvidas que surgirem. Fique atento especialmente às cláusulas que envolvem valores e condições para a rescisão contratual. DESPESAS COM O FINANCIAMENTO - Custos de certidões que serão solicitadas junto com outros documentos; - Tarifas como a de avaliação do imóvel e abertura de cadastro; - ITBI (Imposto sobre transmissão de imóvel) – é cobrado nas transmissões de imóveis feitas pelo SFH; - Registro do contrato no Cartório de Imóveis. Alguns bancos oferecem ao consumidor a possibilidade financiar junto com o contrato de financiamento do imóvel, as despesas relativas ao ITBI e às custas de Cartório. Verifique as condições e os limites desta linha de crédito. O FGTS Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para: - a compra da casa própria à vista, - dar de entrada na compra, - amortizar ou quitar o saldo devedor, O recurso do FGTS não pode ser utilizado: - se o interessado já possui outro imóvel no mesmo município ou financiamento no SFH; - na aquisição de um imóvel cuja comercialização anterior teve uso do recurso há menos de 03 (três) anos. Existe um limite de valor do imóvel para utilização do FGTS: verifique junto ao agente financeiro as regras de uso do recurso. Saiba que... ...para operar no SFH, o banco precisa se autorizado pelo Banco Central; ...os encargos cobrados no financiamento podem ser diferentes em cada agente financeiro; ...nos contratos com prestações pré-fixadas, o sistema de amortização utilizado é a Tabela Price; ...os contratos firmados com agentes financeiros do SFH têm força de escritura pública e, quando tratar-se de primeira aquisição, têm 50% de desconto nos valores cobrados pelo cartório imobiliário; ...as despesas de corretagem do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
  • 4. 4 ­ Fundação Procon-SP– 2009PRINCIPAIS TERMOS UTILIZADOS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIOAlienação Fiduciária – o imóvel financiado fica em nome do agente financeiro até a quitação total do contrato. Ocomprador tem somente a posse do imóvel.Amortização – pagamento de uma determinada dívida em parcelas (mensais, bimestrais, anuais, etc.).Carteira Hipotecária – linha de crédito com regras definidas por livre negociação no mercado, com maior liberdade emrelação aos prazos, taxa de juros e preço do imóvel.FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – é formado por valores que os empregadores depositam na conta decada trabalhador e corresponde a 8% por mês do salário do empregado.ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Móveis – é o imposto de transferência de bens pago para a prefeitura.Patrimônio de Afetação – significa que empreendimento é patrimônio independente da empresa e tem por objetivoproteger os compradores e as instituições que financiam o empreendimento de unidades em construção, evitando aparalisação das obras do empreendimento em caso de falência do construtor e/ou incorporador.Renda Familiar – é a soma da renda total de todos que participarão da compra do imóvel, menos os descontos daprevidência (INSS) e Imposto de Renda.Resíduo – saldo devedor que pode ainda restar ao final do pagamento de todas as mensalidades e parcelas do contrato.Sistema de Amortização – é um plano de pagamento para quitação de um empréstimo ou financiamento.Price – tipo de plano em que a um percentual fixo da dívida é amortizada (paga) desde o início do financiamento. Asparcelas iniciais são menores do que as outras formas de amortização, mas a amortização do financiamento é menor queos juros pagos.SAC – também amortiza um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. No entanto, a parcela inicial é maior,amortizando mais o saldo devedor.SACRE – é semelhante ao SAC, mas por esse sistema primeiro é feita a correção do saldo devedor e depois daamortização.SFH – é o Sistema Financeiro da Habitação que consiste em uma linha de financiamento habitacional para pessoas físicas,disponível nos agentes financeiros, com utilização de recursos da caderneta de poupança, FGTS e FAT (Fundo de Amparoao Trabalhador)SFI – é o Sistema Financeiro Imobiliário criado para financiar imóveis para pessoas físicas com utilização de recursos domercado financeiro (bancos, financeiras, etc.).Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) – fórmula que engloba os juros e todas as taxas cobradas no financiamento.TR – Taxa Referencial – é aquela que serve de referência nas transações financeiras realizadas no país.ENDEREÇOS DO PROCON/SPPOSTOS POUPATEMPO: 2ª a 6ª, das 7h às 19h - Sábados, das 7h às 13h Itaquera: Av. do Contorno, 60 – Metrô Itaquera Santo Amaro: Rua Amador Bueno, 176/258 Sé: Praça do Carmo s/ nºINTERNET FUNDAÇÃO PROCON-SP: www.procon.sp.gov.br SECRETARIA DE DA JUSTIÇA E DA DEFESA DA CIDADANIA: www.justica.sp.gov.brOUTROS ATENDIMENTOSCartas: Caixa Postal 3050 - Cep: 01061-970Fax: (11) 3824-0717 - 2ª a 6ª, das 10h às 16hOrientações e Cadastro de Reclamações Fundamentadas: Telefone 1512ª a 6ª, das 7h às 19h.OUVIDORIA DO PROCON-SPR. Barra Funda, 930, 1º and. - Sala 115 - Barra Funda - Cep 01152-000 - São Paulo/SPTelefone/Fax: (11)3826-1457 - email: ouvidoria@procon.sp.gov.brOUTROS MUNICÍPIOS: Consulte a prefeitura de sua cidade ou o site do Procon-SP
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    • 1. 2009CRÉDITO IMOBILIÁRIOA COMPRA DA CASA PRÓPRIAAdquirir um imóvel requer tempo e planejamento,tanto para aqueles que querem comprar à vistaquanto para quem pretende parcelar o pagamento.Em qualquer hipótese é sempre importante conhecere analisar as mais variadas formas de créditoimobiliário antes de decidir qual caminho seguir.O material que apresentamos não irá esgotar oassunto, mas oferece informações básicas sobre o queobservar ao analisar as linhas de crédito imobiliáriodisponíveis no mercado. Algumas siglas e termos, destacadas emnegrito, estão definidas no final deste impresso.
  • 2. 2 ­ Fundação Procon-SP– 2009O QUE É CRÉDITO IMOBILIÁRIO ?É uma linha de empréstimo/financiamento destinada à compra de imóveis novos e usados.ESCOLHENDO A MELHOR LINHA DE CRÉDITOEscolha o imóvel que pretende adquirir e verifique as opções disponíveis: SFH, SFI, CarteiraHipotecária, Consórcio, etc.Compare as opções disponíveis verificando:- as taxas de juros cobradas, que variam e podem significar uma redução ou aumento no preço totalfinanciado;- se há cobrança de taxas (TAEG), quais são e se encarecem muito o crédito;- qual o índice de atualização do contrato e em quais períodos haverá correção: os contratos deconstrutoras e incorporadoras costumam utilizar, na fase da obra, índices da construção civil (INCC,CUB, etc.) e no financiamento, índices de preços (IGPM, IGP, IPC, IPCA etc.). Bancos e instituiçõesfinanceiras costumam utilizar a TR. Nos jornais de grande circulação, encontramos informaçõesdiárias sobre esses índices, que nos permite compreender melhor de quanto efetivamente será oreajuste.Saiba que......alguns bancos oferecem contratos com prestações pré-fixadas (com o mesmo valor do início aofinal do contrato), mas normalmente, para esse tipo de contrato, as taxas de juros são mais elevadas;...alguns bancos cobram taxas de juros reduzidas nos primeiros 36 (trinta e seis) meses dofinanciamento. Depois a parcela é reajustada. Calcule e compare o valor da parcela antes e depoisdo reajuste;...as cooperativas utilizam o sistema de autogestão. Costumam trabalhar com financiamento próprio,geralmente com juros mais baixo, mas em alguns casos, após a conclusão da obra, poderá ser utilizadoo financiamento através de instituição financeira.RENDA FAMILIAR X PRESTAÇÃOEm regra, os agentes financeiros só concedem o empréstimo cuja mensalidade comprometa no máximo 30% (trinta por cento) da renda familiar. No entanto, se possível, procure não comprometer mais do que 15% (quinze por cento) da renda para ter uma “folga” durante todo o financiamento. PRAZOS E AMORTIZAÇÃO Os prazos de amortização do financiamento variam, mas encontramos financiamentos a partir de 05 (cinco) até 30 (trinta) anos. O sistema mais comum de amortização utilizado nos financiamentos bancários é o SAC. Nos contratos firmados com construtoras e incorporadoras e nos contratos com taxas de juros pré-fixadas, o sistema mais utilizado é o Price. O prazo de quitação da dívida pode ser reduzido a qualquer tempo, bastando fazer pagamentos extras durante o contrato. A cada pagamento extra há uma redução no saldo devedor e, consequentemente, redução no total de juros pago. Caso decida quitar o contrato antes do final, saiba que: - deve haver um desconto dos juros, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 52; - nos contratos que utilizam a Tabela SAC, alguns agentes financeiros costumam informar no extrato mensal qual o valor para quitação do contrato naquele mês.
  • 3. 2009 Fundação Procon-SP – 3 GARANTIAS A Alienação Fiduciária e a Hipoteca são as garantias mais frequentemente solicitadas nos financiamentos com recursos do SFH ou SFI, através das construtoras e incorporadoras. Algumas construtoras ou incorporadoras solicitam avalistas. SEGUROS Nos contratos de financiamento imobiliário do SFH, existem dois tipos de seguros: MIP (Morte e Invalidez Permanente): a contratação é obrigatória, por lei, e garante a quitação do saldo devedor a qualquer momento do contrato; DFI (Danos Físicos no Imóvel): a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de repor as condições habitáveis do imóvel CONTRATO Antes de assinar o contrato, leia atentamente todas as cláusulas procurando esclarecer as dúvidas que surgirem. Fique atento especialmente às cláusulas que envolvem valores e condições para a rescisão contratual. DESPESAS COM O FINANCIAMENTO - Custos de certidões que serão solicitadas junto com outros documentos; - Tarifas como a de avaliação do imóvel e abertura de cadastro; - ITBI (Imposto sobre transmissão de imóvel) – é cobrado nas transmissões de imóveis feitas pelo SFH; - Registro do contrato no Cartório de Imóveis. Alguns bancos oferecem ao consumidor a possibilidade financiar junto com o contrato de financiamento do imóvel, as despesas relativas ao ITBI e às custas de Cartório. Verifique as condições e os limites desta linha de crédito. O FGTS Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para: - a compra da casa própria à vista, - dar de entrada na compra, - amortizar ou quitar o saldo devedor, O recurso do FGTS não pode ser utilizado: - se o interessado já possui outro imóvel no mesmo município ou financiamento no SFH; - na aquisição de um imóvel cuja comercialização anterior teve uso do recurso há menos de 03 (três) anos. Existe um limite de valor do imóvel para utilização do FGTS: verifique junto ao agente financeiro as regras de uso do recurso. Saiba que... ...para operar no SFH, o banco precisa se autorizado pelo Banco Central; ...os encargos cobrados no financiamento podem ser diferentes em cada agente financeiro; ...nos contratos com prestações pré-fixadas, o sistema de amortização utilizado é a Tabela Price; ...os contratos firmados com agentes financeiros do SFH têm força de escritura pública e, quando tratar-se de primeira aquisição, têm 50% de desconto nos valores cobrados pelo cartório imobiliário; ...as despesas de corretagem do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
  • 4. 4 ­ Fundação Procon-SP– 2009PRINCIPAIS TERMOS UTILIZADOS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIOAlienação Fiduciária – o imóvel financiado fica em nome do agente financeiro até a quitação total do contrato. Ocomprador tem somente a posse do imóvel.Amortização – pagamento de uma determinada dívida em parcelas (mensais, bimestrais, anuais, etc.).Carteira Hipotecária – linha de crédito com regras definidas por livre negociação no mercado, com maior liberdade emrelação aos prazos, taxa de juros e preço do imóvel.FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – é formado por valores que os empregadores depositam na conta decada trabalhador e corresponde a 8% por mês do salário do empregado.ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Móveis – é o imposto de transferência de bens pago para a prefeitura.Patrimônio de Afetação – significa que empreendimento é patrimônio independente da empresa e tem por objetivoproteger os compradores e as instituições que financiam o empreendimento de unidades em construção, evitando aparalisação das obras do empreendimento em caso de falência do construtor e/ou incorporador.Renda Familiar – é a soma da renda total de todos que participarão da compra do imóvel, menos os descontos daprevidência (INSS) e Imposto de Renda.Resíduo – saldo devedor que pode ainda restar ao final do pagamento de todas as mensalidades e parcelas do contrato.Sistema de Amortização – é um plano de pagamento para quitação de um empréstimo ou financiamento.Price – tipo de plano em que a um percentual fixo da dívida é amortizada (paga) desde o início do financiamento. Asparcelas iniciais são menores do que as outras formas de amortização, mas a amortização do financiamento é menor queos juros pagos.SAC – também amortiza um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. No entanto, a parcela inicial é maior,amortizando mais o saldo devedor.SACRE – é semelhante ao SAC, mas por esse sistema primeiro é feita a correção do saldo devedor e depois daamortização.SFH – é o Sistema Financeiro da Habitação que consiste em uma linha de financiamento habitacional para pessoas físicas,disponível nos agentes financeiros, com utilização de recursos da caderneta de poupança, FGTS e FAT (Fundo de Amparoao Trabalhador)SFI – é o Sistema Financeiro Imobiliário criado para financiar imóveis para pessoas físicas com utilização de recursos domercado financeiro (bancos, financeiras, etc.).Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) – fórmula que engloba os juros e todas as taxas cobradas no financiamento.TR – Taxa Referencial – é aquela que serve de referência nas transações financeiras realizadas no país.ENDEREÇOS DO PROCON/SPPOSTOS POUPATEMPO: 2ª a 6ª, das 7h às 19h - Sábados, das 7h às 13h Itaquera: Av. do Contorno, 60 – Metrô Itaquera Santo Amaro: Rua Amador Bueno, 176/258 Sé: Praça do Carmo s/ nºINTERNET FUNDAÇÃO PROCON-SP: www.procon.sp.gov.br SECRETARIA DE DA JUSTIÇA E DA DEFESA DA CIDADANIA: www.justica.sp.gov.brOUTROS ATENDIMENTOSCartas: Caixa Postal 3050 - Cep: 01061-970Fax: (11) 3824-0717 - 2ª a 6ª, das 10h às 16hOrientações e Cadastro de Reclamações Fundamentadas: Telefone 1512ª a 6ª, das 7h às 19h.OUVIDORIA DO PROCON-SPR. Barra Funda, 930, 1º and. - Sala 115 - Barra Funda - Cep 01152-000 - São Paulo/SPTelefone/Fax: (11)3826-1457 - email: ouvidoria@procon.sp.gov.brOUTROS MUNICÍPIOS: Consulte a prefeitura de sua cidade ou o site do Procon-SP
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