Bonates_Ideologia da casa prpria sem casa prpria

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  • MARIANA FIALHO BONATES

    IDEOLOGIA DA CASA PRPRIA... SEM CASA PRPRIA O Programa de Arrendamento Residencial na cidade de Joo Pessoa-PB

    Dissertao apresentada ao Programa de Ps-

    graduao em Arquitetura e Urbanismo da Universidade

    Federal do Rio Grande do Norte como parte dos

    requisitos para obteno do ttulo de Mestre em

    Arquitetura e Urbanismo.

    Orientadora: Profa. Dra. Angela Lcia de Arajo Ferreira

    Natal-RN

    Agosto-2007

  • MARIANA FIALHO BONATES

    IDEOLOGIA DA CASA PRPRIA... SEM CASA PRPRIA O Programa de Arrendamento Residencial na cidade de Joo Pessoa-PB

    Banca Examinadora:

    Profa. Dra. Angela Lcia de Arajo Ferreira

    Orientadora PPGAU-UFRN

    Prof. Dr. Nabil Georges Bonduki

    Examinador externo FAU-USP

    Prof. Dr. Marcelo Tinoco

    Examinador interno PPGAU-UFRN

    Prof. Dra. Maria do Livramento Clementino

    Examinadora interna PGCS-UFRN

    Natal-RN

    Agosto-2007

  • Aos meus pais,

    por terem me ensinado o valor do conhecimento.

    minha irm,

    por me mostrar a importncia da tranqilidade.

  • AGRADEO,

    professora Dra. Angela Lcia de Arajo Ferreira, pela orientao,

    ao CNPq, pela bolsa de estudos por quase dois anos,

    a Gustavo Pires de Oliveira, a Marcus Vincius Queiroz e a Luana Cruz, por terem me

    ajudado com parte da pesquisa de campo,

    aos construtores, gerente da administradora dos imveis do PAR e aos tcnicos da

    CAIXA, pelas informaes e entrevistas concedidas,

    ao secretrio de Habitao da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa e aos tcnicos de todas

    as instituies pesquisadas, pelas valiosas informaes e entrevistas concedidas,

    a todos os arrendatrios, por terem me cedido um pouco do seu tempo para responder aos

    questionrios,

    ao professor Dr. Flvio Henrique, pela orientao estatstica,

    professora Edileuza Gonalves de Arajo, pela correo gramatical,

    a Janilson Torres, pela programao visual das capas,

    a Mrcio Moraes Valena, pela pacincia, pelo apoio, e pela contribuio acadmica por

    meio das nossas discusses sobre a temtica,

    enfim, a todos que direta ou indiretamente contriburam para a elaborao deste trabalho.

  • SUMRIO RESUMO.............................................................................................................. 06 ABSTRACT.......................................................................................................... 07 LISTA DE FIGURAS............................................................................................ 08 LISTA DE QUADROS.......................................................................................... 13 LISTA DE TABELAS........................................................................................... 14 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS.............................................................. 17 INTRODUO..................................................................................................... 19 PARTE I: O PAR NA POLTICA HABITACIONAL BRASILEIRA 1 PRINCPIOS BSICOS DA HABITAO............................................................ 251.1 Noes preliminares acerca da mercadoria moradia........................................... 271.2 Os agentes participantes da produo habitacional............................................. 321.3 As formas de atuao do Estado......................................................................... 371.4 O papel do Estado na produo habitacional....................................................... 40

    2 PANORAMA GERAL DAS POLTICAS HABITACIONAIS BRASILEIRAS ENTRE 1937 E 2006............................................................................................ 472.1 Poltica de aluguel e da casa prpria na poltica habitacional brasileira.............. 492.2 Caractersticas da produo das polticas habitacionais entre as dcadas de

    1930 e 1980.......................................................................................................... 552.3 A poltica habitacional a partir de 1987................................................................ 61 3 PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL PAR............................... 843.1 Compreendendo o PAR....................................................................................... 863.2 Implementao do PAR no panorama nacional................................................... 120 PARTE II: O PAR E A PRODUO HABITACIONAL EM JOO PESSOA-PB 4 A PRODUO DE MORADIAS NA CIDADE DE JOO PESSOA ENTRE 1935

    E 2006, SOB A TICA DAS POLTICAS HABITACIONAIS................................ 1454.1 A produo de moradias na cidade de Joo Pessoa sob a tica das polticas

    habitacionais: dos IAPs ao BNH........................................................................... 1474.2 A produo de moradias na cidade de Joo Pessoa sob a tica das polticas

    habitacionais ps-BNH at 1989.......................................................................... 1534.3 A produo de moradias na cidade de Joo Pessoa sob a tica das polticas

    habitacionais a partir de 1990.............................................................................. 156 5 O PAR EM JOO PESSOA................................................................................. 1995.1 Caractersticas quantitativas da produo do PAR na Paraba........................... 2015.2 Caractersticas operacionais do PAR em Joo Pessoa....................................... 2065.3 Caractersticas qualitativas da produo do PAR em Joo Pessoa.................... 2095.4 Agentes participantes do PAR em Joo Pessoa.................................................. 226 CONSIDERAES FINAIS................................................................................. 253 REFERNCIAS.................................................................................................... 266 ANEXOS.............................................................................................................. 273

  • RESUMO A poltica habitacional brasileira caracteriza-se pela disseminao da ideologia

    da casa prpria. Em 1999, foi criada uma forma diferente de acesso moradia no pas,

    atravs do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), que um arrendamento

    mercantil, ou leasing; no entanto, o novo programa continuou difundindo a ideologia da casa

    prpria, j que, no final do contrato, dada ao arrendatrio a opo de compra. Este

    trabalho visa a compreender o papel do PAR no cenrio das polticas habitacionais, no

    perodo ps-BNH, por intermdio de um estudo de caso na cidade de Joo Pessoa-PB. A

    partir da delimitao da rea, foi possvel tambm estudar o programa em relao

    dinmica do crescimento urbano. Alm disso, a anlise do PAR foi dividida em duas

    vertentes analticas: a primeira trata dos aspectos operacionais do programa; a outra

    voltada para os aspectos locacionais e arquitetnicos das habitaes. Os aspectos

    operacionais se referem forma de funcionamento, considerando-se os elementos do PAR

    que o diferenciam dos demais programas de habitao do pas. Os aspectos locacionais e

    arquitetnicos se referem, respectivamente, localizao dos conjuntos no espao urbano e

    aos aspectos tipolgicos e construtivos das moradias financiadas. Assim, torna-se possvel

    traar o panorama da produo de conjuntos habitacionais e as caractersticas da produo

    promovida pelo PAR, observando-se suas especificidades e seus impactos na cidade.

    Palavras-chave: Programa de Arrendamento Residencial; Forma de Acesso Moradia, Caractersticas Locacionais e Arquitetnicas.

  • ABSTRACT Brazilian Housing policy has always promoted homeownership. In 1999, a new

    form of housing promotion was set up in the country with the PAR (Programa de

    Arrendamento Residencial, or residential rental programme). This is a sort of leasing, in

    which a right to buy is granted at the end of contract. Again, with this, the final objective is

    homeownership. This dissertation aims at further understanding the role of PAR in the wake

    of the countrys housing policies of the post-BNH period, analysing the case of Joo Pessoa,

    capital city of Paraba state. By focusing in the city, it has been possible to analyse also the

    impact of the programme in the dynamics of the citys urban development. Accordingly, the

    analysis of PAR seeks to understand the programmes operational aspects as well as its

    location, urban and architectural aspects. The operational aspects refer to how the

    programme is operated, considering the differences to the other housing programmes in the

    country. The urban and architectural aspects refer to location, typology and construction

    characteristics of housing estates produced under the scheme. This study gives a general

    view of the countrys recent housing policy and programmes and the specific characteristics

    of PAR, observing also its impacts in the city development.

    Keywords: Housing Policy; Home Ownership; Rental Housing; Architectural and Urban Features.

  • LISTA DE FIGURAS FIGURA 1 Distribuio percentual dos domiclios particulares permanentes

    urbanos por condio de ocupao entre 1940 e 1990 50

    FIGURA 2 Anncio do Jornal do Brasil sobre o aluguel do BNH (20-06-72) 54

    FIGURA 3 Anncio do Jornal ltima Hora sobre o aluguel do BNH (06-10-83

    54

    FIGURA 4 Conjunto habitacional do PSH Jos Alexandre Filho em Poo Jos de Moura, na Paraba

    73

    FIGURA 5 Programa Carta de Crdito em Caapava, So Paulo 74

    FIGURA 6 Placa fixada em um condomnio fechado, financiado pelo Carta de Crdito Associativo, na cidade de Joo Pessoa

    82

    FIGURA 7 Cartilhas distribudas pela CAIXA para explicar populao de uma forma mais simples o funcionamento do programa

    92

    FIGURA 8 Placa fixada no edifcio do Residencial Ribeira I e Ribeira II na cidade do Natal-RN

    94

    FIGURA 9 Esquema de relaes entre os agentes envolvidos no processo do PAR

    105

    FIGURA 10 Quantidade de recursos alocados para o PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano o de assinatura do contrato)

    121

    FIGURA 11 Quantidade de unidades habitacionais financiadas pelo PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano o de assinatura do contrato)

    121

    FIGURA 12 Implantao do conjunto Laador 129

    FIGURA 13 Relao entre pblico e privado no conjunto Laador 129

    FIGURA 14 Conjunto Jos Bonifcio 131

    FIGURA 15 Conjunto Valo Velho II 131

    FIGURA 16 Conjunto Barro Branco II 132

    FIGURA 17 Conjunto Santa Etelvina II A 132

    FIGURA 18 Implantao do conjunto Residencial Galpagos 133

    FIGURA 19 Vista externa dos blocos habitacionais do conjunto Galpagos 134

    FIGURA 20 Planta baixa das unidades habitacionais do conjunto Galpagos 134

    FIGURA 21 Conjunto Costa Dourada 135

    FIGURA 22 Conjunto Residencial Jos Bernardes 135

    FIGURA 23 Conjunto formado por unidades geminadas em Macei 135

    FIGURA 24 Entrada do Residencial Izabel Urquiza 136

    FIGURA 25 Entrada do conjunto Residencial Barbosa Lima Sobrinho 136

    FIGURA 26 Blocos pintados de diferentes cores no Residencial Izabel Urquiza

    137

  • LISTA DE FIGURAS (continuao) FIGURA 27 Delimitao dos bairros da cidade de Natal 138

    FIGURA 28 Entorno do Residencial Ribeira I 139

    FIGURA 29 Entorno do Residencial Ribeira II 139

    FIGURA 30 Residencial Ribeira I 140

    FIGURA 31 Residencial Ribeira II 140

    FIGURA 32 Antigo Hotel So Paulo, hoje mais um conjunto do PAR chamado Edifcio So Paulo

    142

    FIGURA 33 Antigo Hotel Central e possvel edifcio a ser financiado pelo PAR

    142

    FIGURA 34 Produo habitacional entre 1935 e 1963 em Joo Pessoa 148

    FIGURA 35 Vista da fachada frontal (norte) do 18 andares 148

    FIGURA 36 Planta baixa do pavimento tipo que abriga o setor residencial do edifcio 18 andares

    149

    FIGURA 37 Produo habitacional entre 1967 e 1986 em Joo Pessoa 152

    FIGURA 38 Parte do conjunto Brisa Mar ainda sem pavimentao nos dias atuais

    152

    FIGURA 39 Tipo habitacional do conjunto Brisa Mar nos dias atuais, com as caractersticas da arquitetura original ainda bastante preservadas

    153

    FIGURA 40 Vista frontal do tipo PB.23 geminada e duplex do conjunto Mangabeira I, nos dias atuais, com as caractersticas da arquitetura original ainda bastante preservadas

    153

    FIGURA 41 Produo habitacional entre 1987 e 1989 em Joo Pessoa 155

    FIGURA 42 PAIH Edificaes do conjunto Mangabeira VII, localizado em Mangabeira (regio sudeste)

    162

    FIGURA 43 Planta baixa do pavimento tipo dos edifcios do conjunto Mangabeira VII (rea privativa=51,38m)

    162

    FIGURA 44 PEP Conjunto gua Azul, localizado no bairro de gua Fria (regio sudeste)

    165

    FIGURA 45 Planta baixa do pavimento tipo do conjunto gua Azul (apartamento com rea privativa igual a 46,65m)

    165

    FIGURA 46 Produo habitacional entre 1990 e 1992 em Joo Pessoa 166

    FIGURA 47 PEP Conjunto IV Centenrio, localizado no bairro Cidade Universitria (regio sudeste)

    166

    FIGURA 48 Vista dos edifcios do conjunto Mangabeira Portal do Seixas, em Mangabeira (regio sudeste)

    172

    FIGURA 49 Vista dos edifcios do conjunto Celso Mariz, localizado em Mangabeira (regio sudeste)

    172

  • LISTA DE FIGURAS (continuao) FIGURA 50 Planta baixa esquemtica das habitaes do Portal do Seixas 172

    FIGURA 51 Projeto Mariz II, em Mangabeira (regio sudeste) 173

    FIGURA 52 Planta baixa das casas produzidas pela FAC 173

    FIGURA 53 Fachada das casas produzidas pela FAC 173

    FIGURA 54 Planta baixa esquemtica das habitaes financiadas pelo PHS 174

    FIGURA 55 Fachada das habitaes financiadas pelo PHS 174

    FIGURA 56 Residencial Fraternidade, no bairro Funcionrios IV (regio sul) 175

    FIGURA 57 Residencial Cidadania, no bairro de Valentina (regio sudeste) 175

    FIGURA 58 Reformas promovidas em 2006 ou 2007 no Condomnio Amizade

    175

    FIGURA 59 Walter Forte B vista externa no bairro do Geisel (regio sudeste)

    178

    FIGURA 60 Walter Forte B vista interna 178

    FIGURA 61 Produo habitacional entre 1995 e 1998 em Joo Pessoa 179

    FIGURA 62 Conjunto pra morar, no Distrito Mecnico (regio sudoeste) 182

    FIGURA 63 Planta baixa do pra morar 182

    FIGURA 64 PAR Residencial Estado de So Paulo, localizado no bairro Pedro Gondim (regio leste)

    185

    FIGURA 65 PAR Residencial Maria Apolnia, localizado no bairro Jos Amrico (regio sudeste)

    185

    FIGURA 66 Solar Tambauzinho, localizado no bairro de Tambauzinho (regio leste)

    186

    FIGURA 67 Produo habitacional entre 1999 e 2002 em Joo Pessoa 187

    FIGURA 68 Planta baixa do Loteamento Parque Sul I, no bairro Groto (regio sul)

    190

    FIGURA 69 Casa do Loteamento Parque Sul I, no bairro Groto (regio sul) 190

    FIGURA 70 PAR Residencial Srgio Queiroz, no bairro Valentina (regio sudeste)

    192

    FIGURA 71 PAR Residencial Ara, no bairro Geisel (regio sudeste) 192

    FIGURA 72 Produo habitacional entre 2003 e 2006 em Joo Pessoa 193

    FIGURA 73 Nmero de unidades habitacionais financiadas pelo PAR, no Brasil e na Paraba, entre 1999 e julho de 2005 (o ano o de assinatura do contrato)

    202

    FIGURA 74 Nmero de unidades habitacionais financiadas pelo PAR entre 1999 e dezembro de 2006 nas cidades da Paraba (o ano o de assinatura do contrato)

    204

  • LISTA DE FIGURAS (continuao) FIGURA 75 Quantidade de recursos alocados entre 1999 e dezembro de

    2006 nas cidades da Paraba (o ano o de assinatura do contrato)

    204

    FIGURA 76 Produo habitacional entre 1999 e 2006 do PAR em Joo Pessoa.

    212

    FIGURA 77 Residencial Litoral Sul, no bairro Jardim So Paulo (Bancrios) (regio sudeste)

    216

    FIGURA 78 Planta baixa do Residencial Litoral Sul 216

    FIGURA 79 Residencial Via Norte II, localizado no Alto do Cu (norte/nordeste)

    216

    FIGURA 80 Planta baixa do Residencial Via Norte II 216

    FIGURA 81 Residencial Cristo Redentor I, localizado no bairro do Cristo (regio sul)

    217

    FIGURA 82 Residencial Victoria, localizado no bairro do Cristo (regio sul) 217

    FIGURA 83 Residencial Raquel de Queiroz, localizado no bairro Cidade Universitria (regio sudeste)

    217

    FIGURA 84 Planta baixa do Residencial Cristo Redentor I igual planta do Residencial Victria e Raquel de Queiroz

    217

    FIGURA 85 Residencial Jardim Tropical localizado no bairro Jos Amrico (sudeste), com varanda

    220

    FIGURA 86 Planta baixa do Residencial Jardim Tropical 220

    FIGURA 87 Residencial Jardins do Sul localizado no bairro gua Fria (sudeste), sem varanda

    220

    FIGURA 88 Planta baixa do Residencial Jardins do Sul 220

    FIGURA 89 Residencial Maria Apolnia, localizado no bairro Jos Amrico (regio sudeste) e organizado na forma de condomnio fechado

    222

    FIGURA 90 Residencial Srgio Queiroz, localizado em Valentina (regio sudeste) e organizado na forma de loteamento

    222

    FIGURA 91 Residencial Ara, localizado no Geisel (regio sudeste), na forma de condomnio fechado

    222

    FIGURA 92 Residencial Emdio Sarmento, localizado no Geisel (regio sudeste), unidades do tipo duplex, na forma de condomnio fechado

    222

    FIGURA 93 Prainha e playground no Residencial Maria Apolnia 223

    FIGURA 94 Quadra e salo de festas do Residencial Maria Apolnia 223

    FIGURA 95 Planta baixa do Residencial Ara 223

    FIGURA 96 Planta baixa do Residencial Srgio Queiroz 223

    FIGURA 97 Conjunto de casas da Rua Joo Suassuna 228

  • LISTA DE FIGURAS (continuao) FIGURA 98 Casaro 27 da Rua Joo Suassuna 228

    FIGURA 99 Casaro 13 da Rua Joo Suassuna 228

    FIGURA 100 Edifcio Dom Joo, localizado no bairro de Manara e construdo pela RD Incorporaes

    230

    FIGURA 101 Edifcio Porto Gurupi, localizado no bairro de Manara e construdo pela Conserpa

    230

    FIGURA 102 Residencial de elevado padro, localizado no bairro de Manara e construdo pela mega Construtora

    230

    FIGURA 103 Percentual do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios prestados pela administradora

    238

    FIGURA 104 Percentual do nvel de escolaridade dos arrendatrios 239

    FIGURA 105 Percentual do tipo de ocupao dos arrendatrios 240

    FIGURA 106 Percentual da composio familiar dos arrendatrios 241

    FIGURA 107 Percentual do tipo de ocupao domiciliar anterior dos arrendatrios

    243

    FIGURA 108 Percentual do nmero de arrendatrios que buscaram outras formas de financiamento da casa prpria

    243

    FIGURA 109 Percentual de arrendatrios que consideram vantajosa a facilidade de desistir do imvel a qualquer momento

    245

    FIGURA 110 Percentual de arrendatrios que consideram vantajosa a mobilidade residencial

    245

    FIGURA 111 Percentual da expectativa dos arrendatrios em relao ao programa ao final dos 15 anos de contrato

    246

    FIGURA 112 Percentual de arrendatrios que participam das reunies de condomnio

    247

    FIGURA 113 Percentual do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios de transporte pblico

    248

    FIGURA 114 Percentual do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios gerais

    249

    FIGURA 115 Percentual de arrendatrios que utilizam os equipamentos coletivos

    251

  • LISTA DE QUADROS QUADRO 1 Sntese das principais caractersticas tipolgicas, construtivas e

    locacionais identificadas na produo habitacional dos IAPs e do BNH

    60

    QUADRO 2 Programas do governo de Fernando Collor de Mello e suas respectivas fontes de recursos

    66

    QUADRO 3 Programas do governo de Itamar Franco e suas respectivas fontes de recursos

    68

    QUADRO 4 Programas do governo de Fernando Henrique Cardoso e suas respectivas fontes de recursos

    71

    QUADRO 5 Programas do governo de Lula e suas respectivas fontes de recursos

    77

    QUADRO 6 Dados comparativos entre os programas habitacionais Carta de Crdito Individual, Carta de Crdito Associativo e o PAR

    81

    QUADRO 7 Principais transformaes legislativas do PAR ao longo do seu desenvolvimento

    89

    QUADRO 8 Diferenas do leasing para o financiamento convencional e a locao

    91

    QUADRO 9 Caractersticas dos dois grupos do Programa de Arrendamento Residencial

    111

    QUADRO 10 Manual de especificaes mnimas para as habitaes do PAR, por regio, considerando-se as caractersticas, o programa de necessidades e a rea til privativa

    118

    QUADRO 11 Manual de especificaes mnimas para as habitaes do PAR, por regio, considerando-se apenas os equipamentos comunitrios

    119

    QUADRO 12 Sntese dos principais programas federais, estaduais e municipais atuantes a partir da dcada de 1990

    160

    QUADRO 13 Sntese das empresas construtoras envolvidas com o PAR e a respectiva construo (1999-2005)

    229

    QUADRO 14 Sntese das principais caractersticas tipolgicas, construtivas e locacionais identificadas na produo habitacional dos IAPs, do BNH, do programa PAIH e do PAR

    263

  • LISTA DE TABELAS TABELA 1 Investimentos em habitao, distribudos por programas (em

    milhes), entre 2003 e julho 2005 80

    TABELA 2 Simulaes da possibilidade de saldo residual, aps o fim do contrato de 15 anos

    97

    TABELA 3 Valor mximo de aquisio das unidades do PAR por estado brasileiro

    115

    TABELA 4 Quantidade de recursos alocados para o PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano de assinatura do contrato)

    121

    TABELA 5 Nmero de unidades habitacionais financiadas pelo PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano de assinatura do contrato)

    121

    TABELA 6 Perfil do nmero de unidades habitacionais financiados pelo PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano de assinatura do contrato)

    122

    TABELA 7 Produo das unidades habitacionais do PAR por regio entre 1999 e julho de 2005 (o ano de assinatura do contrato)

    124

    TABELA 8 Distribuio percentual da produo habitacional do PAR nas cidades brasileiras entre 1999 e 2003

    124

    TABELA 9 Valor das unidades habitacionais do PAR por regio entre 1999 e 2003 (o ano de assinatura do contrato)

    126

    TABELA 10 Dimenso dos conjuntos do PAR por regio entre 1999 e 2003 (o ano de assinatura do contrato)

    127

    TABELA 11 Resumo do nmero de unidades nos conjuntos habitacionais produzidas em Joo Pessoa entre 1937 e 1986

    150

    TABELA 12 Resumo do nmero de unidades nos conjuntos habitacionais produzidas em Joo Pessoa entre 1937 e 1989

    156

    TABELA 13 Crescimento das favelas e de seus domiclios no municpio de Joo Pessoa

    157

    TABELA 14 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 1990 e 1992

    161

    TABELA 15 Recursos do governo federal disponibilizados pela CAIXA para a produo de moradias entre 1990 e 1992 para os agentes privados

    163

    TABELA 16 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes privados entre 1990 e 1992

    164

    TABELA 17 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 1993 e 1994

    167

    TABELA 18 Recursos do governo federal disponibilizados pela CAIXA para a produo de moradias entre 1995 e 1998

    168

    TABELA 19 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 1995 e 1998

    171

  • LISTA DE TABELAS (continuao) TABELA 20 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes privados

    entre 1995 e 1998 176

    TABELA 21 Recursos do governo federal disponibilizados pela CAIXA para a produo de moradias entre 1999 e 2002

    180

    TABELA 22 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 1999 e 2002

    181

    TABELA 23 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes privados entre 1999 e 2002

    183

    TABELA 24 Recursos do governo federal disponibilizados pela CAIXA para a produo de moradias entre 2003 e dezembro de 2006

    188

    TABELA 25 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 2003 e meados de 2006

    190

    TABELA 26 Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes privados entre 2003 e dezembro de 2006

    191

    TABELA 27 Volume especfico de recursos alocados pelo governo federal (em milhes), atravs da CAIXA, em Joo Pessoa entre 1990 e 2006

    195

    TABELA 28 Resumo do perfil da produo de moradias efetuada pelos agentes pblicos e privados em Joo Pessoa entre 1990 e 2006

    196

    TABELA 29 Quantidade de recursos alocados para produo habitacional, em milhes, na Paraba entre 1999 e 2006

    203

    TABELA 30 Relao da quantidade de unidades e conjuntos em Joo Pessoa e Campina Grande

    204

    TABELA 31 Valor mdio das unidades dos conjuntos habitacionais financiados pela PAR (1999-2005)

    205

    TABELA 32 Taxas financeiras dos conjuntos financiados pelo PAR em Joo Pessoa (1999-2005)

    209

    TABELA 33 Caractersticas gerais dos conjuntos habitacionais financiados pela PAR em Joo Pessoa (1999-2005)

    211

    TABELA 34 Caractersticas arquitetnicas dos conjuntos habitacionais financiados pelo PAR (1999-2005)

    214

    TABELA 35 Remunerao da empresa administradora pernambucana obtida com a administrao dos condomnios do PAR em Joo Pessoa

    235

    TABELA 36 Resultado do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios prestados pela administradora

    238

    TABELA 37 Resultado do nvel de escolaridade dos arrendatrios 239

    TABELA 38 Resultado do tipo de ocupao dos arrendatrios 240

    TABELA 39 Resultado da composio familiar dos arrendatrios 241

  • LISTA DE TABELAS (continuao) TABELA 40 Resultado do tipo de ocupao domiciliar anterior dos

    arrendatrios 243

    TABELA 41 Resultado do nmero de arrendatrios que buscaram outras formas de financiamento da casa prpria

    243

    TABELA 42 Resultado do nmero de arrendatrios que consideram vantajosa a facilidade de desistncia do imvel a qualquer momento

    245

    TABELA 43 Resultado do nmero de arrendatrios que consideram vantajosa a mobilidade residencial

    245

    TABELA 44 Resultado da expectativa dos arrendatrios em relao ao programa ao final dos 15 anos de contrato

    246

    TABELA 45 Resultado do nmero de arrendatrios que participam das reunies de condomnio

    247

    TABELA 46 Resultado do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao ao servio de transporte pblico

    248

    TABELA 47 Resultado do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios gerais

    249

    TABELA 48 Resumo do nvel de satisfao dos arrendatrios com os aspectos construtivos e tipolgicos

    250

    TABELA 49 Resultado do nmero de arrendatrios que utilizam os equipamentos coletivos

    251

  • LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS BC Banco Central

    BID Banco Interamericano de Desenvolvimento

    BNH Banco Nacional de Habitao

    CEF Caixa Econmica Federal

    CAIXA Caixa Econmica Federal

    CEHAP Companhia de Habitao Popular

    COHABs Companhias de Habitao

    COHEP Cooperativa Habitacional do Estado da Paraba

    CONSO Carteiras de Operaes de Natureza Social

    COOPHAB Programa Cooperativas FAC Fundao de Ao Comunitria

    FAR Fundo de Arrendamento Residencial

    FAS Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social

    FCP Fundao da Casa Popular

    FDS Fundo de Desenvolvimento Social

    FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio

    FICAM Programa de Financiamento da Construo, Concluso, Ampliao ou Melhoria de Habitao de Interesse Social

    FINSOCIAL Fundo de Investimento Social

    FHC Fernando Henrique Cardoso

    FMI Fundo Monetrio Internacional

    FNHIS Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social

    FUNDASE Fundo Especial para o Desenvolvimento do Programa Habitacional do IPASE

    GIDUR Gerncia de Filial de Desenvolvimento Urbano

    GILIE Gerncia de Filial de Alienar Bens Mveis e Imveis

    hab/ha Habitantes por hectare

    IAPs Institutos de Aposentadoria e Penses

    IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica

    IDEME Instituto de Desenvolvimento Municipal e Estadual da Paraba

    INOCOOPs Institutos de Orientao s Cooperativas Habitacionais

    IPASE Instituto de Previdncia e Assistncia aos Servidores do Estado

  • LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS (continuao) IPEP Instituto de Previdncia do Estado da Paraba

    MAS Ministrio da Ao Social

    OGU Oramento Geral da Unio

    ONGs Organizaes no-governamentais

    PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade Habitacional

    PAIH Plano de Ao Imediata para a Habitao

    PAR Programa de Arrendamento Residencial

    PEP Programa Empresrio Popular

    PMJP Prefeitura Municipal de Joo Pessoa

    PMN Prefeitura Municipal do Natal

    PNH Poltica Nacional de Habitao

    PNHIS Plano Nacional de Habitao de Interesse Social

    PHS Programa Habitacional Solidrio

    PROTECH Programa de Difuso Tecnolgica para Construo de Habitao de Baixo Custo

    PROHAP Programa de Habitao Popular

    PSH Programa de Subsdio Habitao

    RM Regio Metropolitana

    SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo

    SEAC Secretaria Especial de Ao Comunitria

    SEDU Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano

    SEHAB Secretaria da Habitao e Desenvolvimento Urbano do Municpio de So Paulo

    SEPURB Secretaria de Poltica Urbana

    SFH Sistema Financeiro da Habitao

    SNHIS Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social

    sm Salrio mnimo

    TR Taxa de Referncia

    uh Unidade habitacional

  • Introduo _____________________________________________________________________

    20

    O Estado brasileiro, at 1986, buscou diferentes equacionamentos para os

    problemas da moradia por meio de polticas habitacionais promovidas por trs instituies

    principais, a saber: os Institutos de Aposentadoria e Penses (IAPs), a Fundao da Casa

    Popular (FCP) e o Banco Nacional de Habitao (BNH). A natureza da atuao de cada

    uma dessas instituies estatais se diferenciou no tocante forma de acesso moradia

    promovida, assim como s caractersticas tipolgicas, construtivas e de implantao dos

    respectivos conjuntos financiados no espao urbano. No entanto, a crise econmica

    deflagrada nos primeiros anos da dcada de 1980 influenciou a poltica de habitao ento

    vigente, implementada pelo BNH. O efeito dessa crise se concretizou, na poltica

    habitacional, na forma de vrios problemas baixa liquidez do Sistema Financeiro da

    Habitao (SFH), alto nvel de inadimplncia, movimentos de muturios organizados

    nacionalmente, etc. , os quais, em conjunto, resultaram no fechamento do banco, em

    19861.

    Diante de tal fato, a questo habitacional no Brasil passou a ser gerida por outro

    banco, a Caixa Econmica Federal (CAIXA), que tinha essa atividade como uma funo

    secundria na sua estrutura de funcionamento. Como conseqncia, inicialmente, a poltica

    de habitao sofreu transformaes estruturais que comprometeram sua eficincia. A

    respeito disso, Gordilho-Souza (2002, p.132) afirma que se assistiu, nesse primeiro

    momento, ausncia de uma poltica de habitao clara e sistemtica do Governo

    Federal, fato que gerou o agravamento das necessidades de moradia e, por conseguinte, o

    crescimento do nmero de favelas, invases a prdios pblicos, etc.

    A ausncia de uma poltica de habitao clara e sistemtica repercutiu tambm

    na instabilidade das propostas voltadas para o enfrentamento dos problemas da moradia no

    pas. A cada novo mandato presidencial, surgiam novas polticas, na mesma medida em que

    se criavam e se extinguiam programas habitacionais, todos, por sinal, voltados para o

    atendimento ao sonho da casa prpria. Entre 1993 e 1998, os programas foram

    predominantemente voltados para a melhoria das condies de habitabilidade ou para a

    concesso de crdito direto aos cidados, enquanto a produo de conjuntos para a

    populao de baixa renda ficou relativamente arrefecida.

    Apenas em 1999, surge o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), como

    uma forma de reativar a produo de conjuntos e, segundo Valena (2001), reduzir o nvel

    1 Para maiores informaes a respeito desses problemas, ver Valena (1992; 1999) e Azevedo (2001).

  • Introduo _____________________________________________________________________

    21

    de inadimplncia na poltica problema recorrente desde o perodo do BNH , atravs de

    instrumentos legais previstos. Ademais, o programa se destaca por apresentar uma forma

    diferente de acesso moradia, por meio de uma operao financeira chamada

    arrendamento mercantil, ou leasing, em que o imvel de propriedade fiduciria da CAIXA,

    e o arrendatrio paga uma taxa de arrendamento mensal por um perodo de 15 anos,

    conforme entendimento geral, para poder tornar-se proprietrio desse imvel.

    Por se tratar de uma forma diferente de acesso moradia, as caractersticas da

    produo do PAR sugerem duas vertentes de questionamentos: uma relacionada com os

    aspectos operacionais e outra com os aspectos tipolgicos, da forma de construo e da

    localizao dos conjuntos financiados. Essas vertentes dizem respeito a questes como

    estas: em que medida essa forma de acesso o arrendamento residencial incorpora

    novos elementos para enfrentar o problema habitacional? e qual a implicao do PAR para

    a implantao dos conjuntos no tecido urbano e para as caractersticas tipolgicas das

    unidades habitacionais?

    Ao longo da poltica habitacional brasileira, foram utilizadas formas distintas de

    acesso moradia: desde a poltica de aluguel at a poltica da casa prpria. Porm, esta

    ltima foi usualmente disseminada entre as instituies competentes. As configuraes

    locacionais, tipolgicas e construtivas presenciadas na produo estatal tambm se

    modificaram no decorrer dos anos. Os IAPs, por exemplo, construram novas habitaes

    com caractersticas da arquitetura modernista, e seus conjuntos foram implantados tanto

    nas reas centrais quanto nas franjas da malha urbana (ou em reas suburbanas), ao passo

    que o BNH, em geral, produziu conjuntos de baixo padro arquitetnico e construtivo,

    implantados seguindo o modelo perifrico de expanso, conforme os estudiosos do assunto.

    Partiu-se, aqui, do pressuposto de que o PAR consiste em uma forma diferente

    de acesso moradia diferenciada em relao poltica da casa prpria e em relao

    poltica de aluguel, aglutinando elementos de ambas. O formato operacional do programa

    requereu que a CAIXA assumisse novas responsabilidades, passando a exercer novo papel

    administrativo na organizao e na coordenao de uma srie de aes e de agentes. Isso

    resultou na produo de unidades habitacionais de melhor padro, com caractersticas de

    insero urbana e tipologia diferentes daquelas constituintes da produo realizada pelas

    polticas implementadas anteriormente, pelos IAPs e pelo BNH. Um exemplo do aspecto

    tipolgico diz respeito peculiaridade do PAR, que atua em duas frentes de ao:

    construindo novas moradias e reformando e revitalizando edifcios localizados nas reas

    centrais para adapt-los ao uso residencial, o que, por si s, j se constitui em uma

    diferena na forma de produo do programa.

  • Introduo _____________________________________________________________________

    22

    Esta dissertao tem, assim, como principal objetivo, compreender o papel do

    PAR no cenrio das polticas habitacionais, no perodo ps-BNH, por intermdio de um

    estudo de caso na cidade de Joo Pessoa-PB. O cumprimento desse objetivo se

    desenvolve de maneira integrada com outros objetivos, ditos especficos, quais sejam:

    compreender o contexto das polticas e programas habitacionais no qual o PAR foi criado;

    analisar as caractersticas operacionais, que englobam a forma de financiamento, os

    agentes participantes, entre outras, identificando as especificidades do programa; identificar

    a forma tipolgica e de implantao dos conjuntos do PAR; compreender o desenvolvimento

    da produo de moradias em Joo Pessoa, inserindo o programa nessa perspectiva.

    Observa-se que, embora apresente se como um programa inovador e diferente,

    o PAR pouco discutido e explorado no meio acadmico. Diferentemente, o perodo do

    BNH suscitou muitos estudos sobre a questo habitacional. Entretanto, aps o fechamento

    do citado banco e, em especial, aps a virada da dcada de 1990, a freqncia desses

    estudos diminuiu, de modo que h um hiato na literatura acadmica sobre essa questo. Da

    mesma forma, a escassez de trabalhos que abordam a produo estatal de moradias no

    perodo ps-BNH na capital paraibana motivou a escolha da cidade de Joo Pessoa como

    rea de estudo. Foi realizado, assim, uma pesquisa acerca do desenvolvimento urbano da

    capital paraibana entre 1987 e 2006, tendo como foco a produo estatal de conjuntos

    habitacionais para a populao de menor poder aquisitivo, elaborando-se um quadro

    sistematizado dessa produo, que possibilitou uma anlise comparativa com a produo do

    PAR na cidade.

    Alm da escassez de material sobre o assunto, outra dificuldade enfrentada

    neste trabalho refere-se escolha metodolgica. Como diria Pierre Muller (1990, p.88,

    traduo livre), no existe um quadro metodolgico standard de anlise de polticas

    pblicas2. Ainda segundo esse autor, h trs vertentes de enfoques para o estudo das

    polticas pblicas, cada qual utilizando instrumentos conceituais e metodolgicos diferentes.

    Desses trs enfoques, utilizou-se aqui aquele que procura determinar em que a poltica

    pblica estudada modificou o tecido social, no qual ela procurou intervir, e em que medida

    os efeitos esto de acordo com as expectativas dos decisores3 (MULLER, 1990, p.89,

    traduo livre). claro que a adoo desse enfoque foi realizada de modo muito cuidadoso

    e guardadas as devidas propores, pois esta dissertao objetiva compreender um

    programa habitacional, e no o conjunto das polticas pblicas.

    2 Il nexiste ps de cadre mthodologique standard de lanalyse des politique publiques. 3 Il sgit alors de dterminer em quoi la politique publique tudie a modifi l tissu social quelle cherchait affecter et dans quelle mesure ces effets sont conformes aux attentes des dcideurs.

  • Introduo _____________________________________________________________________

    23

    Tendo em vista a problemtica acima exposta, tentou-se resolver essa questo

    empregando procedimentos e diferentes tcnicas de pesquisa, quais sejam: a pesquisa

    bibliogrfica, a pesquisa documental e a pesquisa de campo. De forma bem sucinta, a

    pesquisa bibliogrfica forneceu o embasamento necessrio para a compreenso do

    processo de produo habitacional do ponto de vista terico e histrico, tanto no nvel

    nacional quanto no municipal.

    A pesquisa documental foi realizada basicamente nos rgos pblicos

    envolvidos com a produo do parque habitacional na Paraba e, especialmente, na capital

    paraibana aps 1987. As principais instituies pesquisadas so os agentes assinalados a

    seguir: a Companhia de Habitao Popular (CEHAP), o Instituto de Previdncia do Estado

    da Paraba (IPEP), a Fundao de Ao Comunitria (FAC), a Prefeitura Municipal de Joo

    Pessoa (PMJP) e a Caixa Econmica Federal, todos localizados em Joo Pessoa. Deve-se

    ressaltar tambm a pesquisa em fontes estatsticas do IBGE (Instituto Brasileiro de

    Geografia e Estatstica) para dar suporte ao estudo acerca da forma de acesso moradia no

    pas ao longo do sculo XX.

    Essa pesquisa documental contribuiu para a caracterizao quantitativa e

    qualitativa dos conjuntos produzidos, atravs das fontes documentais coletadas nas

    instituies referidas. Esses dados incluem os tipos de programas habitacionais utilizados, o

    nmero de habitaes construdas, a localizao e os projetos arquitetnicos desenvolvidos

    pelos agentes. A pesquisa documental tambm abrangeu a coleta dos dados referentes

    produo do PAR no Brasil, dos documentos jurdicos e da legislao que rege o PAR,

    realizada nas instituies (CAIXA, PMJP e administradora do programa), mas tambm em

    sites institucionais (do Senado, do Ministrio das Cidades e da CAIXA).

    Em paralelo, a pesquisa de campo teve como principal finalidade averiguar como

    o programa vinha se desenvolvendo na prtica, observando-se as dificuldades enfrentadas

    e as opinies dos agentes participantes. Foi fundamentada na realizao de oito entrevistas

    semi-estruturadas com representantes da prefeitura, da CAIXA, da administradora dos

    imveis e de alguns construtores que participam do processo produtivo do PAR. Alm disso,

    foram realizadas 195 entrevistas por questionrio com os arrendatrios. Tambm faz parte

    da pesquisa de campo o levantamento fotogrfico da produo (observando-se as

    caractersticas tipolgicas e de insero urbana), a observao sistemtica do cotidiano dos

    arrendatrios e a observao do espao urbano onde esto situados os conjuntos do PAR,

    a fim de se verificar a dinmica no interior e no exterior deles. Muitos dados da pesquisa

    documental e de campo, especialmente os que fazem parte do levantamento realizado na

    CAIXA, as entrevistas e os questionrios, foram tratados estatisticamente atravs dos

    softwares Excel e SPSS Win, configurando-se um estudo quantitativo-descritivo. De posse

  • Introduo _____________________________________________________________________

    24

    desses dados, este trabalho , ento, produto de uma pesquisa quantitativa, porm sem

    deixar de ser qualitativa.

    Para apresentar os resultados da pesquisa, a dissertao foi dividida em duas

    partes, respectivamente: O PAR na poltica habitacional brasileira e O PAR e a produo

    habitacional em Joo Pessoa-PB. A primeira parte composta por trs captulos, os quais,

    em conjunto, oferecem um panorama conceitual e contextual do problema da habitao no

    Brasil Nesse sentido, o primeiro captulo aborda os conceitos relativos produo da

    mercadoria moradia; o segundo busca contextualizar, em nvel nacional, o desenvolvimento

    da produo de moradias via polticas pblicas de habitao; e o terceiro se dedica ao PAR,

    inserindo-o no contexto da poltica habitacional. importante salientar que no nosso

    objetivo esgotar toda a temtica acerca dos conceitos e contextos em torno da questo da

    habitao e da ideologia, apenas aprofundar o estudo do PAR.

    A segunda parte compreende os dois ltimos captulos, sendo baseada em

    dados quantitativos obtidos nas fontes documentais e na pesquisa de campo, os quais se

    referem produo de moradias na cidade de Joo Pessoa. Assim, o quarto captulo

    contextualiza a produo estatal de moradias via polticas pblicas, na capital paraibana,

    inserindo a produo do PAR nesse cenrio; e o quinto consta de um estudo de caso sobre

    o desenvolvimento prtico do PAR em Joo Pessoa. Por fim, com essa estruturao, foi

    possvel identificar a evoluo da produo de conjuntos habitacionais no Brasil e,

    particularmente, em Joo Pessoa, contribuindo para a compreenso global do

    funcionamento do Programa de Arrendamento Residencial e, em paralelo, para a

    compreenso da questo da moradia no pas, nos dias de hoje.

    Por fim, discusses tericas apontam que a habitao uma necessidade

    bsica do ser humano e tambm uma mercadoria inserida na lgica capitalista de produo.

    Os processos de produo e de consumo dessa mercadoria, todavia, apresentam uma srie

    de particularidades que a diferenciam das demais mercadorias. Algumas dessas

    particularidades so: a inevitvel relao com o espao urbano e a complexidade da

    produo habitacional. Esta ltima exige uma grande quantidade de insumos, como tambm

    de agentes, e demanda um prolongado tempo de produo. Essas particularidades

    influenciam diretamente no alto preo da mercadoria moradia, o que impossibilita que

    grande parcela da populao tenha acesso a esse bem, sendo, portanto, necessria a

    interveno estatal no processo de produo habitacional. De forma mais aprofundada, as

    caractersticas da mercadoria moradia e a forma de atuao do Estado so abordadas a

    seguir, no Captulo 1.

  • Captulo I ______________________________________________________________________ 26

    A dissertao inicia com este captulo, o qual aborda questes tericas que

    permeiam o estudo da habitao e das polticas habitacionais. Mais especificamente, trata

    das caractersticas da mercadoria moradia e de sua produo, alm dos agentes que

    participam do processo produtivo, destacando o papel do Estado responsvel pelas

    polticas habitacionais, cuja trajetria ser descrita ao longo do trabalho, como forma de

    contextualizar a insero do Programa de Arrendamento Residencial no cenrio das

    polticas de habitao no Brasil. Foram tambm consideradas aqui polticas habitacionais de

    duas naturezas a poltica da casa prpria e a poltica de aluguel , para, nos captulos

    seguintes, compreender-se a natureza do PAR. Este primeiro captulo baseia-se, portanto,

    numa pesquisa bibliogrfica, visando melhor compreenso das caractersticas do

    processo de produo estatal de conjuntos habitacionais, tendo como pano de fundo a

    poltica habitacional brasileira e como foco o PAR, alm do desenvolvimento urbano de Joo

    Pessoa, os quais sero analisados nos captulos posteriores.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    27

    1.1 NOES PRELIMINARES ACERCA DA MERCADORIA MORADIA

    A habitao exerce um papel essencial tanto para o indivduo quanto para a

    sociedade em geral, pois o local propcio para a reproduo social do indivduo, para a

    convivncia familiar, alm de ser um espao privilegiado para o consumo de mercadorias,

    ou seja, a moradia fundamental vivncia e convivncia humana, conforme argumenta

    Valena (2003). Por a habitao constituir-se em uma necessidade bsica na qual se

    desenvolvem as atividades condicionadas cultura de seus usurios, por ser um espao

    ntimo do indivduo, Jorge (2005) diz que uma casa no uma tenda, isto , apenas um

    abrigo, como entende Lemos (1996). Para o ltimo autor, alm de palco permanente do

    cotidiano de seus usurios, a habitao , sobretudo, um invlucro seletivo e corretivo das

    manifestaes climticas, oferecendo abrigo e as mais variadas possibilidades de proteo

    e segurana.

    A importncia da habitao como abrigo e como palco permanente das

    atividades do indivduo, alm das razes subjetivas que a circundam (local da intimidade, da

    segurana, etc.), fizeram dela um direito universal do homem, em 1948, garantido no Art. 25

    da Declarao Universal dos Direitos Humanos:

    Toda pessoa tem o direito de um padro de vida capaz de assegurar a si e a sua famlia sade e bem-estar, inclusive alimentao, vesturio, habitao, cuidados mdicos e os servios sociais indispensveis, o direito segurana, em caso de desemprego, doena, invalidez, viuvez, velhice ou outros casos de perda dos meios de subsistncia em circunstncias fora de seu controle.

    O direito moradia4, um direito humano bsico, tambm foi reafirmado na

    Declarao de Vancouver, fruto da 1. Conferncia das Naes Unidas para os

    Assentamentos Humanos HABITAT I , realizada em 1976, quando foi indicada a

    responsabilidade dos governos por aes visando a assegurar esse direito (LORENZETTI,

    2001, p.5). Em 1996, em Istambul (Turquia), foi realizada a 2. Conferncia das Naes

    Unidas para os Assentamentos Humanos HABITAT II , que discutiu questes relativas

    habitabilidade e incorporou o direito moradia na Agenda Habitat.

    Em nvel nacional, no ano de 2000, o direito moradia passou a ser reconhecido

    como um direito social, pela Constituio, atravs da Emenda Constitucional n. 26/00: so

    direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a

    4 O direito moradia com condies mnimas de habitabilidade, como infra-estrutura, dimenses adequadas, etc.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    28

    previdncia social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados

    na forma desta Constituio.

    No entanto, mais do que uma necessidade bsica, conforme foi mencionado, a

    habitao uma mercadoria inserida na lgica capitalista de produo. Assim como

    acontece com as demais mercadorias, na produo da habitao a acumulao do capital

    se concretiza atravs do sistema de aluguel ou venda: o capital investido na casa persegue,

    como qualquer outro capital, o lucro. O capitalista s se interessar em construir casas se

    ele puder recuperar e ampliar seu capital atravs delas (BLAY, 1985 p.15). Por outro lado, a

    habitao tambm pode ser produzida para fins no-capitalistas, isto , atravs de todas as

    formas de autoconstruo de moradia, que tm como trao comum o fato de no ser a

    acumulao de capital o que orienta a produo, mas a produo de valores de uso

    (RIBEIRO, 1997, p.123). Em todo caso, independentemente da forma de produo (se

    capitalista ou no-capitalista), quando um operrio possui somente uma casa, o fato de esta

    ser habitada por ele prprio impede que ela se converta em capital, conforme explica Engels

    (1974, p.44-45):

    La casita del trabajador no se convierte em capital ms que si es alquilada a um tercero, com lo cual el trabajador se apropria de uma parte del trabajo de este tercero, em concepto de alquileres. Pero al habitarla l mismo impide, precisamente, que la casa se convierta em capital, de la misma manera que la levita que le compro al sastre deja de ser capital em el mismo momento em que me la pongo.

    importante ressaltar que toda moradia, seja ela produzida de forma capitalista

    ou no-capitalista, tem a prerrogativa de se converter em mercadoria e, por conseguinte, em

    capital, a partir do momento em que deixa de ser valor de uso e se torna valor de troca.

    Considerando apenas a produo capitalista da mercadoria moradia, esta

    entendida por Blay (1985, p.20), dentro da teoria das necessidades sociais, em um

    sistema econmico regido livremente pela procura e oferta. Isso significa que h um

    problema de difcil soluo na produo habitacional: embora haja oferta da mercadoria

    habitao, grande parcela da sociedade no dispe de meios para adquiri-la, uma vez que

    essa mercadoria apresenta um elevado valor agregado e, portanto a populao de renda

    mais baixa no constitui demanda solvvel, por no ter o necessrio poder de compra para

    adquirir ou alugar uma habitao com mnimas condies de habitabilidade. Diante disso,

    considervel o contingente da populao mundial que no possui um lugar para morar ou

    que mora em condies de extrema precariedade, de modo que, nesses casos, a moradia

    se transformou em um problema social (dificuldade de acesso) e urbanstico

    (inadequabilidade habitacional). Alm do elevado valor agregado da mercadoria moradia, o

    fato de uma poro da populao estar margem do mercado de produo de moradias

    conseqncia da desigual distribuio da renda, fruto do sistema capitalista de produo:

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    29

    Se existe dficit habitacional porque grande parte da populao urbana brasileira est excluda do mercado da produo de moradias. So duas as razes: de um lado, uma distribuio profundamente desigual da renda gerada na economia e, de outro lado, as condies que regem a produo capitalista de moradias no Brasil, que impem um elevado preo ao direito de habitar na cidade (RIBEIRO & PECHMAN, 1983, p.9).

    O elevado preo da habitao fruto das condies particulares que regem a

    produo capitalista ou no-capitalista, mas tambm das condies particulares que regem

    o consumo da mercadoria moradia. Essas especificidades do processo de produo e

    consumo transformam a habitao em uma mercadoria especial, com caractersticas

    prprias, que sero descritas a seguir. Iniciando pelas caractersticas da produo da

    habitao, Ribeiro (1997, p.80) cita algumas:

    Por um lado, a moradia uma mercadoria imvel e durvel, j que a produo/circulao/consumo realizam-se num mesmo espao e que sua vida econmica e til tende a estender-se durante um longo perodo de tempo. Por outro lado, trata-se de um bem no homogneo, ou pelo menos cuja uniformizao e padronizao so problemticas.

    Das caractersticas acima citadas, a relao da mercadoria moradia com o

    espao pode ser considerada uma das mais importantes, uma vez que a existncia de um

    terreno uma pr-condio para a produo da habitao. Essa relao de dependncia da

    habitao com o solo, na cidade, gera obstculos para o desenvolvimento do processo

    produtivo habitacional, assinalado por Ribeiro (1997) como problema fundirio.

    O problema fundirio se fundamenta basicamente no fato de o solo urbano ser

    parcelado. Como conseqncia, a produo ser necessariamente descontnua no espao,

    ao longo de um tempo demasiadamente longo, tornando-se extremamente difcil a aplicao

    permanente de capitais na construo como tambm a adoo de mtodos industriais

    (RIBEIRO, 1997). Outro problema fundirio a exigncia de novas reas5 para a produo

    da habitao, que requer fixidez geogrfica. Entretanto, o solo urbano no passvel de

    reproduo, sendo preciso constantemente a busca por novos espaos. Esses problemas,

    portanto, limitam a produo habitacional em grande escala, pois dificultam o processo de

    industrializao e o barateamento da construo.

    importante salientar, ainda, que a produo da habitao necessita no

    apenas de terra para sua implantao, mas principalmente de solo que seja infra-

    estruturado. A infra-estrutura (incluindo tambm a existncia de equipamentos e servios

    coletivos e acessibilidade), juntamente com os fatores naturais do stio e, principalmente, os

    elementos locacionais (objetos imobilirios, por exemplo), so variveis que influenciam o

    preo do solo e o processo produtivo. Essas variveis locacionais constituem alguns dos

    5 Vale salientar, ainda, que a produo da moradia significa a implantao de um novo objeto imobilirio na cidade, o qual pode ocasionar uma srie de impactos sociais, ambientais, etc.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    30

    motivos que provocam a diviso social no espao, fruto, ainda, da agregao de rendas

    (diferenciais e de monoplio) que regulam os preos dos terrenos.

    A diviso social do espao, por sua vez, resulta na segregao espacial entre

    ricos e pobres. Influencia a tipologia e o padro construtivo das habitaes e influenciada

    por eles, resultando na heterogeneidade da produo habitacional e contribuindo para o

    custo final da mercadoria moradia. Na prtica, geralmente a habitao social se localiza em

    uma rea no valorizada pelo mercado imobilirio, tem pequenas dimenses e utiliza

    materiais simples, contrariamente s caractersticas da habitao voltada para os grupos de

    renda mais alta. Em funo dessa diversidade, aliada dificuldade da produo em larga

    escala (na maior parte das vezes), a habitao uma mercadoria que permite uma grande

    variedade de designs arquitetnicos, o que pode tambm influenciar o preo final dessa

    mercadoria.

    Verifica-se, portanto, que o espao urbano determinante para a produo de

    moradias. Isso explica, em parte, o motivo pelo qual a habitao social no pas foi

    predominantemente implantada nas reas perifricas da cidade, como ser discutido em

    captulo posterior. As periferias geralmente eram reas onde o parcelamento do solo

    proporcionava amplas faixas de terras sem infra-estrutura, justificando o seu baixo custo.

    Com essas caractersticas, tornava-se possvel a produo em larga escala, com mtodos

    de industrializao, visando ao barateamento da construo para atender populao de

    renda mais baixa.

    Alm da relao com o espao urbano, o processo de produo da mercadoria

    habitao complexo, pois se desenvolve em um extenso perodo de tempo e engloba um

    grande nmero de materiais de construo e de agentes envolvidos, requerendo desde

    trabalhadores especializados at aqueles menos qualificados.

    J as particularidades do processo de consumo referem-se especialmente ao

    tempo de uso. A habitao difere quanto ao tempo de consumo, pois, enquanto a maioria

    das demais mercadorias apresenta um tempo til menor, o uso da moradia geralmente

    prolongado. Tambm dado o seu alto valor agregado, ela muda de proprietrio com pouca

    freqncia. Valena (2003 p.167) afirma que o consumo da habitao indivisvel, ou seja,

    no se pode consumir um pedacinho do terrao hoje, da sala amanh, etc.. Esse consumo

    da moradia, por sua vez, realizado de maneiras diferentes para cada classe social,

    conforme explicado por Lemos (1996 p.10):

    [...] na casa pobre, a quantidade de superposies dentro de um mesmo ambiente incrvel e basta imaginarmos a moradia simples e to comum de um cmodo s. Tudo feito por todos num mesmo cenrio promscuo. Na casa rica, o contrrio. Nela, h uma dependncia para cada atividade.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    31

    Mesmo diante de todas essas particularidades do processo de produo e

    consumo da mercadoria moradia (destacando-se as dificuldades inerentes a esses

    processos), a habitao cumpre um papel fundamental no contexto econmico. Segundo

    Corra (1989), a produo habitacional amortece as crises cclicas da economia atravs do

    investimento de capital e da criao de numerosos empregos, motivo pelo qual essa

    produo tem o apoio do Estado capitalista, que, por sua vez, est fortemente repleto,

    atravs de seus componentes, de interesses imobilirios, assim como os incorporadores

    imobilirios.

    Todas as caractersticas acima citadas referem-se s habitaes em geral,

    produzidas de forma capitalista ou no-capitalista, independentemente. De forma mais

    especfica, a produo de moradias pode ser classificada em trs tipos distintos:

    Produo estatal de moradias Para efeito deste trabalho, como produo estatal de moradias considerada apenas a produo capitalista impulsionada pelas polticas de

    habitao, construindo conjuntos habitacionais financiados para a populao com

    menores rendimentos, que pode ser classificada como classe de renda baixa ou mdia

    baixa. Contudo, vale salientar que as polticas habitacionais tambm beneficiaram a

    populao de classe de renda mdia a alta, concedendo crdito imobilirio (geralmente

    com uso de recursos da caderneta de poupana). Essa ltima vertente, porm, no

    abordada nesta dissertao.

    Produo privada formal a produo capitalista representada pelo mercado imobilirio formal, composto pelas empresas privadas da construo civil ou pelos

    incorporadores imobilirios privados, para a construo, em geral, de edifcios

    multifamiliares destinados populao enquadrada como classe de renda mdia a alta.

    Muitas dessas habitaes, porm, foram financiadas pelo poder pblico, via

    financiamento, logo tambm se enquadram na poltica habitacional brasileira.

    A produo privada formal pode ser considerada uma produo excludente, pois

    s se insere nesse mercado quem tem condies econmicas para pagar por sua moradia,

    ou seja, uma populao qualificada como, no mnimo, classe de renda mdia. Ento, a

    parcela da populao que no tem poder de compra necessariamente teria de se enquadrar

    na produo estatal. No entanto, embora seja uma responsabilidade do Estado prover

    habitao, especialmente para a populao de renda baixa, segundo Bonduki (2002, p.128),

    o poder pblico incapaz de formular e implementar uma poltica habitacional consistente e

    induz, como conseqncia, a formao, expanso e consolidao de solues informais de

    produo de moradia. Assim, como a moradia uma necessidade fundamental para todo e

    qualquer ser humano e existe ainda uma parcela da sociedade que no foi contemplada

    com a produo governamental nem tampouco se insere no mercado imobilirio (populao

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    mais carente financeiramente), surge uma outra forma de produo da habitao: a

    produo informal.

    Produo informal (e/ou irregular) Pode ser capitalista ou no-capitalista, sendo uma produo margem do mercado imobilirio formal, a qual produz habitaes informais,

    geralmente representadas pelas favelas, cortios, vilas rentistas, autoconstruo em

    loteamentos irregulares, etc.: [] grande parte da ocupao do espao, nas grandes cidades, realizou-se informalmente, ou seja, revelia dos sistemas formais de produo da moradia e das normas urbansticas, conformando espaos de ocupao aleatria, densos, deficientes de infra-estrutura, portanto em condies de habitabilidade precria (GORDILHO-SOUZA, 2000, p.51).

    A produo informal compreende, ainda, as habitaes que apresentam

    problemas de ordem jurdica (da propriedade da terra), entre as quais se inserem tambm

    habitaes da populao de maior poder aquisitivo, embora em menor proporo. Entre a

    populao mais pobre, os problemas de informalidade de ordem jurdica se caracterizam,

    em geral, pela construo de moradias localizadas em reas invadidas, seja em reas

    privadas ou pblicas, como margens de rios, manguezais, etc.

    Conforme Gordilho-Souza (2000, p.51), nas grandes cidades brasileiras, a

    informalidade e a ilegalidade da ocupao tm sido uma das marcas no processo de

    urbanizao contempornea, ampliando-se particularmente na ltima dcada, quando h

    um retorno intensivo de ocupaes do tipo favela.

    Nada obstante o interesse em melhor compreender esses tipos de produo

    habitacional, delimitou-se como rea de estudo deste trabalho apenas a produo estatal

    dos conjuntos habitacionais, geralmente financiados para a populao de menor renda

    aqui considerada como habitao social e o seu mais abrangente leque de opes de

    acesso moradia, ou seja, abordando tanto a produo estatal da casa prpria como a

    produo estatal para aluguel e, ainda, a produo para arrendamento, promovida pelo

    governo federal. Em seguida, sero discutidos os principais agentes participantes da

    produo imobiliria.

    1.2 OS AGENTES PARTICIPANTES DA PRODUO HABITACIONAL

    Os principais agentes atuantes no processo produtivo habitacional brasileiro so,

    de acordo com Azevedo (1982), os incorporadores ou promotores imobilirios, os

    proprietrios urbanos, os escritrios de planejamento e projetos, as empresas da construo

    civil, as agncias financeiras, as corretoras de imveis e, por fim, os compradores. Alm

    desses, h o Estado, que se envolve na questo da habitao sobretudo por meio das

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    polticas habitacionais, em princpio criando condies que facilitem o acesso moradia

    quela parcela da sociedade excluda do mercado imobilirio por no ter capacidade de

    pagamento. Cada um desses atores imobilirios est vinculado a um tipo de capital: capital

    de incorporao, do construtor, de emprstimo ou capital imobilirio, segundo a

    classificao adotada por Ribeiro (1997).

    De um modo geral, importante mencionar que, desses agentes, a figura do

    promotor imobilirio, juntamente com o crdito a longo prazo com regulamentao estatal,

    consistiram em um importante passo para a dinamizao da produo capitalista da

    habitao em larga escala no territrio brasileiro (AZEVEDO, 1982). Por esse motivo, sero

    particularmente abordados nesta seo.

    O promotor imobilirio, tambm conhecido como incorporador, surgiu no

    momento histrico em que a moradia passou a ser produzida como uma mercadoria,

    inserida no sistema capitalista de produo. Para que isso ocorresse, foi necessria a

    separao entre a propriedade fundiria (proprietrios urbanos) e o capital imobilirio, antes

    concentrados nica e exclusivamente na figura do rentista, que, simultaneamente, era o

    proprietrio do terreno e o produtor. Outra condio essencial para o surgimento do sistema

    de incorporao no Brasil foi, no incio do sculo XX, o desenvolvimento do crdito bancrio,

    seja pelas agncias financeiras, seja pelos institutos de previdncia, por exemplo.

    Ribeiro (1997, p.97), ao definir teoricamente o incorporador, afirmou ser este um

    agente suporte do capital comercial necessrio produo e circulao da moradia, com a

    particularidade de dirigir o processo de produo. Sua ao pode ser orientada por um

    duplo objetivo: a apropriao do lucro e sobrelucro de comercializao tcnicas para

    aumentar a velocidade de realizao do negcio ou o preo de venda do imvel e o

    sobrelucro da localizao tcnicas de valorizao fundiria (RIBEIRO, 1997, p.99). Por

    outro lado, do ponto de vista emprico, Ribeiro (1997, p.93-94) identificou onze atividades

    atribudas ao agente incorporador, quais sejam:

    a) concepo e estruturao do empreendimento (aspectos tcnicos, legais, fsicos, econmicos, financeiros, operacionais, etc.); b) anlise da situao do mercado; c) escolha do terreno e sua valorizao para compra; d) mobilizao do capital necessrio operao: obteno do financiamento para o consumo final, obteno do financiamento para construo; e) contratao dos projetos de arquitetura e engenharia e suas respectivas aprovaes; f) contratao da urbanizao (caso seja necessrio); g) promoo e venda das unidades habitacionais; h) contratao dos promotores; i) fiscalizao da execuo dos servios; j) entrega das unidades, responsabilidades finais pelo empreendimento e individualizao das propriedades, concomitantemente com a efetivao do financiamento ao adquirente, atravs de hipotecas, caues de contratos de venda e quitaes de crdito; k) provimento (em combinao com os agentes financeiros) da administrao jurdica dos contratos garantidores dos emprstimos at sua liquidao.

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    Baseando-se nessas atividades, Azevedo (1982, p.73) resumiu a atividade de

    incorporao da seguinte forma:

    Em termos bastante simplificados o que faz o incorporador o seguinte: adquire de um proprietrio urbano um terreno; em seguida imagina uma determinada utilizao habitacional para o mesmo e procura um escritrio de planejamento e projetos a fim de transformar suas idias em projetos executivos. O passo seguinte ser conseguir, quando necessrio, junto s Agncias Financeiras e aos futuros compradores, recursos complementares que, agregados ao seu prprio capital, permitiro a contratao de uma empresa construtora encarregada de executar a obra. Uma vez terminada a construo, uma corretora de imveis incumbida da comercializao. Por fim as residncias so vendidas aos compradores imobilirios, que para efetuarem a compra utilizam, alm de uma pequena parcela de recursos prprios, emprstimos a longo prazo fornecidos por Agncias Financeiras especializadas.

    Em suma, o incorporador pode exercer parcial ou totalmente as atividades acima

    listadas, de modo que ele seja o responsvel por organizar e articular uma srie de

    atividades, bem como um grande nmero de agentes envolvidos no processo produtivo,

    visando obteno de lucros e sobrelucros no desenvolvimento do processo.

    Ainda sob uma tica emprica, Ribeiro (1997, p.93) identifica os incorporadores

    como sendo:

    investidores imobilirios; os incorporadores definidos na Lei no. 4.592/64; as cooperativas habitacionais; as instituies de previdncia e assistncia social, como as do Banco do Brasil, Clubes Militares, de funcionrios pblicos e outras; as fundaes; as CEHABs6; as sociedades de economia mista.

    Alm desses, Corra (1989) identifica tambm como promotores imobilirios os

    grandes bancos e o Estado. Na prtica, muitos desses agentes acima listados exercem

    algumas atividades de incorporao, especialmente do ponto de vista administrativo, no

    sendo necessariamente agentes incorporadores. Os agentes discriminados podem atuar em

    trs submercados distintos, classificados por Ribeiro (1997) como o submercado das

    cooperativas e companhias estaduais de habitao, o submercado normal e o

    submercado monopolista. Cada submercado, por seu turno, apresenta pblicos-alvos

    distintos (classe de renda mdia baixa, mdia e renda mdia alta, respectivamente) e atua

    espacialmente de forma desigual, intensificando a segregao socioespacial atravs da

    segregao residencial.

    Com base nos agentes listados por Ribeiro (1997) como sendo incorporadores

    empricos, a seguir sero identificados alguns desses agentes que se envolveram (ou esto

    envolvidos) na produo de moradias via polticas pblicas de habitao, ao longo do sculo

    XX, na cidade de Joo Pessoa-PB. Esses agentes foram aqui denominados agentes

    6 Companhias estaduais de habitao

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    pblicos participantes da promoo imobiliria. Vale salientar que, assim como os

    incorporadores, esses agentes tambm organizam e articulam uma srie de atividades

    prprias e de outros agentes.

    Iniciando pelos Institutos de Aposentadoria e Penses, estes foram os primeiros

    rgos estatais a tratar da questo habitacional via construo de moradias para uma

    determinada parcela da populao. Esses institutos, criados na dcada de 1930, tiveram

    importncia fundamental na proviso do crdito imobilirio7. No entanto, como no eram

    rgos especficos para tratar do problema habitacional eram rgos responsveis pela

    previdncia social , em 1946 foi criada a Fundao da Casa Popular, com a finalidade de

    tratar exclusivamente da questo da moradia no pas. A atuao desses dois agentes

    nacionais IAPs e FCP no foi suficientemente eficaz no enfrentamento da questo,

    motivo pelo qual eles foram extintos em 1964, com a criao do Banco Nacional de

    Habitao. No obstante, uma das categorias dos institutos, o Instituto de Previdncia e

    Assistncia aos Servidores do Estado (IPASE)8, assegurou suas atividades na rea at

    1977, quando finalmente foi fechado.

    O BNH atuou basicamente por meio das Companhias de Habitao (COHABs) e

    dos Institutos de Orientao s Cooperativas Habitacionais (INOCOOPs), ambos

    financiados com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), na

    construo de conjuntos habitacionais para a populao de baixa e mdia rendas9. Alm

    desses rgos, os estados brasileiros contavam com outros agentes pblicos envolvidos

    com a produo do parque habitacional de seus respectivos territrios, como os institutos de

    7 Embora tenham sido criados desde o incio da dcada de 1930, apenas em 1937 os IAPs incorporaram a funo habitacional ao quadro de atividades desenvolvidas; antes tinham a atribuio exclusiva da previdncia social (aposentadorias e penses) e da assistncia mdica. 8 O IPASE, rgo voltado previdncia, foi criado em 1938, com a funo de gerir os recursos oriundos das contribuies dos servidores e da Unio, destinados ao custeio de diversos benefcios, como penso, aposentadorias, etc. Alm do seu objetivo primordial de realizar o seguro social do funcionrio pblico civil da Unio (principalmente conceder penso vitalcia, penso temporria e peclio), o IPASE podia realizar as mais diversas operaes que fossem julgadas convenientes para alcanar maior rentabilidade na gesto dos recursos, como operaes de seguros privados, capitalizao, financiamentos para aquisio de moradias, emprstimos e outras formas de assistncia econmica (informaes disponveis em: . Acesso em: 21-12-05). Em outras palavras, assim como os IAPs, o IPASE se envolvia em outras atividades, a fim de arrecadar mais recursos e manter atualizados seus ativos. Com o advento da poltica do BNH, em 1965 o IPASE se adaptou ao Sistema Financeiro da Habitao (SFH) e, em 1967, foi criado o Fundo Especial para o Desenvolvimento do Programa Habitacional do IPASE (FUNDASE) (FINEP, 1985). No entanto, em 1977, o instituto foi extinto e incorporado ao Regime Geral de Previdncia Social (informaes disponveis em . Acesso em: 21-12-05). Devido ao extenso intervalo compreendido entre sua criao e sua extino, o IPASE produziu habitaes, contemporaneamente produo dos IAPs e FCP e do BNH. 9 O BNH tambm foi responsvel por conceder financiamentos para a populao de classe de renda mdia e mdia alta, atravs de recursos oriundos do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE), ou seja, da caderneta de poupana. O INOCOOP tambm utilizou esse fundo.

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    36

    previdncia estaduais e algumas fundaes. No estado da Paraba, por exemplo, destaca-

    se o Montepio, que posteriormente se transformou no Instituto de Previdncia do Estado da

    Paraba (IPEP).

    O Montepio dos Funcionrios Pblicos da Paraba foi criado em 1913, com a

    funo de promover a previdncia social para os funcionrios estaduais. Em 1942, esse

    rgo sofreu alteraes e foi institudo, em seu lugar, o Montepio do Estado da Paraba

    (MEP), que foi mantido inalterado at 1970, quando o ento governador da Paraba, Joo

    Agripino, novamente modificou sua estrutura, transformando-o no IPEP, como atualmente

    conhecido10. Finalmente, no ano de 2003, o IPEP foi extinto e sua carteira de habitao

    transferida para a Companhia de Habitao Popular (CEHAP)11.

    J a CEHAP a companhia de habitao estadual da Paraba, autorizada em

    1965 atravs da Lei estadual n. 3328 (FINEP, 1985). Durante a vigncia do BNH, a CEHAP

    atuou com bastante vigor, financiando um grande volume de habitaes, atravs das

    Carteiras de Operaes de Natureza Social (CONSO), principalmente. Atualmente, embora

    em menor proporo, ela continua participando da produo do parque habitacional

    paraibano.

    Assim como o IPEP e a CEHAP, a Fundao de Ao Comunitria (FAC) um

    rgo especfico do estado da Paraba. Apesar de ter sido criada em 1987, durante o

    governo estadual de Tarcsio Burity, essa instituio sucedeu Fundao Social do

    Trabalho (FUNSAT), criada em 1983. No entanto, sua produo s adquiriu importncia a

    partir da segunda metade da dcada de 1990, quando passou a ser orientada por um

    programa habitacional.

    Alm dos agentes acima mencionados, h, ainda, a participao de bancos na

    produo habitacional, como o caso da Caixa Econmica Federal (CEF ou, como

    tambm chamada, CAIXA). Ela atua essencialmente como agncia financeira, mas tambm

    vem atuando de outra forma na produo, por meio do Programa de Arrendamento

    Residencial, como ser abordado mais tarde.

    Enfim, importante ressaltar que todos esses agentes pblicos supracitados so

    responsveis por organizar e coordenar, parcial ou totalmente, muitas das atividades

    prprias do sistema de incorporao: escolha do terreno, concepo e estruturao do

    empreendimento, fiscalizao e execuo dos servios, promoo da construo, venda das

    unidades e, principalmente, gesto do capital de circulao, mobilizando financiamentos

    tanto para o setor da construo quanto para a populao. Por terem como pblico-alvo

    10 Informaes disponveis em: . Acesso em: 15-12-05. 11 Informaes disponveis em: . Acesso em: 15-12-05.

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    preferencial uma populao de renda mais baixa, esses agentes pblicos produzem

    habitaes de baixo custo, para fazer frente capacidade de pagamento dessa parte da

    sociedade. Portanto, de modo geral, eles no objetivam a apropriao do lucro de

    localizao, tida como uma das principais metas da ao dos incorporadores (s vezes,

    esses agentes pblicos no objetivam nem mesmo o lucro de comercializao). Em razo

    desse fato, nesta dissertao no foram considerados os IAPs, a FCP, o Montepio, o IPEP,

    a CEHAP, a FAC e o INOCOOP como incorporadores, uma vez que no possuem a

    principal caracterstica da incorporao a busca pelo lucro , apesar de estarem

    enquadrados no submercado das cooperativas e companhias estaduais de habitao e se

    aproximarem das atividades de agentes imobilirios. Aqueles agentes foram tratados como

    meros organizadores de atividades de produo habitacional e coordenadores de outros

    agentes participantes dessa produo, motivo pelo qual foram aqui denominados apenas

    agentes pblicos.

    1.3 AS FORMAS DE ATUAO DO ESTADO

    Alm dos agentes acima listados, destaca-se, ainda, o papel do Estado na

    produo habitacional. Todavia, antes de se buscar compreender esse papel, faz-se

    necessrio compreender as diferentes formas de atuao do poder pblico, as quais

    influenciam diretamente as caractersticas da produo.

    De forma bastante simplista, podem-se considerar, mundialmente, dois modelos

    principais de interveno do Estado: o keynesiano, de Bem-Estar-Social (welfare state) e o

    neoliberal, de formato globalizado, com a ideologia de Estado Mnimo. O primeiro atuou

    entre os primeiros anos do sculo XX at aproximadamente o final da dcada de 1970,

    quando se deflagrou a crise do fordismo e, aos poucos, foi sendo criado um novo modo de

    regulao, baseado na globalizao, o que propiciou o cenrio ideal para a atuao do

    Estado neoliberal at os dias atuais. Todavia, essas duas formas de interveno do Estado

    se manifestaram com especificidades, no caso brasileiro, como se ver adiante.

    Aqui se discute a real implantao de um Estado de Bem-Estar-Social. Segundo

    Lipietz (1988) o que ocorreu foi um modelo de fordismo perifrico, em que o welfare state se

    estruturou de forma parcial e fragmentada. Esse modelo, nacionalmente denominado

    Estado desenvolvimentista12, designa a interveno do poder pblico entre a dcada de

    12 Bonduki (1997) utiliza o termo central-desenvolvimentista para caracterizar a forma de atuao do Estado brasileiro vigente at o incio da dcada de 1990. Abrucio e Couto (1996), por sua vez, utilizam nacional-desenvolvimentista, para se referirem a essa mesma forma de interveno

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    1930 e o final da dcada de 1980 , cuja caracterstica principal era alavancar o processo de

    desenvolvimento econmico, tendo em vista o desenvolvimento industrial, atravs da

    criao de empresas estatais pelo poder pblico, portanto intervindo fortemente na

    economia do pas. Alm disso, de acordo com Bonduki (1997), esse modelo se

    caracterizava pelo autoritarismo e a centralizao da gesto. Contou tambm com forte

    interveno na sociedade, seguindo muitas caractersticas de um Estado keynesiano, como

    as polticas implementadas durante o governo Vargas, voltadas aos trabalhadores urbanos

    formais, procurando atender suas necessidades quanto a habitao, assistncia mdica,

    previdncia social e regulamentao de leis trabalhistas. Partindo dessa premissa, para

    Farah (1985, p.76), a partir da dcada de 1930 (at 1964, aproximadamente), o poder

    pblico procurou construir a imagem de um Estado benfeitor (responsvel pelo bem-estar de

    todos os cidados), embora, na realidade, no se tratasse de um welfare state.

    Na rea habitacional, essa forma de interveno estatal foi marcada por uma

    poltica pblica de habitao centralizada ou seja, uma poltica federal que difundia um tipo

    de interveno universal para a populao de renda mais baixa , a qual se expandiu para

    todas as cidades do pas, independentemente das especificidades regionais. Essa poltica

    apresentou longa durao, podendo ser dividida em dois momentos histricos distintos:

    quando foi esboada, entre 1937 e 1964, com a atuao dos IAPs e da FCP, e quando se

    consolidou, entre 1964 e 1986, com a atuao do BNH. A atuao de cada um desses

    agentes perpassou vrias gestes governamentais sem ser extinta (havia a prtica de aes

    contnuas), o que indica a soberania da poltica habitacional, que, hierarquicamente, estava

    em um patamar superior s vontades polticas e aos governos. Pelos motivos explicitados,

    pode-se dizer que a poltica habitacional dessa conjuntura era ainda uma poltica de Estado.

    A produo de moradias promovida pelo Estado desenvolvimentista tinha como

    um dos objetivos a estruturao do setor da construo civil, a fim de dinamizar a economia.

    Alm disso, promoveu-se a ideologia da casa prpria como forma de controle social.

    Tambm foi estimulado por esse modelo o processo de expanso das cidades brasileiras,

    por meio da predominante implantao dos conjuntos habitacionais nas reas perifricas.

    A crise do modelo de interveno do Estado desenvolvimentista se configurou

    em seguida crise do sistema fordista, que resultou numa crise econmica generalizada.

    Nesse contexto, o Brasil foi induzido a aderir a uma srie de determinaes internacionais

    governamental, apesar de considerarem sua vigncia at o incio da dcada de 1980. Neste trabalho, contudo, achou-se prudente utilizar apenas a palavra desenvolvimentista (referindo-se ao termo empregado pelos dois autores) e adotando-se como intervalo de tempo as dcadas de 1930 at o final dos anos 1980, uma vez que a dcada de 1990 j aqui considerada como inserida no contexto do desenvolvimento neoliberal.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    39

    por organismos internacionais, como o Fundo Monetrio Internacional (FMI) e o Banco

    Mundial, o que levou a uma profunda reestruturao econmica, atravs de abertura do

    mercado, parcerias pblico-privado, privatizaes, desregulao e liberalizao do Estado13.

    Portanto, o pas passou a adotar os paradigmas da poltica neoliberal, constituindo uma

    forma de interveno prpria de um Estado neoliberal.

    Na rea habitacional, a implementao dos ditames neoliberais significou a

    extino do BNH, em 1986, e uma transformao estrutural da poltica de habitao, que

    passou de uma poltica de Estado para uma poltica de governo, isto , a cada novo

    mandato presidencial ela sofreu uma srie de alteraes, tornando-se extremamente

    instvel. Outro fato que contribuiu para a descontinuidade das polticas habitacionais foi a

    descentralizao das aes do poder pblico, agora pulverizadas nas trs esferas de

    governo federal, estadual e municipal , garantindo aos estados e, principalmente, aos

    municpios mais autonomia, principalmente na criao de programas desenvolvidos com

    recursos prprios.

    A descentralizao no significa uma omisso do governo federal frente s

    aes sociais, mesmo porque, devido presso social, elas acabam sendo incorporadas

    nova dinmica do governo assumida pelas esferas subnacionais (ABRUCIO e COUTO,

    1996). Embora o neoliberalismo defenda a reduo das responsabilidades sociais do

    Estado, isso no ocorreu exatamente no caso brasileiro, especialmente em se tratando do

    PAR, como ser explicado no Captulo III.

    Quanto questo territorial, diferentemente do modelo anterior, no modelo de

    interveno do Estado neoliberal muitos conjuntos habitacionais (como os do PAR) esto

    implantados de forma fragmentada no tecido urbano, mesmo porque as cidades se

    expandiram de tal forma que se criou um espao cheio de vazios urbanos. As linhas de

    crdito no formato individual (amplamente estimuladas) tambm contriburam para a

    implantao fragmentada na cidade.

    Verifica-se, ento, que a poltica de habitao sofreu uma srie de

    transformaes e passou por um processo de reestruturao para se adequar ao novo

    formato poltico e econmico, agora regido pelo neoliberalismo. No obstante, uma

    caracterstica prevalece entre a poltica habitacional do Estado desenvolvimentista e a do

    Estado neoliberal: continua-se enfrentando o problema da moradia, mas tambm, de modo

    indireto, o poder pblico, via poltica de habitao, permanece visando ao desenvolvimento

    13 As polticas ligadas desregulamentao e liberalizao permitem que o mercado passe a atuar livremente, quebrando a soberania do pas, pois as ordens passam a ser ditadas a partir de acordos internacionais e/ou a partir de deliberaes de organismos internacionais (FMI, Banco Mundial, etc.) (OLIVEIRA, 2002).

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    40

    econmico e aos interesses capitalistas a produo habitacional uma forma de combater

    as crises cclicas da economia, colaborando para a manuteno do sistema. A interveno

    do Estado brasileiro no equacionamento das necessidades de moradia da populao tem

    sido, com isso, ineficiente: agravam-se as condies sociais com o aumento das

    desigualdades sociais e da pobreza, em particular, a urbana.

    Todo esse panorama ilustra as diferentes formas de atuao do Estado em

    especial do caso brasileiro e sua relao com as polticas habitacionais. Resta

    compreender o papel do Estado nas polticas pblicas de habitao.

    1.4 O PAPEL DO ESTADO NA PRODUO HABITACIONAL

    Como foi dito no incio deste captulo, o direito moradia assegurado por

    legislao internacional e nacional, motivo pelo qual o Estado brasileiro, independentemente

    da sua forma de interveno, tem a responsabilidade de prover habitao para todos. Se o

    atendimento ao direito moradia uma responsabilidade do Estado, este tem que estimular

    mecanismos para garantir populao o acesso a esse benefcio. A forma mais comumente

    adotada pelo poder pblico para enfrentar as necessidades de moradia foi e continua sendo

    atravs das polticas pblicas de habitao.

    Segundo Jean Claude Thoenig (apud MULLER, 1990, p.23, traduo livre), uma

    poltica pblica se apresenta sob a forma de um programa de ao prprio a uma ou a

    vrias autoridades pblicas ou governamentais14. Ela constituda por cinco elementos

    identificados por Thoenig (apud MULLER, 1990, p.29) e aqui resumidos:

    um conjunto de medidas concretas; um quadro de decises ou formas de alocao de recursos cuja natureza mais ou

    menos autoritria

    um quadro geral de ao, que permite distinguir uma poltica pblica de medidas isoladas;

    um pblico formado de indivduos, grupos ou organizaes cuja situao afetada pela poltica;

    um quadro de alvos ou objetivos a atingir.

    14 Une politique publique se prsente sous la forme dun programme daction propre une ou plusieurs autorits publiques ou gouvernementales.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    41

    Pode-se dizer que existe uma poltica pblica porque existe um problema a se

    resolver15 (MULLER, 1990, p.35, traduo livre). Em outras palavras, existe um grupo de

    pessoas que enfrenta um certo tipo de problema, e o poder pblico vai tentar resolv-lo

    atravs de um conjunto de aes, alocando recursos para esse fim.

    No caso da poltica habitacional, especificamente da brasileira, existem as

    necessidades habitacionais ou os problemas da moradia a serem resolvidos, os quais

    podem ser de carter qualitativo ou quantitativo. O primeiro tipo corresponde aos problemas

    fundirios, de qualidade de vida dos moradores e de habitabilidade das moradias, como a

    infra-estrutura, enquanto o segundo se refere questo de compensar a falta de moradia

    (dficit habitacional) por meio da construo e composio de um estoque habitacional.

    Em consonncia com os conceitos franceses sobre polticas pblicas, a poltica

    habitacional pode ser entendida como uma ao pblica contnua e ampla para o

    enfrentamento dos problemas de moradia, conforme Gordilho-Souza (2000, p.59).

    De acordo com Valena (2003, p.170), sem a mediao ou interveno do

    Estado, a maioria dos indivduos no pode se tornar consumidora de habitao, processo

    que se d atravs do mercado de compra e venda de imveis residenciais e de aluguis.

    nesse sentido que entra o Estado no enfrentamento do problema habitacional, por meio da

    poltica de habitao, podendo atuar em dois planos de ao: interveno na demanda com

    a criao de uma demanda solvvel, e interveno na oferta, com a construo direta das

    moradias e a adoo de medidas para facilitar as realizaes imobilirias e diminuir seu

    preo (CASTELLS, 2000, p.237).

    A ao na demanda corresponde criao de mecanismos legais e

    institucionais que facilitem o acesso moradia. Esses mecanismos podem ser tanto

    legislao de controle de aluguel (como as leis de inquilinato) como a concesso de

    facilidades de crdito para a compra de moradias sociais ou os emprstimos com juros

    relativamente baixos para pessoas sujeitas a frmulas do tipo poupana-moradia

    (CASTELLS, 2000, p.238).

    O crdito habitacional dinamiza o mercado, contribuindo essencialmente para o

    ciclo do processo produtivo da habitao: primeiro, serve para o incorporador ou construtor

    produzir a habitao; segundo, serve para o comprador imobilirio adquiri-la. A importncia

    do financiamento, por sua vez, est no fato de que a habitao possui um elevado valor

    agregado, conforme j foi discutido e, para amortizar esse preo, a maior parte dos

    assalariados necessita de vrios anos para efetivar a compra do imvel, que s se torna

    15 [] il y a une politique publique parce quil y a un problme rsoudre.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    42

    possvel via crdito habitacional. Ou seja, esse crdito gera lucros para o capital financeiro,

    atravs da amortizao do capital emprestado a uma taxa de juros, cobrados ao longo dos

    anos correspondentes ao contrato de crdito.

    No entanto, como o valor agregado da mercadoria moradia bastante alto, uma

    grande parcela da populao no tem capacidade de pagamento, mesmo com o auxlio do

    crdito imobilirio: a importncia da contribuio inicial e dos juros a serem reembolsados

    exclui uma massa importante da populao, com rendas baixas, enquanto os membros das

    camadas sociais superiores gozam das facilidades de crdito para efetuar investimentos

    especulativos comprando apartamentos com finalidade social (CASTELLS, 2000, p.238).

    Se uma grande parcela da populao no pode ter acesso moradia, mesmo

    com o apoio do Estado voltado demanda, necessrio que o Estado tambm atue no lado

    da oferta, para resolver o problema. Em outras palavras, para suprimir essa lacuna, o

    Estado deve promover a construo de novas moradias, destinadas principalmente

    construo de habitao social aquela moradia voltada populao que no tem como se

    inserir no mercado imobilirio e que, no Brasil, hoje constituda por famlias com renda

    mensal inferior a trs salrios mnimos (faixa de renda atualmente contemplada com

    programas habitacionais subsidiados). Geralmente, uma parcela dessas habitaes

    construdas pelo poder pblico pode ser subsidiada, se no totalmente, pelo menos

    parcialmente16.

    Essa forma de ao do Estado na proviso habitacional, contudo, gera

    problemas, pois, segundo Azevedo (1982, p.113), se subsidia em demasia, compromete

    drasticamente a produo de casas; se busca um mnimo de eficcia atravs do retorno

    de parte do capital aplicado exclui uma considervel parcela da populao dos programas

    tradicionais de habitao popular. No caso brasileiro, essa ltima alternativa foi (e continua

    sendo) a forma mais adotada, pois compromete menos o errio pblico e beneficia mais os

    interesses capitalistas, motivo pelo qual a poltica habitacional brasileira no tem sido

    eficiente no equacionamento do dficit habitacional, transformando-se em uma poltica

    elitista.

    Em suma, a poltica habitacional visa produo de moradias, concede

    subsdios ou crdito habitacional para os de renda baixa, mas tambm oferece

    financiamentos para a populao de maior renda, os quais, no caso brasileiro, geralmente

    so conseguidos atravs dos recursos das cadernetas de poupana (Sistema Brasileiro de

    16 De forma geral, o subsdio habitacional no foi bem aceito no Brasil, cujo modelo de poltica foi assentado sobre um sistema especializado no crdito habitacional (ARRETCHE, 1990, p.23). Porm, alguns programas mais recentes j so contemplados parcialmente com subsdios e contrapartidas, como ser discutido adiante.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    43

    Poupana e Emprstimo SPBE). Tais aes podem ser orientadas tanto para a promoo

    de uma poltica da casa prpria quanto para uma poltica de aluguel subsidiada. Estas, por

    sua vez, atendem interesses polticos e econmicos diversificados, como se ver adiante.

    1.4.1 A POLTICA DA CASA PRPRIA E A POLTICA DE ALUGUEL

    Ao longo deste captulo, vem se afirmando que a produo habitacional exerce

    um papel de destaque no modo de produo capitalista, pois promove a acumulao de

    capital atravs da produo da mercadoria moradia, contribuindo para o desenvolvimento

    econmico (CORRA, 1989). A casa prpria, em particular, traz consigo uma srie de

    implicaes sociopolticas e econmicas as quais esto intrinsecamente relacionadas com

    os interesses capitalistas. As implicaes econmicas dizem respeito importncia da

    produo habitacional na dinamizao do ramo da construo civil e de materiais de

    construo, conseqentemente na dinamizao da economia. Alm da construo civil, a

    casa prpria tambm vantajosa financeiramente, pois impulsiona o ramo do crdito

    imobilirio voltado, especificamente, aos compradores dos imveis, o que favorece as

    agncias financeiras. As implicaes sociais e polticas, todavia, so explicadas por Harvey

    (apud GOTTDIENER, 1993, p.137), quando se refere propriedade da casa,

    [] como um meio pelo qual as reivindicaes do trabalhador foram divididas em preocupaes relativas ao trabalho e preocupaes referentes qualidade de vida, em que esta recebe a maior nfase da parte do Estado (socializao do capital). Finalmente, o fato de uma poro importante da classe trabalhadora possuir uma propriedade quebra ainda mais a conscincia de classe e faz com que o grupo de proprietrios da classe trabalhadora se alie aos capitalistas e contra aqueles que vivem de aluguel.

    Analisando-se as palavras de Harvey, percebe-se que, do ponto de vista das

    implicaes polticas, a produo da casa prpria visa manuteno do status quo. Atravs

    da casa prpria, procura-se estabelecer representaes sociais, disseminando-se nos

    trabalhadores os valores prprios da classe dominante:

    Se para os mais ricos a casa prpria pode ser importante por aspectos simblicos e subjetivos, como satisfao prpria, garantia de estabilidade e criao de um ambiente domstico compatvel com o gosto, status social e cultural da famlia, para os pobres, alm desses elementos, a opo pela casa prpria torna-se o refgio seguro contra as incertezas que o mercado de trabalho e as condies de vida urbana reservam ao trabalhador que envelhece (BONDUKI, 2002, p.310).

    Assim, a propriedade privada insere na mentalidade do proprietrio a sensao

    de segurana, pois, caso ele seja demitido, ainda assim ter onde morar. Alm da

    segurana, a casa prpria reproduz os valores burgueses, como a questo do status: um

    proletrio que adquire a sua casa prpria passa a acreditar que est progredindo no

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    44

    emprego e ascendendo socialmente. A propriedade privada utilizada como instrumento

    visando preservao do patrimnio da classe dominante tambm um valor burgus

    reproduzido, pois incute no trabalhador a importncia de tambm ser proprietrio da casa

    prpria. Assim, como escreve Harvey (1982, p.13),

    [], a vulgarizao da casa prpria, individualizada, vista como vantajosa para a classe capitalista porque ela estimula a fidelidade de pelo menos uma parte da classe operria ao princpio da propriedade privada, alm de promover a tica de um individualismo possessivo bem como a fragmentao dessa classe em classes de habitao constitudas de inquilinos e proprietrios. Isso d classe capitalista uma bem-vinda alavanca ideolgica a ser usada contra a propriedade pblica e exigncias de nacionalizao, porque fcil dar a estas a aparncia de que elas pretendem tirar dos trabalhadores as suas casas prprias.

    Outra representao social gerada pela poltica da casa prpria destina-se,

    especificamente, para aquele trabalhador que obteve a sua propriedade a partir de

    subsdios estatais. Esse trabalhador, por sua vez, acredita que o governo eficiente, e se

    alia ao Estado, mantendo a ordem social. por isso que, para Azevedo (1982, p.100), a

    maioria dos programas habitacionais brasileiros teria uma importncia mais simblica

    mostrar a preocupao do governo com os pobres do que propriamente uma busca de

    maior eficincia na construo de casas populares.

    Todas essas abstraes sociais levam a uma submisso do trabalhador ao

    princpio da casa prpria, todavia h, ainda, mais um fato relacionado ideologia da casa

    prpria e que contribui para a manuteno da ordem social, como o financiamento

    habitacional: um trabalhador hipotecado at o pescoo , na maioria dos casos, um bastio

    da estabilidade social e os esquemas para promover a casa prpria para a classe

    trabalhadora h muito tempo que reconheceram este fato bsico (HARVEY, 1982, p.13).

    Ou seja, a promoo da casa prpria est intrinsecamente relacionada com o crdito

    habitacional, como j foi dito, e o financiamento da propriedade privada manipula, de certa

    forma, o trabalhador, que fica receoso de perder sua moradia, alm das complicaes que o

    descumprimento das prestaes do financiamento gera: perda da casa, nome comprometido

    em cadastros de cobrana, etc. Vale salientar tambm que o financiamento geralmente se

    desenvolve por muitos anos e, portanto, obriga o trabalhador a morar naquela habitao

    tambm por longos perodos, impedindo uma mobilidade residencial. De forma geral, o

    crdito habitacional aprisiona o trabalhador a uma condio socioeconmica por muito

    tempo, ao passo que, para as agncias financeiras, um mecanismo de gerar lucros por

    meio dos juros (muitas vezes, exorbitantes) tambm por muito tempo.

    Enfim, diante de todas essas vantagens econmicas e polticas proporcionadas

    pela casa prpria classe capitalista, esta criou a ideologia da casa prpria, que, segundo

    Peruzzo (1984), o meio pelo qual as classes capitalistas procuram conservar o status quo,

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    45

    alm de ser utilizado para barganha junto s camadas populares urbanas. A propriedade

    privada , na verdade o bastio dos interesses capitalistas, em primeiro plano, motivo pelo

    qual a poltica da casa prpria foi mais difundida no Brasil, no mundo afora e, at mesmo, na

    Inglaterra, que sempre possuiu uma poltica de aluguel social consistente.

    Por outro lado, a partir de uma viso social, a casa prpria tambm vantajosa

    para o trabalhador (no apenas para os capitalistas), pois proporciona certa segurana,

    alm da possibilidade de se tornar um investimento futuro: a casa prpria pode, a qualquer

    momento, mudar o seu valor de uso para efetivar-se como valor de troca e, com isso, o

    proprietrio pode vender e/ou alugar sua mercadoria moradia, a fim de gerar uma renda.

    Em suma, a difuso da propriedade privada gera menos vantagens aos

    trabalhadores do que classe capitalista (produtores imobilirios e agncias financeiras),

    uma vez que os ltimos se apropriam no apenas dos aspectos econmicos, mas tambm

    dos aspectos polticos (manuteno do status quo, principalmente). J para os

    trabalhadores-proprietrios, a poltica da casa prpria proporciona, como aspecto positivo, o

    atendimento de uma das reivindicaes da fora de trabalho (a moradia), a segurana de ter

    sua prpria moradia e a possibilidade de vend-la ou alug-la, obtendo uma renda.

    A outra forma de acesso moradia via polticas pblicas de habitao atravs

    da poltica de aluguel, que foi uma soluo adotada com freqncia nos pases europeus,

    especialmente em pases como a Gr-Bretanha e a Sucia, gerando resultados satisfatrios

    quanto ao equacionamento do problema habitacional.

    O exemplo da poltica habitacional inglesa [] demonstra-nos que o sistema de aluguel subsidiado uma alternativa vivel dentro do prprio capitalismo, j que tem sido capaz de promover oferta de unidades residenciais de acordo com suas carncias [], e de permitir acesso a elas em funo das unidades numricas e locacionais de cada famlia []. Traz tambm a vantagem de permitir ao trabalhador uma mobilidade residencial alm de dar ao governo um importante instrumento de planejamento urbano [] e econmico [] (GUGLIELMI, 1985, p.80, grifo acrescido).

    No Brasil, todavia, a poltica de aluguel teve menor repercusso que a da casa

    prpria. No obstante, o aluguel a forma de acesso moradia muito comum por parte da

    populao de renda baixa, que no tem condies financeiras para se enquadrar em um

    financiamento habitacional, seja pela falta de capital, seja pelas exigncias burocrticas17

    das prprias agncias financeiras, que excluem mais ainda essa populao.

    Para Bolaffi (1986), defensor da produo habitacional em escala, a poltica de

    aluguel traz mais desvantagens (do ponto de vista ideolgico, social e operacional) do que

    vantagens:

    17 Os pretendentes a muturios no podem ter problemas financeiros, como dvidas, etc.

  • Captulo I ______________________________________________________________________

    46

    Em primeiro lugar, [], ao alugar as casas estaremos negando uma aspirao legtima da populao at porque ela sabe que a longo prazo a amortizao mais conveniente do que o aluguel. Em segundo lugar o aluguel implicar numa profunda alterao da relao do morador com o seu imvel. Em se tratando de casa alugada, os moradores no tero para com ela a mesma atitude de conservao, melhoria e at ampliao que hoje caracteriza os muturios das casas adquiridas. Finalmente, temos de reconhecer, o Estado brasileiro por demais burocratizado, cartorial e incompetente para administrar aluguis eficientemente (BOLAFFI, 1986, p.30).

    Bolaffi (1986) cita, ainda, outra desvantagem de ordem econmica para a

    adoo de uma poltica de aluguel. Para ele, o sistema de aluguel pode ser to oneroso

    quanto o sistema da casa prpria para os usurios, pois o montante de recursos

    necessrios para a edificao de casas no ser modificado pela forma de comercializao

    venda ou aluguel dos imveis edificados. De qualquer forma, esses investimentos tero

    de ser amortizados, seja na forma de aluguel seja naquela de venda (BOLAFFI, 1986,

    p.30). Em outras palavras, para a classe capitalista (basicamente os produtores

    imobilirios), a poltica de aluguel traz como aspecto positivo a acumulao de capital, seja

    atravs da produo da moradia alugada, seja atravs do prprio aluguel. J para a classe

    trabalhadora, ela oferece o acesso moradia e a mobilidade residencial, no podendo

    deixar-se de falar dos casos de aluguel subsidiado, que facilita mais ainda o acesso

    habitacional.

    Apesar disso, verifica-se que, tanto do ponto de vista do trabalhador quanto da

    classe capitalista, a casa prpria ainda proporciona mais benefcios que a produo da casa

    alugada. No entanto, embora demonstre certa insatisfao pela poltica de aluguel, Bolaffi

    (1981) acredita que o mito da casa prpria tambm no adequado ao caso brasileiro.

    interessante ressaltar que, em menor escala, e mais especificamente no caso

    brasileiro, alm da poltica da casa prpria e da poltica de aluguel, numa interseo das

    duas, recentemente surgiu mais uma forma de acesso moradia, o leasing habitacional,

    efetivado atravs do Programa de Arrendamento Residencial. No se pode deixar de

    comentar que o leasing residencial uma alternativa que j vinha sendo adotada pelos

    bancos. No entanto, na poltica de habitao do governo federal, o PAR consiste num dos

    poucos exemplos de leasing, motivo pelo qual se diferencia no contexto das polticas

    pblicas habitacionais, sendo adotado nesta dissertao18.

    Com o aporte terico levantado neste captulo, o prximo trata do

    desenvolvimento da poltica habitacional brasileira no pas, como forma de contextualizar o

    cenrio que propiciou a criao do PAR.

    18 No se considerou o leasing residencial promovido por fora da poltica habitacional.

  • Captulo II _____________________________________________________________________ 48

    Neste captulo descreve-se o contexto em que as polticas habitacionais se

    desenvolveram no pas e enumeram-se as principais caractersticas quantitativas19 e

    qualitativas de tais polticas. Em outras palavras, trata-se aqui, sob uma perspectiva

    histrica, da evoluo da produo de moradias em nvel nacional, impulsionada pelas

    polticas pblicas de habitao vigentes entre as dcadas de 1930 e 2000.

    Essa descrio imprescindvel, uma vez que, para se compreender o cenrio

    contemporneo e, sobretudo, as polticas habitacionais (entre as quais se insere atualmente

    o Programa de Arrendamento Residencial), necessrio resgatar o passado, tratando da

    evoluo da produo de habitaes at os dias de hoje. Essa descrio possibilitou

    constatar que a casa prpria foi a principal forma de acesso moradia promovida pelas

    polticas pblicas brasileiras no perodo considerado, no entanto, entre os programas

    criados aps o fechamento do BNH, um se destacou devido diferena quanto forma de

    acesso moradia o leasing habitacional do PAR.

    Para a elaborao deste captulo, a reviso bibliogrfica foi complementada

    consultas a dados secundrios nas fontes estatsticas do IBGE. Os dados coletados foram

    importantes para se verificar a evoluo da condio de ocupao dos domiclios brasileiros

    ao longo do desenvolvimento das polticas habitacionais brasileiras e a influncia da poltica

    da casa prpria nessa evoluo. Com o panorama apresentado neste captulo foi possvel

    verificar, portanto, como se insere a discusso sobre o PAR no contexto das polticas de

    habitao no Brasil.

    19 As caractersticas qualitativas dizem respeito aos aspectos tipolgicos, aos aspectos construtivos e forma de implantao dos conjuntos no espao urbano.

  • Captulo II _____________________________________________________________________ 49

    2.1 POLTICA DE ALUGUEL E DA CASA PRPRIA NA POLTICA HABITACIONAL BRASILEIRA

    A produo estatal de moradias no Brasil, at 1986, foi resultado, em grande

    parte, da ao dos agentes pblicos, orientados por polticas habitacionais que foram

    desenvolvidas principalmente por trs instituies federais, a saber: os Institutos de

    Aposentadoria e Penses (1937-1964); a Fundao da Casa Popular (1946-1964); e o

    Banco Nacional de Habitao (1964-1986). O conjunto de aes desses rgos constitui o

    modelo desenvolvimentista de interveno do Estado, conforme j foi citado no primeiro

    captulo.

    No entanto, depois do fechamento do BNH, de 1986 at 2006, no houve uma

    poltica habitacional clara e sistemtica, mas apenas programas habitacionais do governo

    federal, elaborados ao longo de vrios mandatos presidenciais e operacionalizados pela

    Caixa Econmica Federal.

    No obstante, de forma geral, entre essas polticas e programas habitacionais,

    havia uma caracterstica comum: a difuso de uma poltica calcada especialmente na

    propriedade privada, contribuindo, em parte, no modo predominante de acesso moradia

    nos centros urbanos do pas. Com base no levantamento dos dados censitrios do IBGE,

    expresso na Figura 1, percebeu-se a evoluo da condio de ocupao dos domiclios ao

    longo do desenvolvimento das polticas habitacionais20.

    Essa evoluo constituiu-se num processo paradoxal, pois, enquanto o nmero

    de casas alugadas decresce ao longo dos anos, o nmero de casas prprias aumenta, o

    que parece ser uma das conseqncias da forte presena do incentivo da casa prpria

    desenvolvido pelas polticas habitacionais brasileiras. bem verdade que a difuso da casa

    prpria foi tambm muito estimulada pela disseminao da autoconstruo nas favelas e

    loteamentos irregulares.

    Para compreender essa transformao de uma forma de acesso moradia

    baseada sobretudo na casa alugada para uma forma de acesso baseada na casa prpria,

    descreve-se a seguir, sob uma perspectiva histrica, a evoluo das polticas de habitao,

    20 Levantamento realizado a partir dos dados encontrados no endereo eletrnico do instituto: http://www.ibge.gov.br, acessado no dia 21-03-06.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    50

    privilegiando o tipo de acesso moradia promovido por cada uma delas durante sua

    interveno.

    40

    49

    11

    46,247

    6,8

    50,5

    42,6

    6,9

    59,92

    30,62

    9,46

    60,18

    30,77

    9,04

    66,89

    22,08

    11,04

    0

    10

    20

    30

    40

    50

    60

    70

    40 50 60 70 80 90

    PrprioAlugadoDemais

    Figura 1: Distribuio percentual dos domiclios particulares permanentes urbanos por condio de ocupao entre 1940 e 1990 Fonte: Dados coletados no Instituto Brasileiro de Estatstica, Departamento de Censos21 Nota: A denominao Demais refere-se aos domiclios cedidos e outro tipo. Nota: Elaborao da autora

    Como j comentado no captulo anterior, a primeira ao efetiva do poder

    pblico na produo de moradias ocorreu a partir da dcada de 1930, quando surgiram os

    IAPs, primeiras instituies pblicas a tratar da questo da habitao nos centros urbanos,

    embora de forma restrita, pois atendiam somente s necessidades dos seus associados,

    que se dividiam em categorias profissionais especficas martimos (IAPM); bancrios

    (IAPB); comercirios (IAPC); industririos (IAPI); condutores de veculos e empregados de

    empreses de petrleo (IAPETEC) e estivadores (IAPE), entre outros.

    Esses institutos surgiram durante o Governo Vargas, num contexto em que o

    Estado passava a imagem de benfeitor e buscava ampliar as suas bases de legitimidade,

    em particular no meio urbano, atravs da criao de polticas voltadas ao atendimento das

    principais necessidades dos trabalhadores, como a casa prpria, os servios de assistncia

    mdica, a previdncia social e as condies gerais de trabalho. Tendo isso em vista, foi

    nesse perodo que se passou a disseminar mais fortemente a ideologia da propriedade

    privada da casa, apesar de os institutos tambm terem desenvolvido uma poltica de

    aluguel:

    Assim, primeira vista, surpreende o fato de os IAPs terem optado por alugar, e no vender, os conjuntos edificados para seus associados. Introduzida pelas instrues normativas do IAPI, a locao das moradias em

    21 http://www.ibge.gov.br/ (21-03-06).

    dcadas (1940 1990)

    dist

    ribui

    o

    perc

    entu

    al (

    %)

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    51

    conjuntos (Plano A) acabou sendo adotada por todos os institutos: a grande maioria dos conjuntos construdos a partir do final da dcada de 30 foram destinados ao aluguel de trabalhadores vinculados aos IAPs (BONDUKI, 2002, p.106).

    O Plano A no se destinava apenas locao, mas tambm venda de

    unidades habitacionais em conjuntos adquiridos ou construdos pelos institutos. Por se tratar

    da construo de conjuntos, esse plano adquiriu maior destaque frente aos demais

    (financiamentos de unidades isoladas, com aes pontuais, por exemplo), uma vez que a

    produo de conjuntos marcava e transformava, de certa forma, a paisagem urbana.

    Segundo Bonduki (2002, p.107), em algumas cidades brasileiras foram construdos grandes

    conjuntos residenciais, que simbolizavam e expressavam de forma concreta, em

    grandiosas construes, a ao governamental, refletindo a preocupao do Estado em

    promover a imagem de benfeitor. Ainda segundo esse mesmo autor, a produo do Plano A

    apresentou seu melhor desempenho produtivo entre 1946 e 1950, perodo que foi marcado

    por outros fatos igualmente importantes para a questo habitacional, como a criao da

    FCP, em 1946.

    Essa fundao continuou disseminando uma poltica da casa prpria, embora

    tambm apresentasse atribuies relacionadas com a locao de unidades habitacionais,

    que teve pouca ou nenhuma repercusso22:

    [], a FCP adotou a construo de casas de locao como alternativa de acesso moradia, mas, de maneira geral, seus programas privilegiavam a casa prpria, sobretudo em conjuntos habitacionais. Possibilitando o acesso propriedade, aspirao cada vez mais forte entre os trabalhadores, a FCP foi, desde o incio, utilizada com objetivos polticos (BONDUKI, 2002, p.124).

    Comea, ento, a ser difundida uma ideologia da casa prpria, que levou os

    brasileiros a alimentarem o sonho de adquirir a propriedade da casa. Outros fatores que

    contriburam para a crescente importncia da casa prpria na sociedade foram a

    promulgao da Lei do Inquilinato, de 1942, e a grave crise habitacional que se instaurou no

    perodo da Segunda Guerra e nos anos seguintes. Esses fatos provocaram a diminuio

    das unidades para locao. Como conseqncia, ainda na dcada de 1940, a produo

    informal (e/ou irregular) de moradias cresceu, sendo impulsionada pela autoconstruo da

    casa prpria, tipo de produo que viria a contribuir para o processo de periferizao e

    favelizao das cidades.

    22 No foram encontradas referncias a unidades habitacionais financiadas pela FCP destinadas a locao, favorecendo-se a disseminao da poltica da casa prpria.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    52

    Em suma, diante desses acontecimentos, associados s vantagens que a

    propriedade privada oferece quanto segurana e estabilidade residencial, a casa prpria

    assumiu um significado crescente na sociedade, marcando profundamente a estrutura de

    acesso moradia no pas, transformao que foi desencadeada na dcada de 1940 e se

    refletiu nos anos seguintes.

    Do ponto de vista quantitativo, entre 1940 e 1950, o nmero de domiclios

    prprios cresceu 6,20%, enquanto o nmero de domiclios alugados diminuiu 2,00% (Figura

    1). Essa dinmica aumento de casas prprias em oposio diminuio de casas

    alugadas levou ao quase equilbrio quantitativo entre as duas formas de acesso moradia

    no ano de 1950 (as casas alugadas correspondiam a 47% e as casas prprias a 46,2% do

    total). A dcada de 1950 se tornou, portanto, emblemtica, pois consistiu em um perodo de

    transio entre os dois tipos de acesso habitao de domiclios predominantemente

    alugados a domiclios prprios. Em razo dessa inverso na forma de acesso moradia,

    houve naturalmente uma inverso de valores em que a casa prpria assumiu uma maior

    importncia no imaginrio da sociedade. Por esse motivo, Blay (1978, p.81) afirma:

    Creio que neste perodo que se inicia com clareza a grande inverso que marca at hoje a mentalidade do trabalhador urbano brasileiro: o importante ter uma casa prpria, ela garante a fixao na cidade. Conseguir um emprego difcil, instvel, precrio. A casa, porm, a proteo para os momentos de desemprego, a certeza de ter um teto enquanto se busca um novo trabalho.

    importante lembrar que, ainda na dcada de 1950, foi concluda a construo

    do conjunto Residencial Pedregulho (produzido pelo Departamento de Habitao Popular do

    Rio de Janeiro), cujas unidades habitacionais seriam alugadas aos funcionrios da ento

    Prefeitura do Distrito Federal. Essa proposta foi defendida pela diretora do citado

    departamento, a engenheira Carmen Portinho, mesmo em um cenrio que privilegiava a

    construo de casas prprias (BONDUKI, 1999).

    Finalmente, em 1960, a transformao se efetivou, pois o nmero de domiclios

    prprios foi superior ao dos domiclios alugados, representados por 50,5% e 42,6%,

    respectivamente (Figura 1). O Banco Nacional de Habitao, que entrou em vigor a partir de

    1964, continuou disseminando a poltica da casa prpria e contribuiu para sedimentar ainda

    mais a ideologia da propriedade privada, por meio de uma expressiva produo, que marcou

    a histria da poltica habitacional no Brasil, devido grande quantidade de moradias

    produzidas para comercializao.

    Com o advento do BNH, a questo da moradia, que estava sob a

    responsabilidade dos IAPs e da FCP, passou a ser comandada unicamente pelo banco, que

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    53

    detinha o controle do Sistema Financeiro de Habitao (SFH) formado por recursos

    provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e do Sistema Brasileiro

    de Poupana e Emprstimos (SBPE), a partir de 1966-1967. Criados durante o regime

    militar, num perodo de fortes tenses sociais, consensual, entre os autores que abordam

    o tema, que o principal objetivo do BNH no consistiu na produo de habitaes

    propriamente dita: visavam-se objetivos econmicos, como dinamizar a economia do pas,

    por meio da gerao de renda e empregos, alm da capitalizao de empresas nacionais,

    bem como objetivos polticos, como o controle da ordem social e a legitimao do poder do

    Estado, em que entra o papel da ideologia da casa prpria, conforme constatado nos

    discursos polticos da poca:

    A soluo do problema da casa prpria tem esta particular atrao de criar o estmulo de poupana que, de outra forma, no existiria, e contribui muito mais para a estabilidade social do que o imvel de aluguel. O proprietrio da casa prpria pensa duas vezes antes de se meter em arruaas ou depredar propriedades alheias e torna-se um aliado da ordem (CAMPOS apud AZEVEDO & ANDRADE, 1982, p.59).

    Portanto, visando alcanar os objetivos polticos e econmicos, a produo do

    BNH se caracterizou pela construo em larga escala de novas moradias, financiadas a

    longo prazo, e pelo estabelecimento da ideologia da propriedade privada. A construo em

    larga escala foi tambm uma herana do urbanismo modernista, empregado na produo

    dos IAPs, e que visava racionalizao e industrializao da produo. Em suma, a

    dcada de 1960, assim como as seguintes, assistiram ao rpido incremento de casas

    prprias, enquanto o nmero de habitaes alugadas foi paulatinamente decrescendo

    (Figura 1).

    Entretanto, at mesmo a forte poltica da casa prpria empreendida pelo BNH

    apresentou problemas de comercializao de algumas unidades habitacionais, de modo que

    o banco introduziu uma nova forma de acesso moradia, propondo tambm um regime de

    locao em 1972 e em 1983, embora, em ambos os casos, tenha havido pouca

    repercusso. A locao era por tempo limitado (at 30 meses) e, no contrato, constavam o

    valor e a forma de pagamento, para que, no final do prazo, o locatrio ingressasse no

    regime da casa prpria (FINEP, 1985), sistema que tinha alguma semelhana ao implantado

    posteriormente, no final da dcada de 1990, com o Programa de Arrendamento Residencial.

    Ento, pode-se dizer que essa possibilidade do BNH consistiu numa primeira tentativa de

    uma poltica de arrendamento residencial no pas, prenunciando o PAR (Figuras 2 e 3).

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    54

    Figura 2: Anncio do Jornal do Brasil sobre o aluguel do BNH (20-06-72) Fonte: FINEP (1985, p.96)

    Figura 3: Anncio do Jornal ltima Hora sobre o aluguel do BNH (06-10-83)

    Fonte: FINEP (1985, p.97)

    Na primeira metade da dcada de 1970, registrou-se um grande crescimento

    econmico, ao passo que o final do decnio foi marcado por uma crise financeira

    generalizada no pas, cujas conseqncias refletiram na dcada seguinte, causando a

    falncia da poltica habitacional do BNH, pois o seu desempenho dependia do quadro

    econmico do pas23.

    Diante do panorama de crise, em 1986 o BNH foi extinto e as suas atividades

    transferidas para um outro banco, a CAIXA, que passou a gerenciar o SFH e parte da

    estrutura do banco extinto, responsabilizando-se, portanto, pelos financiamentos

    habitacionais. Nesse momento de transio das atividades de um rgo para outro, a

    poltica de habitao passou por um processo de reestruturaes, para se adequar nova

    ordem mundial da poltica de formato neoliberal. A atuao do poder pblico passou a seguir

    a tendncia mundial do neoliberalismo, que refletiu, no Brasil, na ausncia de uma poltica

    habitacional federal mais sistematizada, promovendo-se uma srie de programas de

    habitao desarticulados entre si, operacionalizados pela CAIXA. Mesmo nesse novo

    cenrio, a poltica da casa prpria prevaleceu, tornando a propriedade privada uma das

    maiores aspiraes da populao brasileira.

    Enfim, observando-se as polticas de habitao implementadas, verifica-se que a

    produo habitacional estatal no Brasil iniciou-se com uma poltica de aluguel e uma poltica

    da casa prpria, ambas promovidas simultaneamente pelos IAPs. Posteriormente, passou a

    haver apenas uma poltica, essencialmente da casa prpria, promovida pela FCP e pelo

    BNH. Alm das diferenas de acesso, as diferentes polticas de habitao (dos IAPs, da

    23 O BNH operava com recursos do FGTS e do SBPE. Com a crise econmica, muitas pessoas sacaram seus fundos e poupanas, comprometendo o sistema. Alm disso, a crise afetou o valor das prestaes, gerando uma srie de problemas com os muturios e o aumento da inadimplncia.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    55

    FCP e do BNH) nos centros urbanos geraram, por sua vez, diversificados padres

    habitacionais, que, de forma especfica, marcaram as paisagens urbanas ao longo de mais

    de meio sculo de desenvolvimento das poltica de habitao.

    Vale salientar que essa pluralidade de solues arquitetnicas, tipolgicas,

    construtivas e de implantao dos conjuntos no espao urbano foi, em grande parte, fruto do

    pblico-alvo de cada poltica. As aes dos IAPs destinavam-se a categorias profissionais

    especficas com carteira assinada, algumas, inclusive, pertencentes classe de renda

    mdia alta, como a categoria dos bancrios. Esse foi um dos motivos que levou as

    habitaes a apresentarem uma qualidade superior das demais produes da FCP e do

    BNH. J o BNH (via FGTS), atendeu populao de menor renda. Em suma, essa

    pluralidade de solues ser discutida, no item seguinte, em funo da poltica de cada

    sistema IAPs, FCP e BNH.

    2.2 CARACTERSTICAS DA PRODUO DAS POLTICAS HABITACIONAIS ENTRE AS DCADAS DE 1930 E 1980

    Como foi mencionado acima, o padro tipolgico e construtivo das habitaes e

    o modelo de implantao dos conjuntos no espao urbano promovidos por cada uma das

    instituies manifestaram-se de formas diferentes, seja em funo do pblico-alvo, do

    momento histrico em que atuaram ou at mesmo da forma de acesso moradia casa

    prpria ou casa alugada. Assim, em razo do momento histrico em que o IAP foi criado o

    apogeu do movimento moderno no pas , sua produo habitacional se caracterizou por

    conjuntos fortemente influenciados pelos preceitos modernistas, tanto do ponto de vista

    urbanstico quanto do ponto de vista da tipologia, da arquitetura e da construo.

    Urbanisticamente falando, diante da estrutura das cidades na poca, os

    conjuntos dos IAPs eram implantados em bairros contguos aos centros urbanos. Haifa

    Sabbag (1985, p.46), porm, afirma que quase todos os conjuntos habitacionais dos IAPs

    esto bem situados na cidade, contando com equipamentos comunitrios. O IAPC e o

    IAPB, por exemplo, foram aqueles que mais se preocuparam com a localizao de seus

    empreendimentos, implantando muitos de seus conjuntos em reas centrais (BONDUKI,

    2002, p.161). Mas tambm implantaram conjuntos em bairros suburbanos nas franjas da

    malha urbana. Alem disso, os conjuntos dos IAPs incluram muita rea verde, fato

    constatado, principalmente, nos conjuntos localizados nas grandes cidades brasileiras.

    Um outro aspecto digno de nota que, no modelo adotado pelos IAPs,

    modificava-se a noo de pblico e privado, rompendo-se as fronteiras que os separavam e

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    56

    criando-se a noo de que no se habita apenas a casa e sim um conjunto de

    equipamentos e servios coletivos (BONDUKI, 2002, p.148-149). Dessa forma, havia uma

    preocupao em inter-relacionar o urbanismo com a arquitetura das habitaes construdas.

    Muitas dessas habitaes estavam inseridas em blocos de edifcios residenciais

    (sobretudo as edificaes verticais dos IAPBs), os quais passaram a interferir na paisagem

    urbana. Segundo Bonduki (2002), esses mesmos edifcios multifamiliares acabaram sendo

    instrumentos de propagao da arquitetura modernista; no obstante, a soluo da casa

    unifamiliar trrea, situada em loteamento convencional, parece ter tido melhor aceitao

    entre os beneficiados.

    De forma geral, a arquitetura das habitaes produzidas pelos institutos era

    considerada de excelente qualidade esttica, e, em grande medida, adotou os preceitos da

    arquitetura modernista, como o pilotis, o terrao-jardim, a planta livre, a fachada livre e as

    janelas na horizontal. Tambm se adotou a preocupao com outros elementos formais,

    como a volumetria e a esttica, bem como a valorizao dos elementos locais, destacando-

    se o cobog. Aliado s qualidades estticas, a produo dos IAPs incentivou, ainda, o

    barateamento das construes, atravs da racionalizao, industrializao e verticalizao

    (blocos multifamiliares), a fim de construir habitaes de qualidade, porm em grande

    escala, para, com isso, beneficiar um maior contingente de pessoas, portanto visando a um

    objetivo social.

    Ademais, a produo dos IAPs seguiu algumas diretrizes, que foram formuladas

    por Rubens Porto, arquiteto responsvel pela normatizao, fiscalizao e aprovao dos

    procedimentos dos institutos. As diretrizes adotadas so as seguintes (BONDUKI, 2002,

    p.150-153):

    A edificao de conjuntos habitacionais isolados do traado urbano existente []; A construo de blocos []; A limitao da altura dos blocos (no devero ultrapassar quatro pavimentos) []; O uso de pilotis []; A adoo de apartamentos duplex []; Os processos de construo racionalizados e a edificao de conjuntos autnomos []; A articulao dos conjuntos habitacionais com planos urbansticos []; A entrega da casa mobiliada de forma racionalizada.

    Ainda conforme Bonduki (2002), a tipologia das habitaes seguia um padro

    que procurava evitar os corredores coletivos nos pavimentos, sendo comumente adotada a

    soluo da circulao vertical servindo dois apartamentos por andar e repetindo-se

    sistematicamente ao longo dos blocos por duas, trs ou quatro vezes, dependendo do

    comprimento deste.

    importante mencionar, ainda, que a qualidade arquitetnica dos conjuntos dos

    IAPs foi resultado da combinao de trs variveis: pblico-alvo, contexto histrico e forma

    de financiamento. Primeiramente, os conjuntos se destinavam basicamente a uma

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    57

    populao que tinha renda e que era mais exigente, como consumidora, quanto qualidade

    das habitaes. A segunda varivel foi, indubitavelmente, o contexto histrico e a

    predominncia dos princpios modernistas no urbanismo e na arquitetura dos conjuntos. Por

    ltimo, a forma de financiamento tambm foi uma importante varivel: a poltica de locao

    do Plano A, principal forma de acesso s moradias nos conjuntos habitacionais,

    representou uma vitria dos que se opunham casa prpria e influenciou positivamente

    nos projetos dos conjuntos e a qualidade da sua execuo (BONDUKI, 2002, p.140).

    No caso da FCP, verifica-se que a produo foi orientada basicamente para a

    construo de unidades unifamiliares com as seguintes caractersticas:

    Independentemente da modalidade da construo, direta ou por empreitada, os projetos arquitetnicos foram sempre desenvolvidos pela Fundao da Casa Popular. As unidades em cada conjunto eram normalmente homogneas, considerando-se popular a residncia de at 70m, quando se tratasse de projeto de um piso, e de um mximo de 60m, com dois pisos. Geralmente eram de trs quartos, pois se visava a uma clientela de famlia numerosa24 (AZEVEDO & ANDRADE, 1982, p.26-27).

    Alm disso, Bonduki (2002, p.162), afirma que a FCP buscou ao menos no

    terreno das intenes solues mais apropriadas s diferentes realidades regionais,

    rompendo com a centralizao de projeto que caracterizava os IAPs.

    Infelizmente, no mbito da literatura acadmica, pouco se conhece acerca das

    caractersticas da produo dessa fundao sob o aspecto tipolgico, o aspecto construtivo

    e da forma de implantao dos seus conjuntos no espao urbano, o que dificulta uma

    descrio mais aprofundada neste trabalho. No obstante, pode-se afirmar que, no caso da

    poltica da FCP, a maior preocupao passou a ser com os valores sociais da casa prpria

    e, por conseguinte, com o fortalecimento da ideologia da propriedade privada.

    Quanto ao BNH, muitos estudos foram realizados sobre a sua atuao, os quais

    deixam claro que a produo habitacional desse perodo se caracterizou por grandes

    transformaes tanto na tipologia e no padro construtivo das habitaes construdas

    quanto na forma de implantao dos conjuntos no espao urbano. Do ponto de vista da

    forma de implantao, os conjuntos habitacionais (aqui entendidos como os conjuntos

    financiados pelo FGTS e, em especial, aqueles das COHABs) foram geralmente instalados

    nas periferias, onde se encontravam extensas reas que permitiam a construo em escala

    e o custo do solo era mais baixo, uma vez que se transformava terra rural em terra urbana.

    O processo de periferizao tambm se desenvolveu em funo do crescimento e

    adensamento das cidades e do processo de especulao imobiliria daquele momento

    24 Diferentemente da(s) COHAB(s), a Fundao da Casa Popular dispunha de grande variedade de tipos de casas e projetos, quase sempre em funo das condies locais (AZEVEDO & ANDRADE, 1982, p.26-27).

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    58

    histrico, os quais impunham forte presso no sentido de se deslocarem os grandes

    conjuntos para as franjas da malha urbana. Assim, a produo do BNH, em paralelo com a

    autoconstruo da casa prpria, contribuiu diretamente para o processo de expanso

    perifrica das cidades brasileiras, consolidando esse modelo de implantao. Para Bolaffi

    (1992, p.58), essa crescente expanso,

    [] aumenta as distncias, encarece os investimentos para a implantao de servios pblicos, eleva os custos de operao e de manuteno e reduz o aproveitamento per capita dos equipamentos existentes. Enquanto pores do solo urbano parcial ou totalmente atendidas permanecem ociosas, contingentes cada vez maiores da populao se instalam em reas no servidas. E enquanto a periferia surge e se amplia, a baixa utilizao dos servios instalados condena o poder pblico incapacidade permanente de resolver um problema que, paradoxalmente, o crescimento econmico e demogrfico somente contriburam para agravar (BOLAFFI, 1992, p.58).

    Todavia, essa localizao perifrica dos conjuntos do BNH no era o nico

    problema urbano encontrado nesses conjuntos, conforme reconhece Pedreira (1985, p.66):

    Implantados, em geral, fora do permetro urbano, alguns deles possuem alta concentrao: contam com mais de 20 mil unidades, alm de exibirem pssima qualidade das obras. Sem qualquer conforto ambiental e paisagstico, esses conjuntos so concebidos apenas como dormitrio, praticamente sem equipamentos de lazer, sade e educao, servios de telefone ou transportes coletivos.

    Devido grande dimenso dos conjuntos do BNH, aliada ao processo de

    expanso perifrica, essa poltica gerou uma transformao na estrutura e na paisagem

    urbana da maioria das cidades brasileiras, com a construo de conjuntos habitacionais

    preferencialmente formados por casas, muitos dos quais, de to grandes, posteriormente se

    transformaram em bairros.

    No que tange aos aspectos tipolgico e construtivo das habitaes financiadas

    pelo BNH, estes tambm apresentaram problemas. A busca pelo barateamento das

    construes, obtida com a reduo da rea construda das unidades (tornando-as muito

    pequenas) e com a qualidade dos materiais utilizados, comprometeu a habitabilidade

    mnima das habitaes, resultando na rpida deteriorao dos conjuntos (FINEP, 1985;

    PERUZZO, 1984). Assim, diferentemente do que ocorreu com as construes dos IAPs, o

    barateamento no teve um aspecto positivo, pois apenas visava reduo do custo das

    habitaes para se comercializarem produtos compatveis com o poder aquisitivo da

    populao.

    Verifica-se, ainda, uma reduo na qualidade esttica das habitaes, motivo

    pelo qual Bonduki (2002, p.135) afirma que a arquitetura habitacional do BNH sofreu um

    processo de racionalismo formal desprovido de contedo, consubstanciado em projetos e

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    59

    obras de pssima qualidade, montonos, repetitivos, desvinculados do contexto urbano e do

    meio fsico e, principalmente, desarticulados de um projeto social.

    Em suma, nessa conjuntura, a preocupao principal foi o barateamento das

    construes, para produzir-se em grande escala, relegando a qualidade das habitaes e a

    habitabilidade para segundo plano, o que provocou uma srie de problemas para os

    moradores e tambm para as prprias prefeituras, responsveis pela implantao da infra-

    estrutura. Os governos municipais muitas vezes alegavam falta de recursos e, com isso, os

    conjuntos permaneciam sem infra-estrutura durante anos.

    Alm disso, constata-se que, de forma geral, as polticas habitacionais

    brasileiras, especialmente da FCP e do BNH, disseminaram predominantemente o modelo

    da casa unifamiliar, situada em loteamento convencional. Em funo disso, criou-se o mito e

    a cultura de morar em casas e, conseqentemente, produziram-se cidades extremamente

    horizontais, com um modelo de expanso perifrica25. Hoje, por exemplo, segundo o IBGE

    (2005), no Brasil, 87,7% dos domiclios so casas, ao passo que apenas 11,7% so

    apartamentos e 0,6% so comdos (Na regio Nordeste, esse ndice de domiclios

    unifamiliares ainda mais elevado).

    Pode-se, portanto, afirmar, de forma resumida, que houve uma diminuio na

    rea mdia privativa, na qualidade construtiva e na qualidade de implantao das

    habitaes construdas dos IAPs para o BNH, em funo de um barateamento da

    construo. De maneira global, pode-se inferir que houve uma gradual inverso de valores e

    conceitos, que influram nos resultados finais, ao longo do desenvolvimento da poltica

    habitacional brasileira: com os institutos foi institudo o barateamento das construes, com

    o objetivo de possibilitar ao maior nmero de pessoas o acesso moradia, enquanto, com a

    poltica do BNH, o barateamento permaneceu, todavia, sem se preocupar com a

    habitabilidade das moradias.

    Outra questo que pode ter influenciado nessa diminuio qualitativa refere-se

    ao fato de que muitas das habitaes dos IAPs eram alugadas e, por conseguinte, eram de

    propriedade do Estado, havendo, ento, uma maior preocupao com os aspectos da

    qualidade tipolgica, da qualidade construtiva e com a forma de implantao das habitaes

    construdas. Sendo assim, a questo da representao social do poder governamental

    parece ter sido um ponto relevante, influenciando positivamente a qualidade das habitaes

    dos institutos.

    25 Todavia, importante ressaltar que o SBPE financiou a construo de inmeros edifcios, favorecendo a verticalizao nas grandes cidades brasileiras.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    60

    Por fim, com o objetivo de melhor visualizarem-se as caractersticas da produo

    habitacional dos IAPs e do BNH, estas foram resumidas no Quadro 1:

    QUADRO 1

    Sntese das principais caractersticas tipolgicas, construtivas e locacionais identificadas na produo habitacional dos IAPs e do BNH26

    Programas e polticas habitacionais no Brasil Caractersticas da produo IAPs BNH (FGTS) Perodo de atuao 1937-1964 1964-1986

    perodo getulista Contexto histrico apogeu do Movimento Moderno no

    Brasil regime militar

    Tipo de poltica poltica da casa prpria e poltica de locao poltica da casa prpria

    Implantao

    modelo suburbano de implantao, embora alguns conjuntos tenham sido implantados em bairros contguos ao centro urbano. Outros, todavia, apresentam localizaes privilegiadas, inclusive, nos centros urbanos.

    modelo perifrico de implantao

    Formao dos conjuntos

    presena de equipamentos comunitrios e muitas reas verdes

    ausncia de equipamentos comunitrios e at mesmo de infra-estrutura nos conjuntos

    Transformaes na estrutura urbana

    sim, embora pequena. Ocupao dos vazios localizados nas franjas da malha urbana

    sim (expanso da malha urbana)

    Transformaes na paisagem urbana

    sim (construo de conjuntos residenciais verticais)

    sim (construo de conjuntos horizontais de grande porte)

    Urbanismo x arquitetura inter-relacionados

    desvinculados do contexto urbano e do meio fsico e, principalmente, desarticulados de um projeto social

    Tipologia habitacional

    multifamiliar, como smbolo propagador da arquitetura modernista; e unifamiliar

    multifamiliar e unifamiliar, este ltimo sendo mais freqente no Nordeste brasileiro.

    Caractersticas arquitetnicas

    adoo dos preceitos modernistas, que garantiram excelente qualidade esttica.

    racionalismo formal desprovido de contedo, cujos projetos montonos, repetitivos apresentavam pssima qualidade arquitetnica.

    atravs da racionalizao, industrializao e verticalizao.

    atravs da racionalizao e industrializao, mas tambm da reduo da qualidade da construo Barateamento da

    construo tinha um objetivo social, por trs do barateamento: proporcionar moradia de boa qualidade para maior nmero de pessoas

    visava ao barateamento das construes para fazer frente capacidade de pagamento do pblico-alvo

    Fonte: BONDUKI (2002); AZEVEDO & ANDRADE (1982); BOLAFFI (1992); FINEP (1985); PEDREIRA (1985); e PERUZZO (1984) Nota: Elaborao da autora com base na fonte acima mencionada

    26 Optou-se em no colocar as caractersticas da produo habitacional da FCP em razo do desconhecimento de grande parte das caractersticas desse agente, alm da sua produo ter sido pouco significativa numericamente.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    61

    Vale ressaltar que tais caractersticas tambm foram emblemticas na produo

    habitacional na cidade de Joo Pessoa-PB, promovida pelos agentes pblicos vinculados

    poltica habitacional do modelo desenvolvimentista IAPs, IPASE, FCP, Montepio ou IPEP,

    CEHAP e INOCOOP.

    2.3 A POLTICA HABITACIONAL A PARTIR DE 1987

    Para se entender o cenrio da poltica habitacional aps o Banco Nacional de

    Habitao, faz-se necessrio entender o desenrolar dos acontecimentos que levaram ao

    fechamento do banco em 1986. O fechamento do BNH resultou de um longo processo de

    transformao de paradigmas na economia mundial e nacional, iniciado no final da dcada

    de 1970, quando se deu o esgotamento do sistema fordista de produo.

    A transformao do modo de produo fordista para uma nova forma de

    acumulao de capital (acumulao flexvel), impulsionada pela poltica neoliberal, afetou

    diretamente a economia do pas, gerando crises financeiras durante as dcadas de 1980 e

    1990, que foram denominadas de dcadas perdidas (VALENA, 1998). Essa

    transformao do modo de regulao, contudo, no influenciou apenas a economia, mas

    tambm a produo habitacional.

    A crise econmica atingiu o SFH, cujo formato operacional dependia do

    desempenho da economia, e, por conseguinte, influenciou negativamente o modo de

    funcionamento do BNH. De acordo com Valena (2001), o primeiro momento do processo

    de extino do citado banco se deu ainda durante o governo Figueiredo (1979-1984), motivo

    pelo qual esse perodo foi caracterizado pelo autor como de dissoluo27 da poltica

    habitacional; ou seja, incio da desestruturao de uma era, a era do BNH.

    Nos anos seguintes, os problemas da poltica se acentuaram e, em 1985,

    quando Sarney assumiu o cargo de presidente (sinalizando o fim de 21 anos de regime

    militar), a crise no sistema se concretizou, com o baixo desempenho social, alto nvel de

    inadimplncia, baixa liquidez do Sistema, movimentos de muturios organizados

    nacionalmente e grande expectativa de que as novas autoridades poderiam resolver a crise

    do Sistema sem a penalizao dos muturios (AZEVEDO, 2001, p.11).

    Todas essas dificuldades que perpassavam o setor habitacional culminaram, em

    1986, na extino do BNH, que, como diz Valena (2001), provocou o caos na poltica. Alm

    27 Valena (2001) resumiu o desenvolvimento da poltica habitacional nos ltimos anos em quatro palavras: dissoluo, caos, apatia e confuso.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    62

    do caos, o perodo de 1986 a 1989 foi um perodo de transio na poltica de habitao.

    Nessa transio, a carteira habitacional e as principais atribuies do BNH foram

    transferidas para outro banco, a CAIXA.

    Essa instituio tem natureza financeira e efetiva transaes econmicas, razo

    pela qual todas as atividades no-financeiras so, para ela, de carter secundrio. Dessa

    forma, a questo habitacional no consistia numa atividade-fim, mas numa atividade setorial

    da CAIXA, que tinha (e tem) o objetivo de gerir os recursos que o governo federal aloca para

    os programas de habitao. Em funo disso, mas tambm pelas caractersticas intrnsecas

    da agncia, como a busca pelo equilbrio financeiro e retorno do capital aplicado, os

    programas alternativos voltados para os setores de menor renda (que exigem elevado grau

    de subsdios e envolvimento institucional) foram dificultados (AZEVEDO, 2000). Hoje, a

    CAIXA busca novos instrumentos para inserir a populao de renda baixa nos seus

    programas sem se descuidar dos seus princpios de equilbrio financeiro, como se ver

    adiante.

    Ademais, as atribuies do governo na rea habitacional, antes praticamente

    concentradas no BNH, foram pulverizadas entre vrias outras instituies federais, alm da

    CAIXA, como o Banco Central, o ministrio urbano do momento28 e a Secretaria Especial de

    Ao Comunitria (SEAC)29 (SANTOS, 1999). Os governos estaduais e municipais tambm

    passaram a interagir na produo habitacional estatal, participando, sobretudo, dos

    programas alternativos e tambm criando novos e diferentes programas de habitao, o que

    j indicava uma influncia da poltica neoliberal de descentralizao das aes estatais.

    Em virtude do perfil de funcionamento da CAIXA e das transformaes na

    estrutura organizacional da poltica habitacional brasileira, no momento subseqente

    extino do BNH o governo federal tinha prioridades, e a questo habitacional no era uma

    delas. Assim, esse perodo prolongando-se at o incio do governo de Fernando Collor de

    Mello foi marcado pela apatia na produo habitacional, ou seja, por um arrefecimento do

    nmero de financiamentos habitacionais, o que provocou o agravamento dos problemas de

    moradia da populao brasileira aumento do dficit habitacional, crescimento das favelas,

    etc.

    28 Em um perodo de apenas quatro anos, o Ministrio do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MDU), criado em 1985, transformou-se em Ministrio da Habitao, Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MHU), em Ministrio da Habitao e Bem-Estar Social (MBES) e, finalmente, foi extinto em 1989, quando a questo urbana voltou a ser atribuio do Ministrio do Interior (ao qual o BNH era formalmente ligado) (SANTOS, 1999). 29 A Secretaria Especial de Ao Comunitria (SEAC), responsvel pelos programas alternativos do perodo, tambm sofreu uma srie de alteraes ao longo da gesto de Sarney.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    63

    Se, por um lado, a gesto foi incapaz de formular uma poltica habitacional clara

    e sistemtica e de modificar o SFH, por outro lado o governo estimulou o desenvolvimento

    de programas alternativos em relao ao SFH, os quais passaram a prenunciar, pela

    primeira vez na trajetria da poltica habitacional brasileira, desempenho quantitativo

    superior ao do sistema convencional (apesar da dificuldade da CAIXA em dinamizar tais

    programas alternativos) (AZEVEDO, 2000).

    Entre esses programas alternativos, merece especial destaque o Programa

    Nacional de Mutires Habitacionais, cujo formato institucional previa o estabelecimento de

    um convnio entre a SEAC, a instituio conveniada que poderia ser a prefeitura ou um

    rgo do governo estadual e a Secretaria Comunitria Habitacional, formada pelos

    participantes de cada projeto (AZEVEDO, 2000). O programa, financiado com recursos

    oramentrios a fundo perdido, destinava-se s famlias de renda inferior a trs salrios

    mnimos e oferecia unidades habitacionais em condies mais favorveis do que aquelas

    construdas pelas COHABs. No entanto, esse programa no obteve o esperado xito, pois,

    da meta inicial de construo de cerca de 600.000 unidades habitacionais, estima-se que

    apenas 20.000 foram concludas. Para Azevedo (2000), os principais motivos pelos quais

    grande parte das unidades financiadas no foi construda foram: m utilizao dos recursos,

    baixo financiamento unitrio e inflao galopante, que provocou o aumento exorbitante dos

    preos dos materiais de construo e servios. Apesar do bom desempenho inicial, que

    gerou impacto na poltica habitacional daquele perodo, o programa no teve longa vida til,

    face s dificuldades encontradas, terminando juntamente com o mandato do citado

    presidente, em 1989.

    A gesto de Sarney tambm foi marcada pela diminuio da atuao das

    COHABs, que tiveram seus financiamentos bastante restringidos pelo governo central, a fim

    de contribuir para a diminuio do endividamento de estados e municpios com a Unio

    (SANTOS, 1999). Outro aspecto responsvel por essa diminuio foi a atuao da CAIXA,

    que, para se adaptar nova estrutura da poltica habitacional e, concomitantemente,

    estrutura da poltica neoliberal, terminou, na prtica, no s por transferir iniciativa privada

    os crditos para a habitao popular, como tambm por diminuir a capacidade dos estados

    e municpios de disciplinar a questo habitacional (AZEVEDO, 2000). Tais medidas geraram

    inmeras conseqncias negativas:

    [] a transformao das COHABs de agentes promotores em simples rgos assessores, e a obrigatoriedade dos muturios finais de assumirem os custos totais dos terrenos e da urbanizao, acarretaram inmeras conseqncias negativas no final dos anos 80, dos quais pode se citar: 1) a paulatina diminuio de poder por parte das Companhias Habitacionais; 2) a elevao do nvel de renda da clientela dos programas tradicionais, que passou a atingir fundamentalmente famlias com rendimentos mensais

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    64

    acima de cinco salrios mnimos; 3) a desacelerao dos programas alternativos (AZEVEDO, 2000, p.13).

    Em suma, o governo Sarney no foi capaz de formular uma poltica substitutiva

    poltica do BNH, evidenciando-se uma ausncia de objetivos polticos relacionados

    questo habitacional no pas.

    * * *

    A ausncia de uma poltica habitacional clara e sistemtica continuou mesmo

    com a virada da dcada. Os anos 1990 foram marcados pelo estabelecimento da poltica

    neoliberal, que contribuiu para regularizar paulatinamente a conjuntura econmica do pas.

    Desse modo, com o fortalecimento da nova poltica, o Brasil vai se inserindo no movimento

    internacional mais amplo de privatizaes, de reduo das responsabilidades econmicas

    do poder pblico (comparando-se com o modelo desenvolvimentista). Ratificando essa

    afirmao, ngela Gordilho-Souza (2000, p.57-58) afirma que, desde a extino do BNH

    tem sido notrio o retraimento do papel do Estado na produo de habitao,

    particularmente nas polticas federais para a produo de interesse social.

    A poltica neoliberal tambm se fez presente na inter-relao do pas com os

    organismos mundiais FMI e Banco Mundial. Assim, dado o alto endividamento externo do

    incio da dcada de 1980, o Brasil submeteu-se aos organismos mundiais de regulao da

    economia. Ricardo Antunes (2004, p.131) afirma:

    No Brasil, se o neoliberalismo comeou com a eleio de Collor, em 1989, foi entretanto no Governo FHC, entre 1994 e 2002, que ele de fato deslanchou. Como em quase toda a Amrica Latina, o desemprego, a precarizao do trabalho e a excluso social proliferaram. E no Brasil de FHC no foi diferente.

    Com o crescente ndice de desemprego, houve igualmente um crescente

    empobrecimento da populao brasileira, que se aglutinava cada vez mais em favelas, o

    que provocou uma sensvel piora nas condies e na qualidade de vida. Por esse motivo,

    para Ermnia Maricato (1996), a imagem desse momento histrico est associada a

    violncia, a poluio, a criana desamparada, trfego catico, entre outros inmeros males.

    O problema da falta de habitao tambm se avolumou nos ltimos anos da

    dcada de 1980, em conseqncia do processo migratrio, aliado reduo no nmero de

    financiamentos habitacionais ocorrida no governo Sarney, que provocou o desaquecimento

    da produo de moradias.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    65

    Finalizando, pode-se dizer que as dcadas perdidas de 1980 e 1990 assistiram

    transformao da estrutura de funcionamento da poltica de habitao: de uma poltica de

    Estado (o modelo desenvolvimentista) para uma poltica de governo, ou seja, uma poltica

    mais descentralizada e mais instvel, suscetvel a alteraes a cada novo mandato

    presidencial: um plano de habitao durante o governo Collor, outro no governo Itamar e

    outro ainda no governo de Fernando Henrique Cardoso. A seguir, sero abordadas,

    separadamente, as atuaes de cada governo federal e sua interveno no setor

    habitacional, tendo em vista essa nova estrutura de funcionamento.

    2.3.1 GOVERNO COLLOR (1990-1992)

    Em 1990, Fernando Collor de Mello assumiu a presidncia da Repblica, e os

    problemas habitacionais se agravaram: foi o momento da confuso implantada na poltica

    habitacional brasileira, gerada pelo bloqueio das cadernetas de poupana (por 18 meses),

    que ocasionou graves problemas para o SFH (VALENA, 2001). Segundo Valena (2001),

    foi tambm durante a gesto de Collor que se intensificou a abertura do mercado e a

    parceria do governo com a iniciativa privada, em parte devido ao avano da globalizao de

    formato neoliberal. A base neoliberal das polticas econmicas internas era influenciada

    pelos rgos financiadores internacionais FMI e Banco Mundial , os quais

    recomendavam o fortalecimento das instituies financeiras e do mercado imobilirio,

    estimulando parcerias entre estes, alm de cortes nas despesas pblicas, processos de

    privatizao e desregulamentao. Por esse motivo, a poltica habitacional desse governo

    esteve alicerada em financiamentos voltados para os agentes privados. A atuao da

    CAIXA no poderia ser diferente. Como esclarece Gordilho-Souza (2000, p.58), essa

    agncia financeira,

    [] esteve voltada predominantemente, para emprstimos diretos a empresas de construo, sem intermediao da administrao pblica para implantao de infra-estrutura. Isso elevou os custos dos projetos, estreitando o consumo para faixas de renda baixa. Os demais programas para faixas de renda menores foram pouco efetivos e voltados para um atendimento clientelista.

    Os programas habitacionais dessa gesto passaram a ser controlados pela

    Secretaria Nacional de Habitao, pertencente ao novo ministrio, o Ministrio da Ao

    Social (MAS). Sob a responsabilidade do MAS estavam quatro programas, todos

    financiados pelo FGTS, implantados e operados pela CAIXA, os quais esto expostos no

    Quadro 2:

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    66

    QUADRO 2

    Programas do governo de Fernando Collor de Mello e suas respectivas fontes de recursos

    Programas Fontes de recursos Plano de Ao Imediata para a Habitao (PAIH); Programa Cooperativas; Programa Empresrio Popular (PEP)

    PROHAP pblico PROHAP privado PRODURB

    Programa de Habitao Popular

    PROAREAS

    Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS)

    Fonte: VALENA (1999) Nota: Elaborao da autora

    Gordilho-Souza (2000), tratando das principais linhas de financiamento, diz que

    o PROHAP foi elaborado para substituir as COHABs, que passavam por dificuldade de

    restries de crdito, de maneira que o setor privado assumia emprstimos junto CAIXA; o

    PEP correspondia a uma linha de financiamento destinada s empresas privadas de menor

    porte; e o PAIH consistia em um programa de construo de conjuntos habitacionais com

    unidades menores, tipo embrio, com perspectivas de atender a um maior contingente

    populacional. Todos esses programas seguiram o modelo de distribuio que privilegiava a

    regio Sudeste, alm de no terem respeitado a distribuio estabelecida pelo Conselho

    Curador do FGTS, conforme afirmou Azevedo (2000).

    Assim como muitas polticas implementadas anteriormente, a maioria dos

    programas dessa gesto baseou-se na busca por uma maior eficcia no sistema financeiro

    e, portanto, automaticamente excluiu a parcela da populao que no tinha capacidade de

    pagamento, ou seja, aquela de menor poder aquisitivo. Dessa forma, os programas que

    obtiveram maior xito foram exatamente aqueles que ofereciam maior lucratividade para o

    sistema:

    Estes programas eram realmente os mais lucrativos: PAIH porque o risco envolvido era pequeno; PEP porque o preo final poderia ser livremente estabelecido pelo mercado; e o Programa Cooperativas, como o PEP, porque era destinado a uma clientela de maior poder aquisitivo (famlias cuja renda mensal era superior a 12 salrios mnimos, ou, em fato, mais). []. Todos os programas eram dominados pelos promotores privados (VALENA, 1999, p.1765, traduo livre)30.

    Ainda de acordo com Valena (2001), em virtude desse modelo de

    financiamento, adotado com participao massiva da iniciativa privada como promotora do

    sistema, as unidades habitacionais tornaram-se muito custosas, o que gerou uma

    30 It is worth noting, once again, that these programmes were actually the most lucrative: PAIH because little risk was involved; PEP because the final price could be freely establishes in the market; and the cooperative programme, like PEP, because it was targeted at a better-off clientle (families earning up to 12 times the legal minimum wage, or, in fact, more). []. All three programmes were dominated by private promoters.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    67

    incompatibilidade entre os programas e a clientela-alvo. J as habitaes produzidas nesse

    perodo seguiram dando continuidade ao modelo implementado pelo ento extinto BNH,

    conforme afirmao de Bonduki (1997, p.63):

    Essa lgica atingiu o clmax no governo Collor, marcado pela corrupo, quando se financiou e produziu dezenas de conjuntos habitacionais de pssima qualidade e localizao, construdos por empreiteiras suspeitas, onde quem podia pagar o financiamento no queria l morar, e os que se dispunham a habit-los no tinham renda. Grande parte dessas unidades ficou desabitada ou inacabada, verdadeiro smbolo da decadncia do tradicional Sistema Financeiro de Habitao, principal instrumento do central-desenvolvimentismo.

    Dentre as unidades desabitadas ou inacabadas, mais de 50 mil no haviam sido

    comercializadas e outras tantas no tiveram sua construo concluda. Quando

    comercializadas, parte das moradias foi vendida por valor abaixo do estabelecido

    inicialmente, gerando grandes prejuzos para o governo federal (SANTOS, 1999).

    importante ressaltar que o volume de recursos destinados aos financiamentos

    dos programas acima listados gerou um grande nmero de operaes, entre 1990 e 1991,

    de maneira que o SFH no suportou essa demanda e, por conseguinte, comprometeu o

    oramento dos anos seguintes. Aps dezembro de 1991, esse fato impediu a aprovao de

    novos projetos no mbito do MAS, sendo financiados pela CAIXA, e prejudicou a produo

    habitacional da gesto governamental seguinte, que, inclusive, extinguiu esses programas e

    criou novos.

    Diante desse panorama desfavorvel problemas de comercializao das

    unidades, inadimplncia e suspenso de novos contratos , agravou-se a crise da moradia

    no pas. A populao de renda baixa continuou enfrentando seus problemas habitacionais

    via produo informal (e/ou irregular), ao passo que, para as classes de renda mdia e

    mdia-baixa, o mercado imobilirio criou uma nova alternativa: a cooperativa habitacional

    autofinancivel. Segundo Morais (2004), essa alternativa, surgida no incio da dcada de

    1990, constituiu em uma forma de produo habitacional com a funo de viabilizar o

    acesso casa prpria queles que podem arcar concomitantemente com o aluguel e a

    prestao do imvel.

    Enfim, as crises econmicas (e tambm de moradia) vivenciadas nessa gesto,

    aliadas crise de legitimidade, causaram uma insatisfao global da populao, resultando

    no impeachment do ento presidente Collor e o incio do governo de Itamar Franco, seu

    vice-presidente.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    68

    2.3.2 GOVERNO ITAMAR FRANCO (1993-1994)

    O governo de Itamar Franco foi marcado por uma srie de transformaes no

    cenrio econmico, as quais refletiram diretamente no setor habitacional. Dentre essas

    transformaes, destaca-se a implantao do Plano de Estabilizao Econmica, ou

    simplesmente Plano Real31, que, finalmente, controlou a inflao, contribuindo para o

    fortalecimento da economia. Alm disso, essa gesto se destacou promovendo uma srie

    de modificaes no SFH e na CAIXA. A reforma desta foi, posteriormente, essencial

    retomada das operaes na rea habitacional (VALENA, 2001). Os programas tambm

    foram adaptados: passaram a ser geridos por um novo ministrio, o Ministrio do Bem-Estar

    Social, e sofreram algumas modificaes estruturais:

    [] foram redesenhados e passaram a exigir a participao de conselhos com participao comunitria dos governos locais e uma contrapartida financeira desses ltimos aos investimentos da Unio. Tais mudanas aumentaram significativamente o controle social e a transparncia da gesto dos programas em questo, e constituram ponto de inflexo importante na conduo das polticas pblicas na rea de habitao popular (SANTOS, 1999, p.21).

    A produo habitacional desse perodo at o primeiro mandato do presidente

    Fernando Henrique Cardoso se caracterizou pela apatia, segundo Valena (2001). A

    produo foi inexpressiva quantitativamente, uma vez que se priorizou a concluso das

    obras contratadas mas paralisadas durante o governo anterior. A concluso das habitaes

    inacabadas (geralmente destinadas a uma populao de melhor padro econmico) se fez

    atravs das linhas de financiamento tradicionais, como o FGTS, recursos do Fundo de

    Desenvolvimento Social (FDS) e verbas oramentrias, conforme afirmou Azevedo (2000).

    J a interveno governamental para as classes de renda mais baixa se desenvolveu por

    meio de dois novos programas, que operavam com recursos do Oramento Geral da Unio

    (OGU): o Habitar-Brasil e o Morar-Municpio (Quadro 3).

    QUADRO 3

    Programas do governo de Itamar Franco e suas respectivas fontes de recursos

    Programas Fontes de recursos Concluso de habitaes Collor32 FGTS, FDS e verbas oramentrias

    Habitar-Brasil Oramento Geral da Unio (OGU)e recursos do BID Morar-Municpio Oramento Geral da Unio (OGU) Fonte: AZEVEDO (2000) Nota: Elaborao da autora

    31 Criado em 1994 pelo ento Ministro da Fazenda, Fernando Henrique Cardoso (FHC). 32 A Concluso de habitaes Collor foi uma ao visando finalizao dos empreendimentos iniciados durante do governo Collor. O real nome dessa ao, todavia, no foi encontrado.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    69

    Esses dois novos programas, embora tenham caractersticas semelhantes s de

    antigos programas do BNH, como o Promorar e o Joo de Barro, marcam uma forma

    diferente de o Estado intervir na questo da habitao. Ao invs de enfrentar

    exclusivamente a escassez de moradias, busca-se solucionar problemas de habitabilidade

    das unidades j construdas, atravs de aes integradas de construo de novas

    habitaes, urbanizao de favelas, produo de lotes urbanizados e melhorias

    habitacionais, obedecendo-se a um regime de trabalho de ajuda-mtua ou auto-ajuda,

    em parceria com os governos estaduais e municipais. Face ao grande nmero de

    habitaes inadequadas no pas, essa forma de atuao passa a se fortalecer no decorrer

    dos anos, visando melhoria da qualidade de vida da populao. Em outras palavras, trata-

    se de programas de cunho mais social, alimentados com recursos da OGU; muito embora o

    Habitar-Brasil tambm tivesse a possibilidade de canalizao de recursos externos, oriundos

    do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID).

    De modo geral, o Habitar-Brasil e o Morar-Municpio possuam tambm muitas

    caractersticas comuns: eram capitaneados, na poca, pelo Ministrio do Bem-Estar Social e

    tinham a participao dos governos estaduais e municipais, atravs de uma contrapartida

    claramente definida seja financeira (com 10% a 20% do investimento federal), seja

    colaborando com os custos de urbanizao dos terrenos, de legalizao, elaborao do

    projeto tcnico, assistncia tcnica, pavimentao de ruas, eletrificao, etc. (AZEVEDO,

    2000). Por outro lado, a principal diferena estava na rea de abrangncia dos municpios.

    Enquanto o Habitar-Brasil se voltava para os de mais de 50 mil habitantes, o Morar-

    Municpio era destinado queles de menor porte (AZEVEDO, 2000).

    importante mencionar o fato de que o surgimento desses programas marcou a

    trajetria da poltica habitacional brasileira ps-BNH, pois inseriu nesse cenrio o problema

    qualitativo da moradia, alm de eles se diferenciarem da maioria dos outros programas,

    tradicionalmente alimentados com recursos do FGTS, que exigiam o retorno do capital

    investido (devido fonte de recursos) e, por isso, dificultavam o atendimento parcela da

    sociedade de menores rendas, que no tinha como pagar pela sua moradia no sistema de

    crdito convencional. Com o Habitar-Brasil e o Morar-Municpio, alimentados com recursos

    da OGU, vislumbrou-se a possibilidade de se atender populao de mais baixa renda, com

    a intermediao dos governos estaduais e municipais, sistema semelhante quele

    promovido pela SEAC (Sarney), mas que fora extinto em 1989.

    interessante observar, por fim, que os referidos programas, notadamente o

    Habitar-Brasil e o Morar-Municpio, ou foram mantidos ou serviram de base para a

    formulao de novos programas na gesto posterior, corroborando a mudana no perfil da

    poltica. Em outras palavras, o Habitar-Brasil foi mantido (provavelmente devido aos

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    70

    contratos com o BID), sofrendo aperfeioamentos e modificaes, e o Morar-Municpio

    serviu de base para a formulao de outro programa.

    2.3.3 GOVERNO FERNANDO HENRIQUE CARDOSO (1995-1998-2002)

    Dando continuidade poltica neoliberal, o governo de Fernando Henrique

    Cardoso foi marcado pelo desenvolvimento de reformas constitucionais (reforma do sistema

    de seguridade social, reforma tributria, entre outras) e pelas privatizaes, o que

    colaborava para a manuteno da poltica de estabilizao econmico-financeira

    (VALENA, 1998). A preocupao com a esfera econmica suplementou a preocupao

    com as necessidades de moradia da populao brasileira, e a apatia continuou no primeiro

    ano da gesto do presidente Fernando Henrique Cardoso, pois o governo estimulou, a

    princpio, apenas o Programa de Concluso de Empreendimentos Habitacionais. Esse

    programa visava a recuperar investimentos j realizados com recursos do FGTS, ou seja,

    tinha o objetivo principal de viabilizar a comercializao daqueles conjuntos de habitao

    cuja construo se iniciou ainda durante o governo Collor (AZEVEDO, 2000).

    Posteriormente, foram efetuadas modificaes na estrutura da poltica de

    habitao, motivadas pela formulao do Plano Nacional de Habitao. Uma das primeiras

    mudanas realizadas por esse governo na rea habitacional foi a extino do Ministrio do

    Bem-Estar Social e, em substituio, o surgimento da Secretaria de Poltica Urbana

    (SEPURB) no mbito do Ministrio do Planejamento e Oramento. A SEPURB foi criada

    com a finalidade de articular as polticas pblicas, mas tambm elaborar a poltica

    habitacional para o pas33. Assim sendo, em 1996, aps formulado pela citada secretaria

    para orientar as aes governamentais relacionadas moradia, o documento Poltica

    Nacional de Habitao (PNH) foi apresentado na Conferncia de Istambul HABITAT II34.

    Alm das mudanas estruturais, as aes habitacionais tambm apresentaram

    novidades no sentido de criao de novos programas e de aperfeioamento de outros.

    Verifica-se uma mudana positiva no perfil da poltica habitacional ps-BNH, como a adoo

    de vrias frentes de ao para combater as necessidades habitacionais, a utilizao de mais

    fontes de recursos, visando a atingir objetivos diferenciados. E, principalmente, verifica-se a

    continuidade de alguns programas de uma gesto para outra, contribuindo para o

    33 importante mencionar que posteriormente a questo habitacional passou para a responsabilidade da Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SEDU). 34 O Brasil participou da 2. Conferncia das Naes Unidas para os Assentamentos Humanos em Istambul, realizada no perodo de 04 a 14 de junho de 1996. Tal evento favoreceu a divulgao das prticas bem-sucedidas no espao urbano brasileiro, especialmente na habitao, que voltou a ter a devida importncia nas discusses acadmicas.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    71

    fortalecimento de uma poltica de habitao mais estvel. Gordilho-Souza (2000, p.339)

    assim resume a questo habitacional na segunda metade da dcada de 1990:

    Em meados desta dcada, registra-se uma ampliao efetiva de investimentos em habitao atravs da CAIXA, que passa a atuar em vrias frentes, com agentes promotores pblicos e privados, bem como com programas dirigidos diretamente ao muturio final, sem intermediaes. Objetivam, alm da produo de novas unidades de habitao e implantao de novos conjuntos, a melhoria das condies de habitabilidade de reas precrias ocupadas e j consolidadas, a recuperao e a construo de unidades isoladas, bem como o financiamento para compra de imveis usados e para a implantao de pequenos estabelecimentos de comrcio local, nesse caso visando gerao de renda nos conjuntos implantados.

    Seguindo esse panorama, os principais programas voltados para a rea

    habitacional podem ser divididos em trs grupos a depender da fonte de recursos utilizada,

    como pode ser observado no Quadro 4.

    QUADRO 4

    Programas do governo de Fernando Henrique Cardoso e suas respectivas fontes de recursos

    Programas Fontes de recursos

    Habitar-Brasil Oramento Geral da Unio (OGU)e recursos do BID Programa de Subsdio Habitao (PSH) Morar Melhor Oramento Geral da Unio (OGU)

    Programa de Concluso de Empreendimentos Habitacionais Pr-Moradia Carta de Crdito Individual e Associativo;

    Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS)

    Programa de Arrendamento Residencial (PAR) Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade Habitacional (PBQP-H). -

    Fonte: AZEVEDO (2000); SANTOS (1999); VALENA (2001); levantamento realizado na CAIXA (2003); site do Senado (2006) Nota: Elaborao da autora

    O primeiro grupo compreende basicamente trs programas, que tinham a

    finalidade de atuar no financiamento (a fundo perdido ou subsidiado) a estados e

    municpios para a reurbanizao de reas habitacionais degradadas com melhoria das

    habitaes existentes/construo de novas habitaes e instalao/ampliao da infra-

    estrutura dessas reas, ocupadas principalmente pelas camadas populacionais de renda

    inferior a trs salrios-mnimos mensais (SANTOS, 1999, p.22). Nesse primeiro grupo,

    destacam-se o Pr-Moradia, o Habitar-Brasil e o Morar Melhor. Mas se pode dizer que o

    Programa de Subsdio Habitao (PSH), criado depois da PNH, tambm se insere nesse

    grupo.

    O Pr-Moradia e o Habitar-Brasil contriburam para a melhoria das condies de

    habitabilidade daquelas habitaes que ocupam reas urbanas degradadas e onde reside a

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    72

    populao cuja renda familiar mensal de at trs salrios mnimos. Em outras palavras,

    so programas que atuam mais na reduo do dficit habitacional qualitativo do que na do

    quantitativo, embora tambm produzam novas unidades em conjuntos.

    No tocante aos recursos disponibilizados, ambos so desenvolvidos com

    recursos prprios (de fundos pblicos) e contrapartidas estaduais e municipais. A diferena

    reside no fato de que o Pr-Moradia opera com recursos alocados pelo FGTS, enquanto o

    Habitar-Brasil opera com recursos do OGU, alm da possibilidade de canalizao de

    recursos externos, oriundos do BID. Em funo dessa diferena, como os financiamentos

    concedidos com recursos provenientes do FGTS tm necessariamente de ser ressarcidos, a

    fim de se evitar o seu esgotamento, isso faz com que as exigncias financeiras para a

    aprovao dos financiamentos para o Pr-Moradia sejam muito mais rgidas do que para o

    Habitar-Brasil, dado que os recursos deste ltimo so concedidos a fundo perdido

    (SANTOS, 1999). Uma outra diferena o fato de os programas atenderem a cidades com

    caractersticas distintas: o Habitar-Brasil atende basicamente aos municpios de maior porte,

    enquanto o Pr-Moradia se estende a todo o territrio, incluindo pequenas cidades

    brasileiras.

    O Morar Melhor tem um sistema de funcionamento parecido com o Habitar-

    Brasil: opera com recursos da OGU; destina-se aos estados, municpios e ao Distrito

    Federal, que entram com contrapartidas para produo de novas moradias, ou para

    melhoria das condies de habitabilidade de unidades habitacionais, ou, ainda, para

    urbanizao de reas; e voltado para famlias com rendimento mensal de at trs salrios

    mnimos, que vivam em localidades urbanas e rurais.

    O quarto e ltimo programa inserido no primeiro grupo o PSH, criado no

    segundo mandato de Fernando Henrique Cardoso (em 2001) e tambm voltado para a

    populao com renda familiar mensal inferior a trs salrios mnimos. Ele atua mais no

    dficit quantitativo, atravs da construo de novas unidades habitacionais e operado com

    recursos provenientes do OGU, juntamente com as contrapartidas estaduais e municipais,

    ou seja, um sistema de financiamento semelhante ao do Habitar-Brasil. Embora o programa

    atenda a todo o territrio nacional, as habitaes geralmente so construdas em cidades de

    menor porte (mdio e pequeno), em cuja periferia ainda seja possvel encontrar extensas

    reas de terra com preos mais baixos, uma vez que o custo mximo permitido para cada

    unidade varia atualmente entre R$ 20.000,00 e R$ 30.000,0035. importante mencionar que

    os subsdios podem variar entre R$ 2.000,00 e R$ 9.000,00.

    35 Quando iniciou, o valor mximo de avaliao das unidades habitacionais era bem mais baixo, em torno de R$ 10.000,00 reais.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    73

    Por atender a uma populao de baixa renda, as habitaes construdas dentro

    desse grupo so tambm de baixo custo e, por isso, so, em geral, construdas com

    arquitetura simples e materiais convencionais. Em outras palavras, produzem-se unidades

    unifamiliares de pequenas dimenses e com telhado aparente (de telha canal) em forma de

    duas guas, como ilustra a Figura 4.

    Financiado pelo PSH, o contrato para a construo desse conjunto foi assinado em 2003, contemplando a produo de 55 unidades. Cada unidade formada por varanda, sala, jantar/cozinha, banheiro e um quatro, inseridos em uma rea igual a aproximadamente 36m. Alm disso, cada unidade foi financiada pelo valor de R$ 6.215,91 reais.

    Figura 4: Conjunto habitacional do PSH Jos Alexandre Filho em Poo Jos de Moura, na Paraba Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2003)

    O segundo grupo da PNH concede crdito direto aos cidados, por meio de

    financiamentos de longo prazo para a construo/melhoria de habitaes para a populao

    (pessoa fsica) de renda mensal variando entre dois (sendo mais comum trs) e quatorze

    salrios mnimos. Enquadrados nesse grupo, destacam-se como principais programas: o

    Carta de Crdito, na modalidade Individual ou Associativo, e o Programa de Arrendamento

    Residencial (este, criado no segundo mandato de Fernando Henrique Cardoso).

    O Programa Carta de Crdito (antigo PR-CREDI) consiste em um

    financiamento para pessoas fsicas (forma individual) ou para pessoas fsicas associadas

    em grupos (forma associativa), visando aquisio da casa prpria. Os grupos da forma

    associativa podem ser formados por condomnios, sindicatos, cooperativas, associaes,

    companhias de habitao e at mesmo empresas do ramo da construo civil. Trata-se de

    um programa voltado para uma populao classificada como classe de renda mdia (em

    2005, a faixa de renda atendida variava entre R$ 1.500,00 e R$ 4.900,00, segundo o

    Ministrio das Cidades, 2005b)36, portanto, prioriza a capacidade de pagamento segundo

    parmetros de uma linha de crdito bancrio convencional. Tendo o pblico-alvo em vista,

    36 Considerando-se que o salrio mnimo em 2005 era de R$ 350,00, a faixa de renda varia entre 4,29 e 14sm. No passado, o programa financiava famlias com renda oscilando entre 3 e 12sm, segundo Gordilho-Souza (2000, p.61).

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    74

    as habitaes financiadas geralmente apresentam um melhor padro construtivo (Figura 5).

    importante salientar que os recursos do Carta de Crdito so provenientes, sobretudo, do

    FGTS, das cadernetas de poupana (SBPE), podendo tambm ser de recursos da prpria

    CAIXA.

    Figura 5: Programa Carta de Crdito em Caapava, So Paulo Fonte: GALLI (2004)

    Para este trabalho, o programa Carta de Crdito Associativo adquire uma maior

    importncia que a forma Individual, pois a primeira forma de financiamento produz

    habitaes em conjunto, criando-se pequenos condomnios fechados nas cidades. Para

    Gordilho-Souza (2000, p.61), as principais vantagens desse tipo de financiamento oferecer

    para os grupos de condomnios a possibilidade da autogesto, sem a intermediao de

    incorporadoras e com liberdade para escolha do tipo e caractersticas do projeto.

    O PAR, criado em 1999, , por sua vez, uma forma de produo habitacional

    destinada populao de renda baixa (at oito salrios mnimos37) para arrendamento

    residencial de unidades habitacionais, com opo de compra no final do prazo contratado de

    180 meses (15 anos). Destina-se s localidades onde o problema habitacional se manifesta

    mais intensamente, isto , os centros urbanos (capitais, regies metropolitanas e cidades

    com populao urbana superior a 100 mil habitantes, segundo o Censo Demogrfico 2000,

    Contagem da Populao 1996 Fonte IBGE). O fato que o PAR surge como uma forma

    de estimular a produo de conjuntos habitacionais para renda baixa no pas, a qual estava

    arrefecida desde a produo dos conjuntos promovida durante o governo Collor. Mesmo o

    Carta de Crdito Associativo, embora produza conjuntos, no se destina especificamente

    37 O programa comeou com uma faixa salarial que variava entre trs e oito salrios mnimos, da qual, dentre os que recebiam acima de seis salrios, atendia apenas a profissionais da rea da segurana pblica. Depois, o PAR passou a no considerar mais a faixa mnima, podendo contemplar famlias de at dois salrios mnimos.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    75

    para esse fim. Em funo do exposto, o PAR merece especial ateno, constituindo-se num

    estudo de caso neste trabalho.

    Ademais, o PAR se destaca no contexto das polticas de habitao no perodo

    ps-BNH por ser o nico programa que vem promovendo uma forma diferente de acesso

    moradia, ou seja, o arrendamento residencial. Todos os outros programas aqui

    apresentados, seja do governo Collor, do governo Itamar ou do governo FHC, promoviam o

    sonho da casa prpria, seguindo a ideologia que j havia sido fortemente implementada

    durante as polticas do Estado desenvolvimentista. No obstante, o PAR tambm promove a

    ideologia da casa prpria, conforme ser explicitado adiante, no Captulo III.

    No tocante aos recursos, para o funcionamento do PAR foi criado um novo

    fundo, constitudo especialmente para o programa, chamado de Fundo de Arrendamento

    Residencial (FAR), que composto por recursos provenientes de vrios outros fundos

    FAS38, FINSOCIAL39, FDS40, PROTECH41 e tambm do FGTS. Nesse sentido, o PAR se

    diferencia dos outros programas de habitao do perodo ps-BNH, financiados

    tradicionalmente com recursos apenas do FGTS ou do OGU.

    O terceiro e ltimo dos grupos do Plano Nacional de Habitao se refere s

    polticas facilitadoras da atuao do mercado, as quais atuam no desenvolvimento

    institucional e na modernizao da legislao que incide sobre o setor habitacional

    (SANTOS, 1999). Atuam, ainda, na promoo e incentivo qualidade da construo de

    habitao para os segmentos mais necessitados (paradoxalmente construo de moradias

    para a classe de renda alta, em que a qualidade um pr-requisito indispensvel para a

    comercializao da mercadoria habitao). Dentre os programas que pertencem a esse

    grupo, destacam-se: o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade Habitacional

    (PBQP-H); o Sistema Financeiro Imobilirio; e o Programa de Alterao na Legislao sobre

    o Uso do Solo e sobre Questes Ambientais.

    Enfim, depois da Poltica Nacional de Habitao e dos programas habitacionais a

    ela vinculados, a produo habitacional no pas volta a se fortalecer (depois do

    arrefecimento de programas ocorrido durante o governo Itamar) e tambm se verifica uma

    maior pluralidade de aes envolvendo a estratgia de experimentao de vrios tipos de

    programas de financiamento, priorizando-se, sobretudo, o ingresso do cidado

    individualmente ou em grupos cooperativos sem intermediaes de outros agentes,

    objetivando menores custos de produo e maior amplitude (GORDILHO-SOUZA, 2000,

    38 Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social. 39 Fundo de Investimento Social. 40 Fundo de Desenvolvimento Social. 41 Programa de Difuso Tecnolgica para Construo de Habitao de Baixo Custo.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    76

    p.60). Em outras palavras, no governo Fernando Henrique Cardoso, os programas do

    segundo grupo, em especial o PAR e o Carta de Crdito Associativo, foram aqueles que

    mais propiciaram populao o sonho da casa prpria. Alm disso, salienta-se que, dos

    programas da Poltica Nacional de Habitao, conforme o Relatrio Nacional Brasileiro para

    a Conferncia Istambul +5 (apud LORENZETTI, 2001), entre 1995 e 2000 o Carta de

    Crdito Individual foi o programa que apresentou a maior participao no investimento total

    no setor habitacional, com 60,48%, seguido pelo Carta de Crdito Associativo, com 19,06%.

    Em suma, o Carta de Crdito o programa que assume maior importncia no contexto da

    poltica, embora no contemple a populao que sente mais dificuldades para obter um

    financiamento e uma casa onde morar.

    2.3.4 GOVERNO LULA (2003-2006)

    Em 2003, Luiz Incio Lula da Silva assume a presidncia da Repblica, em meio

    a um cenrio de muitas especulaes sobre como seria a sua gesto42. Acreditava-se, na

    poca, que, por se tratar de um poltico de esquerda, ele no daria continuidade poltica

    econmica do pas e, por conseguinte, isso influenciaria a questo habitacional. No entanto

    o que aconteceu foi exatamente o contrrio: o governo Lula deu continuidade poltica

    econmica implementada no governo anterior, mantendo a economia do pas estvel.

    Assim, como diria Antunes (2004, p.155),

    Em vez de iniciarmos uma nova era, de desmontagem do neoliberalismo, atolamos e chafurdamos na continuidade do nefasto projeto de desertificao social e poltica do pas, iniciado por Collor, desenvolvido por FHC e agora mantido pelo governo do PT.

    Alm de manter a poltica econmica, o governo prosseguiu com os principais

    programas habitacionais da gesto de Fernando Henrique Cardoso, alguns dos quais,

    porm, foram revisados e aperfeioados; ao passo que outros programas foram criados,

    como o Crdito Solidrio. Nesse governo tambm se criou uma nova Poltica Nacional de

    Habitao contendo os seguintes objetivos:

    i) universalizar o acesso moradia digna; ii) promover a urbanizao, regularizao e insero urbana de assentamentos precrios; iii) fortalecer o papel do Estado na gesto da poltica e na regulao dos agentes privados, dentro de um novo modelo com desconcentrao de funes e articulao de aes, para possibilitar a participao de amplos segmentos da sociedade na sua implantao; iv) tornar a questo habitacional uma prioridade nacional; v) democratizar o acesso terra urbanizada e ao mercado secundrio de imveis; vi) ampliar a produtividade e melhorar a

    42 Em 2006, foi reeleito para mais quatro anos de governo (2007-2010).

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    77

    qualidade na produo habitacional; e vii) incentivar a gerao de empregos e renda (MINISTRIO DAS CIDADES, 2005b, p.6).

    Os objetivos so, portanto, bem amplos, havendo uma preocupao com o

    acesso moradia, com a questo urbana, mas tambm com a qualidade da produo

    habitacional e com a economia do pas. O ltimo objetivo da Poltica Nacional de Habitao,

    inclusive, remete a uma das preocupaes que tambm fez parte da poltica do BNH, que

    era promover a gerao de emprego para dinamizar a economia do Brasil.

    Uma mudana promovida pelo governo de Lula foi quanto ao Ministrio

    responsvel pela questo habitacional e pelas polticas urbana, fundiria e de saneamento.

    Nessa gesto, a habitao passou a ser comandada pela Secretaria Nacional de Habitao

    pertencente ao recm-criado Ministrio das Cidades , a qual responsvel pelas aes

    voltadas ao problema da moradia. Portanto, no mbito desse ministrio que se encontram

    os onze programas habitacionais do governo, divididos em grupos, de acordo com os

    recursos alocados, como pode ser observado no Quadro 5. Alm dos programas listados

    nesse quadro, h, ainda, os programas homlogos porm com recursos provenientes da

    Caixa Econmica Federal, como a linha de crdito do Carta de Crdito (nas formas

    Individual e Associativa) que pode ser alimentada tanto pelo FGTS quanto pela prpria

    CAIXA, ou ainda, pelo SBPE.

    QUADRO 5

    Programas do governo de Lula e suas respectivas fontes de recursos 43

    Programas Fontes de recursos Apoio Melhoria das Condies de Habitabilidade de Assentamentos Precrios (antigo Morar Melhor) Apoio ao Poder Pblico para Construo Habitacional destinada s famlias de baixa renda (antigo Morar Melhor)

    Oramento Geral da Unio (OGU)

    Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social (PSH)

    Oramento Geral da Unio (OGU), mas tambm com a possibilidade de recursos do FGTS

    Habitar-Brasil/BID Oramento Geral da Unio (OGU)e recursos do BID Carta de Crdito Individual Carta de Crdito Associativo Programa de Apoio Produo de habitaes Pr-Moradia

    Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS)

    Programa de Arrendamento Residencial (PAR) Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) Programa Crdito Solidrio Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) -

    Fonte: MINISTRIO DAS CIDADES (2005b) Nota: Elaborao da autora

    43 Mais recentemente, no final do primeiro mandato do presidente Lula, foi criado mais um programa, Operaes Coletivas, da Resoluo n.460.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    78

    No Quadro 5, observa-se que a maioria dos programas habitacionais provm da

    gesto anterior, caracterizando-se um processo de continuidade dos programas, apesar das

    revises e reformas realizadas para melhor adequao nova conjuntura do pas. Assim

    sendo, com o passar dos anos, os programas vo se aperfeioando e se consolidando no

    cenrio da poltica de habitao. Apesar disso, foram criados novos programas, alm da

    criao, em 2005, do Sistema e do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social

    (SNHIS e FNHIS, respectivamente), os quais estaro relacionados com um Plano Nacional

    de Habitao de Interesse Social (PNHIS). Esses instrumentos vm com o objetivo de

    prover moradias para a populao que no possui poder aquisitivo suficiente que os permita

    adquirir sem subsdios um imvel em condies mnimas de habitabilidade. Tm, ainda,

    como meta aumentar a quantidade de investimentos nas faixas de renda situadas em at

    cinco salrios mnimos, demonstrando uma preocupao com uma poltica de carter mais

    social o que vem sendo conseguida, em destaque, com os novos programas Crdito

    Solidrio e Resoluo n.460.

    O Crdito Solidrio um financiamento que se destina ao atendimento das

    necessidades habitacionais de famlias organizadas em grupos, assim como o Carta de

    Crdito Associativo; no entanto o pblico-alvo e as caractersticas de funcionamento so

    diferentes. O Crdito Solidrio se destina a uma populao de menor poder aquisitivo que a

    do Associativo, isto , atende preferencialmente quelas famlias que apresentam renda

    bruta mensal variando entre um e trs salrios mnimos. So tambm admitidas famlias que

    apresentam at cinco salrios mnimos, porm em menor proporo. J os recursos com

    que o Crdito Solidrio opera so provenientes do FDS.

    Outro programa foi o chamado Operaes Coletivas ou Resoluo n.460 para

    operar junto ao Carta de Crdito, atravs da concesso de subsdios pelo FGTS para a

    populao de renda mais baixa (aproximadamente at 5 salrios mnimos). Funciona como

    um financiamento direto s pessoas fsicas, representadas por sindicatos, cooperativas,

    associaes, condomnios, pessoas jurdicas voltadas produo habitacional, companhias

    de habitao ou rgos assemelhados, Estados, Municpios, Distrito Federal ou rgos da

    sua administrao direta ou indireta, com a intervenincia de uma empresa do ramo da

    construo civil.

    importante lembrar que os programas esto divididos de acordo com os

    recursos alocados, que determinam a faixa de renda a que se destinam. Os programas

    desenvolvidos com recursos da OGU, por exemplo, so aqueles reservados basicamente s

    famlias cuja renda mensal , em geral, inferior a trs salrios mnimos, isto , parcela da

    populao que no tem como resolver seus problemas habitacionais e, por isso, necessita

    de subsdios do Estado. J os programas alimentados pelo FGTS, esto

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    79

    predominantemente voltados ao atendimento das necessidades habitacionais da populao

    de maiores rendimentos: acima de trs salrios mnimos. H as excees: o Pr-Moradia, a

    Resoluo n.460 e, em alguns casos, o PSH, desenvolvidos com recursos do FGTS, se

    destinam populao que recebe at trs salrios mnimos.

    De acordo com a poltica neoliberal, a parcela da populao que recebe mais de

    trs salrios mnimos no necessita da ajuda do Estado, pois o prprio mercado imobilirio

    se encarrega de resolver suas necessidades habitacionais, por isso os programas do FGTS

    so basicamente programas de crdito imobilirio que no concede grandes facilidades. O

    FAR e o FDS, por sua vez, alimentam programas que atendem a populao com renda

    familiar mensal variando entre um e seis salrios mnimos (oito em casos excepcionais),

    portanto situada em uma faixa que nem de total responsabilidade do Estado nem

    consegue resolver seus problemas apenas no mbito do mercado imobilirio. Em suma,

    percebe-se que, mesmo em um cenrio de poltica neoliberal, a maioria dos programas

    destinada populao de menores rendas, o que teoricamente demonstra a preocupao e

    o comprometimento do Estado com as questes sociais. Assim o poder pblico estaria

    desempenhando seu papel neoliberal de tentar resolver o problema de moradia dos mais

    pobres.

    No entanto, na prtica, apesar do desempenho acima mencionado como, por

    exemplo, na criao do SNHIS e da criao de novos programas voltados para a renda mais

    baixa, a gesto de Lula permaneceu beneficiando aqueles financiamentos mais elitistas,

    pois so eles que garantem o maior retorno dos investimentos aplicados. O maior montante

    dos recursos alocados pelo governo foi destinado primeiramente para os programas

    alimentados pelo FGTS, sobretudo para o Carta de Crdito, que compreende o pblico-alvo

    de maior poder aquisitivo da poltica, comparando-se com os demais financiamentos. Em

    seguida, o governo beneficiou o FAR, cujo pblico-alvo classificado como classe de renda

    mdia baixa e, por fim, os programas alimentados pela OGU, os quais se destinam

    populao de renda mais baixa. Em suma, a camada social que mais necessita da

    interveno estatal para solucionar os seus problemas de moradia foi a menos beneficiada

    financeiramente, mesmo em um governo que tanto proclama a preocupao com as

    questes sociais (Tabela 1). Diante do exposto, pode-se afirmar que a poltica habitacional

    atual segue a mesma caracterstica das polticas antecedentes de beneficiar a populao de

    maiores rendas, em detrimento dos mais pobres.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    80

    TABELA 1

    Investimentos em habitao, distribudos por programas (em milhes), entre 2003 e julho 2005

    OGU FGTS FAR FDS

    Apoio melhoria

    Apoio ao

    poder

    Habitar-Brasil PSH

    Carta de Crdito

    Individual

    Carta de Crdito

    Associativo

    Apoio Produo

    Pr-Moradia PAR

    Crdito Solidrio

    349.9 761.2 1014.4 7400 - 334 2280.5 - 2125.5 7734 2280. -

    Fonte: MINISTRIO DAS CIDADES (2005a) Nota: Elaborao da autora

    Voltando-se a Tabela 1, percebe-se que o Carta de Crdito o carro-chefe da

    poltica habitacional de Lula, seguido pelo PAR, de maneira que ambos so prioridades da

    gesto. Como essas linhas de crdito foram as mais beneficiadas pelo governo Lula, esta

    pesquisa realiza uma anlise comparativa entre os trs programas que relativamente tm

    mais caractersticas em comum, em especial, por se tratar de formas de financiamentos

    direto para a populao, sem a intermediao do poder pblico. Os trs programas so: o

    Carta de Crdito Individual FGTS; o Carta de Crdito Associativo FGTS; e o PAR FAR.

    Tomou-se por base algumas de suas caractersticas operacionais financeiras, a fim de se

    avaliarem as vantagens que cada um apresenta (Quadro 6).

    A partir da anlise comparativa entre os programas, percebe-se que o PAR

    oferece maiores facilidades, como: o financiamento de 100% do valor do imvel, as baixas

    taxas de arrendamento e de juros, por um menor tempo de contrato (180 meses), alm de

    outras que no foram listadas na tabela, como a ausncia de entrada e de intercaladas ao

    longo do processo de crdito, como ser visto mais adiante. O valor dos imveis tambm

    inferior ao dos de outros tipos de financiamento, possibilitando o acesso moradia da

    populao de menores rendimentos. Os demais programas, todavia, apresentam taxas de

    juros exorbitantes e dificultam o financiamento, pois muitos no financiam a totalidade do

    valor do imvel. Portanto, entre as variadas formas de crdito habitacional, o PAR que

    oferece mais facilidades para a populao de renda mais baixa ter acesso moradia e

    realizar o sonho da casa prpria. Ademais, o PAR apresenta outras particularidades, como:

    ser um dos poucos programas de construo de conjuntos habitacionais para a classe de

    renda mdia baixa (h outros que se destinam renda baixa), uma diferente forma de

    acesso moradia, o leasing habitacional, e uma nova fonte de recursos o FAR.

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    81

    QUADRO 6

    Dados comparativos entre os programas habitacionais Carta de Crdito Individual, Carta de Crdito Associativo e o PAR

    Programas Carta de Crdito Caractersticas dos

    programas Carta de Crdito Individual-FGTS

    Carta de Crdito Associativo FGTS

    PAR

    Prazos de amortizao no mximo at 360 meses no mximo at 360 meses

    entre 180 meses (mnimo exigido) e 216 meses

    Quanto financia?

    no financia 100% do imvel

    no financia 100% do imvel

    financiamento de 100% do valor do imvel

    Juros juros mnimo de 6% ao ano + TR44 juros mnimo de 6% ao

    ano + TR

    a taxa de arrendamento ser reajustada com base no ndice de atualizao

    do FGTS (TR)

    Limite de financiamento

    at R$ 80.000,00 para habitao popular e

    100.000,00 para habitao/operaes

    especiais

    at R$ 80.000,00 para habitao popular e

    100.000,00 para habitao/operaes

    especiais

    R$ 28.000,00 a 40.0000,00

    Vantagens econmicas

    descontos nos financiamentos

    concedidos com recursos do FGTS para pessoas fsicas com rendimento

    familiar mensal de at R$ 1.500,00

    descontos nos financiamentos

    concedidos com recursos do FGTS para pessoas fsicas com rendimento

    familiar mensal de at R$ 1.500,00

    baixo valor da taxa de arrendamento (0,5 a 0,7% do valor de referncia do

    imvel)

    Fonte: Dados obtidos no site do MINISTRIO DAS CIDADES (2005a); normativo da CAIXA-PAR (2006); e contrato do PAR (2006) Nota: Elaborao da autora

    * * *

    Faz-se necessrio, ainda, discutir o papel da CAIXA nesse novo cenrio de

    poltica de habitao descrito nas pginas anteriores. Com o fechamento do BNH e a

    transferncia de suas atividades e responsabilidades para a CAIXA, esta teve de se

    readequar para receber a nova estrutura e a nova incumbncia. Feito isso, essa agncia

    financeira passou a atuar na rea habitacional, apesar de essa ser uma atividade

    secundria dentro do banco, conforme j mencionado anteriormente.

    No obstante, para Fortuna (apud SILVA, 2002), esse banco se caracteriza

    como uma instituio de cunho eminentemente social, concedendo emprstimos e

    financiamentos a programas e projetos nas reas de assistncia social, sade, educao,

    44 Taxa de Referncia (TR) uma atualizao monetria que corresponde taxa de inflao do perodo, que tem por objetivo manter o poder aquisitivo do FGTS e das Cadernetas de Poupana (http://www.fgtsfacil.org.br/fgts/oquee.asp (13-05-07).

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    82

    trabalho, transportes urbanos e esporte, alm da rea habitacional. A prpria CAIXA

    propaga sua funo social, conforme pode ser observado na Figura 6.

    Mensagem da Placa: A Caixa Econmica Federal financiou esta obra com recursos do FGTS, patrimnio do trabalhador, cumprindo a sua funo social de contribuir para o bem-estar da comunidade. A mensagem, todavia, no condiz com a realidade, uma vez que o condomnio, onde a placa foi fixada, foi financiado pelo programa Carta de Crdito Associativo, em que os muturios pagam prestaes mensais, acrescidas de juros. Portanto, no se constata uma operao social, mas essencialmente uma operao financeira.

    Figura 6: Placa fixada em um condomnio fechado financiado pelo Carta de Crdito Associativo na cidade de Joo Pessoa Fonte: Acervo da autora (2006)

    Adotando-se uma linha de pensamento diferente da de Fortuna, acredita-se,

    neste trabalho, que a CAIXA no apresenta essa funo social. Na rea habitacional, por

    exemplo, sua funo se restringe apenas a auxiliar a poltica de habitao, concedendo

    emprstimos cuja fonte de recursos so fundos pblicos. Como banco, ela impe juros aos

    financiamentos, apesar de reduzi-los quando se aplicam habitao social, e s concede

    emprstimos para aqueles que comprovam capacidade de pagamento, isto , o retorno do

    capital aplicado, seja de pessoas fsicas seja at mesmo dos governos de estado e

    municpio. Em funo disso, uma grande parcela da populao e das prefeituras excluda

    dos financiamentos.

    Para a populao de renda mais baixa excluda dos financiamentos, a CAIXA

    concede financiamentos aos governos do estado e s prefeituras, que, por sua vez,

    produzem habitaes sociais e repassam o financiamento para a populao. No entanto, os

    responsveis pelo emprstimo no banco, no caso dos fundos pblicos, so os governos,

    que terminam arcando, muitas vezes, com a inadimplncia por parte dos muturios.

    Portanto, a funo social, na poltica habitacional, fica a cargo dos governos estaduais e

    municipais, que produzem habitao social com recursos alocados pelo governo federal, ao

    passo que a CAIXA apenas repassa os recursos de uma esfera governamental para outra e

    lucra com as taxas de juros.

    A CAIXA, todavia, no atua apenas dessa forma. Aps o fechamento do BNH,

    ela passou a atuar com seis linhas de ao principais:

  • Captulo II _____________________________________________________________________

    83

    gesto dos financiamentos destinados aos governos estaduais e municipais, por meio de programas como o Habitar-Brasil, o Morar-Municpio, o Pr-Moradia e o PSH;

    gesto dos financiamentos destinados s Companhias de Habitao, por meio de programas como o PAIH, PROHAP pblico, o Carta de Crdito Associativo, o Habitar-

    Brasil, etc.;

    concesso de financiamentos s cooperativas habitacionais, por meio de programas como COOPHAB e Carta de Crdito Associativo;

    concesso de financiamentos s empresas da construo civil, por meio de programas como PAIH, PEP, PROHAP privado, Carta de Crdito Associativo, PAR, etc.

    participao mais ativa na produo, por meio do PAR, como ser mais detalhada adiante; e

    gesto dos financiamentos direto aos cidados (como ocorre com o Carta de Crdito e o PAR).

    A partir das novas atribuies da CAIXA, percebe-se uma maior gama de

    possibilidades de frentes de ao contra o problema da falta de moradias, com

    financiamentos destinados a diferenciados agentes poder pblico, construtoras,

    cooperativas, companhias de habitao ou moradores.

    * * *

    De posse da compreenso da forma de atuao da CAIXA e do

    desenvolvimento das polticas habitacionais brasileiras, desde os IAPs, passando pelo BNH

    at o perodo ps-BNH, foi possvel situar o Programa de Arrendamento Residencial no

    contexto das polticas de habitao, constatando-se que se trata de uma diferente forma de

    acesso moradia no Brasil o leasing habitacional que merece ser melhor explorado na

    literatura acadmica. Dessa forma, o Captulo III se concentra nica e exclusivamente nessa

    forma de promoo habitacional, diferenciada no contexto das polticas de habitao.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    85

    Este captulo tem como principal objetivo a realizao de uma pesquisa

    exploratria em torno do objeto PAR. Nele, se discutem as caractersticas operacionais

    desse programa, bem como as caractersticas locacionais, tipolgicas e construtivas da sua

    produo, a fim de, compreendendo-se sua natureza, avaliarem-se suas particularidades e

    avaliar-se tambm se ele realmente constitui uma alternativa vivel no cenrio das polticas

    pblicas brasileiras. Para isso, foram realizadas, de forma integrada, duas tcnicas de

    pesquisa: a pesquisa documental e a pesquisa bibliogrfica.

    A primeira diz respeito anlise dos dados primrios, coletados a partir das

    informaes contidas na legislao que rege o programa e dos documentos disponibilizados

    pela CAIXA (normativos, editais, tabelas quantitativas, projetos arquitetnicos, sites, etc.) e

    pela empresa administradora dos conjuntos do PAR na cidade de Joo Pessoa (contratos,

    tabelas quantitativas, etc.). Esses dados possibilitaram a compreenso das principais

    caractersticas do programa e, com base neles, descreve-se, em sua complexidade, a

    ideologia do PAR e a forma de atuao dos diversos agentes envolvidos (CAIXA, governos

    estaduais e municipais, empresas construtoras, administradoras e arrendatrios), como

    tambm se descrevem as caractersticas operacionais do programa, tipolgicas,

    construtivas e de implantao, no espao urbano, das habitaes financiadas, relacionando-

    se os dados apresentados s informaes contidas nos captulos anteriores.

    Os dados numricos disponibilizados pela CAIXA tambm possibilitaram traar-

    se um perfil quantitativo do programa, ou seja, eles se constituem num panorama do

    desenvolvimento do PAR no pas. Analisa-se a quantidade de recursos alocados, a

    quantidade de unidades produzidas, a produo em cada regio do territrio brasileiro, entre

    outros dados. Para complementar a coleta desses dados que compem a pesquisa

    documental, buscou-se, ainda, obter informaes, por meio de entrevistas informais, com

    alguns agentes participantes do processo de produo do PAR.

    A pesquisa bibliogrfica, que consistiu em um levantamento dos projetos do

    PAR, teve a finalidade de ilustrar as particularidades dessa produo e como ela vem se

    manifestando qualitativamente caractersticas tipolgicas e de implantao no espao

    urbano nas diferentes regies brasileiras. Partiu-se de variadas fontes, como revistas de

    arquitetura, artigos publicados em congressos e publicaes do governo, de modo que s foi

    possvel considerar trs regies Sul, Sudeste e Nordeste45. Em suma, neste captulo,

    traam-se as particularidades e as caractersticas gerais da forma de atuao do PAR.

    45 As regies Norte e Centro-Oeste no foram discriminadas, pois no foi encontrado material bibliogrfico a respeito da produo do PAR nessas regies, exceto na internet, que no fornecia dados suficientes para uma melhor anlise.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    86

    3.1 COMPREENDENDO O PAR

    Relembrando o captulo anterior, depois do fechamento do BNH, muitos

    programas habitacionais foram extintos e outros tantos foram criados, tanto na esfera

    federal quanto nas esferas estadual e municipal. Surgiram programas de formatos

    diversificados, ou seja, diferentes alternativas de acesso moradia: alguns programas

    tiveram por base o sistema de mutiro; outros, em particular os municipais, tiveram por base

    a locao (geralmente de carter provisrio, enquanto se buscavam alternativas para

    problemas emergenciais). Foram tambm criados os sistemas de condomnios fechados,

    financiados para pessoas organizadas em grupos (por exemplo, o Programa Habitacional

    Solidrio, no nvel estadual, do qual se tratar no prximo captulo) e, mais recentemente, o

    leasing habitacional. Apesar de consistirem em diferentes alternativas, quase sempre esses

    programas seguiram uma linha tradicional e conservadora, pois continuaram disseminando

    a ideologia da casa prpria.

    Nesse mesmo sentido, o leasing habitacional um programa de iniciativa do

    governo federal, chamado de Programa de Arrendamento Residencial, que produz

    conjuntos habitacionais de melhor padro construtivo para a classe de renda mdia baixa46,

    cujas unidades so arrendadas por um perodo de 15 anos. Portanto, constitui-se em uma

    diferente alternativa de acesso moradia o arrendamento residencial , mas, conforme foi

    citado acima, utiliza uma ideologia da casa prpria como meta final, alm da particularidade

    do emprego do termo aluguel na divulgao do financiamento, como ser observado

    posteriormente.

    Basicamente, as diretrizes do programa so (PORTARIA n. 231, 2004):

    a) fomento de oferta de unidades habitacionais e melhoria das condies do estoque de imveis existentes [], especialmente destinadas a reduzir os domiclios existentes com coabitao familiar e com nus excessivo de aluguel;

    b) promoo da melhoria da qualidade de vida das famlias beneficiadas;

    c) interveno habitacional em reas objeto de planos diretores no mbito estadual ou municipal, garantindo sustentabilidade social, econmica e ambiental aos projetos de maneira integrada a outras intervenes ou programas da Unio e demais esferas de governo;

    d) criao de novos postos de trabalho diretos e indiretos, especialmente por meio da cadeia produtiva da construo civil;

    46 Em 2006, o PAR atendia um pblico cuja renda familiar mensal no ultrapassava R$ 2.800,00 reais. Como o salrio mnimo era de R$ 350,00 reais, o pblico-alvo do PAR so famlias que recebem at oito salrios mnimos, portanto, podendo-se considerar como classe de renda mdia baixa. (normativo da CAIXAPAR, 2006).

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    87

    e) aproveitamento de imveis pblicos ociosos em reas de interesse habitacional; e

    f) atendimento aos idosos ou portadores de deficincias fsicas, previamente identificadas, pela adoo de projetos ou solues tcnicas que eliminem barreiras arquitetnicas ou urbansticas, bem como pela execuo de equipamentos comunitrios voltados ao atendimento desse segmento da populao.

    Antes de se iniciar uma discusso mais aprofundada sobre o PAR, faz-se

    necessrio traar um breve perfil histrico desse programa, com base na legislao a ele

    referente, uma vez que a pesquisa documental o fio condutor deste captulo47.

    Assim sendo, o PAR foi criado pela Medida Provisria n. 1.823, de 29 de abril de

    1999, no mbito da Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano (SEDU) da Presidncia

    da Repblica. Essa medida provisria foi reeditada 24 vezes entre 1999 e 2001, antes de

    ser transformada em lei Lei Ordinria n. 10.188, de 12 de fevereiro de 2001. Entre a

    primeira Medida Provisria e a primeira Lei Ordinria, todavia, pouca coisa mudou:

    acrescentou-se um pargrafo ao artigo 3, enquanto outros artigos sofreram pequenas

    correes, com o acrscimo de algumas palavras.

    Com a mudana da gesto governamental, a partir de 2003, com o governo

    Lula, o Programa de Arrendamento Residencial, assim como outros programas

    habitacionais, sofreu algumas alteraes para se adequar ao mais recente cenrio poltico

    do pas (Quadro 7). Surgiu, ento, nova legislao para o PAR, constituda por um conjunto

    de leis, decretos e portarias, alm dos j existentes normativos da CAIXA, que sofreram

    revises. Esses normativos visam regulamentao das caractersticas e das normas de

    execuo do financiamento, definindo, por exemplo, a implantao dos conjuntos no espao

    urbano, as caractersticas tipolgicas e construtivas das habitaes, dentre outras.

    Com as alteraes, no primeiro mandato do presidente Lula, em 2004, o recm-

    criado Ministrio das Cidades tornou-se o agente gestor e assumiu as funes da Secretaria

    Especial de Desenvolvimento Urbano. A CAIXA, que acumulava a funo de agente gestor,

    passou a se constituir, em 2004, o agente executor e o agente gestor, respectivamente, para

    fins de executar o programa e gerir o Fundo de Arrendamento Residencial.

    Ainda em 2004, as principais mudanas foram: a possibilidade da substituio do

    valor da taxa de arrendamento48 por, no mximo, 80% da mdia do valor de locao

    cobrado no mercado, na localidade em que o empreendimento implantado; a legalizao

    47 Utilizou-se aqui a legislao referente ao PAR indicada no site da CAIXA e do Ministrio das Cidades. No entanto, h ainda as resolues do Conselho Curador do FGTS e os documentos expedidos pela CAIXA, chamados de normativos. Os normativos pesquisados foram os mais recentes, do ano de 2006. 48 O valor da taxa de arrendamento pode ser 0,7% ou 0,5% do custo da unidade habitacional.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    88

    da participao de associaes com fins habitacionais, como as COHABs (alm das

    construtoras, na construo dos conjuntos), a legalizao da opo da mobilidade

    residencial, ou seja, a possibilidade de o arrendatrio mudar de uma unidade do PAR para

    outra sem perder o financiamento nem o que j tenha pago; a ampliao do atendimento

    populao de renda mais baixa e a possibilidade de antecipao da opo de compra.

    A ampliao do atendimento populao de menores rendas se desenvolveu,

    inicialmente, possibilitando a reduo da taxa de arrendamento de 0,7% para 0,5% do valor

    de aquisio das unidades, contanto que estas apresentassem a especificao tcnica

    mnima49 e fossem destinadas ao atendimento da populao cuja renda familiar mensal

    fosse inferior a quatro salrios mnimos (entre 2 e 4 sm)50. Depois, em prol da ampliao no

    atendimento populao de menores rendas, em 2005, em termos legais, o programa

    deveria reservar 50% dos recursos alocados, especificamente, ao atendimento daquele

    mesmo pblico-alvo: a populao de at quatro salrios mnimos.

    Uma outra mudana foi a possibilidade de antecipao da opo de compra,

    que, embora instituda legalmente, ainda no foi operacionalizada, devido s dificuldades de

    se implantar, alm de ser pouco conhecida, inclusive entre alguns tcnicos da CAIXA,

    conforme se verificou nas entrevistas.

    No mbito das mudanas introduzidas no programa pelo governo Lula,

    importante mencionar tambm a regionalizao dos valores das unidades. As vrias regies

    brasileiras diferem quanto renda, custo de produo e preo dos terrenos, portanto

    merecem tratamentos diferentes. Sendo assim, o Ministrio das Cidades definiu, em 2005,

    as especificaes mnimas e os valores mximos para as unidades habitacionais em funo

    da sua localizao no pas. Essa preocupao vai de encontro ao modelo implantado pelo

    Estado desenvolvimentista, que, como j foi visto no Captulo I, difundia um tipo de

    interveno universal para a populao de mais baixa renda.

    Por fim, com base nessas legislaes e nos normativos do PAR, trata-se, a

    seguir, de compreender todas as vertentes do programa, desde a forma de funcionamento

    at as caractersticas tipolgicas, construtivas e de localizao dos conjuntos financiados no

    espao urbano.

    49 As especificaes tcnicas mnimas correspondem a um conjunto de recomendaes a respeito de materiais de construo mais baratos para a produo de unidades habitacionais com menor custo, porm sem deixar de proporcionar o mnimo de habitabilidade. Segundo o normativo da CAIXA (2006, p.9), a especificao mnima regionalizada uma reduo padronizada da especificao normal do Programa, contemplando peculiaridades regionais, visando reduo do custo da produo. 50 Geralmente a taxa de arrendamento corresponde a 0,7% do valor de aquisio da habitao, atendendo famlias de at oito salrios mnimos (entre 3 e 8 sm).

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    89

    QUADRO 7

    Principais transformaes legislativas do PAR ao longo do seu desenvolvimento

    Governo Legislao Ms/Ano Mudanas (as de vermelho so as mais relevantes) Medida PV n.

    1.823 04/1999 Criou o programa

    acrescentou o 6. Pargrafo no inciso II do Art. 3., que trata de imveis tombados pelo poder pblico e a possibilidade da CAIXA adquirir os direitos de posse para o PAR

    FHC Lei n. 10.188 02/2001

    introduziu pequenas alteraes na redao da legislao alterou a Lei n. 10.188 aumentou o limite de crdito pelo FGTS Decreto n.

    4.918 12/2003 aumentou o valor de aquisio de imveis para atendimento aos objetivos do PAR reajustou o crdito pelo FGTS. Os recursos do FGTS passaram a ser estabelecidas pelo Conselho Curador aumentou o limite de aquisio de imveis para atendimento aos objetivos do PAR

    Portaria interminister.

    n. 109 05/2004

    estabeleceu a remunerao da CAIXA alterou especialmente a Lei n. 10.188 determinou que a CAIXA passasse de agente gestor para executor; a gesto do programa de responsabilidade do Ministrio das Cidades. No entanto, a gesto do fundo permanece sob a responsabilidade da CAIXA estabeleceu as atribuies do Ministrio das Cidades estabeleceu quem determina a remunerao da CAIXA acrescentou o 8 pargrafo no Artigo 2 da lei n. 10.188, em que regulamentou que o FAR ser gerido pela CAIXA. determinou o limite dos recursos do FGTS sendo disciplinado pelo Conselho Curador e o limite sendo fixado pelo poder Executivo. determinou o valor de aquisio dos imveis tambm sendo fixado pelo poder Executivo autorizou a CAIXA a receber outros recursos, alm daqueles j pr-definidos na primeira lei. revogou o Art. 7 da Lei n. 10.188.

    Lei n. 10.859 04/2004

    introduziu algumas revises na redao fixou as diretrizes do PAR ampliou o atendimento ao pblico-alvo reduzindo a taxa de arrendamento de 0,7% (PAR 1) para 0,5% do valor de aquisio (PAR 2) para os projetos com especificao tcnica mnima legalizou a opo de mobilidade residencial nas habitaes do PAR, guardada novo reclculo das taxas, embora j existisse no normativo da CAIXA essa possibilidade fixou a taxa de arrendamento como sendo no mximo 80% do valor de locao da localidade, ao invs do valor da taxa de arrendamento ser 0,7% ou 0,5% possibilitou a participao de associaes com fins habitacionais na produo do PAR, como as COHABs

    Portaria n. 231 05/2004

    criou a antecipao da opo de compra, mediante pagamento do valor residual alterou especialmente a Portaria n. 231 criou mecanismos para facilitar o atendimento populao de mais baixa renda, prevendo que 50% dos recursos alocados destinar-se-o quela populao, cuja renda familiar mensal fosse de at quatro salrios mnimos. instituiu a regionalizao dos valores das unidades. O valor mximo das habitaes depender da regio estabeleceu de que maneira a avaliao das habitaes ser realizada

    Lula

    Portaria n. 142 03/2005

    identificou quais elementos compem o custo do investimento Fonte: Legislaes do PAR Nota: Elaborao da autora

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    90

    3.1.1 IDEOLOGIA DA CASA PRPRIA OU DE ALUGUEL?

    De acordo com a Medida Provisria n. 1.823 (1999), o PAR foi criado com o

    seguinte objetivo: para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da populao de

    baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opo de compra. O artigo 6

    dessa Medida considerava o arrendamento residencial a operao realizada no mbito do

    Programa [], que tenha por objeto o arrendamento com opo de compra de bens imveis

    adquiridos para esse fim especfico. Na legislao atual, o objetivo principal ainda persiste,

    sendo o PAR um tipo de financiamento habitacional que visa a:

    Atender, sob a forma de arrendamento residencial, necessidade de moradia da populao de baixa renda, concentrada nas capitais e regies metropolitanas definidas para o Programa e, nos municpios com populao urbana superior a 100 mil habitantes, com opo de compra ao final do prazo contratado, por meio da aquisio de unidades habitacionais a serem construdas, em construo, concludas ou em reforma e recuperao de empreendimentos (normativo da CAIXA-PAR, 2006, p.7).

    Porm, de forma mais especfica, o termo arrendamento residencial definido

    pelo normativo da CAIXA-PAR (2006, p.9) como uma operao habitacional com opo de

    compra futura, mediante pagamento de taxas mensais, destinadas exclusivamente a

    pessoas fsicas para fins residenciais. Esse arrendamento residencial corresponde, na

    prtica, ao que se chama de arrendamento mercantil, a cuja legislao o PAR est

    vinculado, desde a primeira Medida Provisria.

    De acordo com Carlos Samanez (1990), o arrendamento mercantil, ou

    simplesmente leasing51, foi introduzido no Brasil na dcada de 1960, porm regulamentado

    por lei apenas em 1974 (Lei n. 6.099, de 12-09-74). A palavra arrendamento, todavia, vem

    sendo empregada h muito tempo e durante longo perodo esteve associada zona rural,

    significando exclusivamente o ato de alugar uma terra. O IBGE, por exemplo, na dcada

    de 1970, definia o arrendamento como o aluguel da terra por uma quantia fixa, que deve

    ser paga em dinheiro ou em quota-parte da produo ou, simultaneamente, em dinheiro e

    produto (IBGE, apud GROSSMANN, 1981, p.12). No obstante, hoje o entendimento geral

    do termo arrendamento mercantil, ou leasing, o mesmo definido por Samanez como

    (1990, p.13-14):

    [] um acordo cujo fim a concesso do uso de bens de capital, ou de qualquer outro componente do ativo fixo de uma empresa, atravs de contrato de arrendamento, por um prazo determinado, findo o qual poder o arrendatrio optar entre a devoluo do bem objeto de contrato, a renovao do arrendamento ou a sua aquisio pelo valor residual estabelecido no contrato (grifo acrescido).

    51 A palavra leasing deriva do verbo ingls (to lease) e significa locar ou alugar.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    91

    A concesso do uso do bem pelo arrendatrio permitida mediante pagamento

    de prestaes peridicas, ou aluguis, para o arrendador, cujo bem arrendado permanece

    sob a sua propriedade. Essas prestaes sero consideradas, no final do contrato (como

    uma amortizao), caso o arrendatrio opte por comprar o bem. Alm das amortizaes, h,

    ainda, o valor residual, para a integralizao do valor do objeto arrendado. O leasing,

    portanto, se diferencia tanto do financiamento convencional quanto da simples locao,

    como pode ser observado no Quadro 8, formulado a partir das observaes de Samanez:

    QUADRO 8

    Diferenas do leasing para o financiamento convencional e a locao

    Formas de uso Caractersticas do leasing que se diferenciam do financiamento convencional e da locao

    Financiamento convencional

    durante o perodo de arrendamento a propriedade do bem da

    arrendante, enquanto a posse da arrendatria. J no financiamento

    convencional a propriedade do imvel do muturio.

    a operao proporciona vantagens fiscais arrendatria, uma vez que esta pode deduzir como despesa a

    totalidade das contraprestaes, nestas includas principal e juros.

    Locao

    no ser a contraprestao de arrendamento mero

    aluguel, mas incluir a amortizao do bem.

    serem os bens adquiridos pelo arrendador para

    atender especificamente

    inteno do arrendatrio.

    permitir ao arrendador recuperar num nico

    contrato o valor investido.

    Fonte: SAMANEZ (1990, p.17)

    As caractersticas do leasing acima listadas so incorporadas no PAR, motivo

    pelo qual ele assim considerado por Srgio de Azevedo (2000) e Mrcio Valena (2001):

    O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) na verdade um leasing (de 15 anos), forma jurdica que garante, em caso de inadimplncia, que o imvel seja retomado mais agilmente e sem grandes despesas para o errio pblico (VALENA, 2001, p.40).

    Leasing ou arrendamento, o fato que o programa dissemina tanto a noo de

    uma ideologia da casa prpria quanto uma ideologia de locao, j que o termo

    arrendamento foi associado ao termo aluguel durante um bom tempo.

    A retrica do aluguel utilizada apenas quando a CAIXA difunde a idia de que

    a prestao equivale a um aluguel, cujo valor abaixo do valor de mercado, conforme as

    citaes abaixo, retiradas de cartilhas explicativas distribudas pela prpria agncia

    financeira aos interessados no programa (Figura 7)52:

    O PAR um programa de arrendamento residencial. Trata-se de um plano no qual voc paga taxas mensais de arrendamento, como se fosse um

    52 As cartilhas foram coletadas nas agncias da CAIXA em 2003.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    92

    aluguel e no fim do contrato, que de 15 anos, se torna proprietrio do imvel (CAIXA ECONMICA FEDERAL, grifo acrescido).

    um contrato, onde o imvel cedido ao arrendatrio, por tempo determinado (15 anos) com mensalidades de 30% a 50% abaixo do valor de mercado (CAIXA ECONMICA FEDERAL, grifo acrescido).

    Figura 7: Cartilhas distribudas pela CAIXA para explicar populao de uma forma mais simples o funcionamento do programa Fonte: Cartilha explicativa do programa, (s.d).

    Uma das caractersticas do aluguel a possibilidade de oferecer uma maior

    mobilidade residencial, como foi citado no Captulo I. Essa possibilidade foi incorporada

    legalmente ao PAR, em 2004, tornando-o mais flexvel53. O arrendatrio pode mudar de um

    imvel do PAR para outro, apenas recalculando-se as taxas, mas considerando-se o que ele

    j havia pago at ento. evidente que essa no uma alternativa fcil de conseguir,

    sendo necessria a disponibilidade de outros imveis vazios, a expressa concordncia da

    CAIXA, a adimplncia do arrendatrio, alm de avaliar-se tambm o estado de conservao

    do imvel pelo usurio, e, sobretudo, que as justificativas sejam coesas, o que garante que

    as famlias no mudem de imvel por qualquer motivo (briga com vizinhos, construo de

    novos empreendimentos, por exemplo). A CAIXA alega que as principais razes para se

    conceder a continuidade do arrendamento residencial em outro imvel so a transferncia

    do arrendatrio para outra cidade ou problemas de sade que requerem a mudana

    (exemplo: a impossibilidade de subir escadas, em virtude de algum problema de sade ou

    acidente). Em suma, a mobilidade residencial, uma das prerrogativas da poltica de aluguel,

    configura tambm no PAR uma vantagem para o arrendatrio.

    53 A Portaria n. 231 (04-2004), dentre outras determinaes, legalizou a opo de mobilidade residencial nas habitaes do PAR. No obstante, essa possibilidade da mobilidade j era contemplada contratualmente e em normativos da CAIXA-PAR (2002).

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    93

    Outra caracterstica do PAR que assegura a flexibilidade do programa a

    facilidade de desistncia do imvel a qualquer momento. Como o arrendatrio no o

    proprietrio, para desistir do imvel basta ele comunicar sua sada, com no mnimo um ms

    de antecedncia, e estar em dia com suas obrigaes contratuais, no precisando passar

    por todo o processo burocrtico de vender a chave. As obrigaes contratuais so: o

    imvel estar conservado e em perfeitas condies de habitabilidade, salvo desgaste natural,

    e a adimplncia de todas as taxas de arrendamento, de condomnio, IPTU, energia eltrica,

    gua e limpeza urbana (algumas das obrigaes necessrias para ser favorecido com a

    mobilidade residencial).

    Como no se passa pelo processo de vender a chave, em caso de desistncia,

    o arrendatrio no ressarcido, pois o valor pago como arrendamento considerado uma

    taxa de ocupao, ou seja, um aluguel. Desse modo, o procedimento de desistncia do

    PAR , inclusive, mais simplificado que o prprio sistema de aluguel, uma vez que o

    inquilino est preso a um contrato e, caso queira desistir antes do tempo contratado,

    geralmente obrigado a pagar multas por resciso contratual.

    Essas duas caractersticas mobilidade residencial e facilidade de desistncia

    asseguram uma maior flexibilidade ao PAR para com os arrendatrios, comparando-se com

    o financiamento convencional. Entretanto, essas facilidades no fazem do PAR um

    programa de aluguel. Elas so apenas elementos criados para diminuir a burocracia

    inerente a esse tipo de transao e, principalmente, para diminuir os ndices de

    inadimplncia, j que o arrendatrio no o proprietrio do imvel. Ratificando esse

    raciocnio, em 2000, um ano aps a criao do programa, Azevedo (2000, p.22) afirmava:

    [], o objetivo real do Programa de Arrendamento Residencial, PAR, recentemente aprovado, muito mais uma forma de enfrentar a inadimplncia, atravs da rpida retomada dos imveis, do que uma opo de aluguel a baixo custo.

    A outra ideologia disseminada pelo PAR a da casa prpria, pois se propaga

    aos interessados a possibilidade de eles se tornarem proprietrios no final do prazo

    contratado de 180 meses (15 anos)54. Conforme foi discutido no primeiro captulo, a difuso

    da poltica da casa prpria traz consigo valores sociais, como status social e segurana

    econmica, os quais podem ser assimilados pelos arrendatrios do PAR. Apesar de eles

    no serem proprietrios, tm uma sensao de segurana afirmada por um contrato de

    54 Com relao ao tempo de financiamento, alguns programas habitacionais apresentam tempo de contrato muito maiores que o PAR, como o Carta de Crdito (FGTS) que oferece at 360 meses (30 anos). Usualmente, o financiamento de 240 meses (20 anos), como foi com muitos contratos da poca do BNH. bem verdade que o maior tempo de financiamento tambm est vinculado ao valor do imvel. Por exemplo: os imveis do Carta de Crdito so mais caros, portanto, so passveis de ter maior tempo de contrato.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    94

    arrendamento de validade de 15 anos, o qual ser mantido se os arrendatrios pagarem as

    taxas obrigatrias em dia e obedecerem s clusulas contratuais.

    No entanto, contrariamente ao que ocorre num programa da casa prpria,

    durante a vigncia do contrato o PAR nega aos arrendatrios a possibilidade de serem

    proprietrios da sua prpria casa, pois os imveis so de propriedade fiduciria da CAIXA

    (que considerada a arrendadora), enquanto no forem quitados. Por esse motivo, no

    permitido aos arrendatrios modificarem o projeto, salvo prvia anuncia da arrendadora.

    Mesmo assim, quando o arrendatrio realiza qualquer benfeitoria, ele, sozinho, arca com as

    despesas e, caso desista do contrato, no receber de volta o dinheiro investido. Alm

    disso, por se tratar de propriedade da CAIXA, so realizadas vistorias peridicas nos

    imveis (pela empresa administradora), a fim de verificar seu estado de conservao e

    manuteno.

    Como pode ser observado na Figura 8, efetivamente a CAIXA divulga ser a

    proprietria e no permite que os arrendatrios aluguem o imvel ou transfiram seu uso para

    terceiros, sob a penalidade de resciso contratual. Para manter essa exigncia do contrato,

    as vistorias averiguam tambm se os arrendatrios esto morando no imvel, submetendo-

    os a vigilncia constante, procedimento que contribui para o fortalecimento da idia de que o

    imvel da CAIXA. Os arrendatrios, todavia, apesar de saberem que no so os

    proprietrios do bem, nutrem o desejo de um dia virem a ser, como foi observado em

    entrevista feita com alguns deles, cujos resultados esto expostos no Captulo V. O fato dos

    arrendatrios no constiturem os proprietrios nega uma outra prerrogativa da casa prpria,

    a possibilidade que ele teria de transformar o valor de uso da sua casa em valor de troca e,

    assim, gerar um investimento sobre ela.

    Figura 8: Placa fixada no edifcio do Residencial Ribeira I e Ribeira II na cidade do Natal-RN

    Fonte: Acervo da autora (2006)

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    95

    A expectativa de ser proprietrio do imvel enfrenta um problema por parte dos

    arrendatrios, que a incerteza do que acontecer no final dos 15 anos se realmente

    tero a opo de se tornarem proprietrios, motivo pelo qual se fez referncia acima a uma

    sensao de segurana de ter uma moradia, e no a uma segurana efetiva, pois o imvel

    no dos moradores. Findo o contrato, o arrendatrio pode optar pela compra do imvel,

    pela devoluo sem ressarcimento ou, ainda, pela renovao do contrato de arrendamento.

    Caso opte pela compra da habitao, ele enfrentar uma de trs possibilidades, as quais, de

    acordo com a entrevista realizada na GILIE-CAIXA55, e o contrato de arrendamento (2006),

    so:

    Valor atual do imvel56 = Saldo pago pelos arrendatrios ao longo do contrato: caso seja essa a situao, o arrendatrio poder optar por ser proprietrio da unidade habitacional,

    bastando pagar a escritura (conforme o contrato).

    Valor atual do imvel < Saldo: nesse caso, os arrendatrios pagaram, ao longo do tempo, mais do que o valor atualizado do imvel e, por isso, tambm podem optar por serem

    proprietrios, porm no recebem de volta o valor adicional que pagaram, o qual

    direcionado para o FAR;

    Valor atual do imvel > Saldo que os arrendatrios j pagaram = Saldo Residual: aps os 15 anos, os arrendatrios ainda tm o saldo residual, que dever ser pago em parcelas

    mensais, caso eles optem pela compra da unidade. O valor das parcelas ser, no

    mnimo, o valor da ltima taxa de arrendamento, a ser pago em at trs anos (de acordo

    com o contrato).

    O valor residual , de acordo com o normativo da CAIXA-PAR (2006, p.34), a

    diferena entre o valor de arrendamento do imvel atualizado e o somatrio dos valores das

    taxas de arrendamento devidamente reajustadas. A existncia desse suposto valor residual

    est, inclusive, assegurada em termos contratuais no pargrafo 2 da clusula 16 (contrato

    do PAR, 2006, grifo acrescido): Para o exerccio da opo de compra do bem, ser exigido

    dos ARRENDATRIOS, aps vencido o prazo de arrendamento com o integral cumprimento

    das obrigaes ora assumidas, o pagamento do valor residual devido, se houver,

    devidamente atualizado. O pargrafo 3 dessa clusula 16 afirma:

    O valor residual de que trata esta clusula, ser pago em parcela nica pelos ARRENDATRIOS, no prazo mximo de 30 (trinta) dias, e equivaler diferena entre o valor atualizado, na forma deste contrato, do bem arrendado e o somatrio das taxas de arrendamento atualizadas

    55 Entrevista na CAIXA da Paraba, na seco GILIE (Gerncia de Filial de Alienar Bens Mveis e Imveis), no dia 30 de maio de 2006. Entrevistou-se simultaneamente um analista do PAR (Cludio) e o Gerente da GILIE-CAIXA, Clvis Silva Madruga Jnior (modelo da entrevista em Anexo A). 56 O valor atual do imvel o seu valor corrigido (reajustado) no final dos 15 anos de contrato.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    96

    contratualmente efetivamente pagas durante a vigncia do contrato, que nestas condies e a partir da formalizao da opo de compra, passar a compor o preo de aquisio do bem.

    A existncia ou no de um valor residual, no final do contrato de arrendamento,

    assunto de incerteza entre os arrendatrios e at mesmo entre os tcnicos da CAIXA.

    Buscando uma resposta para essa questo, foram feitas vrias simulaes considerando-se

    as informaes contidas no contrato. Para essas simulaes, faz-se necessrio inicialmente

    compreender os parmetros utilizados para reajustar o valor do imvel (valorizao do

    imvel) e aqueles utilizados para reajustar o valor da taxa de arrendamento. Dessa forma,

    de acordo com o contrato (2006), o reajuste do valor do imvel, ou seja, o valor atual do

    imvel, calculado anualmente, mediante a aplicao de 80% do ndice de atualizao

    aplicado s contas vinculadas do FGTS (isto , a Taxa de Referncia TR), acumulado nos

    ltimos 12 meses, ou o ndice que vier a substitu-lo (contrato da CAIXA, 2006, p.1). De

    modo semelhante, a taxa de arrendamento reajustada anualmente mediante a aplicao

    do ndice de atualizao aplicado s contas vinculadas do FGTS (TR) acumulado nos

    ltimos 12 meses ou o ndice que vier a substitu-lo (contrato da CAIXA, 2006, p.1). Verifica-

    se, portanto, que os reajustes oscilam em funo do cenrio econmico nacional, com

    destaque para o controle da inflao (atravs da atualizao monetria da TR), a depender

    tambm do cenrio internacional.

    Para efeito das simulaes supracitadas, importante mencionar que, de 1999 a

    2006, a TR variou entre 1,8184% (mnimo) e 5,7295% (mximo) ao ano; a mdia desse

    mesmo perodo foi de 3,03%, ndice considerado como parmetro nesse estudo. Alm

    disso, utilizou-se como exemplo o valor do imvel do Residencial Vista Bela (R$ 22.500,00

    reais), localizado na cidade de Joo Pessoa, por ter sido construdo aps a criao do PAR

    2 (0,5%), podendo voltar-se tambm para o PAR 1 (0,7%)57. Por fim, elaboraram-se quatro

    estudos com cenrios econmicos hipotticos diferentes, quais sejam:

    Cenrio 1: O valor da TR (3,03%) fixa ao longo dos 15 anos de contrato; Cenrio 2: O valor da TR (3,03%) decresce uniformemente (0,1% ao ano), ao longo do

    tempo contratual;

    Cenrio 3: O valor da TR (3,03%) cresce uniformemente (0,1% ao ano), ao longo do tempo contratual;

    57 O PAR 1 e o PAR 2 so dois grupos que contam com taxa de arrendamento e pblico beneficiado diferenciados para cada caso. O PAR 2, por exemplo, corresponde taxa de arrendamento sendo igual a 0,5% do valor de aquisio do imvel e volta-se para a populao de at 4 sm. J o PAR 1 tem a taxa de arrendamento sendo igual a 0,7% do valor de aquisio do imvel e volta-se para populao de maior renda (entre 3 e 8sm). Essa diviso ser melhor explicada no item Os agentes participantes deste captulo.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    97

    Cenrio 4: O valor da TR (3,03%) cresce uniformemente (0,3% ao ano), ao longo do tempo contratual.

    Diante desses cenrios, tem-se os resultados apresentados na Tabela 2

    TABELA 2

    Simulaes da possibilidade de saldo residual, aps o fim do contrato de 15 anos58

    Considerando-se a taxa de arrendamento igual a 0,7% (PAR 1) do valor do imvel

    Considerando-se a taxa de arrendamento igual a 0,5% (PAR 2) do valor do imvel

    Condies ou cenrios econmicos para a taxa de arrendamento

    Valor atual do imvel (final

    dos 15 anos)

    Somatrio das taxas de

    arrendamento pelo tempo contratado

    Saldo Residual

    Somatrio das taxas de

    arrendamento pelo tempo contratado

    Saldo Residual

    Cenrio 1 31.463,48 35.229,35 +3.765,87 25.163,82 -6.299,66Cenrio 2 28.777,34 34.096,24 +5.318,90 24.354,46 -4.422,88Cenrio 3 34.373,51 36.422,75 +2.049,24 26.016,25 -8.357,26Cenrio 4 40.932,37 39.004,00 -1.928,37 27.860,00 -13.072,37Nota: Elaborao da autora

    Considerando-se as vrias possibilidades identificadas na tabela acima, verifica-

    se que, para o PAR 2, sempre h um saldo residual a pagar, que pode ser maior ou menor,

    a depender do cenrio econmico, representado pela TR. Para o PAR 1 h cenrios com e

    sem saldo residual. Os trs primeiros cenrios do PAR 1 sugerem que o arrendatrio tenha

    pago mais do que o valor atual do imvel; no entanto essa diferena no ser restituda,

    sendo considerada como uma taxa paga pela ocupao do imvel e sendo direcionada para

    o FAR. Outro fato importante a se destacar em relao ao PAR 1 que, no Cenrio 4,

    quanto maior for o crescimento da TR (acima de 0,3%) ao longo dos anos, maior ser o

    saldo residual.

    Sintetizando, os arrendatrios do PAR 2 correm um risco maior (quase certeza)

    de se surpreenderem com um resduo no final do prazo contratado do que os arrendatrios

    do PAR 1. Assim, a populao de renda mais baixa (at quatro salrios mnimos), que mais

    sofre com a falta de financiamento, pois necessita de subsdios, vai ser a mais prejudicada

    no Programa de Arrendamento Residencial, a no ser que, por meio de uma interveno

    poltica, esse saldo residual seja convertido em um grande subsdio, o que apontaria a

    vertente realmente social no programa.

    Alm da reduzida capacidade de pagamento da populao do PAR 2, a situao

    pode complicar quando se relembra que, em 2005, o governo de Lula, atravs da Portaria n.

    58 Nos estudos hipotticos no se considerou o percentual retirado da taxa de arrendamento referente s despesas com a administradora.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    98

    142, reservou 50% dos recursos alocados pelo programa para a populao de at quatro

    salrios mnimos, a qual fatalmente pagar 0,5% do valor de aquisio das unidades e,

    como j foi mencionado, sofrer com o saldo residual.

    Diante do exposto, pode-se dizer que, no final do prazo contratado, se o cenrio

    se projetar de acordo com o maior percentual das simulaes (existncia de um resduo), o

    programa vai enfrentar uma srie de dificuldades, destacando-se, em especial, a

    inadimplncia. Os arrendatrios, por seu turno, ficaro insatisfeitos e decepcionados face

    desiluso de ainda terem de pagar um valor que muitos nem cogitavam existir, no

    correspondendo ao sonho da casa prpria, alimentado ao longo de 15 anos de contrato.

    Prevendo a ocorrncia de tais problemas e visando a evit-los, o programa vem

    se reestruturando: formulando legislaes em que se insere a possibilidade de se

    transformar, aps cinco anos, o arrendamento em financiamento. No entanto, Csar

    Ramos59 justificou essa transformao com base na questo da baixa liquidez do sistema,

    de modo que essa seria uma forma de recuperar essa liquidez. No obstante, importante

    mencionar o fato de que a Portaria n. 231, de 04 de junho de 2004, prev a antecipao da

    opo de compra mediante pagamento do valor residual, conforme o texto abaixo:

    7.2 O arrendatrio poder antecipar o exerccio da opo de compra mediante pagamento do valor residual do imvel

    7.2.1 A CEF dever providenciar estudos econmicos e financeiros, em prazo mximo de cento e vinte dias, visando definir, entre outros aspectos, as fontes de recursos que podero ser utilizadas pelo arrendatrio, o valor residual do imvel, bem como o prazo contratual decorrido para que o arrendatrio possa exercer a prerrogativa estabelecida no subitem 7.2 deste Anexo.

    Contudo, essa opo ainda no foi operacionalizada e pouco conhecida entre

    os participantes. Possivelmente, a antecipao no foi utilizada ainda em razo da

    dificuldade de se estipular o valor atualizado do imvel, pois este depende da TR, que, por

    sua vez, uma varivel difcil de estabelecer, pois est vinculada conjuntura econmica.

    Essas constataes nos levam a crer que o PAR, como uma poltica da casa

    prpria, transforma os arrendatrios em um bastio da estabilidade social, enquanto

    estiverem pagando as taxas de arrendamento, o que pode perdurar por 15 anos ou at

    mais, a depender do saldo residual e das interferncias polticas, conforme ilustrado acima.

    Isso significa que atende aos interesses capitalistas. Por outro lado, os interesses dos

    trabalhadores no so totalmente atendidos com o PAR. Como foi comentado no Captulo I,

    59 Entrevista semi-estruturada realizada com Csar Ramos, gerente de Projetos do Ministrio das Cidades, no I Seminrio Internacional das Cooperativas Habitacionais, realizado no Hotel Blue Tree Park, em Natal-RN, entre os dias 28-02-07 e 01-03-07. A entrevista ocorreu no segundo dia do evento.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    99

    uma poltica da casa prpria responde reivindicao de uma moradia, por parte dos

    trabalhadores, proporciona a estes a segurana de ter essa moradia e a possibilidade de

    investir nela. No caso do PAR, os arrendatrios adquirem a cesso de uso da moradia, tm

    uma sensao de segurana como a propriedade da casa no deles, fica apenas uma

    sensao ; e nenhuma possibilidade de transformar a moradia em um investimento, pelo

    menos enquanto no concretizarem a opo de compra. Ou seja, o programa tem uma

    ideologia da casa prpria, mas que atende preferencialmente aos interesses do agente

    financeiro, dotando-o de elementos que garantem a ele a eficcia e o melhor desempenho,

    em contraposio aos anseios da populao de ter uma propriedade.

    Em resumo, o PAR uma forma diferente de financiamento da casa prpria, em

    que o morador no o proprietrio, como acontece com os financiamentos convencionais,

    embora haja a possibilidade de a propriedade privada efetivar-se no fim do tempo contratual

    estabelecido. Essa contradio ideologia da casa prpria, sem a casa ser prpria o que diferencia esse programa dos demais, no contexto da poltica habitacional, por isso, foi

    destacado no ttulo desta dissertao.

    O termo diferente empregado pelos seguintes motivos: o PAR apresenta

    algumas prticas e ideologias que compem a poltica da propriedade privada, somadas s

    poucas vantagens da poltica de aluguel. Essas vantagens so a mobilidade residencial e a

    facilidade de desistncia, sendo ambas pouco utilizadas no programa. Diante disso, muitos,

    como a prpria CAIXA, acreditam e divulgam que o PAR tem um formato inovador de

    financiamento habitacional. Essa opinio tambm compartilhada por Nirce Medvedovski

    (2005), que estuda o PAR na cidade de Pelotas-RS. Segundo ela:

    O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) inovador no pas, no sentido de oferecer a opo de compra do imvel arrendado aps um contrato de 15 anos. Essa nova proposta de financiamento de imvel vista como uma nova alternativa por grande parte dos brasileiros que sonha com uma casa prpria (MEDVEDOVSKI, 2005, p.1).

    importante salientar que essa forma de financiamento comum nos pases

    europeus, especialmente na Frana. O sistema de opo de compra ao final do prazo

    contratado foi uma soluo tambm adotada na Inglaterra, quando o pas passou pelo

    processo de intensificao da poltica neoliberal: os inquilinos das casas alugadas pelo

    governo obtiveram o Rigth to Buy, ou seja, a opo de compra do imvel, depois de muitos

    anos morando de aluguel nessas casas (VALENA, 2001). No Brasil, o leasing habitacional

    tambm j havia sido experimentado pelo BNH, como forma de incentivar a comercializao

    das suas unidades, em 1972 e 1983, conforme foi identificado no segundo captulo.

    Apesar de se ter constatado o leasing habitacional em uma outra conjuntura no

    pas, aquela do BNH teve pouca repercusso. Portanto, inovador e diferente so palavras

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    100

    apropriadas para caracterizar o PAR, contudo, adotou-se preferencialmente o termo

    diferente ao longo deste trabalho. Diante de tal explanao, conclui-se que o PAR consiste

    em uma forma distinta de acesso (arrendamento) moradia no pas, que est habituado

    com uma poltica que propaga a importncia da propriedade da casa. Ademais, essa outra

    forma de acesso apresenta particularidades que influenciam a forma de produo das

    habitaes, como ser discutido posteriormente.

    Do ponto de vista das operaes financeiras, o PAR tem outras tantas

    peculiaridades, que podem ser vistas como vantagens, pois o diferenciam dos

    financiamentos convencionais. Assim, a partir da legislao vigente sobre o programa,

    especialmente o normativo da CAIXA-PAR (2006), e das entrevistas com os agentes

    envolvidos, foram assinalados os seguintes aspectos operacionais positivos do programa,

    do ponto de vista do usurio:

    financiamento de 100% do valor do imvel; financiamento sem entrada; baixa taxa de arrendamento: 0,7% ou 0,5% do valor de aquisio das unidades

    habitacionais (o menor valor se refere quelas habitaes construdas com as

    especificaes mnimas e destinadas para populao com renda familiar mensal de at

    quatro salrios mnimos);

    sem taxa de juros, apenas a correo da taxa de arrendamento igual ao ndice de atualizao aplicado aos depsitos do FGTS no perodo de 12 meses, ou seja, apenas a

    Taxa de Referncia TR.

    baixo reajuste do valor do bem arrendado: ser reajustado anualmente, na data de aniversrio do contrato, mediante a aplicao de 80% (oitenta por cento) do ndice de

    atualizao aplicado s contas vinculadas do Fundo de Garantia do Tempo de Servio,

    acumulado nos ltimos 12 (doze) meses ou o ndice que vier a substitu-lo (contrato do

    PAR, 2006).

    valor das unidades com o padro estabelecido pelo programa inferior ao valor do que normalmente teriam no mercado imobilirio. Atualmente o valor mximo das habitaes

    de R$ 40.000,00 em alguns estados, como o Rio de Janeiro e So Paulo.

    facilidade de desistncia e mobilidade residencial (j comentadas). Alm dessas vantagens financeiras, ho de se considerar tambm as vantagens

    tipolgicas, construtivas e de localizao dos conjuntos na malha urbana, as quais

    proporcionam uma certa qualidade de vida aos moradores. Essas duas vantagens sero

    debatidas mais adiante.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    101

    As caractersticas acima listadas significam que o PAR concede facilidades de

    crdito para a populao comprar sua moradia, tendo, portanto, sua ao voltada para a

    demanda, como diria Castells (2000). Mas, o programa tambm atua na oferta, promovendo

    a construo de novas moradias. Em outras palavras, com o Programa de Arrendamento

    Residencial, a CAIXA financia inicialmente a construo das moradias que, depois de

    concludas, passam a ser sua propriedade, ento novamente a CAIXA financia o imvel

    junto ao usurio. Dessa forma, o capital que circula no processo de produo do PAR

    consiste sempre no capital de emprstimo da agncia financeira, no entrando o capital de

    incorporao, nem o capital do construtor (apenas como capital de giro, inicialmente) e nem

    o capital imobilirio.

    At este momento, procurou-se descrever o programa, seguindo-se o ponto de

    vista do arrendatrio. Constatou-se que no h dvidas de que o PAR oferece algumas

    vantagens para os trabalhadores de renda mdia baixa, haja vista as vantagens econmicas

    descritas, apesar dos interesses subjetivos (referentes ideologia da casa prpria) serem

    parcialmente atendidos. Resta, agora, compreender quais fatores levaram criao do

    PAR, em meio a um cenrio de poltica neoliberal. curioso, na conjuntura do

    neoliberalismo, o surgimento de um programa desse formato que exige maiores

    responsabilidades do poder pblico federal, uma vez que este (na figura da CAIXA) se torna

    proprietrio das habitaes e concede mais benefcios financeiros aos arrendatrios.

    Como foi anteriormente mencionado, essa nova conjuntura estimula o menor

    envolvimento do Estado nas questes sociais, de modo que o governo federal vem

    participando da produo habitacional predominantemente atravs da alocao de recursos

    pblicos, relegando o envolvimento direto da produo para os nveis estadual e municipal.

    Partindo dessa afirmativa, h uma aparente contradio no surgimento do

    Programa de Arrendamento Residencial, que um programa que concede benefcios

    (facilidades de financiamento, como a baixa taxa de juros, de arrendamento, etc.) s famlias

    com renda variando entre dois e oito salrios mnimos, isto , ultrapassando o limite de at

    trs salrios mnimos faixa em que o Estado concede mais subsdios habitacionais, por

    ser a da populao mais carente financeiramente. A contradio com a conjuntura tambm

    verificada na forma de interveno do governo federal, que passa a atuar de forma direta

    na produo habitacional, e no apenas alocando recursos.

    A poltica neoliberal tambm exige uma maior eficincia do sistema econmico, o

    que est intrinsecamente relacionado com o desenvolvimento das polticas de habitao.

    Como a poltica habitacional um instrumento que influencia diretamente o desempenho da

    economia, problemas de ordem financeira no Sistema Financeiro da Habitao refletem na

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    102

    economia do pas. Isso significa que o Estado se v diante de um impasse: por um lado, ele

    o responsvel por promover programas para atender aos problemas de moradia da

    populao de renda mais baixa (abaixo de trs salrios mnimos); por outro, responsvel

    por manter a economia estvel. No entanto, para se promoverem programas voltados para a

    mais baixa renda, necessrio o subsdio do Estado, o qual, se for volumoso, pode

    comprometer a eficcia do sistema, conforme citado por Azevedo no primeiro captulo. Por

    isso, geralmente se opta por financiar programas para a populao que tem capacidade de

    pagamento, para que haja o retorno do capital investido e tanto a economia quanto o errio

    pblico no sejam prejudicados. O PAR, assim como o Carta de Crdito, se insere nesta

    ltima opo.

    De qualquer forma, uma das maiores dificuldades que a poltica de habitao

    enfrenta a inadimplncia, que, dependendo do volume, gera problemas para o sistema

    financeiro. O desmantelamento do BNH, por exemplo, foi fruto de uma crise econmica

    generalizada, agravada, em boa parte, pelo alto nvel de inadimplncia, baixa liquidez do

    sistema e movimentos de muturios organizados nacionalmente, durante o governo Sarney.

    A partir dessa premissa, o PAR surgiu como uma forma de financiamento que

    procura minimizar o problema da inadimplncia, opinio defendida por Valena (2001) e por

    Azevedo (2000), no incio deste item. Como o arrendatrio no o proprietrio da habitao,

    fica mais fcil para a CAIXA reaver o imvel, caso ele atrase duas parcelas de qualquer uma

    das taxas de sua responsabilidade (taxa de arrendamento ou taxa condominial), pois o

    atraso de 60 dias no pagamento fica definido como quebra contratual. Salienta-se que o

    prazo mximo de inadimplncia estipulado pelo programa vai de encontro prpria Lei do

    Inquilinato, que permite at 90 dias de atraso.

    Essa questo da inadimplncia sempre foi muito bem documentada na

    legislao do PAR, desde a Medida Provisria n. 1.822 (1999), no Art. 9:

    Na hiptese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo de notificao ou interpelao, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessrio que autoriza o arrendador a propor a competente ao de reintegrao de posse.

    Contudo, essa retomada do imvel devido inadimplncia no vem sendo uma

    tarefa fcil de se administrar, conforme se notar mais adiante, no Captulo V, para o caso

    especfico da cidade de Joo Pessoa. Porm, quando se constata a quebra contratual,

    envolvendo o uso indevido do imvel pelo arrendatrio, cujo maior exemplo o aluguel da

    habitao arrendada, a reintegrao de posse se desenvolve mais agilmente, contando,

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    103

    inclusive, com a ajuda de um oficial de justia para efetuar o despejo do arrendatrio,

    segundo informaes obtidas com a administradora do PAR em Joo Pessoa60.

    Apesar de todas as dificuldades inerentes ao processo, pode-se afirmar que, no

    PAR, o controle da inadimplncia efetivamente maior e mais eficiente, fato que contribui

    para evitar grandes prejuzos ao errio pblico. Pode-se dizer, ainda, que essa eficincia no

    controle da inadimplncia fruto no apenas das condies contratuais (prazo de 60 dias,

    por exemplo), mas tambm da cobrana peridica realizada por empresas privadas do ramo

    da administrao de imveis contratadas pela CAIXA para gerir as taxas de condomnio e as

    de arrendamento.

    Ao mesmo tempo que consegue diminuir os nveis de inadimplncia, o PAR (e o

    Estado indiretamente, por meio da CAIXA) consegue promover boas condies de

    habitao para a populao de menor renda (dois salrios mnimos) e at de maior renda

    (oito salrios mnimos).

    Confrontando-se, por fim, as diferenas entre o PAR e os financiamentos

    convencionais, como o tipo de acesso arrendamento , a facilidade de retomada do

    imvel, a facilidade de desistncia e a mobilidade residencial, evidencia-se que, de fato,

    esse financiamento surgiu com o objetivo de garantir solues mais eficazes para os

    problemas enfrentados tanto pela agncia financeira (problemas de ordem administrativa)

    quanto pelos usurios (problemas de ordem burocrtica). Trata-se, da insero de

    elementos que vieram com o objetivo de otimizar o sistema de crdito especialmente do

    ponto de vista administrativo (para a CAIXA), evitando-se realmente a inadimplncia e

    garantindo-se o retorno do capital investido.

    Em suma, no Programa de Arrendamento Residencial, h um maior

    envolvimento do poder pblico na questo habitacional, com a finalidade, inclusive, de

    manter o sistema financeiro a salvo de possveis deslizes, causados pela inadimplncia.

    Alm disso, o comprometimento do Estado com a populao tambm maior, pois os

    imveis so de propriedade do poder pblico, representado pela CAIXA, que mantm, por

    um longo perodo (no mnimo 15 anos), uma relao com os arrendatrios (que so como

    inquilinos), mesmo que essa relao seja indireta, devido interface da administradora, que,

    por sua vez, se envolve diretamente com os problemas dos conjuntos.

    Uma outra caracterstica do PAR a parceria entre o poder pblico e as

    empresas capitalistas, exemplo tpico da nova estrutura difundida pela poltica neoliberal.

    60 Entrevista realizada, no dia 21-07-06, com a gerente administrativa da administradora responsvel pelos imveis do PAR em Joo Pessoa e por alguns imveis do PAR em Recife, Inaluce Simone B. Marinho (modelo da entrevista em Anexo D).

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    104

    Essa participao da iniciativa privada onera o custo da mercadoria moradia, pois as

    empresas visam ao lucro, embora contribuam estimulando a economia do pas.

    Enfim, como forma diferente de acesso moradia, o PAR gera tambm

    diferentes formas de participao dos agentes envolvidos na produo e diferentes

    caractersticas tipolgicas, construtivas e de implantao das habitaes no espao urbano,

    como ser visto nas pginas seguintes.

    3.1.2 OS AGENTES PARTICIPANTES

    Conforme foi discutido no item anterior, no PAR h uma forte associao entre a

    iniciativa privada e a iniciativa pblica. A esfera privada composta basicamente pelas

    empresas da construo civil e empresas de administrao de imveis, alm de outros

    agentes, como os que realizam o servio social, enquanto a esfera pblica engloba os

    governos federal, estadual e municipal. Alm desses agentes, participam tambm do PAR

    os arrendatrios. Esses agentes podem estar enquadrados em duas etapas do processo

    produtivo: a etapa de produo da mercadoria moradia (que a construo propriamente

    dita) e a etapa do consumo. As empresas da construo civil pertencem etapa de

    produo; as empresas de administrao, o responsvel pelo trabalho tcnico social e os

    arrendatrios pertencem etapa de consumo; e os governos estadual e municipal, assim

    como a CAIXA, atravs da Gerncia de Filial de Desenvolvimento Urbano (GIDUR) e da

    Gerncia de Filial de Alienar Bens Mveis e Imveis (GILIE), podem atuar simultaneamente

    tanto na etapa de produo quanto na de consumo.

    O governo federal representado por trs instituies: a Caixa Econmica

    Federal, o Ministrio das Cidades e o Ministrio da Fazenda. O primeiro o atual agente

    executor do programa e gestor do fundo; o segundo o atual agente gestor do programa

    (no governo de FHC, essa funo cabia CAIXA); j o Ministrio da Fazenda um agente

    auxiliar para, conjuntamente com o Ministrio das Cidades, estabelecer a remunerao da

    CAIXA por executar o PAR.

    De acordo com a Portaria n. 231 (2004), ao Ministrio das Cidades so

    atribudas trs funes: estabelecer diretrizes e fixar regras e condies para

    implementao do programa; fixar, em conjunto com o Ministrio da Fazenda, a

    remunerao da CEF; e acompanhar e avaliar o desempenho do programa. Alm dessas,

    atribuio do Ministrio das Cidades receber os recursos e aloc-los entre os estados

    brasileiros (normativo da CAIXA-PAR, 2006). De modo geral, em uma escala de

    importncia, esse rgo se localiza no topo da escala, pois o responsvel por gerir o PAR

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    105

    e, em funo disso, capaz de mudar elementos estruturais do funcionamento do programa

    (como, por exemplo, mudar o pblico-alvo, a origem dos recursos, entre outros).

    Com o objetivo de facilitar a compreenso dessa escala de importncia,

    elaborou-se a Figura 9, que indica as ligaes efetuadas entre os vrios agentes envolvidos

    no sistema de funcionamento do PAR. Verifica-se, portanto, a atuao auxiliar do Ministrio

    da Fazenda.

    Seguindo a escala hierrquica ilustrada na Figura 9, vindo logo depois do

    Ministrio das Cidades, a CAIXA assume o posto de segundo rgo mais importante do

    sistema de funcionamento do PAR (todavia, isso discutvel, pois, na prtica, a CAIXA tem

    uma atuao mais importante que o Ministrio das Cidades). Ela uma instituio bancria,

    portanto, responsvel por realizar operaes financeiras, em que prima pelo seu equilbrio

    financeiro e o retorno do capital aplicado. No obstante, ela tambm desenvolve atividades

    secundrias, das quais se destaca a sua funo na poltica habitacional. Nesse mbito, em

    linhas gerais, a CAIXA pode atuar em seis linhas de aes, descritas no Captulo II, das

    quais uma se refere a sua funo no PAR. Trata-se de uma participao mais ativa na

    produo, diferenciando-se das formas convencionais de financiamento. A CAIXA se

    envolve mais tanto no processo de produo (atravs da GIDUR) quanto no de consumo da

    mercadoria moradia (atravs da GILIE), alm de conceder financiamentos tanto para o

    construtor (oferta) quanto para o morador (demanda), embora em momentos distintos. Essa

    forma de atuao diferenciada ser melhor explicada nos pargrafos subseqentes.

    Figura 9: Esquema de relaes entre os agentes envolvidos no processo do PAR

    Nota: Elaborao da autora

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    106

    De acordo com a legislao do programa, no PAR a CAIXA opera duas funes

    essenciais: o agente gestor do FAR e o agente executor do programa. Na qualidade de

    agente executor, de sua responsabilidade:

    a) Alocar os recursos e gerir o FAR, [];

    b) Definir, [], os critrios a serem observados na aquisio e no arrendamento dos imveis destinados ao programa;

    c) Analisar a viabilidade tcnica, jurdica e econmico-financeira dos projetos, bem como acompanhar a execuo das respectivas obras e servios, responsabilizando-se pela sua concluso;

    d) Contratar a execuo de obras e servios considerados aprovadas nos aspectos tcnico-jurdico e econmico-financeiro, [];

    e) Adquirir as unidades para fins residenciais;

    f) Assegurar que os resultados das aplicaes sejam revertidos para o FAR e que as operaes de aquisio de imveis sujeitar-se-o aos critrios tcnicos definidos para o Programa;

    g) Representar o arrendador, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;

    h) Promover, em nome do arrendador, o registro dos imveis adquiridos; e

    i) Expedir e publicar no Dirio Oficial da Unio, os atos normativos necessrios a operacionalizao do programa (PORTARIA n. 231, 2004).

    Observando-se as funes acima listadas, verifica-se que, no PAR, a CAIXA no

    mera agncia financeira, com as atribuies de: alocar os recursos e mobilizar o capital

    necessrio operao e obteno do financiamento para construo, mobilizar o

    financiamento para os arrendatrios e definir as caractersticas operacionais financeiras, tais

    como taxa de arrendamento, taxa de juros, etc., com o objetivo de manter a estabilidade

    financeira do FAR. Ela tambm se envolve no campo da produo das habitaes, atravs

    da GIDUR, com as seguintes atividades: analisar a viabilidade dos projetos, fiscalizar a

    execuo da construo, contratar as obras e servios, analisar a situao do mercado onde

    o empreendimento ser implantado; e estabelecer as caractersticas construtivas e

    tipolgicas, como programa de necessidades mnimo, rea privativa mnima, especificaes,

    etc. Com essas medidas, a CAIXA garante uma certa qualidade construtiva para as

    habitaes produzidas, visando diminuio das possibilidades de no-ocupao das

    unidades. Em sntese, baseada no seu principal pressuposto, que o retorno do capital

    aplicado, a CAIXA se cerca de muitos cuidados no momento da construo, para no

    financiar um empreendimento que seja de risco e que traga dificuldade no retorno do

    investimento (mais um instrumento, da mesma forma que o retorno do imvel, evitando a

    inadimplncia).

    Ainda no campo das atividades desempenhadas pela CAIXA, porm na esfera

    do consumo, por meio da GILIE ela atua: adquirindo e entregando as unidades aos

    arrendatrios, representando o arrendador, promovendo o registro de imveis, mas tambm

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    107

    divulgando o financiamento. Ademais, tambm responsvel pela seleo dos candidatos

    inscritos no programa (geralmente inscritos nas prefeituras, governos de estado ou

    administradoras dos imveis do PAR nas respectivas cidades). Essa seleo passa por um

    longo processo de avaliao, em que a CAIXA avalia a capacidade de pagamento dos

    candidatos e realiza uma pesquisa cadastral deles para se certificar de que no esto

    endividados e, com tudo isso, evitar possveis casos de inadimplncia. Esse procedimento

    restringe ainda mais o acesso de parcela da populao ao financiamento.

    Todas essas atividades desempenhadas pela CAIXA esto direta ou

    indiretamente vinculadas aos outros envolvidos no funcionamento do PAR, de maneira que

    ela pode ser caracterizada como o agente que coordena uma srie de etapas do processo

    de produo e consumo, alm de concatenar a ao de vrios agentes ao longo do

    processo. A relao com esses diversos agentes, por sua vez, apresenta nveis de

    intensidade diferentes: com as empresas construtoras e as administradoras, a relao

    direta e permanente; com os arrendatrios, a relao indireta, devido intermediao da

    administradora; j com as prefeituras e governo do estado a relao eventual, mas

    geralmente direta.

    Sintetizando, a CAIXA assume muitas atividades citadas empiricamente por

    Ribeiro (1997) como sendo atividades desempenhas por um agente incorporador, as quais

    foram descritas no primeiro captulo; no entanto isso no a torna necessariamente um

    incorporador no sentido definido teoricamente. Do ponto de vista administrativo, a CAIXA

    organiza e coordena uma srie de atividades e de outros agentes. Por outro lado, algumas

    caractersticas definidas como da incorporao no foram encontradas entre as funes

    dessa agncia financeira. Por exemplo: a CAIXA, no PAR, no se envolve diretamente com

    os proprietrios urbanos, salvo quando os construtores so os proprietrios, nem com os

    escritrios de planejamento (e, claro, nem com a agncia financeira, que ela prpria). O

    incorporador escolhe um terreno que visa valorizao no mercado imobilirio, de maneira

    que ele obter um lucro com a comercializao das unidades e, principalmente, um lucro

    com a valorizao da localizao do empreendimento. Diferentemente, a CAIXA no se

    envolve diretamente com a escolha do terreno (apenas aprova), que fica sob a

    responsabilidade da empresa de construo civil ou das prefeituras e governos do estado,

    em casos eventuais. O contato com o proprietrio urbano se restringe ao construtor, ao

    passo que a CAIXA atua como agncia financeira, apenas disponibilizando o pagamento do

    lote, depois de efetuar as avaliaes de viabilidade necessrias para a aprovao do

    empreendimento. O preo do lote embutido no custo total do empreendimento, mas sua

    possvel valorizao, aps concludas as obras, no , o que consiste em uma grande

    diferena da perspectiva do agente incorporador.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    108

    Outro diferencial: o lucro da agncia bancria no advm da produo das

    unidades nem tampouco da valorizao da localizao; ela exerce suas atividades

    margem do lucro obtido com a produo, sendo remunerada pela gesto do FAR e pela

    execuo do PAR. A remunerao, por sua vez, fixada pelo Ministrio das Cidades em

    conjunto com o Ministrio da Fazenda. Fora a correo pela TR, no h juros cobrados pela

    CAIXA.

    Sendo assim, a CAIXA no se beneficia das prticas que caracterizam

    teoricamente um incorporador imobilirio qualquer: a transformao do solo urbano em

    mercadoria e a conseqente busca por um sobrelucro da localizao (com a valorizao).

    No entanto, ela exerce muitas funes que so atribudas especialmente aos

    incorporadores. Face ao exposto, pode-se afirmar que, no mbito dos programas

    habitacionais do governo federal, a CAIXA, como executora do PAR, atua de forma diferente

    de como atua em outros programas.

    Vale ressaltar tambm que a CAIXA proprietria dos imveis por, no mnimo,

    15 anos. Esse fato, juntamente com o maior envolvimento dela na produo, tem

    implicaes na forma tipolgica e na qualidade construtiva das habitaes financiadas pelo

    PAR, como ser discutido adiante.

    Na esfera governamental destaca-se, ainda, a participao dos governos

    estaduais e municipais, tanto na etapa de produo quanto na de consumo. Conforme a

    Portaria n. 231 (2004), as principais funes desses governos no processo produtivo so:

    criar aes e mecanismos para facilitar e acelerar a tramitao dos projetos, bem como reduzir o custo final das habitaes, por meio de iseno de algumas taxas e impostos; e

    indicar e informar CAIXA as zonas de interveno prioritrias para implantao dos projetos.

    Caso seja necessrio, as prefeituras devero, ainda, responsabilizar-se pela

    implantao da infra-estrutura. Segundo o normativo da CAIXA-PAR (2006), os estados e as

    prefeituras podem tambm doar terrenos para a construo dos conjuntos, alocar recursos

    para o desenvolvimento do programa e gerar a demanda, isto , apresentar as famlias a

    serem beneficiadas, mas que passaro pelo processo seletivo realizado pela CAIXA. Por

    isso, na Figura 9, so apontadas possveis ligaes entre os arrendatrios e as esferas

    estadual e municipal.

    importante mencionar uma das determinaes da Portaria n. 231 (2004), que

    autorizou a atuao das Companhias de Habitao Popular na produo de imveis do

    PAR; ou seja, o governo estadual ou o municipal podero participar de forma mais efetiva,

    construindo habitaes pelo programa. De forma geral, o contato desses governos com a

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    109

    CAIXA se desenvolve com pouca intensidade, mesmo as prefeituras que participam mais do

    funcionamento do PAR, no mbito da concesso de benefcios fiscais e na aprovao dos

    projetos, sendo que as empresas da construo civil so as responsveis em obter a

    aprovao destes rgos.

    Finda a descrio acerca das atividades desempenhadas pela iniciativa pblica,

    isto , das responsabilidades dos governos federal, estadual e municipal, passa-se para a

    compreenso da outra esfera que participa do processo de produo e consumo do PAR, a

    esfera privada. A participao da iniciativa privada na questo habitacional se destacou

    durante o governo Collor (caracterstica impulsionada pela poltica neoliberal, que

    incentivava essa parceria), por meio de financiamentos ao produtor, e no ao usurio final.

    Diferentemente, no PAR, o financiamento para as empresas construtoras produzirem os

    empreendimentos, mas tambm, dentro do mesmo processo, h o financiamento para os

    usurios finais, ou seja, os arrendatrios (atuao na oferta e na demanda).

    Como j foi mencionado, na linha de crdito objeto de estudo desta dissertao

    a iniciativa privada composta pelas empresas da construo civil, na etapa de produo

    habitacional, e pelas empresas de administrao de imveis, que atuam no processo de

    consumo (Figura 9).

    De acordo com a Portaria n. 231 (2004), compete s empresas do setor da

    construo civil:

    a) apresentar CEF projetos de produo, reforma ou recuperao de empreendimentos observada a identificao das regies e zonas de interveno prioritrias e da demanda para arrendamento, [...]. b) executar os projetos aprovados pela CEF.

    De acordo com essa portaria, o agente construtor , portanto, responsvel por

    indicar e adquirir um terreno para a construo das unidades habitacionais, contratar os

    projetos de arquitetura e engenharia e encaminh-los aos rgos fiscalizadores (do poder

    pblico, em geral), para obter as respectivas aprovaes (inclusive a aprovao da CAIXA).

    Ele tambm apresenta o oramento e o cronograma de execuo das moradias CAIXA,

    para, enfim, executar a obra planejada. Para desempenhar essas atividades, as empresas

    construtoras precisam lidar com, no mnimo, outros trs agentes, alm da CAIXA, quais

    sejam: os proprietrios urbanos, os escritrios de planejamento e projeto, e o poder pblico.

    Em suma, o papel desempenhado pelas empresas construtoras est restrito apenas etapa

    de construo dos empreendimentos, de modo que elas elaboram uma proposta projeto,

    oramento, etc. e tentam vend-la CAIXA para que esta a financie pelo PAR. No, h,

    portanto, processo licitatrio.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    110

    O outro agente da esfera privada, mas que atua na etapa do consumo, a

    administradora de imveis, contratada aps processo licitatrio. Embora no haja nenhuma

    meno a esse agente nas leis do PAR, apenas no normativo da CAIXA-PAR (2006), as

    administradoras de imveis so responsveis por trs funes bsicas. Elas so

    contratadas para administrar os contratos de arrendamento e administrao dos imveis e

    condomnios do PAR, se for o caso (normativo da CAIXA-PAR, 2006, p.10). Em outras

    palavras, a administradora atua como sndica dos conjuntos, funcionando como

    intermediadora entre os arrendatrios e a CAIXA, pelo menos at 2/3 das unidades do

    condomnio permanecer sob a propriedade do FAR e, conseqentemente, da CAIXA (aps

    os 15 anos). Alm disso, tambm funo dessa empresa atuar na seleo de candidatos,

    de acordo com a gerente da administradora responsvel pela gesto dos conjuntos do PAR

    em Joo Pessoa, Inaluce Simone B. Marinho61.

    Acredita-se que a administrao dos imveis no realizada pela CAIXA por

    trs fatores principais. Primeiramente, por que ela no tem estrutura para assumir essa

    incumbncia nem tampouco conhecimento nessa rea de atuao a CAIXA uma

    agncia financeira de imveis, no uma administradora. Segundo, para evitar problemas

    com direitos trabalhistas, situao recorrente nas atividades condominiais, esse problema

    fica restrito ao mbito da administradora. Alm disso, h o fator ideolgico: a CAIXA no se

    envolve diretamente com os problemas condominiais e no faz as cobranas das taxas de

    arrendamento e condomnio, evitando possveis desgastes e insatisfao, que poderiam

    provocar mais inadimplncia. Dessa forma, ela apenas mantm sua imagem de agncia

    financiadora.

    Aproveitando a ocasio, importante relembrar Bolaffi (1986, p.30) quando diz:

    o Estado brasileiro por demais burocratizado, cartorial e incompetente para administrar

    aluguis eficientemente. Se ele est certo, esse mais um motivo para a CAIXA ter

    recorrido a uma empresa privada para tratar da administrao dos imveis. Pode-se dizer

    que esse problema tem sido uma das razes que dificultam o desenvolvimento de uma

    poltica de locao social no pas.

    Ainda na etapa do consumo habitacional, destacam-se os arrendatrios, que

    constituem o pblico-alvo do programa. Inicialmente, os candidatos a arrendatrio eram

    todos aqueles cuja renda familiar mensal estivesse enquadrada entre trs e seis salrios

    mnimos, podendo chegar at oito salrios mnimos, no caso especfico de profissionais da

    rea da segurana pblica, como policiais civis e militares. No governo do presidente Lula,

    houve uma mudana, deixando-se de considerar a faixa de renda mnima, de modo que o

    61 Entrevista realizada no dia 21-07-06 (modelo da entrevista em Anexo D).

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    111

    programa passa a contemplar, inclusive, pessoas cuja renda familiar mensal seja, no

    mnimo, de dois salrios mnimos. Com essa reformulao, definiram-se dois grupos PAR

    1 e PAR 2 com faixas de renda e benefcios diferentes, conforme demonstrado no

    Quadro 9.

    QUADRO 9

    Caractersticas dos dois grupos do Programa de Arrendamento Residencial

    Elemento comparativo PAR 1 PAR 2

    Faixa de renda entre trs e oito salrios mnimos at quatro salrios mnimos

    Valor inicial da taxa de arrendamento

    0,7% do valor de aquisio da unidade

    0,5% do valor de aquisio da unidade, nos casos de projetos

    com especificao tcnica mnima

    Fonte: Entrevista na CAIXA da Paraba, na seco GILIE, no dia 30 de maio de 2006. Entrevistou-se, simultaneamente, um analista do PAR (Cludio) e o Gerente da GILIE-CAIXA, Clvis Silva Madruga Jnior (modelo da entrevista em Anexo A) Nota: Elaborao da autora

    Alm da faixa salarial, os arrendatrios s podem comprometer at 30% da sua

    renda com a moradia e tambm no podem ser proprietrios de imvel ou detentores de

    outro tipo de financiamento. Essa medida contribui para reduzir as especulaes com os

    imveis, seja para fins de locao, seja para fins de venda, como ocorre com muitas

    unidades habitacionais que esto fechadas, aguardando uma valorizao, apesar do dficit

    existente no pas. Assim, as unidades do PAR tm fins exclusivamente residenciais.

    Quanto s obrigaes, os arrendatrios tm que pagar a taxa de arrendamento,

    as taxas mensais de condomnio (se houver) e as despesas incidentes sobre o imvel (IPTU

    se no tiver iseno, por parte do poder pblico local , energia eltrica, gua, etc.).

    Tambm tm o prazo mximo de 90 dias para ocupar a habitao, a contar da data de

    assinatura de contrato, e so responsveis por manter o imvel em perfeitas condies de

    habitabilidade e conservao, sob pena de resciso contratual, caso no cumpram essa

    obrigao (normativo da CAIXA-PAR, 2006, p.31).

    Outra questo importante a respeito do pblico-alvo do PAR, alm da subdiviso

    em dois grupos, que o programa geralmente procura atender s necessidades de moradia

    daquela populao que sofre com o problema de adensamento ou do nus excessivo com

    aluguel, seguindo as diretrizes do programa, estipuladas na Portaria n. 231 (2004). Portanto,

    o PAR foi criado especialmente para aquelas pessoas que j esto acostumadas com o

    sistema de aluguel, impedindo um maior impacto, ou at mesmo resistncia, por parte da

    sociedade, a essa forma diferente de acesso moradia.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    112

    Por fim, salienta-se que, dentro do processo de consumo, h a presena do

    agente executor do trabalho tcnico social, que uma pessoa jurdica para a realizao de

    atividades sociais (normativo da CAIXA-PAR, 2006, p.9). De acordo com o normativo da

    CAIXA-PAR (2006, p.63), o trabalho tcnico social tem o objetivo de:

    Criar mecanismos capazes de viabilizar a integrao e participao dos arrendatrios e demais atores envolvidos, gerando o compromisso com a conservao e a manuteno dos imveis, a correta ocupao do espao coletivo e o estmulo adimplncia e fixao dos arrendatrios nos imveis.

    Em outras palavras, esse agente, previamente credenciado pela CAIXA, tem a

    funo de realizar, em cada conjunto, separadamente, atividades entre os arrendatrios,

    para promover a integrao entre eles (entre vizinhos), alm de realizar programas

    educativos (de regras condominiais, por exemplo) e explicativos acerca do programa,

    enfatizando, sobretudo, questes como adimplncia (que um ponto de presso psicolgica

    sobre os arrendatrios) e tambm a questo da conservao e manuteno dos imveis da

    CAIXA. Pode-se dizer que a contratao desse agente consiste em mais um instrumento do

    programa para diminuir a inadimplncia. importante lembrar que essa estratgia de

    educar a populao residente nos imveis do PAR tambm foi uma estratgia utilizada na

    Fundao da Casa Popular (ver Azevedo & Andrade, 1982).

    Face ao exposto, constata-se que vrios agentes participam do PAR, seja do

    processo de produo, seja do processo de consumo. Estes, em conjunto, formam uma teia

    de relaes bastante complexa, porm eficiente, assegurando o funcionamento do

    programa.

    3.1.3 OS RECURSOS

    Sendo um programa inserido em uma poltica de habitao, o PAR apresenta

    elementos que constituem uma poltica, como a alocao de recursos, cuja natureza mais

    ou menos autoritria, conforme Thoenig (apud MULLER, 1990, p.29), citado no primeiro

    captulo. Isso significa que a escolha da fonte de recursos feita de uma forma mais ou

    menos aleatria. No caso do PAR, a fonte de recursos do programa o Fundo de

    Arrendamento Residencial, que composto por recursos onerosos e no-onerosos62.

    Segundo o Ministrio das Cidades (2005b), o primeiro tipo proveniente de emprstimo

    junto ao FGTS, motivo pelo qual a distribuio das habitaes entre as regies brasileiras

    62 Os recursos onerosos so do tipo que precisa do retorno do capital investido, enquanto os no-onerosos so aqueles recursos a fundo perdido.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    113

    segue as recomendaes do Conselho Curador do FGTS. J os recursos no-onerosos so

    provenientes de quatro fundos distintos, quais sejam:

    FAS Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social; FINSOCIAL Fundo de Investimento Social; FDS Fundo de Desenvolvimento Social; PROTECH Programa de Difuso Tecnolgica para Construo de Habitao de Baixo

    Custo.

    Portanto, a escolha dos fundos que constituem o FAR se d de forma mais ou

    menos aleatria, sim, uma vez que se utiliza o FAS, o FINSOCIAL, o FDS e o PROTECH,

    ao invs de recursos do OGU, por exemplo. Ressalte-se que os fundos que alimentam o

    FAR tambm so utilizados para outras aes sociais: o FDS, por exemplo, alimenta outros

    programas habitacionais, como o Crdito Solidrio.

    Nesse contexto, importante relembrar a Tabela 1, do Captulo II, que indica a

    importncia do FAR no conjunto da poltica habitacional da gesto Lula: o volume de

    recursos alocados para o PAR s perde para o montante de recursos destinados para o

    programa Carta de Crdito.

    No entanto, o FAR enfrenta problemas de liquidez, pois o arrendamento uma

    operao onerosa: 40% do fundo de subsdios para resolver questes como a

    inadimplncia (10%) e a manuteno dos empreendimentos (20% a 30%63), segundo Csar

    Ramos64. Talvez por esse motivo, o Ministrio das Cidades vem desenvolvendo o projeto de

    antecipao65, isto , os arrendatrios teriam o direito de compra do imvel aps cinco anos

    de arrendamento e antes dos 15 anos do contrato. Com isso, a condio de arrendamento

    seria elevada para a de financiamento, visando necessidade de angariar mais recursos

    para o fundo. No entanto, como foi visto inicialmente, a antecipao j havia sido instituda

    pela Portaria n. 231, de 04 de junho de 2004.

    63 Apesar de a legislao destinar apenas 15% do fundo para a manuteno: Para fins de cobertura dos custos com a manuteno e conservao dos imveis e de responsabilidade do FAR, a CEF fica autorizada a efetuar o provisionamento mensal no balancete do FAR, de valor correspondente a 15% do valor de arrecadao prevista da taxa de arrendamento mensal (PORTARIA n. 231, 20004). 64 Entrevista semi-estruturada realizada com Csar Ramos, gerente de Projetos do Ministrio das Cidades, no I Seminrio Internacional das Cooperativas Habitacionais, realizado no Hotel Blue Tree Park, em Natal-RN, entre os dias 28-02-07 e 01-03-07. A entrevista ocorreu no segundo dia do evento. 65 O Ministrio est legalizando o processo, motivo pelo qual nenhum arrendatrio foi beneficiado com essa antecipao at o momento. Csar Ramos disse acreditar que esse projeto estaria finalizado no final de abril de 2007.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    114

    Se essa opo for realmente efetivada e bastante utilizada, Csar Ramos

    acredita que isso ser o fim do programa, pois muitos optaro pela compra do imvel,

    transformando o arrendamento em mero financiamento convencional, assim como so todos

    os outros programas habitacionais do governo federal. Dessa forma, a poltica habitacional

    brasileira perder seu programa mais peculiar, o de arrendamento, restando como diferena

    apenas a fonte de recursos, o FAR, em vez do FGTS ou da OGU, estes ltimos mais

    tradicionais.

    3.1.4 CARACTERSTICAS DE LOCALIZAO DOS CONJUNTOS NO ESPAO

    URBANO, OU CARACTERSTICAS LOCACIONAIS

    Do ponto de vista locacional, o PAR apresenta muitas determinaes para a

    implantao dos seus conjuntos no nvel regional e no municipal, as quais sero explicadas

    a seguir, com base no normativo da CAIXA-PAR (2006).

    No nvel regional, o programa est voltado ao atendimento das capitais

    estaduais e suas regies metropolitanas bem como dos centros urbanos de grande porte

    municpios com populao urbana de mais de 100 mil habitantes, de acordo com o Censo

    Demogrfico 2000, Contagem da Populao 1996, IBGE (normativo da CAIXA-PAR, 2006).

    Assim, o programa busca equacionar o problema habitacional, que se apresenta de forma

    concentrada nas cidades de mdio e grande porte, estratgia tambm adotada pelas

    polticas habitacionais dos IAPs, da FCP e do BNH.

    Quanto ao valor das unidades habitacionais dos empreendimentos, inicialmente,

    quando o programa foi lanado, o valor mximo para aquisio dos imveis do PAR era

    igual em todo o pas. A partir de 2005, devido s diferenas relativas ao custo de vida nas

    diversas regies do pas, foi instituda (legalmente, pela Portaria n. 142, 2005) a

    regionalizao dos valores das habitaes, embora, em 2002, j se constatava no normativo

    da CAIXA-PAR uma diferenciao entre algumas regies66. Conforme se verifica na Tabela

    3, o valor mximo de aquisio das unidades varia em funo do tipo de especificao dos

    materiais de construo especificao padro ou especificao mnima e da localizao

    no territrio brasileiro. Os valores variam entre R$ 28.000,00 e R$ 40.000,00; e,

    especificamente, para requalificao de reas centrais ou recuperao de stios histricos, o

    66 Em 2002, havia, grosso modo, no normativo da CAIXA (2002, p.7), uma diferenciao no valor das unidades: o valor mximo deveria ser de R$ 22.400,00; nos municpios que integram as regies metropolitanas dos estados do Rio de Janeiro e So Paulo o valor poderia atingir at R$28.000,00; e R$ 35.000,00 para unidades enquadradas em programas de revitalizao de reas histricas. O valor mdio recomendado era de R$ 15.000,00 reais.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    115

    valor pode chegar at R$ 40.000,00 para os estados de So Paulo e Rio de Janeiro, e

    R$38.000,00 para os demais estados, conforme o normativo da CAIXA-PAR (2006).

    TABELA 3

    Valor mximo de aquisio das unidades do PAR por estado brasileiro

    Valor Mximo de aquisio da unidade (R$) UF Localidade

    Especificao padro

    Especificao mnima

    capital estadual e respectivas regies metropolitanas; municpios de Jundia e So Jos dos Campos; regio metropolitana da baixada santista; regio metropolitana de Campinas

    40.000,00 34.000,00 SP

    municpios com populao urbana superior a 100 mil habitantes 34.000,00 31.000,00

    capital estadual e respectiva regio metropolitana 40.000,00 34.000,00 RJ municpios com populao urbana superior a 100 mil

    habitantes 34.000,00 31.000,00

    capital estadual e respectiva regio metropolitana 34.000,00 29.000,00 MG municpios com populao urbana superior a 100 mil

    habitantes 33.000,00 28.000,00

    capitais estaduais e respectivas regies metropolitanas 32.000,00 29.000,00 BA e PE municpios com populao urbana superior a 100 mil

    habitantes 30.000,00 28.000,00

    RS e PR 34.000,00 30.000,00 SC, AC, AM, RO e RR

    33.000,00 30.000,00

    AP, PA, TO, ES, GO, MT e MS

    32.000,00 28.000,00

    AL, CE, SE, PB, PI, RN e MA

    capitais estaduais e respectivas regies metropolitanas municpios com populao urbana superior a 100 mil habitantes

    30.000,00 28.000,00

    DF regies administrativas abrangidas 34.000,00 30.000,00 Fonte: Normativo da CAIXA-PAR (2006, p.19)

    Por outro lado, no nvel municipal, a implantao dos conjuntos deve obedecer

    aos seguintes requisitos, ainda de acordo com o normativo da CAIXA-PAR (2006, p.18):

    Insero na malha urbana;

    Existncia prvia de infra-estrutura bsica que permita as ligaes domiciliares de abastecimento de gua, esgotamento sanitrio, energia eltrica, vias de acesso e transportes pblicos, em padro equivalente a bairros formais predominantes no municpio, ocupados com populao que tenha renda compatvel a do pblico-alvo do empreendimento em anlise;

    Especificao tcnica mnima, regionalizada.

    Assim, verifica-se a importncia de o conjunto estar inserido em uma malha

    urbana infra-estruturada. Essa questo pode ser analisada sob duas ticas: uma em relao

    ao modelo de expanso perifrica difundido pelas polticas de habitao implementadas

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    116

    pelo Estado desenvolvimentista e, mais especificamente, pela poltica do BNH; e a outra em

    relao reduo da disponibilidade de faixas de terra urbana amplas, que existiam em

    maior quantidade anteriormente.

    Acredita-se que aquele modelo de implantao (expanso perifrica) foi, no caso

    do PAR, revisado, observando-se que gerava muitos problemas urbanos, como grandes

    deslocamentos populacionais, deficincia nos chamados prolongamentos da moradia

    infra-estrutura e servios , vazios urbanos, entre outros tantos (ver BOLAFFI, 1992). Para a

    correo desses problemas, os governos locais necessitavam de volumosos recursos

    financeiros, de maneira que aquele tipo de implantao promovida especialmente pelo BNH

    onerava muito os cofres pblicos.

    A outra tica que, atualmente, a cidade no dispe mais de extensas glebas

    urbanas para a construo de grandes conjuntos habitacionais, como havia anteriormente,

    com a poltica do BNH, nem o custo da terra urbana hoje permite tal tipo de investimento.

    Grandes terrenos justapostos e de baixo custo s so possveis em reas perifricas e,

    muitas vezes, fora da malha urbana, o que no permitido pelo programa.

    O conjunto dessas duas ticas influenciado tambm pelo estado atual do

    espao urbano, dado que a malha urbana das cidades j est praticamente consolidada,

    restando alguns vazios a serem preenchidos.

    Ademais, percebe-se a preocupao com a viabilidade do empreendimento, que

    no pode ser implantado em reas prximas a empreendimentos problemticos nem

    tampouco prxima a outros empreendimentos da CAIXA, para evitar concorrncia com

    estes. Em relao a isso, o normativo da CAIXA-PAR (2006, p.13) afirma:

    Na rea de influncia do projeto, no pode existir empreendimento considerado problema, com dificuldade de comercializao, inconcluso, paralisado, que no disponha de infra-estrutura mnima de habitabilidade, destinado ao mesmo pblico-alvo e financiado independente da origem de recursos e do Agente Financeiro.

    No permitida a construo em rea que gere concorrncia prejudicial a empreendimentos financiados pela CAIXA, concludos ou em construo, e destinados ao mesmo pblico alvo.

    O programa tambm recomenda a construo de empreendimentos contendo

    160 unidades habitacionais, embora seja permitida a construo de conjuntos de at 500

    unidades.

    Sintetizando-se, pode-se dizer que o PAR apresenta uma srie de preocupaes

    com a implantao dos seus imveis, assim como o agente incorporador, que tambm tem

    uma preocupao com a localizao dos seus empreendimentos, pois ela uma das suas

    fontes principais de lucro. Essa preocupao do PAR se concretiza nas exigncias

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    117

    locacionais, que, muitas vezes, inviabilizam a produo do programa, uma vez que os

    terrenos bem localizados e infra-estruturados so mais caros e, por conseguinte, oneram o

    custo da moradia, que se relaciona diretamente com o espao urbano.

    O PAR tem, ainda, a preocupao locacional de estimular a recuperao de

    reas de risco e de preservao ambiental, a revitalizao urbana e a recuperao de stios

    histricos, estes atravs da reforma de antigas estruturas para uso residencial. No entanto,

    o desenvolvimento dessa vertente vem encontrando muitos problemas, como ser discutido

    posteriormente.

    3.1.5 CARACTERSTICAS TIPOLGICAS E CONSTRUTIVAS

    Alm dos requisitos relacionados com os aspectos locacionais, o PAR tambm

    apresenta exigncias quanto a algumas caractersticas tipolgicas e qualidade construtiva

    das habitaes produzidas. De acordo com as determinaes do normativo da CAIXA-PAR

    (2006, p.21),

    A tipologia mnima apresentada para as unidades de 02 quartos, sala, cozinha e banheiro, com exceo das unidades de projetos de recuperao de empreendimentos, inclusive aqueles integrados a programas de requalificao urbana e recuperao de stios histricos.

    []

    A rea til mnima das unidades de 37m, exceto nos projetos de recuperao de empreendimentos, inclusive os integrados a programas de requalificao urbana, cuja anlise elaborada individualmente, e nos projetos com especificao tcnica mnima regionalizada.

    A CAIXA, juntamente com o Ministrio das Cidades, desenvolveu um Manual de

    especificaes mnimas, que consiste em um conjunto de especificaes de construo

    para as habitaes, a fim de manter um mnimo de qualidade quanto ao material construtivo

    empregado na construo dos conjuntos do PAR. Como j foi comentado, o Brasil

    apresenta diferenas culturais e econmicas de uma regio para outra e o Manual de

    especificaes mnimas uma espcie de proposta de regionalizao vem com o objetivo

    de respeitar essas particularidades, por meio de diferentes tipos de especificaes mnimas

    e diferentes valores mximos das habitaes, que variam de acordo com a regio.

    Esse modelo que vem sendo implementado pelo PAR vai de encontro ao modelo

    apregoado pelo BNH, que universalizava a produo, mantendo as mesmas caractersticas

    para todo o pas. Mesmo com a regionalizao, as variaes de uma regio para outra so

    nfimas. Observando-se o Quadro 10, das especificaes mnimas, verifica-se que no h

    diferenas marcantes nas caractersticas das habitaes do PAR, apenas pequenas

    diferenas na altura dos edifcios, na rea til privativa e nas paredes das casas geminadas.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    118

    De modo geral, nas especificaes mnimas, os edifcios so compostos por

    quatro ou cinco pavimentos, cujos apartamentos possuem uma rea privativa mnima

    variando entre 33,00 e 37,00m. J as casas so de um pavimento, podendo ser isoladas no

    lote ou geminadas. A rea mnima para essas casas oscila entre 33,00m e 35,00m, de

    acordo com a localizao no pas (Quadro 10).

    QUADRO 10

    Manual de especificaes mnimas para as habitaes do PAR, por regio, considerando-se as caractersticas, o programa de necessidades e a rea til privativa

    Elemento comparativo

    Regio Padro apartamentos (especificaes)

    Padro casas (especificaes)

    Norte edifcios de at 4 pavimentos casa de 1 pavimento, isolada ou geminada, mas com parede dupla

    Nordeste

    edifcios de at 4 pavimentos. Poder ser avaliado o 5. pavimento de acordo com a aceitao do mercado

    casa de 1 pavimento, isolada ou geminada

    Centro-Oeste

    edificao de 4 pavimentos sem elevador

    casa de 1 pavimento, isolada ou geminada, mas com parede dupla

    Sudeste

    edificao de at 5 pavimentos sem elevador. Poder vir a ter mais de 5 pavimentos desde que o terreno tenha inclinao superior a 20%, de maneira que propicie acesso intermedirio e cuja distncia at o ltimo andar no ultrapasse 4 pavimentos

    casa de 1 pavimento, isolada ou geminada

    Caractersticas

    Sul igual ao Sudeste

    casa de 1 pavimento, isolada ou geminada. Se geminadas, parede de divisria em alvenaria 14cm ou adotar tecnologia alternativa com mesmo desempenho

    Norte sala, 2 quartos, cozinha, rea de servio e banheiro, verificada a aceitao da demanda

    sala, 2 quartos, cozinha, circulao e banheiro

    Nordeste sala, 2 quartos, cozinha, rea de servio e banheiro sala, 2 quartos, cozinha, circulao e banheiro

    Centro-Oeste

    sala, 2 quartos, cozinha, rea de servio e banheiro

    sala, 2 quartos, cozinha, circulao e banheiro

    Sudeste sala, 2 quartos, cozinha, rea de servio e banheiro sala, 2 quartos, cozinha, circulao e banheiro

    Programa de necessidades

    Sul sala, 1 quarto, cozinha, rea de servio e banheiro, obedecendo o perfil efetivo da demanda

    Sala, 1 quarto (rea compatvel para 2), cozinha e banheiro

    Norte 37,00 ou 35,00m com rea de servio externa 35,00m

    Nordeste 35,00m 35,00m Centro-Oeste

    35,00m (no computadas rea de servio e varanda)

    35,00m (no computadas rea de servio e varanda)

    Sudeste 34,00m 33,00m (no computadas rea de servio e varanda)

    rea til privativa

    Sul 33,00m 33,00m Fonte: CAIXA (Disponvel em: . Acesso em: 04-04-06). Nota: Elaborao da autora

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    119

    Vale salientar que os edifcios mais altos so construdos no Sudeste e no Sul,

    as regies onde prevista, na proposta de regionalizao, a construo das menores

    unidades habitacionais do pas. Em outras palavras, essas so as duas regies onde se

    deve adensar ao mximo o terreno, devido provavelmente ao alto custo da terra urbana

    nessas localidades, superior ao das demais regies.

    Em funo das caractersticas locacionais j mencionadas, sobretudo devido ao

    custo da terra urbana j infra-estruturada a produo habitacional do PAR se manifesta

    predominantemente na construo de conjuntos verticalizados, como ser ilustrado a

    posteriori. Porm, quando se opta por construir conjuntos com unidades horizontais, o

    programa expressa preferncia pela construo de loteamentos, ao invs de condomnios

    fechados; ou seja, reproduz-se a soluo da casa unifamiliar inserida em loteamentos

    convencionais (que vem sendo produzida desde os IAPs). importante citar o fato de que o

    programa incentivava, ainda, a diversidade tipolgica, constatada em antigos normativos da

    CAIXA-PAR (2002).

    No que se refere parte externa das edificaes, em especial quanto aos

    edifcios, nas especificaes mnimas por regio no exigido revestimento cermico das

    fachadas, apenas o selador sobre o reboco, com aplicao de tinta acrlica. Portanto, alm

    de todas as preocupaes com a tipologia habitacional, h tambm uma preocupao com a

    qualidade construtiva, por meio da indicao nas especificaes do tipo de material

    construtivo a ser empregado.

    Uma outra recomendao para a produo do PAR a presena de

    equipamentos comunitrios e de lazer. A presena desse tipo de equipamento contribua,

    inclusive, na aprovao dos projetos no mbito da CAIXA. No entanto, no Manual de

    especificao tcnica mnima, nem todas as regies so contempladas com esses

    equipamentos; apenas o Centro-Oeste e o Sul do pas, nos conjuntos formados por blocos

    de apartamentos (Quadro 11). Isso no significa que, nas demais regies, os conjuntos no

    tenham equipamentos comunitrios e de lazer.

    QUADRO 11

    Manual de especificaes mnimas para as habitaes do PAR, por regio, considerando-se apenas os equipamentos comunitrios

    Padro Apartamentos (especificaes) Elemento comparativo Centro-Oeste Sul

    Equipamentos comunitrios

    equipamento comunitrio constitudo por uma rea coberta com 60,00m com unidade sanitria. A rea coberta dever crescer

    0,5m por unidade, a partir de 90 moradias

    equipamento comunitrio com no mnimo 30,00m, 0,5m por unidade, com unidade sanitria, composta por duas bacias e pia externa, para condomnios acima de 30 unidades e rea mdia menor que 50m

    Fonte: CAIXA (Disponvel em: . Acesso em: 04-04-06) Nota: Elaborao da autora

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    120

    Uma outra vertente de atuao do PAR a requalificao (ou reabilitao) de

    reas centrais ou histricas, em que se objetiva a recuperao ou a reforma de imveis

    ociosos para, com isso, tentar-se reduzir o estoque de habitaes desocupadas. Essa

    mais uma diferena do PAR em relao aos outros programas habitacionais, que se voltam

    apenas para a construo de novas unidades, enquanto os problemas dos domiclios

    desocupados se agravam, incluindo o processo de depreciao de vrios imveis que esto

    sem cumprir sua funo social de servir de moradia. Em resposta ineficincia da poltica

    de habitao e desocupao de tantos edifcios, surgem movimentos sociais, como o

    Movimento dos Sem Teto, que reclama o direito moradia e passa a ocupar muitos desses

    prdios, gerando problemas judiciais. Assim, o PAR se constitui em mais uma alternativa

    para essa problemtica urbana: uma forma diferente de financiamento, apresentando

    vrias frentes de ao: por um lado, a construo de novas unidades unifamiliares ou

    multifamiliares, em condomnios fechados ou loteamento; e, por outro lado, a recuperao

    ou reforma de antigos edifcios apesar de essa ltima vertente estar encontrando

    dificuldades para ser implementada.

    3.2 IMPLEMENTAO DO PAR NO PANORAMA NACIONAL

    No mesmo ano da publicao da primeira Medida Provisria referente ao PAR,

    em 1999, iniciou-se a produo de habitaes pelo programa. No entanto, naquele ano, a

    produo s se fez presente em duas regies brasileiras Sudeste e Nordeste. A expanso

    para as demais regies aconteceu somente em 2000, quando o PAR passou a atuar em

    todo o territrio nacional. Entre 1999 e meados de 2005, o PAR investiu na ordem de

    aproximadamente R$ 4.187.000.000,00 para financiar o expressivo nmero de 177.150

    unidades habitacionais, distribudas em 1.223 empreendimentos. Toda essa produo foi

    amplamente divulgada pelo governo federal, em placas nas obras dos empreendimentos.

    A quantidade de recursos alocados variou ao longo dos anos, conforme ilustra a

    Tabela 4 e a Figura 10. O ano de 2003, quando Lula assumiu a presidncia, foi o que

    apresentou maior soma de recursos distribudos, o que se reflete no fato de ser esse

    tambm o ano de maior produo, em relao ao nmero de conjuntos e de unidades

    habitacionais financiadas.

    A produo do nmero de conjuntos e de unidades habitacionais do PAR

    tambm variou muito ao longo desses sete anos (1999-2005), seguindo, em certa medida, o

    mesmo perfil da quantidade de recursos alocados, como pode ser observado nas Figuras 10

    e 11 (ver tambm a Tabela 5). Em ambos os casos no perfil da quantidade de unidades e

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    121

    no perfil dos recursos alocados , embora varivel, no se verificou uma predominncia

    ascendente nem descendente da produo.

    TABELA 4

    Quantidade de recursos alocados para o PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano de assinatura do contrato)

    Governo Ano Valor do investimento 1999 131.731.543,57 2000 608.718.108,042001 426.349.064,66

    FHC

    2002 729.538.679,03 2003 1.113.903.023,06 2004 869.800.000,00 Lula At julho 2005 307.400.000,00

    TOTAL (abs) - 4.187.440.418,36Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005); MINISTRIO DAS CIDADES (2005a) Nota: Elaborao da autora

    TABELA 5

    Nmero de unidades habitacionais financiadas pelo PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano de assinatura do contrato)

    Governo Ano Conjuntos Unidades 1999 65 6.9582000 251 31.0052001 165 20.315

    FHC

    2002 200 30.2612003 293 43.8272004 188 33.556Lula At julho 2005 61 11.228

    TOTAL 1.223 177.150Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005); MINISTRIO DAS CIDADES (2005a) Nota: Elaborao da autora

    0

    200000000

    400000000

    600000000

    800000000

    1000000000

    1200000000

    99 0 1 2 3 4 5

    PAR

    0

    10000

    20000

    30000

    40000

    50000

    99 0 1 2 3 4 5

    PAR

    Figura 10: Quantidade de recursos alocados para o PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano o de assinatura do contrato) Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005); MINISTRIO DAS CIDADES (2005a) Nota: Elaborao da autora

    Figura 11: Quantidade de unidades habitacionais financiadas pelo PAR entre 1999 e julho de 2005

    (o ano o de assinatura do contrato) Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005);

    MINISTRIO DAS CIDADES (2005a) Nota: Elaborao da autora

    anos (1999 2006)

    recu

    rsos

    (R$)

    anos (1999 2006)

    unid

    ades

    . hab

    itaci

    onai

    s

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    122

    A questo a se destacar em relao a esse perfil de desenvolvimento do PAR

    refere-se continuidade do programa da gesto Fernando Henrique Cardoso para a gesto

    Lula. Para melhor se avaliar essa importncia, faz-se mister recapitular que, nos primeiros

    anos da dcada de 1990, assistiu-se a uma descontinuidade nos programas habitacionais:

    com freqncia, surgiam e desapareciam programas, simultaneamente ao incio e ao fim de

    mandatos presidenciais. A partir do governo FHC, todavia, esse quadro comeou a mudar:

    foi quando se prosseguiu com o programa Habitar-Brasil, iniciado durante o governo de

    Itamar Franco (provavelmente devido ao contrato com o BID). Com a eleio de Lula, um

    candidato de esquerda, muitos acreditavam que o novo presidente no daria continuidade

    poltica econmica do governo anterior e, por conseguinte, isso teria reflexos na questo

    habitacional. Contudo, a poltica prosseguiu, tanto quanto os programas de habitao

    implementados por FHC, incluindo o PAR, que, segundo o Ministrio das Cidades (2005c),

    deveria ter sido extinto em dezembro de 2003, mas no foi. Contraditoriamente, 2003 foi o

    ano de maior produo na trajetria do PAR, com 293 conjuntos e 43.827 unidades

    financiadas, no valor igual de R$ 1.113.903.023,06, como mostrado nas tabelas anteriores.

    Embora 2003 tenha sido o ano de melhor produo quantitativa do programa, de

    modo global, o desempenho das regies variou muito no decorrer dos anos, conforme

    ilustrado na Tabela 6. Para a regio Nordeste, por exemplo, o ano 2000 foi aquele de maior

    desenvolvimento do PAR (12.280 unidades uh), ao passo que o maior nmero de

    financiamentos nas regies Sudeste e Sul se manifestou no ano de 2003 (20.562 uh e 7.093

    uh, respectivamente). J no Centro-Oeste, 2004 foi o ano em que mais foram financiadas

    unidades habitacionais (4.247 uh) e, no Norte, embora a produo seja nfima luz da

    produo das demais regies, o ano de melhor desempenho foi 2002 (1.656 uh).

    TABELA 6

    Perfil do nmero de unidades habitacionais financiados pelo PAR entre 1999 e julho de 2005 (o ano de assinatura do contrato)

    Regies Governo Ano

    Sudeste Nordeste Sul Centro-Oeste Norte TOTAL

    1999 3.104 3.854 0 0 0 6.9582000 11.307 12.280 3.387 3.147 884 31.0052001 11.280 5.151 2.398 864 622 20.315

    FHC

    2002 16.739 6.297 3.892 1.677 1.656 30.2612003 20.562 12.049 7.093 3.547 576 43.8272004 13.177 10.274 5.068 4.247 790 33.556Lula Julho 2005 4.284 3.786 2.146 436 576 11.228

    TOTAL (abs.) - 80.453 53.691 23.984 13.918 5.104 177.150TOTAL (%) - 45,41 30,31 13,54 7,86 2,88 100,00Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005); MINISTRIO DAS CIDADES (2005a) Nota: Elaborao da autora

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    123

    Outro aspecto importante a assinalar a respeito do PAR a desigualdade da sua

    produo, no apenas no tempo, mas, principalmente, no tocante distribuio das famlias

    beneficiadas, entre as regies brasileiras. Percebe-se que a regio Sudeste detm, no

    decorrer de quase todos os anos, a supremacia na produo de moradias, seguida pelo

    Nordeste, o Sul e o Centro-Oeste; no ltimo degrau da produo est a regio Norte (Tabela

    6). Sendo assim, a distribuio da produo se manifesta em maior nmero percentual em

    uma nica regio, a Sudeste, que detm mais de 45% do total de unidades habitacionais

    financiadas (Tabela 7). Salienta-se que essa distribuio da produo do PAR no espao

    fruto tambm da distribuio estabelecida pelo Conselho Curador do FGTS67.

    bem verdade que os problemas habitacionais, ou o dficit habitacional

    bsico68, esto tambm desigualmente distribudos no territrio brasileiro estando mais

    concentrados nas regies metropolitanas e nos centros urbanos de maior populao, o que

    foi comprovado por estudo realizado pela Fundao Joo Pinheiro (2005). Por essa razo, o

    PAR tem nessas cidades de maior porte sua rea de influncia. O estudo indica, ainda, que

    o ndice de dficit habitacional bsico urbano no Sudeste e no Nordeste praticamente se

    equivale, cada qual representando 35% do total do dficit do pas69, o que tambm explica o

    motivo pelo qual so as duas regies mais contempladas pelo PAR, mas no na quantidade

    de investimento entre elas.

    Apesar de o Sudeste deter a maior porcentagem da produo,

    independentemente de qual seja o governo dos presidentes da Repblica, verificou-se, no

    governo Lula, uma reduo na quantidade de novas habitaes financiadas nas regies

    Sudeste, Norte e Nordeste, em relao ao governo de FHC. Por outro lado, as regies

    Centro-Oeste e Sul tiveram a produo aumentada no novo mandato presidencial (Tabela

    7). Dessa maneira, com o advento do governo petista, alm das transformaes na prpria

    estrutura do PAR, conforme j mencionado, houve uma redistribuio espacial da produo

    de moradias, a qual favoreceu a produo no Centro-Sul do pas.

    67 O Conselho Curador do FGTS orienta a quantidade de recursos que deve ser alocada por regio. 68 O dficit habitacional bsico refere-se ao somatrio dos totais referentes coabitao familiar, aos domiclios improvisados e aos domiclios rsticos. (FUNDAO JOO PINHEIRO, 2005, p.15). Esses dois ltimos apresentam caractersticas de habitao precria. []. De modo geral, a habitao precria caracterstica das reas rurais, principalmente nas regies Norte e Nordeste, enquanto a coabitao familiar problema nos grandes aglomerados urbanos (FUNDAO JOO PINHEIRO, 2005, p.44). 69 Considerando-se que o dficit habitacional bsico urbano no Brasil igual a 4.140.088 domiclios, na regio Nordeste de 1.475.523 e na regio Sudeste de 1.481.089, o percentual das duas regies de aproximadamente 35% para cada uma.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    124

    TABELA 7

    Produo das unidades habitacionais do PAR por regio entre 1999 e julho de 2005 (o ano de assinatura do contrato)

    Regio 1999-2002 (absoluto) 1999-2002

    (%) 2003-2005 (absoluto)

    2003-2005 (%)

    Total (absoluto)

    Total (%)

    Sudeste 42.430 47,93 38.023 42,91 80.453 45,41Nordeste 27.582 31,15 26.109 29,46 53.691 30,31Sul 9.677 10,93 14.307 16,15 23.984 13,54Centro-Oeste 5.688 6,42 8.230 9,29 13.918 7,86

    Norte 3.162 3,57 1.942 2,19 5.104 2,88Total 88.539 100,00 88.611 100,00 177.150 100,00Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005); MINISTRIO DAS CIDADES (2005a) Nota: Elaborao da autora

    Alm da diferente distribuio quantitativa da produo entre as regies, outra

    diferena encontrada quanto atuao do programa em cada estado; ou seja, quais so

    as cidades preferencialmente atendidas nos estados brasileiros? De acordo com

    levantamento feito na CAIXA (2005), entre 1999 e 2003 nas regies Norte, Nordeste e

    Centro-Oeste do pas, o PAR se desenvolveu mais intensamente nas capitais. Nesse

    mesmo perodo, no Sudeste e no Sul o programa atuou mais nas demais cidades (aqui

    entendidas como as no-capitais) (Tabela 8).

    TABELA 8

    Distribuio percentual da produo habitacional do PAR nas cidades brasileiras entre 1999 e 2003

    Regies Cidades Norte

    (%) Nordeste

    (%) Centro-Oeste

    (%) Sudeste

    (%) Sul (%)

    Capitais 89,30 79,58 82,65 21,77 16,83 Demais cidades 10,70 20,42 17,35 78,23 83,17

    Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005) Nota: Elaborao da autora

    Uma das razes para explicar tal fato a abrangncia dos municpios

    enquadrados pelo programa. Dos 306 municpios abrangidos pelo PAR no Brasil, foi nos

    quadrantes Sul e Sudeste que o programa listou um maior nmero de municpios 72,22%

    dos municpios listados (221) esto nessas duas regies (Sudeste=49,02% e Sul=23,20%)

    , o que favoreceu uma maior produo nas demais cidades do que nas capitais dos

    estados do Sul e do Sudeste. No Nordeste, apenas 17,65% municpios (54) foram listados

    no programa, enquanto no Centro-Oeste e no Norte do pas foram abrangidos,

    respectivamente, 6,21% (19 municpios) e 3,92% (12). Enfim, dada a reduzida abrangncia

    nessas trs regies, a produo do PAR se desenvolveu mais nas capitais dos estados,

    onde o problema habitacional possivelmente mais grave.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    125

    Um ponto, porm, deve ser esclarecido: por que o programa abrangeu mais os

    municpios do Sudeste e do Sul? Essas duas regies contam com regies metropolitanas

    formadas por uma maior quantidade de cidades; o Sudeste, em particular, apresenta um

    maior nmero de cidades de maior porte. J as regies Nordeste, Centro-Oeste e Sul ainda

    possuem regies metropolitanas formadas por poucos municpios, alm de contarem com

    poucas cidades de grande porte, onde o programa atua como rea de influncia.

    Mais importante, todavia, foi o alto valor da terra urbana nas capitais dos estados

    do Sudeste e do Sul que tambm contribuiu para que o PAR se desenvolvesse mais nas

    demais cidades dessas duas regies. O custo da mercadoria moradia est intrinsecamente

    vinculado qualidade do espao urbano e, mais especificamente, ao custo da terra urbana,

    que pode influenciar a tipologia, o design, etc. das habitaes. Como as habitaes do PAR

    tm um custo mximo pr-estabelecido e requisitos construtivos mnimos que devem ser

    seguidos, o alto custo da terra urbana nas capitais dos estados do Sudeste e do Sul dificulta

    (ou inviabiliza) a produo do programa.

    No campo emprico, por exemplo, na capital paulista, o PAR teve dificuldades

    para se desenvolver, motivo pelo qual foi necessria a interveno da COHAB, indicando e

    selecionando terrenos ainda livres em seus conjuntos, para se dinamizar a produo. A

    incompatibilidade entre o preo do lote urbanizado e o valor mximo por unidade levou,

    segundo a Prefeitura de So Paulo (2004b, p.33), a:

    [] ajustes dos preos aos valores mximos por unidade habitacional e por m de rea construda em um perodo (principalmente, at incio de 2003), com considerveis variaes dos custos da construo, que motivaram duas elevaes do limite de valor por moradia estabelecido para o programa (de R$ 25mil para R$ 28mil e depois para 32,2mil).

    Portanto, o preo das unidades habitacionais foi, juntamente com o elevado

    custo da terra urbana, outro aspecto que dificultou a produo do programa na regio

    Sudeste. Como j dito, no incio, o preo das moradias era unificado para todo o pas, o que

    causou problemas para viabilizar a produo em algumas cidades, onde o custo de vida e o

    custo da terra urbana eram mais elevados, sendo necessria a reviso desses valores. Isso

    demonstra a dificuldade de compatibilizar alguns pressupostos do programa:

    estabelecimento de custo mximo x localizao em lotes urbanizados. Diante desse

    problema, o prprio programa recomenda, como possvel soluo, o aproveitamento de

    terrenos pblicos que podem ser doados pelos governos estaduais ou municipais70.

    A partir do levantamento realizado na CAIXA (2005), constatou-se que, entre

    1999 e 2003, a mdia de valor das unidades habitacionais oscilava entre R$ 18.000,00 e R$

    70 Foi o que aconteceu na cidade de So Paulo: devido ao elevado custo da terra, para viabilizar o programa foi necessria a interveno das COHABs doando terrenos.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    126

    25.999,00. Assim, elaborou-se a Tabela 9, em que se considerou esse intervalo como sendo

    o parmetro de referncia. Estabelecida essa classificao, constatou-se que as habitaes

    mais baratas financiadas pelo PAR, com valor abaixo de R$ 18.000,00, estavam

    predominantemente localizadas na regio Nordeste, ao passo que as mais caras, com valor

    acima de R$ 25.999,00, estavam predominantemente implantadas na regio Sudeste. J o

    Norte e o Centro-Oeste foram as nicas regies em que a mdia de valor das unidades

    habitacionais se enquadrava apenas no intervalo de referncia. Esse dado vem a corroborar

    o que todos j sabem: o preo dos terrenos no Nordeste mais baixo, o que favorece a

    produo do PAR, facilitando o acesso populao de mais baixa renda.

    TABELA 9

    Valor das unidades habitacionais do PAR por regio entre 1999 e 2003 (o ano de assinatura do contrato)

    Regio Valor da unidade (R$)

    Sudeste Nordeste Sul Centro-Oeste Norte TOTAL

    Menor que 18.000 4 43 1 0 0 48Entre 18.000 e 25.999 292 265 132 76 24 789Maior que 26.000 132 2 3 0 0 137TOTAL (abs.) 428 310 136 76 24 974TOTAL (%) 43,95 31,83 13,96 7,80 2,46 100,00Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005) Nota: Elaborao da autora

    No se pode deixar de comentar o fato de que, por se tratar de terrenos infra-

    estruturados, estes, adotados pelo PAR, geralmente apresentam um custo mais elevado,

    que repassado para os arrendatrios. A soluo adotada pelo PAR de implantar seus

    conjuntos na malha urbana existente, em reas j dotadas de infra-estrutura, demanda,

    indiretamente, o aproveitamento dos vazios urbanos fragmentados pelas cidades. Com isso,

    atribui-se uma funo social aos lotes ociosos, promovendo-se, ao mesmo tempo, qualidade

    de vida para os arrendatrios, via moradia infra-estruturada e acessvel. A exigncia de

    terrenos infra-estruturados no beneficia apenas os arrendatrios, mas tambm beneficia os

    governos municipais, que, de forma geral, no precisam preocupar-se (a priori) com o

    provimento de infra-estrutura nas reas em que os conjuntos do programa so implantados.

    importante salientar que o aproveitamento dos vazios urbanos tambm favorece o

    mercado imobilirio, pois aquece a venda (e a especulao) de lotes urbanizados em vrios

    pontos da cidade.

    No que tange dimenso dos empreendimentos, estes so classificados, neste

    trabalho, em dois tipos: de pequeno porte (at 160 unidades) e de grande porte (acima de

    161 unidades). Utilizou-se como critrio para a classificao a recomendao do PAR de

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    127

    que a quantidade de unidades por conjuntos no ultrapassasse 160 moradias, embora seja

    permitida a construo de conjuntos de at 500 unidades. Alm disso, em relao aos

    conjuntos do BNH, os conjuntos do PAR geralmente so bem menores. Era comum o BNH

    produzir conjuntos com inmeras unidades habitacionais, como o conjunto Mangabeira I,

    localizado em Joo Pessoa-PB, produzido pela CEHAP, o qual composto por 3.238 casas.

    A reduzida dimenso dos conjuntos um pressuposto que est em consonncia

    com outro pressuposto do PAR a implantao dos empreendimentos em lotes

    urbanizados, ocupando os vazios urbanos, que geralmente apresentam menores

    propores, da o menor porte dos conjuntos. De fato, a produo seguiu os pressupostos

    do programa, pois entre 1999 e 2003, 75,66% (737 uh) dos empreendimentos eram de

    pequeno porte, possivelmente implantados em vazios urbanos. Dos empreendimentos de

    pequeno porte, merece especial ateno os conjuntos que so compostos exatamente por

    160 unidades, que representam 22,65% do universo dos conjuntos de pequeno porte

    (Tabela 10). Os menores conjuntos financiados pelo PAR no perodo supracitado eram

    compostos por apenas cinco habitaes e foram produzidos na cidade do Rio de Janeiro em

    2003. Esses conjuntos de nfimas dimenses so: o Condomnio Joo Homem Ladeira, o

    Condomnio Laurinda e o Condomnio Livramento.

    J os empreendimentos de grande porte representam 24,33% (237 uh) do total

    de conjuntos financiados pelo PAR entre 1999 e 2003. Esses conjuntos, por sua vez, esto,

    na maioria das vezes, 62,02% (147 uh) implantados na regio Sudeste, onde tambm foi

    financiado o maior empreendimento do PAR, o Residencial Vargem das Flores, localizado

    na cidade de Betim, em Minas Gerais, composto por 500 unidades habitacionais.

    TABELA 10

    Dimenso dos conjuntos do PAR por regio entre 1999 e 2003 (o ano de assinatura do contrato)

    Regio Unidades habitacionais

    Sudeste Nordeste Sul Centro-Oeste Norte TOTAL (abs)

    TOTAL (%)

    Menor que 160 uh 281 267 111 61 17 737 75,66Maior que 161 uh at 500 uh 147 43 25 15 7 237 24,33TOTAL (abs.) 428 310 136 76 24 974 100,00TOTAL (%) 43,95 31,83 13,96 7,8 2,46 100,00Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005) Nota: Elaborao da autora

    importante salientar, ainda, que os conjuntos produzidos so

    predominantemente formados por blocos de edifcios, pois atravs do adensamento dos

    terrenos seria possvel produzir nos vazios urbanizados que, em geral, apresentam um

    preo mais alto, como j comentado.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    128

    Em suma, a produo habitacional do PAR se diferencia bastante da produo

    empreendida pela poltica do BNH. Isso teoricamente significa que o modelo perifrico de

    implantao das habitaes promovido anteriormente vem sendo substitudo pelo modelo

    apregoado pelo PAR, que consiste na construo de conjuntos de pequeno porte

    (compostos por at 160 unidades), com o objetivo de estimular a implantao em vazios

    urbanos, criados ao longo da expanso das cidades.

    Por fim, com a finalidade de ilustrar com exemplos concretos essa produo do

    PAR, apresentando a forma tipolgica e a forma de implantao dos seus conjuntos, foram

    selecionados alguns empreendimentos financiados por esse programa e distribudos no

    territrio nacional, os quais subsidiaro a anlise da produo do programa na capital

    paraibana, no Captulo V.

    3.2.1 CARACTERSTICAS LOCACIONAIS E TIPOLGICAS DA PRODUO DO PAR NO

    TERRITRIO NACIONAL

    Em virtude das exigncias do PAR, sua produo apresenta caractersticas

    tipolgicas e locacionais que se repetem com bastante freqncia entre os conjuntos, como

    ser verificado a seguir, apesar da proposta de regionalizao contida no Manual de

    especificaes mnimas, que incentivava uma pequena diversificao na produo.

    3.2.1.1 Regio Sul

    Como j foi demonstrado na Tabela 6, entre 2000 e julho de 2005, na regio Sul

    do pas a CAIXA financiou 186 empreendimentos, que totalizaram 23.984 unidades, ou seja,

    13,54% do total de habitaes financiadas pelo PAR no mbito nacional. No Rio Grande do

    Sul, por seu turno, a produo se manifestou na construo de 69 conjuntos, com 10.856

    habitaes, distribudas em cidades como Porto Alegre, Pelotas, Canoas, Novo Hamburgo,

    So Leopoldo, Charqueadas, Gravata, Taquara, Viamo, etc.

    Mais especificamente na regio Sul, ser considerado o conjunto Laador,

    localizado no municpio de Pelotas. Em 2002, foi assinado o contrato de financiamento do

    empreendimento, que um dos conjuntos mais significativos da produo do PAR na

    cidade, motivo pelo qual se tornou objeto de estudo de Medvedovski (2005). Segundo essa

    autora, o conjunto Laador est implantado em uma zona de expanso da cidade (modelo

    perifrico de implantao) e composto por 120 unidades, distribudas em trs blocos

    interligados. Nesse empreendimento, foram adotadas algumas solues tipolgicas que j

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    129

    haviam sido introduzidas nos conjuntos dos Institutos de Aposentadoria e Penses, quais

    sejam: a construo de blocos lineares e limitados na altura at o quarto pavimento e a

    inter-relao entre a arquitetura e o urbanismo. Essa inter-relao, caracterstica do

    modernismo, surgiu com o objetivo de modificar a noo de pblico e privado, rompendo-se

    as fronteiras que os separavam e criando-se a noo de que no se habita apenas a casa e

    sim um conjunto de equipamentos e servios coletivos, conforme escreveu Bonduki (2002,

    p.148-149).

    No conjunto Laador, a inter-relaao entre arquitetura e urbanismo foi promovida

    atravs da implantao dos edifcios. Estes foram implantados ao longo da testada do lote

    (respeitando-se o recuo, que foi ajardinado), o que resultou em um conjunto de blocos

    dispostos em formato L, seguindo, na mesma medida, o formato do prprio lote. Devido a

    essa forma de insero no terreno, os blocos, sem recortes, exercem o papel de

    delimitadores entre os espaos pblico e privado no conjunto, entretanto a inexistncia de

    um outro elemento fsico que proporcione tal separao entre os espaos causou a

    insatisfao dos arrendatrios, de acordo com Medvedovski (2005). Os moradores,

    sobretudo aqueles que moram no pavimento trreo, alegam que a falta de um elemento

    delimitador, seja um muro, seja uma cerca, aumenta a insegurana e tira a privacidade dos

    seus apartamentos (Figuras 12 e 13). Ademais, o conjunto composto por uma rea

    comunitria, com quadra poliesportiva, portanto reproduzindo o conceito afirmado por

    Bonduki (2002), de que no se habita apenas a casa, mas tambm uma srie de

    equipamentos coletivos.

    Figura 12: Implantao do conjunto Laador Fonte: MEDVEDOVSKI (2005)

    Figura 13: Relao entre pblico e privado no conjunto Laador

    Fonte: MEDVEDOVSKI (2005)

    Outro aspecto a ser ressaltado a preocupao que houve com a plasticidade

    arquitetnica, evidenciada nas circulaes verticais pintadas de vermelho e na prpria

    volumetria do conjunto de edifcios. Essa volumetria bastante simples blocos pintados,

    sem recortes volumtricos e com cobertura duas guas , havendo de diferencial uma

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    130

    dinmica, que proporcionada pelo desalinhamento entre os blocos, que ameniza a

    monotonia da paisagem do conjunto.

    De forma geral, constatou-se nesse conjunto, uma preocupao com a forma

    tipolgica e com a insero do edifcio na cidade, o que o diferencia do modelo de produo

    do BNH, o qual, devido a sua escala e sua insero perifrica, no tinha tais preocupaes.

    3.2.1.2 Regio Sudeste

    De todas as regies brasileiras, o Sudeste onde a produo habitacional do

    PAR mais se desenvolveu, abrangendo 45,41% (80.453 uh) do total de unidades

    financiadas no pas entre 1999 e julho de 2005. Dos estados pertencentes a essa regio,

    So Paulo o que deteve o maior nmero de novas unidades construdas, ou seja, 56,34%

    (45.330 uh) do universo da regio. Comparando-se, ainda, com a produo nacional,

    sozinho o estado de So Paulo produziu 24,12% (295) de todos os empreendimentos e

    25,56% (45.330 uh) de todas as unidades financiadas pelo PAR no pas.

    Conforme citado anteriormente, na cidade de So Paulo a produo do PAR

    enfrentou dificuldades devido ao elevado custo da terra urbana, motivo pelo qual foi

    necessria a interveno da COHAB, selecionando e indicando terrenos. Alm disso, a

    COHAB atuou de outras formas para viabilizar a produo, quais sejam:

    []; promoveu licitao para a escolha das construtoras; elaborou e analisou projetos e acompanhou seus licenciamentos; props e obteve a aprovao para adequaes realidade da cidade de So Paulo de normas e critrios estabelecidos para o PAR, como por exemplo, a aceitao de edifcios com elevadores, anuncia para maior nmero de unidades em um determinado permetro da cidade, adequao dos valores limite do programa aos preos de terra e construo verificados na cidade, entre outros; executou obras de infra-estrutura em reas nas quais havia essa necessidade (Itaquera IV e Valo Velho II); assumiu o trabalho social; promoveu a regularizao fundiria e fiscal dos terrenos que foram alienados ao FAR, encaminhando para isso, inclusive, a aprovao de Projeto de Lei de Iseno e Remisso de Dbitos de IPTU; sobretudo, efetuou a gesto do programa, com o acompanhamento e coordenao das atividades sob responsabilidade dos vrios agentes envolvidos (projetistas, construtoras, etc.) (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO, 2004b, p.33).

    A produo habitacional do PAR em So Paulo foi marcada tambm pela

    viabilizao de projetos de reforma de prdios abandonados no centro da cidade, em

    parceria com a Secretaria da Habitao e Desenvolvimento Urbano do Municpio de So

    Paulo (SEHAB) e movimentos sociais, como ser explanado no final deste captulo.

    Diante dos fatos apresentados, pode-se dizer que o processo de produo do

    PAR na capital paulista se diferencia da produo efetivada em muitos outros municpios,

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    131

    pois apresenta particularidades, entre as quais se enfatiza a intensa atuao da COHAB,

    que assumiu muitas responsabilidades no programa, inclusive atividades administrativas

    (organizao e coordenao de aes e agentes); no caso, restando CAIXA o papel de

    agncia financeira. Isso mostra a flexibilidade da CAIXA nesse programa, podendo atuar de

    forma mais ou menos intensa, dependendo da necessidade do local. Outra particularidade

    encontrada na capital paulista foi a maior diversidade tipolgica da produo do programa,

    observada a partir do Relatrio de Gesto 2001-2004 da Prefeitura de So Paulo (2004b),

    com base no qual foi possvel listar algumas tipologias empregadas na cidade.

    O tipo comumente adotado a da edificao com a altura limitada at cinco

    pavimentos, como o conjunto Jos Bonifcio e o conjunto Valo Velho II, mostrados nas

    Figuras 14 e 15, respectivamente. Como o custo da terra urbana nessa regio mais

    elevado, pode-se dizer que h uma forte presso no sentido de promover um maior

    adensamento, e, por conseguinte, reduzir o custo unitrio da unidade habitacional (que,

    ainda assim, apresenta uma mdia maior que nas demais regies). Por isso, na regio

    Sudeste, assim como na Sul, so permitidos edifcios com mais de quatro pavimentos,

    diferentemente do modelo de edifcios de quatro pavimentos, recorrente nas regies Norte,

    Nordeste e Centro-Oeste.

    Observando-se, ainda, as Figuras 14 e 15, percebe-se que, alm do mesmo

    nmero de pavimentos, outro aspecto em comum aos dois conjuntos a cobertura dos

    edifcios, para a qual se optou pelo telhado aparente.

    Figura 14: Conjunto Jos Bonifcio Fonte: PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO (2004b)

    Figura 15: Conjunto Valo Velho II Fonte: PREFEITURA MUNICIPAL DE SO

    PAULO (2004b)

    Especificamente, o Valo Velho II um conjunto de grande porte e um dos

    poucos que composto por 500 moradias, estas distribudas em dez blocos de

    apartamentos. Cada bloco, por sua vez, contm 50 unidades habitacionais, de maneira que

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    132

    cada pavimento possui dez moradias. A variedade cromtica empregada nos prdios

    tambm motivo de destaque desse conjunto. J o conjunto Jos Bonifcio composto por

    140 unidades habitacionais, distribudas em quinze blocos. A organizao espacial adotada

    para os edifcios desse conjunto foi do tipo quatro habitaes para cada um dos cinco

    pavimentos (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO, 2004b).

    Seguindo a mesma soluo de planta, o conjunto Barro Branco II tambm conta

    com apenas quatro habitaes em cada um dos cinco pavimentos, somando, no total, 200

    unidades no conjunto. Este composto por 10 blocos de apartamentos, em forma de

    paraleleppedos sem recortes e com platibanda em que se fez uso de grafismos na

    fachada, na tentativa de compensar a volumetria simples (Figura 16).

    importante mencionar, ainda, o fato de que, apesar de a maioria dos edifcios

    ser limitada na altura at o quinto pavimento, tambm se verificou a construo de prdios

    com dez pavimentos, como o conjunto Santa Etelvina II, cuja obra foi concluda em 2005

    (Figura 17). Esse conjunto composto por 280 unidades, distribudas em sete blocos de

    apartamentos. No mesmo sentido que outros conjuntos do PAR supracitados, a soluo de

    planta adotada para o prdio do Santa Etelvina foi aquela em que se agrupam em um nico

    pavimento quatro unidades (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO, 2004b).

    Figura 16: Conjunto Barro Branco II Fonte: PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO (2004b)

    Figura 17: Conjunto Santa Etelvina II AFonte: PREFEITURA MUNICIPAL DE SO

    PAULO (2004b)

    Enfim, constata-se que, na capital paulista, a produo se caracterizou pela

    diversidade tipolgica encontrada nos conjuntos construdos: algumas edificaes so mais

    altas, outras mais baixas; algumas tm platibanda, outras tm telhado aparente; e muitas

    adotam a soluo de planta de quatro unidades por pavimentos. No obstante as diferenas

    encontradas (sejam elas de qualquer natureza), a produo do PAR apresentou em comum

    o grafismo nas fachadas e a variedade cromtica nos edifcios.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    133

    3.2.1.3 Regio Nordeste

    Alagoas/Macei

    Dentre os empreendimentos construdos ou ainda em construo, a Regio

    Nordeste detm, em unidades, mais de 30% (53.691 uh) da produo nacional entre 1999 e

    julho de 2005. Nessa regio, o estado de Alagoas apresentou uma significativa produo no

    perodo, representada pela construo de 8.567 moradias, distribudas em 46

    empreendimentos, que esto na maioria dos casos concentrados na capital alagoana

    (apenas trs conjuntos 296 uh localizavam-se em Arapiraca). Dessa produo alagoana,

    merece especial ateno o conjunto Galpagos, cujo contrato de financiamento da

    construo foi assinado em 2002 e foi destacado na revista de arquitetura Projeto Design71.

    O conjunto de 128 habitaes se localiza na cidade de Macei e foi implantado

    no lote de forma que os seus dez blocos de apartamentos, os quais so interligados pelas

    circulaes verticais, formaram trs ptios internos, onde est inserido o espao

    comunitrio, composto por coretos e playgrounds. Assim, com esse arranjo espacial, aqui se

    verificou uma forte separao entre o pblico e o privado, promovida por duas barreiras

    espaciais: primeiro a do estacionamento, seguida pelos prprios blocos. Estes funcionam

    como delimitadores entre o espao de lazer e o espao dos automveis, que circunda o

    terreno (Figura 18).

    Legenda: 1. estacionamento;

    2. acesso ao ptio interno; 3. escadas;

    4. jardim / playground; 5. coreto; 6. edifcio

    Figura 18: Implantao do conjunto Residencial Galpagos Fonte: N.C. (2003)

    Os edifcios so blocos retangulares sem recortes volumtricos, pintados

    externamente e limitados na altura at o quarto pavimento, assim como a maior parte dos

    conjuntos financiados pelo programa. Embora os blocos apresentem uma soluo formal

    71 Ver N. C. Jogo de cores cria iluso de volumetria e acentua expresso arquitetnica. Projeto design, So Paulo, n 281, p.44-47, jul. 2003.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    134

    simples um paraleleppedo , a pintura do conjunto Galpagos, com desenhos

    geomtricos, buscou uma inteno plstica, promovendo uma iluso visual de volumetria

    nos blocos (Figura 19).

    Outro aspecto diferenciador nesse conjunto diz respeito aos mtodos

    construtivos empregados, como a estrutura independente de concreto pr-moldado e a

    estrutura metlica nas circulaes. Esses dois elementos, em conjunto, favoreceram uma

    maior rapidez na execuo da obra, demonstrando a preocupao com a racionalizao e o

    barateamento da construo, caractersticas que advm do movimento moderno, utilizadas

    tanto nos conjuntos dos IAPs quanto nos conjuntos do BNH, e agora reproduzidas no PAR

    (Figura 19).

    J a soluo de planta adotada no empreendimento seguiu o programa de

    necessidades mnimo do PAR, composto por sala, cozinha, dois quartos e banheiro,

    totalizando uma rea privativa de 42m (Figura 20). Devido dimenso das unidades,

    alguns cmodos so pequenos, como a cozinha, onde praticamente inexiste espao para a

    rea de servio. Enfim, o que se pode perceber nesse conjunto uma maior preocupao

    com o aspecto plstico dos edifcios, representado pelos grafismos e estruturas metlicas.

    Figura 19: Vista externa dos blocos habitacionais do conjunto Galpagos Fonte: N.C. (2003)

    Figura 20: Planta baixa das unidades habitacionais do conjunto Galpagos

    Fonte: N.C. (2003)

    O Condomnio Costa Dourada outro conjunto do PAR em Macei. O contrato

    de financiamento para a sua construo data de 2000, e ele composto por 112 unidades

    habitacionais, distribudas em blocos de quatro pavimentos (levantamento realizado na

    CAIXA, 2005). Esses blocos, com platibanda, so multicromticos, conforme ilustra a Figura

    21. Outros aspectos interessantes desse condomnio, mas tambm encontrados em outros

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    135

    conjuntos do PAR em Macei, so a inteno volumtrica e as esquadrias, que apresentam

    bandeira inferior, com a finalidade de proporcionar mais iluminao aos ambientes.

    J o conjunto Residencial Jos Bernardo, de 2003 (ano referente assinatura do

    contrato de financiamento da construo), composto por 192 habitaes e contm blocos

    com uma certa inteno volumtrica. Ademais, diferentemente dos exemplares acima

    citados, coroado com telhado aparente (Figura 22). Verifica-se, portanto, que tanto o

    Costa Dourada quanto o Jos Bernardo contam com uma pequena variao na volumetria,

    fugindo do paraleleppedo sem recortes, como o caso do Residencial Galpagos.

    Figura 21: Conjunto Costa Dourada Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 22: Conjunto Residencial Jos Bernardes Fonte: Acervo da autora (2006)

    Tambm foram financiados, em Macei, conjuntos formados por unidades

    geminadas, como pode ser observado na Figura 23. Assim sendo, constata-se, na capital

    alagoana, uma pluralidade tipolgica na produo do PAR.

    Figura 23: Conjunto formado por unidades geminadas em Macei

    Fonte: Acervo da autora (2006)

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    136

    Pernambuco/Recife

    Em Pernambuco, a produo do PAR tambm foi significativa, embora

    quantitativamente inferior do estado de Alagoas. Foram financiadas, entre 1999 e julho de

    2005, 4.404 novas moradias, divididas em 32 conjuntos habitacionais, que se localizam em

    diversas cidades pernambucanas, especialmente as que compem a regio metropolitana

    do Recife, como o prprio Recife, Olinda e Jaboato dos Guararapes.

    Em Recife, foram considerados, para o presente estudo, dois conjuntos o

    Residencial Izabel Urquiza e o conjunto Residencial Barbosa Lima Sobrinho , ambos

    administrados pela mesma empresa que administra os empreendimentos do PAR na

    Paraba. Atravs do endereo eletrnico daquela empresa, foi possvel identificar algumas

    caractersticas dos dois exemplares72 (Figuras 24 e 25).

    Figura 24: Entrada do Residencial Izabel Urquiza Fonte: Site da Administradora (2006)

    Figura 25: Entrada do conjunto Residencial Barbosa Lima Sobrinho

    Fonte: Site da Administradora (2006)

    Conforme o levantamento feito na CAIXA (2005), ambos os conjuntos tiveram

    seu contrato de financiamento referente construo iniciado no ano de 2001. O

    Residencial Izabel Urquiza composto por 72 unidades, e o Conjunto Residencial Barbosa

    Lima Sobrinho composto por 48 habitaes. De um modo geral, os dois conjuntos

    apresentam caractersticas tipolgicas em comum: os blocos de apartamentos apresentam

    altura limitada, contando com quatro pavimentos, e as unidades possuem basicamente o

    mesmo programa de necessidades, ou seja, sala, dois quartos, banheiro, cozinha e rea de

    servio, distribudas em uma rea igual a 42m. Por outro lado, a principal diferena a

    organizao dos apartamentos em cada bloco. Enquanto o Izabel Urquiza adotou a soluo

    72 http://www.mgimobiliaria.com.br/extranet/busca.php?intTipo=15&strLocal=&intArea=&intArea2=&intValor=&intValor2=&action=searchImovel&Submit.x=6&Submit.y=9 (23/07/06) http://www.mgimobiliaria.com.br/extranet/arquivos.php?intId=344 (23/07/06)

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    137

    de planta composta por quatro unidades por pavimento, o Residencial Barbosa Lima

    Sobrinho foi projetado contendo seis moradias em cada pavimento, resultando em blocos

    volumetricamente distintos. As diferenas na volumetria se referem tambm ao coroamento

    dos edifcios, pois um conjunto adotou um bloco sem recortes e com uma platibanda na

    cobertura, ao passo que o outro foi projetado com uma certa volumetria e telhado aparente.

    Embora no tenha havido a inteno de explorar a volumetria (esta , muitas

    vezes, fruto da planta baixa dos apartamentos, resultando em blocos simples em forma de

    paraleleppedos), nesses conjuntos, pode-se notar uma preocupao plstica, pela

    utilizao de grafismos nas fachadas. O Izabel Urquiza um bom exemplo disso. O

    arquiteto utilizou distintas cores nas fachadas, a fim de proporcionar certa volumetria ao

    paraleleppedo. Alm disso, para evitar a repetio cromtica e, conseqentemente, a

    monotonia visual, usou diferentes cores em cada edifcio, como pode ser observado na

    Figura 26.

    Figura 26: Blocos pintados de diferentes cores no Residencial Izabel Urquiza

    Fonte: Site da Administradora (2006)

    Enfim, os poucos exemplos aqui demonstrados vm a somar, no conjunto de

    empreendimentos do PAR, corroborando a tendncia para a produo de blocos de

    apartamentos de quatro pavimentos, muitas vezes pintados com grafismos nas fachadas.

    Rio Grande do Norte/Natal

    No Rio Grande do Norte, a produo habitacional do PAR deu-se em proporo

    menor que dos estados de Alagoas e Pernambuco, porm no menos importante. A partir

    do levantamento feito na CAIXA (2005), constatou-se que o programa comeou a atuar

    nesse estado apenas no ano de 2000, que se revelou o ano mais produtivo. At julho de

    2005, o PAR financiou 1.404 novas moradias, distribudas em 11 empreendimentos, dos

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    138

    quais 10 se concentravam na capital potiguar. Em 2006, mais trs conjuntos foram

    financiados, sendo um em Parnamirim e dois em So Gonalo do Amarante.

    Considerando-se apenas os conjuntos construdos em Natal at o ano de 2004,

    estes estavam pulverizados em todas as zonas da cidade Norte, Sul, Leste e Oeste ,

    ocupando lotes ou vazios urbanos deixados pela expanso urbana, extensiva e

    descontnua. A maioria desses conjuntos, todavia, foi implantada em zonas de expanso

    mais recentes da cidade, ou seja, nas reas que foram impulsionadas, sobretudo, sob a

    influncia da poltica do BNH, como as zonas Norte e Oeste (Figura 27).

    Na regio Leste, onde esto os

    bairros mais antigos da cidade, foram

    encontrados dois empreendimentos do PAR, o

    Residencial Ribeira I (2000) e o Ribeira II (2001),

    ambos implantados nas Rocas, bairro composto

    por uma populao residencial de mais baixa

    renda. Os conjuntos esto localizados em uma

    rea degradada do bairro, motivo pelo qual o

    preo do lote mais baixo (terreno desvalorizado

    no mercado imobilirio), possibilitando a

    construo de habitaes do PAR e, ao mesmo

    tempo, incentivando e promovendo o uso

    residencial em uma rea prxima ao centro

    urbano, o que um dos objetivos do programa.

    Figura 27: Delimitao dos bairros da cidade de Natal Fonte: PREFEITURA MUNICIPAL DO NATAL (2006) Nota: Elaborao da autora

    As Figuras 28 e 29 ilustram a insero dos conjuntos Ribeira I e Ribeira II no

    espao urbano, de maneira que se vem os elementos que, do ponto de vista do mercado

    imobilirio, desvalorizam e degradam a rea, como a subestao de energia e as favelas

    que circundam os conjuntos. Como se localizam em rea central e j consolidada, onde no

    h possibilidade de encontrar extensos terrenos (como nas periferias e zonas de recente

    expanso), os lotes so de pequenas dimenses e, por conseguinte, os conjuntos de porte

    reduzido.

    Zona leste

    Zona sul

    Zona oeste

    Zona norte

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    139

    Figura 28: Entorno do Residencial Ribeira I Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 29: Entorno do Residencial Ribeira IIFonte: Acervo da autora (2006)

    Em relao dimenso do terreno, interessante destacar a influncia que ela

    exerce na forma como as unidades so implantadas e construdas. O Residencial Ribeira I

    adotou a soluo de construir um conjunto em terrenos diferentes (separados, inclusive, por

    uma avenida de acesso). Dessa maneira, um lote do conjunto composto por trs blocos e,

    no outro lote, ficou inserido mais um bloco, totalizando quatro edifcios no empreendimento.

    Alm disso, o tamanho do terreno, aliado ao seu custo, impe uma forte presso para a

    verticalizao das unidades, no apenas nas Rocas, mas nas demais zonas da cidade,

    tendo em vista que a maioria dos empreendimentos do PAR formada por edifcios (dos 10

    conjuntos considerados em Natal, sete so do tipo multifamiliar).

    O Residencial Ribeira I e o Residencial Ribeira II foram construdos pela mesma

    empresa construtora, que, visando ao barateamento do custo do empreendimento, utilizou o

    mesmo projeto arquitetnico, mudando apenas as cores utilizadas nas fachadas. Os

    edifcios tm a forma de paraleleppedos, marcados por janelas de pequenas dimenses e

    por um grafismo na fachada, que tenta compensar a volumetria simples do bloco. As

    caractersticas desses conjuntos so encontradas com bastante freqncia nos outros

    conjuntos do PAR espalhados pela cidade. Vale salientar, ainda, que alguns edifcios do

    PAR no apresentam revestimento externo so somente pintados , o que objetiva a

    reduo do custo da construo (Figuras 30 e 31).

    De forma geral, os edifcios dos conjuntos do PAR em Natal se caracterizam por

    possurem altura limitada entre trs e quatro pavimentos: o Residencial Ribeira II, por

    exemplo, composto por trs blocos com quatro pavimentos e um bloco com trs

    pavimentos. Verificaram-se tambm duas solues de organizao espacial dos edifcios

    at 2004: as plantas compostas por quatro habitaes por pavimento (quatro conjuntos) e

    outra soluo, formada por oito unidades a cada pavimento (trs conjuntos) (levantamento

    realizado na CAIXA, 2005).

    Subestao de energia Favela

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    140

    Os apartamentos seguem o programa de necessidades mnimo exigido pelo

    PAR em uma rea mdia privativa igual a aproximadamente 44,81m. Igualmente, as

    unidades unifamiliares seguem o mesmo programa de necessidades, no entanto esto

    inseridas em uma rea privativa ligeiramente maior, uma mdia equivalente a 48,53m.

    Figura 30: Residencial Ribeira I Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 31: Residencial Ribeira IIFonte: Acervo da autora (2006)

    Em suma, a produo habitacional do PAR em Natal se caracterizou pela

    implantao de conjuntos de pequeno porte (o menor empreendimento contm 64 unidades,

    e o maior 160 moradias), compostos por edifcios e predominantemente localizados na

    recente zona de expanso desenvolvida, sobretudo, pela poltica do BNH.

    3.2.1.4 Projetos de recuperao de stios histricos

    A atuao do PAR na reabilitao de reas histricas ou centrais vem se

    desenvolvendo lentamente. Segundo Csar Ramos73, no Brasil essa vertente contemplou

    poucas cidades e s se desenvolveu mediante a formao de parceiras, uma vez que o

    custo da requalificao ainda alto frente ao valor mximo estipulado para as unidades do

    PAR (mximo R$ 40.000,00).

    Na capital baiana, por exemplo, a atuao do PAR s foi possvel com o auxlio

    do Programa Monumenta74, do Ministrio da Cultura, de modo que o primeiro programa

    financiou a parte interna da edificao e o segundo financiou a parte externa, de acordo com

    Csar Ramos.

    73 Entrevista semi-estruturada realizada com Csar Ramos, gerente de Projetos do Ministrio das Cidades, no I Seminrio Internacional das Cooperativas Habitacionais, realizado no Hotel Blue Tree Park, em Natal-RN, entre os dias 28-02-07 e 01-03-07. A entrevista ocorreu no segundo dia do evento. 74 Programa do Ministrio da Cultura que revitaliza edificaes localizadas nos stios histricos.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    141

    Em Porto Alegre, o Residencial Umb, localizado na rea central da capital

    gacha, foi reformado para uso habitacional de 123 famlias. Os apartamentos apresentam

    tipos diferentes, variando entre o kitchenette e um ou dois dormitrios. Como conseqncia,

    a rea mdia das habitaes tambm varia de 34,56m a 54,06m. Porm foi na capital

    paulista que os projetos de revitalizao das reas centrais por meio do PAR se

    desenvolveram mais enfaticamente. Conforme j foi dito, para viabilizar a produo de

    moradias pelo programa no centro, fez-se necessrio o estabelecimento de algumas

    parceiras com a SEHAB, alm da colaborao dos movimentos sociais:

    Para conseguir atender populao de mais baixa renda, a SEHAB negociou com o governo federal recursos especficos para subsdios ao PAR, alm de ter proposto diversos incentivos fiscais ao programa. Vale notar que, em alguns casos, a SEHAB subsidia parcial ou totalmente o custo de compra do imvel, para que o custo final da reabilitao seja mais acessvel populao de baixa renda. Alm disso, para adequar o PAR realidade especfica da rea central de So Paulo, a SEHAB elaborou, em colaborao com os movimentos sociais do centro, um conjunto de propostas para melhorar seu desempenho quanto s exigncias de qualidade, de custos e de prazos (PREFEITURA DE SO PAULO, 2004a, p.31).

    Assim, segundo a Prefeitura de So Paulo (2004a), at 2004 foram reformadas

    464 unidades em cinco edifcios Rizkallah Jorge (167 uh); Ferno Sales (54 uh); Celso

    Garcia (84 uh), Maria Paula (75 uh) e Brigadeiro Tobias (84 uh) e outras tantas unidades

    (aproximadamente 1.000) vm sendo executadas ou negociadas pelo PAR. Recentemente,

    mais um empreendimento dessa natureza foi concludo. O antigo Hotel So Paulo, com 21

    pavimentos, foi completamente reformado e abrigar 152 novas famlias ligadas ao

    Movimento do Frum dos Cortios (MORADIA POPULAR NO LUGAR DE HOTEL). As

    unidades habitacionais desse edifcio, assim como o Residencial Umb (RS), apresentam

    tipos diferentes, com apartamentos do tipo kitchenette, outros com um e at dois quartos

    (Figura 32).

    Em outras cidades do Brasil, a tentativa de reutilizao de antigos edifcios vem

    encontrando srias dificuldades que impedem a concretizao do financiamento. Na capital

    do Rio Grande do Norte, a Prefeitura Municipal do Natal comprou um edifcio no centro

    histrico o antigo Hotel Central e desenvolveu um projeto com 8 apartamentos (alguns

    com um quatro, outros com dois quartos) para serem financiados pelo PAR (Figura 33).

    Com essa mesma finalidade, a prefeitura tambm desenvolveu um projeto de reuso

    habitacional para uma outra edificao no centro histrico o edifcio Valparaso prevendo

    seis unidades habitacionais, com um ou dois quartos. No entanto, a primeira dificuldade

    encontrada foi a contratao da empresa construtora, pois no h interesse nesse tipo de

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    142

    projeto, por se tratar de uma reforma que demanda um investimento de risco, em parte

    devido a no possibilidade de suplementao de recursos pela CAIXA. Em seguida, a

    prpria CAIXA apresentou uma srie de restries aprovao do projeto arquitetnico para

    conceder tal financiamento. Enfim, at junho de 2007, ambos os projetos j tinham

    construtoras interessadas e estavam na agncia financeira, em fase de avaliao.

    Figura 32: Antigo Hotel So Paulo, hoje mais um conjunto do PAR chamado Edifcio So Paulo Fonte: PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO (2004c)

    Figura 33: Antigo Hotel Central e possvel edifcio a ser financiado pelo PAR

    Fonte: PREFEITURA MUNICIPAL DO NATAL

    (2007)

    * * *

    A descrio das caractersticas tipolgicas e de implantao dos conjuntos

    financiados pelo PAR, nas pginas anteriores, sugere alguns pontos encontrados com maior

    freqncia, os quais so destacados a seguir:

    produo com caractersticas bastante homogneas, apesar do incentivo diversidade tipolgica e da pequena diversificao por regio. Nessa diversificao destaca-se a

    quantidade de pavimentos: no Norte e Centro-Oeste s so permitidos at quatro

    pavimentos, enquanto no Sul e no Sudeste at cinco. J no Nordeste possvel a

    construo de edifcios de quatro assim como de cinco pavimentos, porm a segunda

    opo dificilmente vem se operando;

    proposta de regionalizao, que vai de encontro ao modelo apregoado pelo Estado desenvolvimentista, em que a produo era universal para todo o pas;

    conjuntos de pequeno porte (at 160 unidades) implantados de forma bastante fragmentada no espao urbano. No estgio atual em que as cidades se encontram, com

    a malha urbana j consolidada, a localizao dos conjuntos do PAR, fragmentados nessa

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    143

    malha, no geram grandes transformaes na estrutura nem tampouco na paisagem

    urbana;

    certo grau de inter-relao entre os aspectos tipolgicos e locacionais, como a implantao de alguns equipamentos comunitrios, conforme tambm se verifica no item

    3.1.5 Caractersticas tipolgicas e construtivas;

    empreendimentos formados por edifcios multifamiliares de quatro pavimentos sem elevadores (mas tambm edifcios com cinco pavimentos no Sul e no Sudeste), de modo

    geral (apesar do incentivo diversidade do tipolgica). A verticalizao objetiva a

    reduo do custo mdio dos lotes urbanizados e, por conseguinte, da habitao,

    produzindo-se em quantidade, para fazer frente ao preo mximo estipulado pelo

    programa. Em outras palavras, procura-se baratear o custo do empreendimento

    adensando-se ao mximo o terreno, para a produo de uma maior quantidade de

    moradias, inseridas no programa de necessidades mnimo exigido, o que resulta em

    unidades de pequenas dimenses75;

    edifcios de volumetria simples, muitos dos quais em forma de paraleleppedos e, para disfarar esse tipo, uso freqente de grafismo nas fachadas;

    conjuntos construdos com uma maior qualidade construtiva, apesar de se utilizarem algumas tcnicas para o barateamento da construo, como o mesmo projeto

    arquitetnico para mais de um conjunto, a prpria tipologia difundida de blocos de

    edifcios com quatro pavimentos sem elevadores e com volumetria simples, a

    suplementao de pilotis por unidades no trreo, etc.

    Pode-se dizer, em sntese, que o Programa de Arrendamento Residencial se

    preocupa com as questes locacionais, tipolgicas e construtivas de sua produo. Ele

    busca uma forma de produo diversificada, apresentando vrias possibilidades de

    implantao e tipos de habitao, no que a qualidade da construo prevalece. Acredita-se,

    por fim, que essa maior preocupao se deve primordialmente ao fato de os imveis

    permaneceram sob a propriedade fiduciria da CAIXA por, no mnimo, 15 anos, o que

    consiste na principal diferena do programa. Outras particularidades encontradas foram a

    facilidade de retomada do imvel e a contratao de uma empresa privada para gerir os

    contratos de arrendamento e as taxas de condomnio. O papel da administradora vem como

    um elemento adicional para tornar o programa mais eficiente administrativamente (do ponto

    de vista da CAIXA), evitando-se altos nveis de inadimplncia. Por fim, as questes acima

    75 Essa caracterstica da construo de blocos limitados na altura remonta s indicaes elaboradas por Rubens Porto para a proposta de produo dos conjuntos dos IAP, o que demonstra certa continuidade desse princpio de racionalizao da construo adotado inicialmente pelos institutos.

  • Captulo III ____________________________________________________________________

    144

    expostas resumem a produo do PAR nacionalmente, embora no tocante aos aspectos

    tipolgicos e locacionais seja possvel verificar especificidades de uma localidade para outra

    e de um conjunto para outro.

    Assim, em busca dessas especificidades, comparou-se a produo do PAR na

    cidade de Joo Pessoa com a produo desse programa na capital pernambucana e na

    capital potiguar. Verificou-se, portanto, que a quantidade de conjuntos e de unidades

    habitacionais na capital paraibana foi ligeiramente superior das outras duas at 2003.

    Assim sendo, em Joo Pessoa foram financiados 13 conjuntos perfazendo 1.201 unidades,

    ao passo que em Recife foram financiados 12 conjuntos contendo 1.128 unidades e em

    Natal 9 conjuntos contendo 1.056 moradias. No entanto, se forem consideradas as regies

    metropolitanas (RM), nesse mesmo perodo, a RM de Recife apresentou uma produo

    superior das demais RMs, uma vez que o PAR no apresentou nenhum financiamento

    nem na regio metropolitana de Joo Pessoa nem na de Natal.

    Tal fato explicado principalmente pela seguinte razo: o custo da terra urbana

    em Joo Pessoa inferior ao da terra urbana em Recife e em Natal, onde o mercado

    imobilirio bem mais desenvolvido. Esse panorama indica, por fim, que o custo do solo

    fundamental para a produo do PAR, motivo pelo qual cidades como Joo Pessoa, cujo

    solo ainda no to inflacionado, um bom cenrio para o desenvolvimento do programa.

    Diante desse fato, os prximos captulos adotam a cidade de Joo Pessoa como

    rea de estudo desta pesquisa, visando ao estudo de caso do Programa de Arrendamento

    Residencial no contexto da produo habitacional de uma cidade brasileira. Por fim, em

    funo da escassez de trabalhos acadmicos sobre esta temtica, todas as informaes

    coletadas no presente captulo so fundamentais para se compreender o programa,

    especialmente como forma de traar suas principais caractersticas, as quais fornecem

    elementos essenciais para a anlise do PAR mais adiante.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________ 146

    De carter mais emprico, este captulo, assim como o prximo, adota como

    universo de estudo a cidade de Joo Pessoa, que contm uma populao residente de

    aproximadamente 600.000 habitantes e 151.000 domiclios, conforme dados do Censo

    2000. Mais especificamente, mostra como, na prtica, se desenvolveram as polticas

    habitacionais brasileiras, entre 1935 at 2006, descrevendo as caractersticas quantitativas

    e qualitativas dessa produo na capital paraibana, com um enfoque mais exploratrio e

    descritivo. Assim, torna-se possvel inserir a produo do PAR no contexto atualizado dessa

    produo de moradias.

    O desenvolvimento das polticas habitacionais em Joo Pessoa at 1964 foi

    analisado e sistematizado, principalmente, por Lavieri & Lavieri (1999), no artigo A questo

    urbana na Paraba, e Cavalcanti (1999), no livro A poltica habitacional do BNH no Brasil

    ps-64 e seus reflexos na expanso urbana de Joo Pessoa. O perodo ps-BNH, todavia,

    pouco estudado, motivo pelo qual h uma escassez de trabalhos que abordam a produo

    habitacional, via polticas pblicas, na cidade, nesse momento histrico. Apesar desse

    aparente desinteresse, sabido que a cidade foi contemplada com um significativo volume

    de unidades produzidas, atravs de programas do governo federal, dentre os quais se

    destaca o Programa de Arrendamento Residencial. Fazia-se, portanto, necessria uma

    pesquisa que revelasse a situao atual da poltica habitacional na capital paraibana,

    sistematizando o panorama mais atual.

    Para a elaborao deste captulo foram utilizados dados secundrios, mas,

    sobretudo, dados primrios. Os dados secundrios, coletados na reviso bibliogrfica, foram

    a base para o delineamento do perfil de desenvolvimento da produo do parque

    habitacional da cidade at 1986, sendo o perodo posterior traado a partir dos dados

    primrios, coletados nas pesquisas documental e de campo.

    A pesquisa documental compreendeu a coleta de dados quantitativos e

    qualitativos da produo, como a coleta de informaes sobre os programas e o

    levantamento de projetos arquitetnicos no acervo das principais instituies que lidam com

    a construo de moradias na cidade, quais sejam: a Companhia de Habitao Popular

    (CEHAP), o Instituto de Previdncia do Estado da Paraba (IPEP), a Fundao de Ao

    Comunitria (FAC), a Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (PMJP) e a Caixa Econmica

    Federal (CAIXA). Ressalta-se que foram muitas as dificuldades enfrentadas para a

    sistematizao desses dados, em funo das informaes, por vezes incompletas dos

    rgos. J a pesquisa de campo constou da realizao de levantamentos fotogrficos,

    observao in loco e entrevistas semi-estruturadas com representantes dos rgos

    competentes.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________ 147

    4.1 A PRODUO DE MORADIAS NA CIDADE DE JOO PESSOA SOB A TICA DAS POLTICAS HABITACIONAIS: DOS IAPS AO BNH

    Este item da dissertao aborda a atuao das polticas implementadas pelo

    Estado desenvolvimentista na cidade de Joo Pessoa, ou seja, aborda, em especial, a

    produo promovida pelos IAPs (incluindo o IPASE), pela FCP e pelo BNH, na figura de

    seus principais agentes. Alm desses, agentes estaduais como o Montepio do Estado da

    Paraba, que se transformou posteriormente no IPEP (ambos com a funo voltada

    previdncia), tambm participaram do incremento do parque habitacional nesse momento

    histrico.

    Inicialmente, entre 1935 e 1963, a atuao conjunta dos IAPs, IPASE, FCP e

    Montepio resultou na produo de 899 novas moradias, divididas em 15 empreendimentos,

    considerados de pequeno porte, pois se caracterizavam pela construo de poucas

    unidades habitacionais. Em outras palavras, a produo de habitaes nesse recorte

    temporal apresenta aes ainda muito tmidas, em relao ao que se conheceu depois, com

    as aes do BNH (Tabela 11).

    Devido as suas pequenas dimenses e restrita abrangncia dos agentes

    pblicos quanto populao beneficiada (poucos foram contemplados e geralmente

    correspondiam a algumas categorias profissionais), os conjuntos foram inseridos em bairros

    adjacentes ao centro urbano da capital, no se caracterizando na cidade, neste perodo, um

    processo de periferizao, segundo Lavieri & Lavieri (1987, p.25) (Figura 34). Os principais

    bairros contemplados com essa produo foram: Centro, Tambi, Torre, Jaguaribe e

    Expedicionrios.

    Assim sendo, a produo de pequenos conjuntos, aliada insero destes em

    bairros contguos ao centro, no provocou, no perodo em questo, grandes transformaes

    estruturais nem tampouco na paisagem de Joo Pessoa como viria a ocorrer no perodo

    subseqente (do BNH) , diferentemente do que ocorria em muitas outras cidades, onde a

    produo dos IAPs e da FCP foi mais intensa (rever Quadro 1).

    No entanto, um dos conjuntos financiados nesse perodo, o Condomnio

    Presidente Joo Pessoa, contribuiu para a mudana da paisagem e at de alguns

    paradigmas do modo de habitar e do modo de construir. Esse condomnio, que

    vulgarmente chamando de 18 andares uma aluso ao nmero de pavimentos foi

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    148

    construdo aproximadamente entre 1957 e 1962, sendo financiado pelo IAPB, e seus

    apartamentos foram todos vendidos, segundo Chaves (2006).

    Ele representou um marco na paisagem do centro da cidade, sendo a primeira

    habitao multifamiliar vertical, com caractersticas arquitetnicas fundamentalmente

    modernistas (Figura 35). Os elementos modernistas empregados foram o pilotis, o terrao-

    jardim, a planta livre, a fachada livre, a soluo formal adotada e a valorizao dos

    elementos locais, como o cobog. A organizao espacial (dois apartamentos para cada

    circulao vertical) outra caracterstica relevante dessa edificao, que possui dois tipos

    de apartamentos. O primeiro tipo, situado nas extremidades do bloco do edifcio, possui

    quatro quartos e rea de 122,11m, aproximadamente. O segundo os apartamentos esto

    implantados no centro do bloco do edifcio possui trs quartos e rea de 94,27m (Figura

    36).

    LEGENDA: IAPs FCP Montepio Outros

    Figura 34: Produo habitacional entre 1935 e 1963 em Joo Pessoa Fonte: Base cartogrfica da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (2006) Nota: importante salientar que essa localizao apenas esquemtica, e seu objetivo indicar os bairros contemplados. Os bairros acima assinalados apresentavam pequenas nucleaes, que viriam a contribuir no futuro povoamento dos bairros. Muitos, inclusive, no eram bairros consolidados

    Figura 35: Vista da fachada frontal (norte)

    do 18 andares Fonte: Acervo da

    autora (2005)

    Joo Pessoa: diviso dos bairros da cidade

    Centro histrico da cidade de Joo Pessoa

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    149

    Figura 36: Planta baixa do pavimento tipo que abriga o setor residencial do edifcio 18 andares

    Fonte: CHAVES (2006)

    O conjunto citado tambm introduziu novas formas de morar, como o uso misto

    (servios, uso institucional e uso residencial) e a adoo de uma edificao vertical para

    moradia, os quais contriburam para a mudana de paradigmas nesse sentido. No modo de

    construir, a mudana de paradigmas se deu com os processos de racionalizao da

    construo.

    Em suma, trata-se de um digno exemplar da arquitetura modernista residencial

    na cidade, reproduzindo, conforme foi identificado no segundo captulo, muitos elementos

    utilizados na produo dos IAPs em outras partes do Brasil, como a localizao prpria dos

    IAPBs geralmente no centro e a construo de edifcios verticais, a planta baixa do

    pavimento tipo parecida com outras habitaes construdas pelos institutos no pas, etc.

    Antes e at mesmo depois do 18 andares, a produo habitacional via polticas

    pblicas caracterizou-se basicamente pela produo de unidades unifamiliares isoladas no

    lote, com caractersticas que so recorrentes na produo de habitao social, como, por

    exemplo, o padro construtivo simples. A arquitetura modernista, amplamente difundida em

    Joo Pessoa entre as dcadas de 1930 e 1970, aproximadamente, era mais empregada em

    edifcios institucionais e em residncias para a populao de maior poder aquisitivo. Por isso

    o 18 andares se constituiu num marco da produo estatal de habitao na cidade at os

    dias atuais.

    A partir da poltica do BNH, a produo estatal de moradias transformou-se, sob

    o aspecto quantitativo, qualitativo e na atuao dos agentes. Alguns dos antigos agentes

    que participavam da produo at 1963, como o Instituto de Previdncia e Assistncia aos

    Servidores do Estado (IPASE), nico IAP que resistiu no Brasil, e o Instituto de Previdncia

    do Estado da Paraba (IPEP), antigo Montepio, continuaram atuando na poltica do BNH.

    Outros agentes, todavia, surgiram com a criao do citado banco, como a Companhia de

    Habitao Popular (CEHAP) e o Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais

    (INOCOOP).

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    150

    A atuao desses agentes, por sua vez, manifestou-se de formas distintas, dos

    pontos de vista numrico e da forma de implantar os conjuntos no espao urbano.

    Observando-se a Tabela 11, verifica-se que, ao longo dos 22 anos de desenvolvimento do

    BNH, foram produzidas na cidade em torno de 29.668 novas unidades, distribudas em 42

    conjuntos, o que constitui a maior produo de moradias na histria da poltica habitacional

    de Joo Pessoa76. A produo desse perodo histrico foi predominantemente ascendente,

    e a CEHAP foi o agente que mais se destacou, basicamente por meio da linha de crdito

    chamada CONSO77.

    TABELA 11

    Resumo do nmero de unidades nos conjuntos habitacionais produzidas em Joo Pessoa entre 1937 e 1986

    Recorte temporal TOTAL Agentes At 1963 1967-69 1970-74 1975-79 1980-84 1985-86

    IAPs / FCP 385 / 230 - - - - - 615IPASE 50 628 - 50 - - 728IPEP / IPASE - 413 - - - - 413

    Outros 107 - - - - - 107Montepio / IPEP 127 662 - 466 2.226 4.401 7.882

    CEHAP - 630 1.973 3.176 6.113 5.260 17.152INOCOOPs - - 293 901 2.476 - 3.670TOTAL 899 2.333 2.266 4.593 10.815 9.661 30.567TOTAL 899 29.668 30.567Fonte: TADEI e DUAYER apud LAVIERI & LAVIERI (1999); levantamento realizado na CEHAP (2006); e no IPEP (2006) Nota: Elaborao da autora

    De fato, conforme mostra a Tabela 11, do ponto de vista quantitativo, a produo

    habitacional do BNH transformou o perfil de produo na cidade, apresentando-se muito

    diferentemente do que era no perodo anterior. A diferena tambm se estende para o lado

    qualitativo da produo. Os conjuntos financiados pelo BNH eram, de modo global,

    considerados de grande porte, contendo centenas de unidades. Essa dimenso foi um dos

    motivos que resultaram no modelo perifrico de expanso, usualmente em bairros distantes,

    onde havia grandes glebas urbanas a baixo custo para a produo em larga escala um

    76 Segundo Lavieri & Lavieri (1999), foram tambm financiadas 6.847 unidades habitacionais isoladas pelo SFH, entre 1966 e 1983, provavelmente pelo SBPE. 77 CONSO significa Carteira de Operaes de Natureza Social. Outro programa da CEHAP o FICAM Programa de Financiamento da Construo, Concluso, Ampliao ou Melhoria de Habitao de Interesse Social criado em 1977 no mbito do PLANHAP (FINEP, 1985). Esse programa consiste em um crdito isolado que financia habitaes em terrenos individuais, em especial. Em resumo, CONSO, FICAM, Terrenos Isolados e Emergncia so os programas do governo do estado que operam com recursos federais: os trs primeiros operam basicamente por meio do FGTS, e o Emergncia opera com recursos a fundo perdido.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    151

    dos objetivos da poltica do BNH. Ento, face ao grande nmero de novas habitaes

    construdas com esse novo modelo de implantao instaurado, a cidade passou por

    significativas transformaes na estrutura e na paisagem urbana78.

    A estrutura urbana de Joo Pessoa sofreu uma acentuada expanso dos seus

    limites, sobretudo na direo sudeste, onde estava a maioria dos bairros contemplados com

    a implantao daqueles conjuntos. De 15km em 1960, a cidade cresceu para 106km em

    1980 (PDTU/PMJP apud CAVALCANTI, 1999). Esse crescimento ocorreu atravs de uma

    ocupao descontnua, criando um tecido urbano tambm descontnuo e em forma de

    colcha de retalhos e gerando distncias e obstculos a uma ocupao urbana racional

    (SILVEIRA, 1997)79.

    Alm disso, o modelo perifrico de expanso desencadeou um processo de

    seletividade e estratificao social, criado pelos prprios agentes, segundo as

    especificidades do prprio SFH. O INOCOOP e o IPASE implantaram seus conjuntos em

    bairros de melhor padro (na zona leste, por exemplo), atendendo a uma classe de maior

    renda, comparando-se com os demais; o IPEP pulverizou seus conjuntos em vrias reas

    da cidade, embora nos ltimos anos tenha adotado predominantemente as localizaes a

    sudeste. J a CEHAP, que atendeu a uma clientela de menor poder aquisitivo, inseriu a

    maioria dos seus empreendimentos no eixo sudeste como foi o maior produtor do perodo

    em estudo, tambm foi o maior indutor da expanso da cidade nessa direo. importante

    mencionar que a atuao predominante da CEHAP na regio sudeste foi fruto do estoque

    de terras que o governo do estado tinha naquela localidade (Figura 37).

    Ademais, conforme Jovanka Cavalcanti (1999), verificou-se freqentemente a

    ausncia de infra-estrutura nos conjuntos habitacionais financiados pelo BNH, como falta de

    pavimentao e de saneamento bsico e precrios servios de abastecimento de gua e de

    transportes urbanos coletivos (Figura 38). Esse fato resultou do sistema de funcionamento

    da poltica, o qual encarregava todas as instituies (CEHAP, IPASE, IPEP e INOCOOP)

    apenas da construo das casas e deixava sob a responsabilidade dos rgos municipais e

    estaduais a elaborao e execuo dos equipamentos comunitrios e da infra-estrutura.

    78 bem verdade que outros processos contriburam, paralelamente, para essa transformao na estrutura urbana, como a instalao do distrito industrial, do campus universitrio, e a construo do anel virio, com as BRs. Todas essas obras tambm se localizavam em reas perifricas nas direes sul e sudeste, integrando o modelo perifrico de expanso. 79 A produo de conjuntos habitacionais na periferia expandiu intensamente a cidade de Joo Pessoa e, conseqentemente, gerou uma urbanizao com baixa densidade 26,0609hab/ha, segundo o IDEME (2001). A baixa densidade, entretanto, tambm provocada pelas caractersticas do stio geogrfico da cidade, como a presena do vale do rio Jaguaribe e da mata do Buraquinho. Confrontando-se com a densidade da cidade, o Plano Diretor do Municpio (1992) prev densidades brutas para cada zona adensvel variando entre 120 e 150 hab/ha.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    152

    Corriqueiramente, o estado e a prefeitura alegavam falta de recursos, e os conjuntos

    ficavam completamente abandonados durante anos, gerando insatisfao nos moradores,

    conforme foi constatado por Cavalcanti (1999).

    LEGENDA: IPASE CEHAP IPEP INOCOOP

    Figura 37: Produo habitacional entre 1967 e 1986 em Joo Pessoa Fonte: Base cartogrfica da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (2006) Nota: importante salientar que essa localizao apenas esquemtica, cujo objetivo indicar primeiramente o bairro contemplado.

    Figura 38: Parte do conjunto Brisa Mar

    ainda sem pavimentao nos

    dias atuais Fonte: Acervo da

    autora (2005)

    Do ponto de vista tipolgico, a produo do BNH se caracterizou pela construo

    em larga escala de unidades unifamiliares (seja a casa isolada, sejam as geminadas), que

    contribuiu para a expanso horizontal da cidade80. Verificou-se tambm uma variedade no

    programa de necessidades no que tange quantidade de dormitrios (havendo unidades

    com um, dois e at trs quartos) bem como na rea mdia privativa de cada tipo

    habitacional (variando entre 20 e 60m). Portanto, no houve uma predominncia marcante

    80 Segundo dados do Censo 2005, na Paraba 92,3% dos domiclios so casas, ao passo que 6,3% so apartamentos e 1,4% so cmodos. Essa predominncia da casa tambm reflexo da poltica do BNH, que privilegiou a construo desse tipo de habitao. No se pode esquecer da disseminao da autoconstruo de casas nas favelas e loteamentos irregulares.

    Joo Pessoa: diviso dos bairros da cidade

    Centro histrico da cidade de Joo Pessoa

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    153

    no tipo de moradia, de modo que essa produo ofereceu cidade uma certa

    heterogeneidade no espao construdo (Figuras 39 e 40).

    Figura 39: Tipo habitacional do conjunto Brisa Mar nos dias atuais, com as caractersticas da arquitetura original ainda bastante preservadas Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 40: Vista frontal do tipo PB.23 geminada e duplex do conjunto Mangabeira I, nos dias

    atuais, com as caractersticas da arquitetura original ainda bastante preservadas

    Fonte: Acervo da autora (2006)

    A questo ideolgica tambm se fez presente na produo habitacional do BNH,

    fato que se observa na denominao dos conjuntos construdos na capital paraibana. Ao

    longo das dcadas de 1960 e 1970, a maioria dos conjuntos produzidos pela CEHAP

    recebeu o nome de governantes locais ou nacionais do regime militar conjunto Castelo

    Branco, Ernesto Geisel, Costa e Silva, por exemplo , a fim de se mostrar populao a

    atuao dos governos na questo habitacional. S na dcada de 1980 e, principalmente, na

    de 1990, que muitos dos novos conjuntos passaram a ser denominados com outros

    nomes que no eram de polticos influentes. Esses fatos ilustram os objetivos que a poltica

    do BNH procurava alcanar: promover a ordem social, ofertando casa prpria, e a

    legitimao do poder do Estado, por meio da construo de conjuntos de casas, inclusive

    divulgando os nomes dos polticos.

    4.2 A PRODUO DE MORADIAS NA CIDADE DE JOO PESSOA SOB A TICA DAS POLTICAS HABITACIONAIS PS-BNH AT 1989

    Conforme j foi mencionado no Captulo II, com o fechamento do BNH o pas se

    viu sem uma poltica habitacional e passou por um perodo de transio que perdurou at

    1989. Nesse intervalo de tempo, houve, por conseguinte, uma acentuada queda na

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    154

    produo estatal de moradias, em nvel nacional. Na cidade de Joo Pessoa no foi

    diferente.

    Segundo informaes obtidas de tcnicos das instituies envolvidas com a

    questo de habitao na cidade, nesse perodo foram construdas 1.454 novas moradias,

    distribudas em dois conjuntos do IPEP (Valentina II e Funcionrios III), e 92 unidades no

    conjunto Radialistas, da CEHAP, totalizando 1.546 novas habitaes. De fato, esse perodo

    correspondeu menor produo habitacional realizada pelos agentes pblicos, em quase

    20 anos (desde o primeiro intervalo da produo do BNH 1967-1969 , no havia uma

    produo to baixa), na capital paraibana (Tabela 12).

    importante mencionar que a nfima produo da CEHAP deveu-se, em

    especial, s restries impostas s COHABs, durante o governo de Sarney, para se

    adequarem s novas condies financeiras do pas, as quais afetaram a capacidade de

    produo do agente pblico estadual. Nesse perodo ocorreu tambm uma transformao

    na essncia do INOCOOP: de instituio de carter eminentemente pblico, ele passou para

    a iniciativa privada, em 1986, motivo pelo qual no se far referncia a ele nas pginas

    seguintes, que enfocam a produo estatal de moradias.

    No tocante s caractersticas locacionais e tipolgicas dessa produo

    promovida pelos agentes pblicos, pode-se afirmar que foram as mesmas do modelo

    apregoado pelo BNH, ou seja, prosseguiu-se com o modelo perifrico de expanso,

    predominantemente na direo sudeste e, de modo mais especfico, nos bairros de

    Valentina e Funcionrios III.

    Apesar de a produo aqui comentada ter sido reduzida em relao do perodo

    anterior, ela no se resumiu apenas quelas 1.546 unidades do IPEP e da CEHAP. Como, a

    partir de 1986, as atribuies do BNH passaram para a responsabilidade da CAIXA, fez-se

    um levantamento dos financiamentos oferecidos por esta em relao produo de

    conjuntos habitacionais. Com isso, constatou-se que a CAIXA financiou, em 1989, 791

    novas habitaes, distribudas em cinco empreendimentos, a maioria dos quais foi

    financiada com recursos da poupana (SBPE), via Programa Plano Empresrio, voltado

    para a iniciativa privada e sem a intermediao de agentes pblicos. Apenas um

    empreendimento (dos cinco) foi financiado com recursos do FGTS (PROHAP privado): trata-

    se do Funcionrios IV, no bairro de mesmo nome, que conta com 573 unidades, o que

    representa mais de 72,44% do total de moradias financiadas pela CAIXA nesse perodo.

    Ressalte-se, ainda, que a produo do conjunto Funcionrios IV foi coordenada pela

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    155

    CEHAP, apesar de o financiamento ter-se destinado a um agente privado (Tabela 12 e

    Figura 41)81.

    Diferentemente da produo promovida pelos agentes pblicos nesse mesmo

    recorte temporal, os empreendimentos financiados pela CAIXA, com recursos da poupana

    (CAIXA/POUPANA), caracterizaram-se pela produo de prdios de diferentes padres

    construtivos e localizados em diferentes reas da cidade (Tamba e Bancrios), com status

    sociais distintos, uma vez que tambm se destinavam a um pblico de maior poder

    aquisitivo (geralmente classe de renda mdia) (Figura 41).

    LEGENDA: CEHAP IPEP CAIXA/POUP. CAIXA/FGTS

    Figura 41: Produo habitacional entre 1987 e 1989 em Joo Pessoa Fonte: Base cartogrfica da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (2006) Nota: importante salientar que essa localizao apenas esquemtica, cujo objetivo indicar primeiramente o bairro contemplado. Nota: No foi identificado o conjunto Radialistas, produzido pela CEHAP

    81 Com base em entrevistas realizadas com os administradores dos conjuntos habitacionais Parque dos Ips I (432 uh) e Parque dos Ips II (120 uh), verificou-se que ambos tambm datam desse perodo (1986-1990) e foram financiados pela CAIXA, porm no constam no levantamento realizado nesta (2006).

    Joo Pessoa: diviso dos bairros da cidade

    Centro histrico da cidade de Joo Pessoa

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    156

    Por fim, concluindo a descrio da produo efetuada entre as dcadas de 1930

    e 1980, do Estado desenvolvimentista, a Tabela 12 permite visualizar-se a produo de trs

    momentos histricos distintos (Pr-BNH, BNH e Ps-BNH), sendo o perodo da poltica

    habitacional do BNH definitivamente o de maior produo.

    TABELA 12

    Resumo do nmero de unidades nos conjuntos habitacionais produzidas em Joo Pessoa entre 1937 e 1989

    Pr-BNH IAPs, FCP

    BNH Ps-BNH Agentes

    At 1963 1967/69 1970/74 1975/79 1980/84 1985/86 1987/89

    TOTAL

    IAPs / FCP

    385 / 230 615

    IPASE 50 628 50 728IPEP / IPASE 413 413

    Outros 107 107Montepio / IPEP 127 662 - 466 2.226 4.401 1.454 9.336

    CEHAP 630 1.973 3.176 6.113 5.260 92 17.244INOCOOPs 293 901 2.476 3.670

    CEF-POUP 218 218

    CEF-FGTS 573 573

    TOTAL 899 2.333 2.266 4.593 10.815 9.661 2.337 32.904TOTAL 899 29.668 2.337 32.904Fonte: TADEI e DUAYER apud LAVIERI & LAVIERI (1999); levantamento realizado na CEHAP (2006); e no IPEP (2006) Nota: Elaborao da autora

    4.3 A PRODUO DE MORADIAS NA CIDADE DE JOO PESSOA SOB A TICA DAS POLTICAS HABITACIONAIS A PARTIR DE 1990

    Antes de se iniciar a descrio da produo habitacional verificada em Joo

    Pessoa a partir da dcada de 1990, importante mencionar alguns dados referentes

    problemtica habitacional nessa cidade depois do fechamento do BNH.

    O problema da falta de habitao no Brasil se avolumou depois da extino do

    BNH, dentre outros motivos devido ao arrefecimento da produo de novas moradias,

    especialmente no perodo de transio 1986 a 1989. Nesse sentido, o dficit habitacional

    na capital paraibana tambm cresceu, chegando a atingir, nos dias atuais, um nmero da

    ordem de 23 mil unidades, segundo informaes na prpria prefeitura (2006).

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    157

    H, ainda, os problemas que permeiam os domiclios inadequados problemas

    fundirios e de falta de habitabilidade os quais, em conjunto com o dficit, representam as

    necessidades encontradas nas favelas e em outros tipos de habitao precria. Nos ltimos

    anos, em Joo Pessoa, as favelas vm se expandindo e vrias novas favelas vm surgindo.

    Em apenas cinco anos, entre 1992 e 1997, 14 favelas nasceram, o que representou um

    incremento de 14,89%; e 7.464 novas moradias foram construdas nas favelas, ou seja, um

    crescimento de 44,17% do total de domiclios j existentes (Tabela 13).

    TABELA 13

    Crescimento das favelas e de seus domiclios no municpio de Joo Pessoa

    Favelas (absoluto) Domiclios nas favelas (absoluto) Crescimento das favelas e seus

    domiclios (%)

    1992 1997 1992 1997 Favelas 1992-97 Domiclios 1992-97

    94 108 16.899 24.363 14,89% 44,17% FONTE: FAC (1998)

    Com esse quadro de crescimento dos domiclios precrios e das favelas, em

    1996 mais de 20% da populao do municpio de Joo Pessoa viviam nas favelas, segundo

    dados da Fundao de Ao Comunitria (FAC, 1998).

    Numa tentativa de enfrentar essa necessidade de moradias, vrios agentes

    pblicos e privados participaram do incremento do parque habitacional, a partir de 1990, na

    capital paraibana. Com o objetivo de melhor sistematizar os dados, adotou-se aqui

    metodologicamente uma separao: so chamados de agentes pblicos as instituies do

    governo estadual ou municipal que receberam a concesso de financiamentos da CAIXA ou

    financiaram diretamente (como o IPEP) a produo de moradias para a populao de renda

    mais baixa. Essas instituies so: no nvel municipal, a Prefeitura Municipal de Joo

    Pessoa (PMJP); no nvel estadual, a CEHAP, a FAC e o IPEP. J os agentes privados so

    aqueles que receberam a concesso de financiamentos da CAIXA para a construo de

    moradias, seja pelo programa Carta de Crdito Associativo, seja pelo PAR, etc.82. Nesse

    caso so as cooperativas, como a Cooperativa Habitacional do Estado da Paraba

    (COHEP), e as empresas do ramo da construo civil.

    De modo geral, como j foi dito, a maioria desses agentes recorreu aos recursos

    do governo federal repassados pela CAIXA, por meio de linhas de financiamento, para

    promoverem a produo habitacional. A CAIXA passou a atuar, na atual conjuntura, em

    vrias frentes de ao, principalmente, atravs da concesso de financiamentos para a

    82 Apesar de aqui s ser estudada essas duas linhas de crdito.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    158

    construo de moradias pelos agentes pblicos e pelos agentes privados, bem como

    concedendo crdito direto aos cidados, ou seja, intervindo tanto na oferta quanto na

    demanda. Com essa nova estrutura de funcionamento, verificou-se tambm uma maior

    inter-relao entre as trs esferas do poder, alm da inter-relao com a iniciativa privada,

    como ser exposto a seguir.

    No nvel municipal, a PMJP desenvolveu aes orientadas predominantemente

    pelo programa municipal pra morar, que operava, sobretudo, com recursos da OGU (por

    meio do programa Habitar-Brasil, por exemplo) para a construo de alguns conjuntos

    habitacionais destinados s populaes mais carentes da sociedade83. A partir do segundo

    mandato de Fernando Henrique Cardoso e, especialmente, no mandato de Lula, esse

    programa foi substitudo pelos principais programas do governo federal, como o Carta de

    Crdito Associativo, o Habitar-Brasil, o Morar Melhor, o Crdito Solidrio, o PSH, dentre

    outros.

    No nvel estadual, a CEHAP sobreviveu crise que se abateu sobre o sistema

    das companhias de habitao durante o governo Sarney e permaneceu intervindo na

    produo habitacional, operando principalmente com recursos do FGTS e da OGU, em

    consonncia com vrios programas habitacionais do governo federal, como PAIH, PROHAP,

    Habitar-Brasil, Carta de Crdito Associativo, Pr-Moradia, PSH, etc.

    Outro agente pblico estadual foi a FAC que surgiu com o objetivo de atender os

    problemas habitacionais da populao mais carente do estado, atravs da recuperao,

    reforma ou construo de novas habitaes para as populaes que viviam em situaes de

    risco, em especial em favelas84. As aes dessa instituio se desenvolveram basicamente

    por meio do programa SOS Moradia, criado entre 1996 e 1997 e que operava com 90% de

    recursos do governo federal (OGU) e uma contrapartida de 10% do governo do estado.

    Dos agentes estatais, todavia, o IPEP foi o nico que atuou de uma forma

    descentralizada, isto , sem recursos dos cofres pblicos, mas com recursos prprios dos

    muturios, por meio do Programa Habitacional Solidrio (PHS). Em outras palavras, atuou

    83 Na pesquisa, s foi possvel resgatar a produo desenvolvida a partir de 1998 (gesto de Ccero Lucena) at 2006 (gesto de Ricardo Coutinho), pois a prefeitura no soube informar onde estavam os dados da produo anterior. Mas, salienta-se que a prefeitura j atuava na produo de moradias anteriormente, embora sua interveno no fosse muito valorizada, por se constituir de aes isoladas e pouco expressivas quantitativamente. Por exemplo, segundo a Finep (1985), em 1973, a Prefeitura Municipal de Joo Pessoa contribuiu para a produo do parque habitacional da cidade, embora de forma irrisria, com a construo de apenas 15 unidades. 84 Vale ressaltar que, no mesmo sentido da PMJP, s h registro da produo da FAC desenvolvida pelo SOS Moradia, pois a produo anterior a esse programa no foi registrada, por se constituir em aes isoladas, no inseridas em um programa habitacional, segundo informaes coletadas no Departamento de Engenharia da Fundao, em dezembro de 2006.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    159

    com uma ao isolada e sem a interveno do governo federal. O PHS foi criado

    aproximadamente em 1995, durante a gesto do governador Antnio Mariz. Tratava-se de

    um programa extremamente restritivo, pois funcionava com a formao de grupos dos

    servidores do estado, com no mnimo, 36 pessoas. Aps formados os grupos, eram

    descontadas do contra-cheque dos muturios parcelas de at 30% do salrio, em

    consignaes mensais, para a formao de um fundo condominial (como um condomnio

    fechado ou um consrcio), que custeava a construo das unidades habitacionais,

    entregues por sorteio85. Essa forma de financiamento buscava, portanto, reduzir a utilizao

    de recursos pblicos para a construo de moradias, alm de reduzir o nvel de

    inadimplncia, uma vez que os funcionrios pblicos tm rendimentos assegurados, logo

    garantindo-se uma maior eficincia na produo de moradias para a populao de renda

    mais baixa.

    Os agentes privados, por sua vez, atuaram com recursos do governo federal, por

    meio dos seguintes programas: PAIH, PEP, PROHAP privado, Programa Cooperativas,

    Carta de Crdito Associativo e, mais recentemente, o PAR86.

    Em suma, apesar da poltica neoliberal implementada a partir da dcada de

    1990, a qual impunha forte presso no sentido de se reduzirem as responsabilidades do

    poder pblico nas questes sociais, o governo federal continuou intervindo ativamente na

    questo habitacional. Essa interveno se desenvolveu alocando-se recursos dos cofres

    pblicos federais (FGTS, OGU, FAR, entre outros fundos) os quais so operacionalizados

    pela CAIXA, que os controla e os repassa, por meio de diferentes programas de habitao

    , para os agentes pblicos e os privados. No entanto, uma dessas linhas de financiamento,

    o PAR, exige da CAIXA mais do que apenas o repasse dos recursos alocados; h um maior

    envolvimento tanto na etapa de produo quanto na de consumo, conforme j foi explicitado

    no captulo anterior.

    Por fim, o Quadro 12 resume todos os programas de habitao dos mbitos

    federal, estadual e municipal, e os agentes a eles vinculados, os quais atuaram na capital

    paraibana a partir da dcada de 1990. Cada agente desenvolveu-se desigualmente no

    tempo e no espao, de maneira que, individualmente, cada um imprimiu na sua produo

    caractersticas prprias, embora com alguns pontos semelhantes, em funo dos programas

    habitacionais em comum, conforme ser exposto a seguir.

    85 Informaes obtidas, em 2005, com funcionrios do IPEP e no panfleto do programa PHS, coletado na prpria instituio. 86 Tambm atuaram por meio do programa Carta de Crdito Individual, que no foi abordado neste trabalho.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    160

    QUADRO 12

    Sntese dos principais programas federais, estaduais e municipais atuantes a partir da dcada de 1990

    Ano Governo Agentes

    Programas habitacionais do governo federal

    operacionalizados pela CAIXA

    Programas habitacionais dos

    governos estadual e municipal, com

    recursos federais ou prprios

    CEHAP PAIH CONSO e recursos prprios PAIH PEP

    PROHAP privado

    1990-1992 Collor agentes privados

    Programa Cooperativas

    -

    1993-1994 Itamar Franco CEHAP - FICAM

    Crd Mac PROHAP pblico (FGTS)

    Habitar-Brasil CEHAP Carta de Crdito

    Associativo

    -

    FAC - SOS Moradia IPEP - PHS

    Habitar-Brasil Morar Melhor PMJP Carta de Crdito Associativo

    pra morar

    Carta de Crdito Associativo

    1995-1998 1999-2002

    Fernando Henrique Cardoso

    agentes privados PAR

    -

    Pr-Moradia CEHAP PSH -

    Programa Crdito Solidrio

    Imvel na planta (FGTS) PMJP

    PSH

    -

    Carta de Crdito Associativo

    2003-2006

    Luiz Incio

    Lula da Silva

    agentes privados PAR

    -

    Nota: Elaborao da autora

    4.3.1 A ATUAO PREDOMINANTE DOS AGENTES PRIVADOS: CARACTERSTICAS

    DO INTERVALO DE 1990 A 1992

    Apesar da confuso instaurada na poltica de habitao durante o governo Collor

    (1990-92) (VALENA, 2001), a produo de moradias, na cidade de Joo Pessoa, foi

    bastante significativa, contando-se 6.027 novas unidades habitacionais, das quais 41,96%

    (2.529 uh) foram construdas pelo setor pblico e 58,04% (3.498 uh) pela iniciativa privada.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    161

    Esse fato comprova que o governo Collor realmente se caracterizou pela concesso de

    financiamentos voltados para a iniciativa privada, marcando um novo momento na trajetria

    da poltica de habitao, sem deixar de seguir os ditames da poltica neoliberal.

    Pelo setor pblico, a produo foi viabilizada pela CEHAP, que voltou a participar

    do incremento do parque habitacional pessoense, depois das restries financeiras

    impostas durante o governo Sarney s COHABs. Essas restries afetaram diretamente o

    desenvolvimento da companhia no intervalo compreendido entre 1986 e 1989 e mudaram

    para sempre a forma de sua atuao na produo de moradias. Em termos numricos, a

    CEHAP financiou 2.529 novas unidades, por meio de diferentes linhas de financiamento

    assim como diferentes fontes de recurso, incluindo o emprego de recursos prprios para a

    construo de 37 moradias (Tabela 14).

    TABELA 14

    Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 1990 e 1992

    Agente / Programa Nome

    Ano de incio e concluso das

    obras Bairro Unidades

    CEHAP / CONSO Mangabeira VII Mar. 1990-jan. 1993 Mangabeira 1.962 (1.200 apto

    em 75 blocos; 761 casas)

    CEHAP / PAIH Mangabeira VI (etapa I) Jan. 1992-out.

    1992 Mangabeira 530

    CEHAP / recursos prprios - 1992 - 37

    Total - - - 2.529Fonte: Levantamento realizado na CEHAP (2006) Nota: Elaborao da autora

    A maioria das habitaes financiadas pela CEHAP foi implantada seguindo o

    modelo perifrico de expanso na direo sudeste, no bairro de Mangabeira, onde o

    governo do estado continuava sendo proprietrio de terras. No entanto, o terreno no foi

    doado aos usurios, objetivando-se uma ao social, mas seu custo foi embutido no valor

    do financiamento87.

    No que tange s caractersticas tipolgicas da produo efetivada pela CEHAP,

    importante mencionar que os primeiros anos da dcada de 1990 marcaram a histria da

    companhia com a produo prioritria de blocos de apartamentos, como o conjunto

    Mangabeira VII. Esse conjunto, todavia, no era composto apenas por edifcios, mas

    87 Segundo entrevista semi-estruturada com Tarcsio Morais Leite, responsvel pela Diviso de Material e Patrimnio, realizada no dia 07-12-06 (modelo de entrevista em Anexo F).

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    162

    tambm por unidades unifamiliares, embora o tipo predominante tenha sido as edificaes

    multifamiliares (61,16% do total de unidades).

    Os edifcios, por seu turno, adotaram a soluo de organizao espacial formada

    por quatro unidades habitacionais em cada pavimento, resultando em uma lmina que se

    aproxima da forma quadrada. Ademais, essas edificaes so limitadas altura de quatro

    pavimentos, mas sem pilotis, pois o trreo foi ocupado por apartamentos, com a finalidade

    de proporcionar a reduo do custo mdio da unidade privativa com o maior nmero de

    apartamentos por empreendimento ou seja, adensando o terreno para fracionar seu preo

    e fracionar o custo da construo entre os muturios. J as habitaes so compostas por

    sala, varanda, dois quartos, banheiro, cozinha e rea de servio, em uma rea privativa de

    51,38m (Figuras 42 e 43).

    Figura 42: PAIH Edificaes do conjunto Mangabeira VII, localizado em Mangabeira (regio sudeste) Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 43: Planta baixa do pavimento tipo dos edifcios do conjunto Mangabeira VII (rea

    privativa=51,38m) Fonte: CARVALHO (1997)

    Devido ao seu grande porte e ao fato de implantar edifcios em um bairro

    predominantemente horizontal, ou seja, composto basicamente por casas, o conjunto

    Mangabeira VII causou uma transformao na estrutura e na paisagem urbana dessa rea

    da cidade.

    J os agentes privados (empresas construtoras ou cooperativas) participaram da

    produo de habitao social ou econmica sendo financiados pela CAIXA, atravs dos

    programas PAIH, PEP, Programa Cooperativas (COOPHAB) e PROHAP, principalmente

    com recursos oriundos do FGTS. De forma mais concreta, mais de 65% dos recursos

    alocados nesse perodo foram oriundos do fundo dos trabalhadores para a construo de

    3.246 novas unidades. Houve, ainda, financiamentos com recursos da poupana (SBPE),

    por meio do Programa Plano Empresrio, cuja produo no foi aprofundada neste trabalho,

    uma vez que se trata de outro perfil de programa, voltado para um pblico de maior poder

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    163

    aquisitivo, diferentemente da populao atendida pela produo da habitao social ou

    econmica (Tabela 15).

    TABELA 15

    Recursos do governo federal disponibilizados pela CAIXA para a produo de moradias entre 1990 e 1992 para os agentes privados

    Fonte de recursos88 Entidade

    Investimento (R$)

    Investimento (%) Unidades

    Unidades (%)

    FGTS Construtoras 65.328.122,34 65,23 3.246 71,17Poupana (SPBE) Construtoras 27.740.288,21 27,70 1.063 23,31

    CAIXA Construtoras 7.086.922,83 7,08 252 5,53Total - 100.155.333,38 100 4.049 100Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2006) Nota: Elaborao da autora

    A quantidade de novas habitaes construdas pelos agentes privados e

    financiadas por pelos programas alimentados pelo FGTS e pela CAIXA variou quantitativa e

    qualitativamente. O PEP, que era uma linha de financiamento destinada s empresas de

    menor porte, e no qual o preo da habitao poderia ser estabelecido pelo mercado, foi a

    linha de crdito que mais financiou em Joo Pessoa durante o governo Collor (1.935 novas

    unidades habitacionais, o que correspondeu a 32,10% do universo total 6.027 uh). Em

    seguida, o PAIH financiou 635 moradias (10,54%), a COOPHAB financiou 512 (8,50%), e o

    PROHAP privado 416 (6,90%) (Tabela 16).

    Do ponto de vista da distribuio no espao urbano, cada agente e cada

    programa de habitao apresentou reas de maior ou menor atuao: as Cooperativas, o

    PROHAP e o PAIH, por exemplo, atuaram em diversos bairros, todavia predominantemente

    localizados na regio sudeste. J o PEP foi aquele que apresentou uma maior variedade na

    localizao dos seus empreendimentos, implantando-os em bairros localizados em vrias

    regies (sul, sudeste, leste e nordeste) e com caractersticas sociais distintas (Figura 46).

    Percebe-se que os conjuntos foram geralmente implantados em terrenos remanescentes

    urbanizados, diferentemente do modelo de implantao adotado pela CEHAP, a qual

    privilegiou a expanso perifrica. Em funo dessa implantao em terrenos

    remanescentes, a maioria dos conjuntos produzidos pelos agentes privados de pequeno

    porte (abaixo de 160 uh), no gerando transformaes estruturais na malha urbana. Tal

    como essa produo dos agentes privados, a do PAR tambm se caracterizou pelos

    conjuntos de pequeno porte e implantados em terrenos remanescentes, como se ver

    adiante.

    88 Essas foram as fontes de recursos mais utilizadas para a produo de habitaes em conjuntos nesse perodo. Outros fundos podem ter atuado, no entanto, no levantamento realizado na CAIXA (2006) s foram constatadas esses trs tipos.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    164

    TABELA 16: Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes privados entre 1990 e 1992

    Agente / Programa Nome Ano de incio e concluso Bairro Unidades

    Geisel I 1991 Geisel 160PROHAP privado89 Geisel II 1991 Geisel 256

    Subtotal PROHAP privado 416

    APLP I 1990 Cid. Universitria 84APLP II 1990 JD. So Paulo 36APLP III 1990 JD. So Paulo 24

    P. Res. Vale das Palmeiras I 1990 Cristo 288

    Cooperativa dos Bancrios (Coophabancrios)/ COOPHAB

    Parque dos Diamantes 1990 Mandacaru 80Subtotal COOPHAB 512

    Sonho Meu 1991 Valentina 491Res. Bom Jesus II 1991 Rangel 40PAIH

    Conj. Hab. Tiradentes 1991 Alto do Mateus 104Subtotal PAIH 635

    Res. Rosa do Prado/Ed. Flor de Maio 1991 Cid. Universitria 56

    Ed. Estrela Dalva II 1991 Cid. Universitria 16Ed. Lvia Carvalho 1991 Cid. Universitria 20

    Cond. Atlantys 1991 Cid. Universitria 48Res. Caroline II 1991 Cid. Universitria 32

    Ed. Vnus 1991 Cid. Universitria 16Ed. Veneza 1991 Bancrios 48

    Ed. Itumbiara 1991 Bancrios 24Res. gua Azul 1991 gua Fria 384

    Ed. Araguari 1991 JD. So Paulo 28C.H. J. Amrico III 1991 Jos Amrico 224Ed. Della Santa II 1991 Joo Paulo II 16

    Ed. Itaipava 1991 Cristo 30Res. Verde Vale 1991 Geisel 304

    Res. Karina I 1991 Valentina 272Vale do Jaguaribe III 1991 Jaguaribe 33

    Ed. Mdia 1991 Jaguaribe 32Ed. Expedicionrios IV 1991 Expedicionrios 32

    Ed. Acre 1991 Bairro dos Estados 20Ed. Soraya 1991 Bairro dos Ips 24

    Cond. Santa Maria 1991 Bessa 8

    PEP (recursos do FGTS)

    Ed. Girassol I 1991 - 16Res. IV Centenrio 1991 Bancrios 192PEP (recursos da

    CAIXA) Ed. Lucy III 1991 Bessa 60Subtotal PEP 1.935Total 3.498Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2006) Nota: Elaborao da autora. A localizao dos empreendimentos foi fornecida pela Secretaria de Tributao do Municpio (2006)

    89 importante mencionar que os empreendimentos Geisel I e Geisel II foram encontrados em um dos bancos de dados da CEHAP como obras executadas por esta Na realidade, segundo informaes na CEHAP (com Tarcsio Leite, responsvel pela Diviso de Material e Patrimnio, 07-12-06), este empreendimento foi financiado pela CAIXA, mas a CEHAP projetou e fiscalizou a obra. De qualquer forma, nesta pesquisa optou-se em coloc-los separadamente, obedecendo ao banco de dados da CAIXA (2006).

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    165

    Apesar de algumas diferenas na forma de implantao e na dimenso entre os

    conjuntos financiados pelos agentes pblicos e os financiados por agentes privados, h

    caractersticas tipolgicas comuns aos dois. Analisando-se alguns conjuntos financiados por

    agentes distintos, observou-se que muitos edifcios compartilham a mesma volumetria, com

    a altura limitada a quatro pavimentos, e a mesma soluo de planta, formada por quatro

    unidades a cada pavimento, alm da implantao dos empreendimentos na regio sudeste

    da capital paraibana (Figuras 44 e 45).

    Figura 44: PEP conjunto gua Azul, localizado no bairro de gua Fria (regio sudeste) Fonte: Acervo da autora (2003)

    Figura 45: Planta baixa do pavimento tipo do conjunto gua Azul (apartamento com rea

    privativa igual a 46,65m) Fonte: Acervo da autora (2003)

    importante lembrar tambm que a produo habitacional desse perodo se

    apresentou de uma forma diferente do modelo difundido nacionalmente, caracterizado pela

    construo de pequenas habitaes de pssima qualidade e localizadas em periferias

    longnquas, conforme foi descrito por Bonduki (1997), citado no Captulo II. De modo global,

    na capital paraibana, a produo habitacional seja dos agentes pblicos, seja dos agentes

    privados , nesse momento, caracterizou-se pela construo predominante do tipo

    multifamiliar, com apartamentos de dimenses razoveis, embora tenham sido tambm

    financiados muitos conjuntos de unidades unifamiliares, como o Sonho Meu, parcela do

    Mangabeira VII, etc. Os edifcios financiados foram relativamente bem construdos (alguns,

    porm, no revestidos) e grande parte foram implantados nas reas da expanso urbana

    recente, geradas principalmente pelo BNH. Do total das 6.027 unidades produzidas, a

    maioria se localiza na zona sudeste da cidade, em bairros como Mangabeira (2.492

    uh=41,34% das unidades financiadas), Valentina (763 uh=12,66%), Geisel (720

    uh=11,95%), Cristo (318 uh=5,28%), Cidade Universitria (272 uh=4,51%), Bancrios (264

    uh=4,38%), entre outros (Figura 46). Portanto, a expanso urbana de Joo Pessoa

    continuou a desenvolver-se na direo sudeste, como tinha sido iniciado no perodo do

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    166

    BNH. Ressalte-se, por fim, que essas reas j estavam bem dotadas de servios e infra-

    estrutura, alm de garantida a acessibilidade.

    Figura 46: Produo habitacional entre 1990 e 1992 em Joo Pessoa Fonte: Base cartogrfica da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (2006) Nota: importante salientar que essa localizao apenas esquemtica, cujo objetivo indicar primeiramente o bairro contemplado.

    LEGENDA: CEHAP PAIH e PROHAP PEP COOPHAB

    Figura 47: PEP

    conjunto IV Centenrio,

    localizado no bairro Cidade Universitria

    (regio sudeste)Fonte: Acervo da

    autora (2005)

    4.3.2 A CRISE NA PRODUO HABITACIONAL ENTRE 1993 E 1994

    Como j foi comentado, o grande nmero de operaes realizadas na rea

    habitacional entre 1990 e 1991 comprometeu o oramento para novos financiamentos em

    habitao durante o governo de Itamar Franco. Por esse motivo, em Joo Pessoa, como

    mostra a Tabela 17, houve um grave arrefecimento na produo de moradias, marcando

    nesse perodo um momento de crise, ou de apatia, conforme denominado por Valena

    (2001).

    A CEHAP, uma das importantes promotoras da produo habitacional na cidade,

    restringiu-se produo de apenas 40 unidades, por meio do programa FICAM, que

    funciona como uma linha de crdito para financiamentos isolados e que opera com recursos

    Joo Pessoa: diviso dos bairros da cidade

    Centro histrico da cidade de Joo Pessoa

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    167

    do FGTS90. Embora numa produo bastante reduzida, essas habitaes continuaram

    sendo implantadas na zona sudeste, mais especificamente em Mangabeira.

    TABELA 17

    Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 1993 e 1994

    Agente / Programa Nome

    Ano de incio e concluso das

    obras Bairro Unidades

    CEHAP / FICAM Mangabeira FICAM 94 Mangabeira 40Total - - - 40Fonte: Levantamento realizado na CEHAP (2006) Nota: Elaborao da autora

    O levantamento junto CAIXA tambm no apontou novas habitaes

    financiadas, o que pode significar que nenhum novo financiamento foi realizado nesse

    perodo, devido reestruturao na CAIXA e na poltica habitacional91.

    Mais importante que as transformaes promovidas com o governo de Itamar

    Franco subsidiaram o desenvolvimento da produo habitacional no perodo seguinte.

    Nesse quadro de transformaes, destaca-se a criao de programas operacionalizados

    com recursos da OGU, alm do FGTS. O Habitar-Brasil foi um desses programas do OGU

    (com apoio do BID) que perdurou durante os governos seguintes.

    4.3.3 SURGIMENTO DE NOVOS PROGRAMAS DE HABITAO: CARACTERSTICAS

    DO INTERVALO DE 1995 A 1998

    Com o governo de Fernando Henrique Cardoso, surgem novos programas

    capitaneados pelo Plano Nacional de Habitao criado nessa gesto , como o Pr-

    Moradia, o Programa Carta de Crdito, etc. Alm dos programas do governo federal, foram

    criados, ainda, programas independentes e restritos a uma esfera governamental, como o

    caso do PHS, do governo do estado, atravs do IPEP. O PHS atuou com mais autonomia e

    de forma descentralizada no incremento do parque habitacional da cidade.

    Em termos numricos, nesse perodo, foi financiada em Joo Pessoa a produo

    de 10.462 novas moradias por agentes pertencentes tanto ao setor pblico CEHAP, FAC,

    IPEP e a PMJP quanto iniciativa privada. Cada um desses agentes apresentou

    90 Segundo entrevista semi-estruturada com Tarcsio Morais Leite, responsvel pela Diviso de Material e Patrimnio, realizada no dia 07-12-06 (modelo de entrevista em Anexo F). 91 Outra possibilidade o quantitativo da produo desse perodo estar contido em outro sistema de controle da agncia.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    168

    particularidades, o que estabeleceu diferentes formas de atuao e uma produo

    diferenciada, sob os aspectos quantitativo e qualitativo. Contrariamente ao que ocorreu no

    governo Collor, a produo promovida pelo setor pblico prevaleceu sobre o privado, na

    ordem de 92,07% (9.632 uh).

    Como j foi mencionado anteriormente, o papel da CAIXA nesse novo cenrio foi

    ampliado, passando ela a atuar em vrias frentes de ao na rea habitacional. No intervalo

    compreendido entre 1995 e 1998, essa agncia financeira concedeu financiamentos com

    recursos da OGU ao governo estadual e ao municipal, e com recursos do FGTS CEHAP,

    s empresas da construo civil e s cooperativas habitacionais, alm de ter financiado

    diretamente pessoas fsicas pelo programa Carta de Crdito Individual, cuja produo no

    abordada nesta dissertao. De acordo com o banco de dados da CAIXA (2006), ela

    repassou recursos do FGTS para a CEHAP na ordem de R$ 8.206.933,98 reais. J para o

    poder pblico (estado e municpio), por meio do programa Habitar-Brasil e dos recursos da

    OGU, a CAIXA repassou dos cofres pblicos R$ 6.602.153,42. H de se considerar, ainda,

    os R$ 10.534.080,84 concedidos para o programa Carta de Crdito Associativo com o

    objetivo de financiar 830 novas unidades, produzidas pelas construtoras e pelas

    cooperativas. Em suma, nesse perodo, a CAIXA disponibilizou mais de R$ 25.000.000,00

    para a produo de moradias, dos quais 53,63% destinaram-se apenas ao programa Carta

    de Crdito Associativo. Destaca-se tambm a utilizao de recursos do OGU representando

    26,05% do total de recursos alocados, adquirindo importncia no contexto da produo de

    moradias nesse perodo, principalmente se se analisa luz do governo Collor e do segundo

    mandato de FHC (Tabela 18).

    TABELA 18

    Recursos do governo federal disponibilizados pela CAIXA para a produo de moradias entre 1995 e 1998

    Recursos92 e programas Entidade Investimento (R$) Investimento (%)

    construtoras, cooperativas 10.534.080,84 41,57

    FGTS, SBPE, CAIXA (Carta de Crdito Associativo) CEHAP 3.056.882,97 12,06

    53,63

    PMJP 3.745.659,23 14,78 OGU Estado-PB; 2.856.494,19 11,27 26,05

    FGTS (PROHAP pblico, Crd-mac) CEHAP 5.150.051,01 20,32

    Total - 25.343.168,24 100Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora

    92 Essas foram as fontes de recursos mais utilizadas para a produo de habitaes em conjuntos nesse perodo. Outros fundos podem ter atuado, no entanto, no levantamento realizado na CAIXA (2006) s foram constatadas esses trs tipos.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    169

    Do ponto de vista da quantidade de habitaes construdas, segundo

    levantamento de dados realizado nos rgos competentes, o setor pblico (governo do

    estado mais a prefeitura) produziu 9.632 novas moradias, merecendo especial ateno a

    produo promovida pelo IPEP, o qual criou o PHS e financiou independentemente (com

    recursos dos prprios muturios) 5.093 novas unidades. Com isso, esse agente pblico

    superou a produo da CEHAP, que sempre se sobressaiu na histria da produo de

    moradias na capital paraibana (Tabela 19). Vale salientar que o IPEP voltou, nesse perodo,

    a atuar de forma triunfal na produo de habitaes, aps a paralisao de suas atividades

    durante a primeira metade dos anos 1990.

    Grande parcela das unidades financiadas pelo instituto (95,68%=4.873 uh) foi

    implantada em Mangabeira, contribuindo para a transformao da paisagem e da estrutura

    de parte do bairro, devido expanso urbana promovida, bem como para a consolidao da

    rea para a habitao social.

    Depois do IPEP, a CEHAP foi a instituio que apresentou melhor produo,

    com o financiamento de 1.776 moradias, das quais 1.436 unidades pertencentes a conjuntos

    habitacionais localizados em Mangabeira foram financiados com os mais diversos

    programas do governo federal, quais sejam: Carta de Crdito Associativo (FGTS), PROHAP

    pblico (FGTS) e Habitar-Brasil (OGU). Percebe-se, portanto, que, aps a drstica reduo

    da produo habitacional da CEHAP ocorrida no governo Itamar Franco, a companhia voltou

    a crescer no primeiro mandato de FHC (Tabela 19). Alm dos conjuntos habitacionais acima

    citados, a CEHAP construiu 340 habitaes com financiamentos isolados para pessoas

    fsicas, por meio do programa Crd Mac Casa, cujos recursos, oriundos do FGTS, foram

    repassados pela CAIXA.

    A FAC, outro agente do governo do estado, tambm participou da produo

    habitacional do primeiro mandato de Fernando Henrique Cardoso, mas atravs do programa

    SOS Moradia, que, embora de mbito estadual, estava intrinsecamente relacionado com o

    governo federal, uma vez que operava basicamente com recursos da OGU (90%). O

    resultado desse programa foi a construo e a melhoria habitacional de 1.143 unidades,

    todas localizadas em reas de extrema precariedade, geralmente caracterizadas como

    favelas. As reas que foram objeto de interveno da FAC, nesse perodo, estavam

    pulverizadas em diversas zonas da cidade, especialmente nas zonas central, sudeste e

    sudoeste, contemplando, portanto, diferentes bairros, como Valentina, Ilha do Bispo,

    Expedicionrios, Alto do Mateus, Castelo Branco, etc. (Tabela 19).

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    170

    No mbito do governo municipal, nesse perodo, a prefeitura passou a intervir

    com mais intensidade na produo habitacional da capital paraibana, atravs do programa

    pra morar, que funcionava com recursos da OGU (possivelmente atravs do Habitar-Brasil).

    Esse programa procurou enfrentar o problema habitacional na cidade de Joo Pessoa

    atuando em vrias frentes, com aes voltadas para a construo de novas moradias,

    outras para melhorias habitacionais, para a urbanizao de favelas, etc., embora, neste

    trabalho, s tenha sido considerada a construo de novas unidades93. Nesse aspecto, foi

    financiada a construo de 1.620 novas unidades, conforme est ilustrado na Tabela 19. As

    unidades construdas esto localizadas nas reas mais pobres da cidade, sendo mais

    comumente adotada a regio sudeste, como Funcionrios IV e Valentina.

    Diante do exposto, podem ser delineadas algumas caractersticas em comum na

    produo efetuada pelos agentes pblicos acima listados, como a inter-relao destes com

    os programas do governo federal (com exceo do IPEP), e a preferncia por implantar os

    conjuntos na regio sudeste da cidade, dando continuidade ao modelo de implantao do

    BNH.

    A localizao de grande parte dos conjuntos no bairro de Mangabeira,

    especialmente, explicada pelo fato de o governo do estado ser proprietrio de extensas

    glebas nessa rea, o que favoreceu ali a implantao das habitaes produzidas pela

    CEHAP e pelo IPEP. Isso no significa, todavia, que as terras foram doadas; seu custo foi

    repassado aos muturios, embutido no financiamento, segundo informaes obtidas de um

    tcnico da prpria CEHAP94.

    J a inter-relao dos agentes pblicos com os programas do governo federal

    verificada atravs da alocao de recursos da OGU e do FGTS, os quais so repassados

    para o estado e para o municpio como uma concesso de crdito. As tentativas de

    autonomia, embora raras, so bastante significativas, como no caso do IPEP, cuja produo

    independente do governo federal correspondeu a 54,81% (5.093 unidades) do total da

    produo efetuada pelos agentes pblicos estaduais e municipal. A Tabela 19 resume a

    produo habitacional global efetuada pelos agentes pblicos (estado e municpio) no

    primeiro mandato do governo de Fernando Henrique Cardoso.

    93 De acordo com levantamento realizado por um grupo de estudantes (apud CAVALCANTI, 1999b) para uma disciplina do curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal da Paraba, o pra morar beneficiou 1.063 famlias com melhorias habitacionais. Tambm foram realizadas melhorias em vrias comunidades, atravs de recursos oriundos do programa Habitar-Brasil. 94 Segundo entrevista semi-estruturada com Tarcsio Morais Leite, responsvel pela Diviso de Material e Patrimnio, realizada no dia 07-12-06 (modelo de entrevista em Anexo F).

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    171

    TABELA 19: Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 1995 e 1998

    Agente / Programa Nome

    Ano de incio e

    concluso das obras

    Bairro Unidades

    CEHAP / Crd Mac - 1996 - 340

    CEHAP / PROHAP pblico (FGTS)

    Mangabeira Celso Mariz 1996 Mangabeira 272 (aptos)

    Projeto Mariz I 1996 Mangabeira 130Projeto Mariz II Ago. 1997 Mangabeira 220CEHAP / Habitar Brasil Projeto Mariz III Set. 1998 Mangabeira 590

    CEHAP / Carta de Crdito Associativo

    Mangabeira Portal do Seixas I

    1997- 199895 Mangabeira 224 (aptos)

    Subtotal CEHAP - - - 1.776 - 1995 So Rafael (Castelo Branco) 50

    - 1996

    Jardim Mangabeira, Riachinho, Baixo Roger,

    Santa Brbara (Valentina), Ilha do Bispo, B. de Palha (Expedicionrios), Alto do

    Mateus e So Rafael (Castelo Branco).

    282

    - 1997

    Jardim Mangabeira, Riachinho, Baixo Roger, Diversos e So Rafael

    (Castelo Branco).

    708

    FAC / S.O.S. Moradia

    - 1998 Ilha do Bispo/Diversos/Pe. Hildon (Torre) 103

    Subtotal FAC 1.143 Cond. Jos Mariz 1995-1998 Jos Amrico 220Cond. Raio de Sol 1996-1999 Mangabeira 616

    Cond. Manaim 1996-2000 Mangabeira 679Cond. Parque das

    Violetas 1996-2000 Mangabeira 553

    Cond. Cidade Verde 1996-2001 Mangabeira 2.977

    IPEP / PSH

    Cond. dos Delegados 1997-2001 Mangabeira 48 Subtotal IPEP - - - 5.093

    Cond. Esperana 1998 Padre Z 224 (aptos)ndio Piragibe 1998 Ilha do Bispo 32 (aptos)Fraternidade 1998 Funcionrios IV 40 (aptos)

    Liberdade 1998 Valentina 80 (aptos)Independncia 1998 Valentina 288 (aptos)

    Cidadania 1998 Valentina 112 (aptos)Amizade 1998 Valentina 240 (aptos)

    Prefeitura Municipal de Joo Pessoa / recursos da OGU / Programa Municipal pra Morar

    Da Paz 1998 Jardim Veneza 152 (aptos)PMJP/OGU - - - 452 Subtotal PMJP 1.620 Total 9.632 Fonte: Levantamento realizado na CEHAP (2006); no IPEP (2005); na FAC (2006); PMJP (2006); e na CAIXA (2006) Nota: Elaborao da autora

    95 Dados obtidos com a CAIXA (2005). O empreendimento foi financiado em 5 etapas pelo Programa Carta de Crdito Associativo da CAIXA, instituio que tambm comercializou as unidades. Em funo dessa diviso do empreendimento, as datas indicadas na Tabela referem-se quelas da assinatura do contrato. A ltima etapa, todavia, s foi assinada em 1999, como ser verificado adiante.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    172

    Do ponto de vista da tipologia das habitaes construdas, a produo de cada

    agente apresentou caractersticas prprias, marcando a paisagem urbana de forma

    diversificada. A CEHAP apresentou diferentes padres arquitetnicos, variando de acordo

    com a forma de financiamento. O Carta de Crdito Associativo, assim como ocorreu antes

    com o PROHAP pblico, tem como pblico-alvo a classe de renda mdia ou mdia-baixa,

    portanto produziu habitaes maiores (57,60m) e de melhor padro construtivo. Cada um

    desses programas financiou um conjunto, tendo ambos as mesmas caractersticas, uma vez

    que foram construdos a partir do mesmo projeto de arquitetura, evidenciando-se, assim, um

    processo de barateamento da construo (Figuras 48 e 49).

    A soluo adotada pelos edifcios seguiu muitas caractersticas do modelo

    construdo no conjunto Mangabeira VII, na primeira metade dos anos 1990, quais sejam: a

    organizao espacial da edificao com quatro unidades por andar e altura limitada a quatro

    pavimentos, as unidades habitacionais com o mesmo programa de necessidades e estas

    com a mesma disposio dos cmodos. A diferena entre ambos os tipos est nos recortes

    que foram feitos na volumetria do projeto Portal do Seixas e Celso Mariz (Figura 50).

    Figura 48: Vista dos edifcios do conjunto Mangabeira Portal do Seixas, em Mangabeira (regio sudeste) Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 49: Vista dos edifcios do conjunto Celso Mariz, localizado em Mangabeira (regio

    sudeste) Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 50: Planta baixa esquemtica das habitaes do Portal do Seixas

    Fonte: GALVO (2001)

    rua no pavimentada

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    173

    Embora em menor escala, a CEHAP financiou tambm unidades unifamiliares

    isoladas, para famlias com renda inferior a trs salrios mnimos, por meio do programa

    Habitar-Brasil. As casas do Projeto Mariz so do tipo embrio, compostas por terrao, sala,

    quarto, banheiro, cozinha e rea de servio, totalizando uma rea de aproximadamente

    32m (Figura 51). Com relao ao conjunto, este no teve suas ruas pavimentadas,

    reproduzindo-se, assim, o modelo de produo do BNH. Outra caracterstica da poltica do

    BNH na cidade foi o nome dado a esse conjunto, que corresponde ao de um poltico,

    Antnio Mariz, antigo governador da Paraba.

    Figura 51: Projeto Mariz II, em Mangabeira (regio sudeste) Fonte: Acervo de COSTA (2004)

    Diferentemente da CEHAP, cuja produo apresentou uma variao tipolgica, a

    FAC apresentou uma produo uniforme, com todas as unidades sendo do tipo unifamiliar.

    As casas so compostas por sala, cozinha, dois quartos, banheiro e rea de servio,

    enquadradas em uma rea de 30,07m. O sistema construtivo simples, por isso a fcil

    execuo da obra, que realizada pelo sistema de autoconstruo assistido pela famlia

    beneficiada, mas com assistncia tcnica garantida pela FAC (Figuras 52 e 53).

    Figura 52: Planta baixa das casas produzidas pela FAC Fonte: Levantamento realizado na FAC (1997)

    Figura 53: Fachada das casas produzidas pela FAC

    Fonte: Levantamento realizado na FAC (1997)

    rua no pavimentada

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    174

    O IPEP tambm apresentou uma produo uniforme, caracterizada pela adoo

    de um sistema construtivo simples para as unidades unifamiliares do tipo embrio. As

    unidades so compostas por um terrao, sala, um quarto, banheiro e cozinha, com rea

    construda de aproximadamente 29,08m (Figuras 54 e 55). Esse programa de

    necessidades foi empregado em toda a produo do IPEP, exceto no Condomnio dos

    Delegados, que tinha na sua composio dois quartos.

    Figura 54: Planta baixa esquemtica das habitaes financiadas pelo PHS Fonte: Levantamento realizado no IPEP (2005)

    Figura 55: Fachada das habitaes financiadas pelo PHS

    Fonte: Levantamento realizado no IPEP (2005)

    De forma geral, as unidades unifamiliares da CEHAP, da FAC e do IPEP

    apresentaram a mesma forma tipolgica, ou seja, a casa isolada no terreno, com telhado em

    duas guas e cumeeira perpendicular rua, enfim um modelo caracterstico da arquitetura

    popular.

    J no mbito municipal, durante a gesto do prefeito Ccero Lucena, foram

    produzidos edifcios de dois pavimentos, construdos com pssima qualidade construtiva,

    sem mencionar o fato de que ainda esto por serem finalizadas as obras rebocar, pintar,

    etc. , o que compromete a qualidade de vida da populao ali residente. Esta formada

    por uma populao cujos rendimentos oscilam entre um e dois salrios mnimos. As

    unidades desses edifcios, por sua vez, so compostas por sala, quarto, banheiro e cozinha,

    totalizando uma rea de aproximadamente 22,90m (Figuras 56 e 57). Vale salientar, ainda,

    que esses conjuntos so vulgarmente conhecidos como Torres de Babel, uma aluso ao

    avanado estado de degradao e confuso e desorganizao do ambiente geradas pelos

    moradores96.

    96 A Torre de Babel faz parte de uma passagem bblica, em que uma edificao foi construda visando a atingir o cu e, portanto, ficar mais prxima de Deus. Isso provocou a fria divina e, como forma de castigar as pessoas pela construo do edifcio, Deus lanou um feitio atravs do qual as pessoas passaram a falar lnguas diferentes, gerando uma grande confuso, que impediu a finalizao das obras da torre.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    175

    importante salientar que em 2006 ou 2007, na gesto do prefeito predecessor,

    Ricardo Coutinho, a PMJP recuperou um desses conjuntos o Condomnio Amizade , com

    recursos prprios do municpio, provenientes da Outorga Onerosa, com a finalidade de

    promover melhores padres de habitabilidade nos conjuntos (Figura 58).

    Figura 56: Residencial Fraternidade, no bairro Funcionrios IV (regio sul) Fonte: Levantamento realizado na PMJP (2006)

    Figura 57: Residencial Cidadania, no bairro de Valentina (regio sudeste)

    Fonte: Levantamento realizado na PMJP (2006)

    Figura 58: Reformas promovidas em 2006 ou 2007 no Condomnio Amizade

    Fonte: Levantamento realizado no site da PMJP (2007)

    Conclui-se, portanto, que a produo habitacional efetuada pelos agentes

    pblicos estadual e municipal, caracterizou-se pela construo predominante de unidades

    unifamiliares (80,88%=7.176 uh), localizadas na regio sudeste, contribuindo para a

    expanso horizontal da cidade nessa direo, semelhante ao modelo de produo do BNH.

    Quanto produo habitacional efetuada pela iniciativa privada, com a atuao

    das empresas construtoras e cooperativas, a quantidade de unidades produzidas por esses

    agentes foi bem aqum da produzida pelos agentes pblicos. De fato, produziram-se

    apenas 830 unidades, compreendendo casas e apartamentos, financiados pelo programa

    Carta de Crdito Associativo, entre 1997 e 1998 (Tabela 20).

    Essa produo est localizada em vrias reas da cidade, caracterizando-se

    como uma produo com certa diversidade locacional, apesar de a regio sudeste ter sido a

    que recebeu o maior nmero de intervenes do programa Carta de Crdito Associativo:

    30,33% (252 uh) do total de habitaes foram construdas no Geisel, seguido pela Cidade

    Universitria, com 22,41% (186 uh); o Joo Paulo II, com 19,64% (163 uh); e Bancrios,

    com 17,11% (142 uh). Vale salientar que outras tantas unidades foram implantadas nas

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    176

    regies central e leste. Essa pluralidade na localizao das habitaes possvel devido

    variao da faixa de renda do pblico-alvo do programa, o que permitiu uma maior

    diversidade de bairros contemplados: desde os de menor status social at aqueles onde

    reside a classe de renda mdia (Tabela 20).

    TABELA 20

    Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes privados entre 1995 e 1998

    Instituio / Programa

    Nome do condomnio97

    Ano do contrato

    Entidade Organizadora e construtora

    Bairro Unidades

    Antnio de Pdua (Rodovirios II) 1997

    Construtora (Cogran) Geisel 26

    Belmiro Siqueira (Rodovirios I) 1997

    Construtora (Cogran) Geisel 26

    D. Joana da Palma 1997

    Construtora (Cogran) Geisel 25

    Jardim Tambi II Lot. IV Centenrio 1997

    Construtora (Cogran) Tambi 23 (apto)

    Mar del Plata 1997 Construtora (Akrpolis) Pedro

    Gondim 10

    Mart (II, III, V, VI, VII e IX) 1997

    Construtora (Mart)

    Cidade Universitria 186 (aptos)

    Rohrback 1997 Pessoa fsica Bairro dos Estados 2

    Antnio Ferraz (Lote A, B e C) 1997

    COHEP (CRE Eng.) Joo Paulo II 69

    Ldia Loureiro (E/F/G) 1997

    COHEP (CRE Eng.) Joo Paulo II

    71 (casas) / 23

    Village do Geisel I 1997 COHEP (CRE Eng.) Geisel 39

    Walter Forte (B/C) 1997-1998 COHEP (CRE Eng.) Geisel 70 (casas)

    Paulo Miranda (Lotes 03, 05 e 08) 1998

    COHEP (CRE Eng.) Bancrios

    32 (aptos) / 110 (casas)

    Francisco F. Filho (Etapas II, III e IV) 1998

    Construtora (Cogran) Geisel 66 (casas)

    Jardim Tambi III Lot. IV

    Centenrio 1998 Construtora (Cogran) Tambi 32 (aptos)

    Caixa Econmica Federal / Carta de Crdito Associativo

    Jardins do Cristo 1998 Construtora (Coesa) Cristo 20 (aptos)

    Total 830Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005) Nota: Elaborao da autora. A localizao dos empreendimentos foi fornecida pela Secretaria de Tributao do Municpio (2006)

    97 As etapas foram agrupadas em condomnios, embora na verdade, cada etapa (B e C ou Etapas I, II) equivale a um financiamento distinto.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    177

    De forma sucinta, na cidade de Joo Pessoa a produo do Carta de Crdito

    Associativo se manifestou predominantemente com a construo de condomnios de

    pequenas dimenses, implantados preferencialmente nos terrenos remanescentes da

    expanso urbana do perodo anterior (em especial, a expanso do modelo perifrico

    promovida pelo BNH). Esses condomnios foram inseridos na malha urbana j consolidada

    com uma distribuio bastante fragmentada, de modo que no provocaram grandes

    transformaes no espao urbano. Inclusive, esse modelo de implantao do Carta de

    Crdito Associativo veio a ser adotado posteriormente na produo do PAR.

    Faz-se necessrio relembrar que esse programa uma linha de crdito para

    grupos de pessoas reunidas (podendo estas ser representadas por cooperativas ou

    construtoras) financiando a construo de condomnios habitacionais ou, at mesmo,

    financiando apenas um percentual de unidades pertencentes a um edifcio. Sendo assim,

    como o programa funciona na base de grupos de pessoas associadas, geralmente os

    condomnios so construdos em vrias etapas, na medida em que se vo formando mais

    grupos. Devido a essa particularidade, pode haver, no interior de cada condomnio, tipos e

    solues de plantas diferentes: o Paulo Miranda, por exemplo, um condomnio composto

    por casas e apartamentos; j o Francisco F. Filho compreende apenas casas, porm com

    diversas solues de planta.

    H, portanto, uma variedade tipolgica, que facilitada principalmente pelo

    poder aquisitivo do pblico-alvo do programa, mais elevado que o da populao beneficiada

    pelos agentes pblicos. Os tipos variam entre loteamentos formados por unidades

    unifamiliares, condomnios de blocos de edifcios, os chamados condomnios fechados, etc.

    Enfim, essa variedade vem ratificar a afirmao de Gordilho-Souza (2000, p.61) de que uma

    das vantagens do Carta de Crdito oferecer ao cidado uma linha de crdito que

    possibilite a liberdade para escolha do tipo e caractersticas do projeto.

    Dentre os tipos acima listados, destaca-se a do condomnio fechado. Trata-se

    de um conjunto formado, em geral, por unidades dispostas ao longo de uma rua central

    privativa, guarnecida por uma portaria. Devido s suas caractersticas morfolgicas, pode-se

    afirmar que, esse tipo de condomnio fechado uma remodelagem moderna de um tipo

    habitacional comum do incio do sculo XX, a das vilas operrias e rentistas. No entanto h

    diferenas, entre as quais a principal a largura da rua central, projetada para a circulao

    de veculos automotores (maior que a das antigas vilas) (Figuras 59 e 60).

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    178

    Figura 59: Walter Forte B vista externa no bairro do Geisel (regio sudeste) Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 60: Walter Forte B vista interna

    Fonte: Acervo da autora (2006)

    Em razo da variao da renda e tipolgica, h igualmente uma variao no

    tamanho das unidades. Estas apresentam uma rea mdia privativa oscilando entre

    41,95m e 82,00m, de modo que o tipo multifamiliar geralmente maior que a unifamiliar.

    importante mencionar, ainda, que, depois do Programa Cooperativas

    (COOPHAB), de Collor, o Carta de Crdito Associativo foi um dos programas que voltou a

    impulsionar a produo das cooperativas habitacionais. Em Joo Pessoa, a COHEP

    destacou-se como entidade organizadora, assegurando sua participao com 49,88% (414

    unidades) do total de novas habitaes financiadas pelo programa Carta de Crdito

    Associativo.

    Portanto a produo habitacional desse perodo totalizou a construo de 10.462

    novas moradias, das quais 92,07% (9.632 unidades) foram produzidas pelos agentes

    pblicos (estado e municpio)98 e apenas 7,93% (830 uh) o foram pelos agentes privados,

    contrariamente ao que ocorreu no governo Collor. Diante dos fatos, esse perodo

    correspondeu maior produo de moradias verificada na dcada de 1990, curiosamente

    durante o governo de FHC, que seguiu as bases da poltica neoliberal. No entanto, quase

    50% da produo desse perodo no foi financiada pelo governo federal, mas por aes

    autnomas do IPEP.

    Por fim, uma caracterstica perpassou a produo das esferas pblica e privada:

    a preferncia por implantar a maioria dos conjuntos na regio sudeste, conforme ilustra a

    Figura 61.

    98 H, ainda, as melhorias habitacionais realizadas pela prefeitura, por exemplo, e que no foram contabilizadas.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    179

    LEGENDA: CEHAP FAC IPEP PMJP Carta de Crdito Associativo

    Figura 61: Produo habitacional entre 1995 e 1998 em Joo Pessoa Fonte: Base cartogrfica da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (2006) Nota: importante salientar que essa localizao apenas esquemtica, cujo objetivo indicar primeiramente o bairro contemplado.

    Obs.: Ver Figura 59

    4.3.4 INCIO DO PAR EM JOO PESSOA: PROGRAMA DE MAIOR DESTAQUE NO

    PERODO COMPREENDIDO ENTRE 1999 E 2002

    O segundo mandato de Fernando Henrique Cardoso prosseguiu desenvolvendo

    os programas habitacionais do primeiro mandato, mas tambm foram criados novos

    programas, como o PSH e o PAR. Este ltimo teve papel fundamental na produo

    habitacional desse perodo, representando 34,83% (1.201 uh) do universo das 3.448 novas

    moradias.

    Segundo levantamento feito na CAIXA (2006), para a construo de unidades

    habitacionais o governo federal repassou para a Prefeitura Municipal de Joo Pessoa R$

    2.132.953,65 de recursos da OGU vinculados aos programas Morar Melhor e Habitar-

    Brasil , correspondendo ao fundo do SFH que menos operou entre 1999 e 2002. Foram

    disponibilizados, ainda, para a prefeitura R$ 746.680,00 pelo programa Carta de Crdito

    Associativo. Esse programa disponibilizou tambm recursos para a CEHAP, na ordem de

    R$ 514.916,00, e para as construtoras e as cooperativas, R$ 8.950.910,22. No entanto, o

    Joo Pessoa: diviso dos bairros da cidade

    Centro histrico da cidade de Joo Pessoa

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    180

    recm-criado FAR, foi a fonte de recursos que mais disponibilizou capital, correspondendo a

    mais de 67,00% (R$ 25.356.600,24) do total de investimentos concedidos pela CAIXA nesse

    perodo. Como conseqncia, s com a utilizao desse fundo foram produzidas 1.201

    unidades habitacionais nos primeiros anos de funcionamento do PAR (Tabela 21).

    TABELA 21

    Recursos do governo federal disponibilizados pela CAIXA para a produo de moradias entre 1999 e 2002

    Recursos99 Entidade Investimento R$ Investimento (%) FAR (PAR) Construtoras 25.356.600,24 67,26

    Construtoras, Cooperativas 8.950.910,22 23,74

    PMJP 746.680,00 1,98

    FGTS, SBPE, CAIXA (Carta de Crdito Associativo) CEHAP, 514.916,00 1,36

    27,08

    OGU PMJP 2.132.953,65 5,66Total - 37.702.060,11 100Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora

    De modo geral, ocorreu, nesse segundo mandato de FHC, um arrefecimento da

    produo habitacional efetuada pelos agentes pblicos estado e municpio , o que

    significou uma reduo de mais de 80%, comparando-se com o perodo anterior, como ser

    visto adiante.

    De forma mais especfica, os dados da CEHAP apontam uma produo de

    apenas 312 novas moradias, representando uma diminuio de 78,27% da quantidade de

    unidades produzidas, em relao ao primeiro mandato de FHC. Contudo, a principal

    caracterstica qualitativa da produo da CEHAP permaneceu, ou seja, o bairro de

    Mangabeira continuou sendo o alvo preferencial para a implantao dos conjuntos.

    Igualmente, o IPEP, a FAC e a PMJP apresentaram um ndice de produo

    inferior ao apresentado no perodo anterior, de acordo com o banco de dados fornecidos por

    cada uma dessas instituies. O IPEP iniciou o financiamento de um conjunto de 700

    unidades, o Condomnio Padre Juarez, concluindo apenas 221 habitaes; a FAC produziu

    289; e a PMJP produziu 479 unidades, prioritariamente em aes de urbanizao de reas

    ocupadas e com recursos da OGU (Tabela 22).

    No tocante distribuio no espao urbano, os agentes pblicos preservaram

    sua rea de influncia mais comumente adotada no perodo anterior, produzindo-se

    conjuntos localizados na regio sudeste da cidade. Isso significa que a CEHAP e o IPEP

    99 Essas foram as fontes de recursos mais utilizadas para a produo de habitaes em conjuntos nesse perodo. Outros fundos podem ter atuado, no entanto, no levantamento realizado na CAIXA (2006) s foram constatadas esses trs tipos.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    181

    continuaram localizando suas moradias no bairro de Mangabeira. A FAC permaneceu

    construindo casas em vrias reas da cidade, apesar de a regio sudeste ter sido adotada

    em maior escala por ela, pois implantou muitas habitaes nos bairros Jos Amrico e

    Mangabeira. A prefeitura, por seu turno, atuou com aes de urbanizao, alm de ter

    implantado um conjunto formado por edifcios, financiado pelo Carta de Crdito Associativo,

    no bairro das Trincheiras, situado nas proximidades do centro histrico da cidade.

    TABELA 22

    Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 1999 e 2002

    Instituio / Programa Nome Ano Bairro Unidades

    CEHAP / Carta de Crdito Associativo

    Portal do Seixas II. Mdulo I 1999 Mangabeira 32 (aptos)

    Mangabeira casas da FAC

    2001 (de inaugurao) Mangabeira 12

    Mangabeira Polcia Militar

    2002 (de inaugurao) Mangabeira 150CEHAP

    Mangabeira sem teto

    2003 (de inaugurao) Mangabeira 118

    Subtotal CEHAP - - - 312- 1999 Pe. Hildon

    (Torre)/Jos Amrico/

    170

    - 2000 Diversos/Jos Amrico 39

    - 2001 Diversos/Mangabeira 14

    FAC / SOS Moradia

    - 2002 Diversos/Jos Amrico/Mangabeira 66

    Subtotal FAC - - - 289

    IPEP / PHS Cond. Pe. Juarez 2002-2008 Valentina e Mangabeira 700 (221 j esto

    concludas)Subtotal IPEP - - - 700PMJP / Carta de Crdito Associativo

    pra morar 1999 Distrito Mecnico (Trincheiras) 80 (aptos)

    PMJP / Morar Melhor-Ao Urb-reas ocupadas

    - 1999;2000 - 399

    Subtotal PMJP - - - 479Total - - - 1.780Fonte: Levantamento realizado na CEHAP (2005); no IPEP (2005); na FAC (2006); na PMJP (2006); e na CAIXA (2006) Nota: Elaborao da autora

    A produo tipolgica desses agentes tambm no apresentou grandes

    mudanas em relao ao modelo que j vinha sendo apregoado. A FAC e o IPEP

    reproduziram o tipo utilizado no perodo anterior, ou seja, o mesmo padro habitacional

    adotado pelos programas SOS Moradia e PHS, respectivamente. No obstante, o

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    182

    Condomnio Padre Juarez, do IPEP, apresenta uma particularidade que o diferencia um

    pouco do modelo adotado anteriormente: ele composto por casas de dois quartos, tal

    como o Condomnio dos Delegados, do IPEP, produzido no primeiro mandato de FHC. J o

    conjunto Portal do Seixas II, da CEHAP, tambm seguiu as mesmas caractersticas

    locacionais e o mesmo projeto arquitetnico do conjunto Portal do Seixas I, iniciado em

    1997, pelo mesmo agente.

    Alm do Portal do Seixas II, outro conjunto multifamiliar vertical foi o Residencial

    pra Morar, da PMJP, destinado aos funcionrios pblicos municipais classificados como

    de renda mais baixa. Esse condomnio localiza-se nas Trincheiras, formado por cinco

    blocos de apartamentos, projetados seguindo o modelo mais comum da organizao

    espacial de edifcio quatro unidades habitacionais por pavimento, em um total de quatro

    pavimentos. Cada apartamento tem uma rea mdia privativa igual a 40,30m, como pode

    ser observado nas Figuras 62 e 63.

    Figura 62: conjunto pra morar, no Distrito Mecnico (regio sudoeste) Fonte: Acervo da autora (2004)

    Figura 63: Planta baixa do pra morar

    Fonte: Levantamento realizado na PMJP (2004)

    Enfim, se a produo habitacional efetuada pelo poder pblico (estado e

    municpio) sofreu um processo de arrefecimento, o mesmo no aconteceu com a totalidade

    da produo efetuada pelos agentes privados, via programas Carta de Crdito Associativo e

    PAR. Vale salientar que, isoladamente, o Carta de Crdito Associativo sofreu um declnio na

    sua produo, em comparao ao perodo anterior, pois apenas na esfera privada esse

    programa financiou 467 moradias, o que representou um decrscimo de 363 moradias

    (43,73%). Por outro lado, o PAR apresentou uma boa produo, financiando, conforme foi

    dito anteriormente, 1.201 novas habitaes, o que compensou a menor produo do Carta

    de Crdito Associativo, alm de ter superado numericamente a produo dos demais

    agentes (Tabela 23).

    entrada no pavimentada

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    183

    De modo resumido, a produo privada se caracterizou basicamente pela

    construo de edifcios bem localizados e distribudos no espao urbano, contemplando

    uma srie de bairros, com caractersticas sociais diferenciadas.

    TABELA 23

    Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes privados entre 1999 e 2002

    Instituio / Programa Nome

    Ano do contrato

    Entidade Organizadora e construtora

    Bairro Unidades

    Res. Via Norte II 2000 Construtora Alto do Cu 128Res. Jardim Tropical 2000 Construtora Jos Amrico 32

    Res. Jardins 2000 Construtora Alto do Mateus 160

    Res. Jardins do Sul 2000 Construtora gua Fria 144

    Res. Litoral do Sul 2000 Construtora Jardim So Paulo 128

    Res. Cristo I 2001 Construtora Cristo 64Res. Victria 2001 Construtora Cristo 62

    Res. Raquel de Queiroz 2001 Construtora

    Cid. Universitria 64

    Res. Estado de So Paulo 2001 Construtora Pedro Gondim 72

    Res. Estado do Acre 2001 Construtora Pedro Gondim 72Res. Tropical Tambi 2001 Construtora Tambi 40Res. Maria Apolnia 2002 Construtora Jos Amrico 118

    Caixa Econmica Federal / PAR

    Res. Major Emdio Sarmento 2002 Construtora Geisel 117

    Subtotal CAIXA (PAR) - - - - 1.201

    Francisco F. Filho (Etapa I, V, VI e VII)

    1999; 2000

    Construtora e COHEP

    (Cogran); Geisel 124 (casas)

    Jardins do Cristo (Etapa II) 1999

    Construtora (Coesa) Cristo 10 (casas)

    Paulo Miranda (Lote 02, 04, 06 e 07) 1999

    COHEP (CRE Eng.) Bancrios 128 (aptos)

    Paulo Miranda (Lote 01, 09 e 10) 2000

    COHEP (CRE Eng.) Bancrios 96 (aptos)

    Casena 2000 COHEP (Grupo 4) Pedro Gondim 5 (aptos)

    Eunice Medeiros 2000 COHEP (Cogran) Bairro dos Estados 11 (aptos)

    Jardim Tambi IV Lot. IV Centenrio 2000

    COHEP (Cogran) Tambi 15 (aptos)

    Quinta Avenida (PRODECAR) 2000

    Construtora (Radical) Miramar 8 (aptos)

    Solar Tambauzinho 2000; 2001 Construtora (Proenge) Tambauzinho 38 (aptos)

    Caixa Econmica Federal / Carta de Crdito Associativo

    Jardim das Samambaias 2001

    COHEP (Coesa)

    Cid. Universitria 32 (aptos)

    Subtotal (Associativo)

    467

    Total 1.668Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora. A localizao dos empreendimentos foi fornecida pela Secretaria de Tributao do Municpio (2006)

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    184

    Essa forma de atuao foi, em grande parte, fruto das normas do PAR, que

    demonstrou ser possvel uma maior preocupao com a localizao e as questes

    tipolgicas da produo. Seus conjuntos, por exemplo, foram implantados em diversas

    reas da cidade, inclusive em bairros como Pedro Gondim e Tambi, este localizado nas

    adjacncias do centro histrico da capital. No obstante, a rea de interveno

    predominante foram as regies sul e sudeste, com a implantao de 60,70% de unidades

    (729 uh) em conjuntos localizados nos bairros Jos Amrico, gua Fria, Jardim So Paulo,

    Cidade Universitria, Geisel e Cristo, perpetuando (desde o BNH) a preferncia de

    implantao de habitao social (e econmica) nessa zona da cidade.

    interessante observar, ainda, que esse programa tratou de desenvolver a

    construo de conjuntos de pequeno porte (comparados com os conjuntos construdos

    durante a vigncia do BNH), a maioria dos quais localizados em lotes remanescentes da

    recente expanso da cidade. O aproveitamento desses vazios urbanos proporcionou aos

    arrendatrios a oportunidade de escolher outros bairros da capital paraibana para habitar,

    no que o PAR difere dos demais agentes pblicos e privados , que no geraram essa

    diversidade locacional. No entanto, as qualidades locacionais no param por a, pois, alm

    de bem localizados na malha urbana, os conjuntos tm de estar situados em reas dotadas

    de infra-estrutura bsica, fruto das exigncias do programa e da CAIXA para a aprovao da

    proposta de financiamento de construo dos empreendimentos. Assim sendo, a

    implantao dos conjuntos do PAR pode ser considerada como uma ruptura com o modelo

    de implantao desenvolvido pela poltica do BNH, cujos conjuntos se localizavam

    basicamente na regio sudeste, estando grande parte fora do tecido urbano e em

    localidades sem infra-estrutura.

    Como o PAR, o programa Carta de Crdito Associativo tambm garantiu

    variedade locacional aos seus empreendimentos, devido principalmente maior variao da

    faixa de renda do pblico-alvo, conforme j foi explicitado. Vrios bairros foram

    contemplados, especialmente aqueles de classe de renda mdia, como Tambauzinho,

    Bairro dos Estados, Pedro Gondim e Miramar (regio leste), com a construo de edifcios

    contendo poucas unidades. Apesar disso, a regio sudeste continuou sendo

    preferencialmente adotada, com 83,52% das unidades financiadas (390 uh) pelo programa.

    A qualidade da produo do PAR tambm se fez presente nos aspectos

    construtivo e tipolgico, sobretudo em funo das exigncias da gerncia local da CAIXA, tal

    como a utilizao de materiais certificados pelo PBQP-H, com a finalidade de garantir uma

    maior qualidade construtiva. Ademais, os edifcios do PAR na cidade foram todos revestidos

    externamente, elevando-se a qualidade do empreendimento, apesar de o programa no

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    185

    exigir essa condio, que , portanto, uma particularidade da produo do PAR em Joo

    Pessoa.

    As unidades construdas apresentam uma rea mdia privativa igual a 53,88 m,

    contendo o programa de necessidades bsico do PAR, ou seja, sala, dois quartos, banheiro,

    cozinha e rea de servio. Apesar disso, pequenas variaes foram encontradas entre as

    unidades: alguns projetos apresentam, ainda, uma varanda, ao passo que outros

    apresentam uma sute na sua composio.

    Quanto s tipologias, foram construdas tanto unidades unifamiliares quanto

    multifamiliares (Figuras 64 e 65). O edifcio, todavia, foi o tipo mais adotado (84,61% do total

    de empreendimentos, ou seja, 11 conjuntos do tipo vertical), em razo das exigncias do

    programa para que o terreno fosse infra-estruturado e bem localizado na malha urbana,

    caractersticas que oneram o custo do lote, sendo necessrio adens-lo, por meio da

    verticalizao das edificaes, para dividir o custo da terra urbana por um nmero maior de

    unidades.

    Figura 64: PAR Residencial Estado de So Paulo, localizado no bairro Pedro Gondim (regio leste) Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 65: PAR Residencial Maria Apolnia, localizado no bairro Jos Amrico (regio

    sudeste) Fonte: Acervo da autora (2005)

    Mantendo caractersticas semelhantes ao PAR, o Carta de Crdito Associativo

    apresenta uma produo baseada na construo de unidades multifamiliares: nove

    conjuntos (90% do total dos empreendimentos) so formados por blocos de apartamentos e

    um composto por casas o conjunto Francisco F. Filho. Entretanto, apesar de ter

    prevalecido o tipo multifamiliar, constata-se certa variedade na arquitetura das edificaes,

    com edifcios de maior ou menor padro construtivo. A rea privativa das unidades

    habitacionais tambm oscila entre 47,30m e 115,75m, aproximadamente.

    Um exemplar da produo do programa Carta de Crdito Associativo o edifcio

    Solar Tambauzinho, que foi destinado a uma populao de classe de renda mdia e, por

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    186

    isso, est bem localizado na cidade, no bairro Tambauzinho (de bom status social), alm de

    apresentar uma boa qualidade construtiva. Esse edifcio composto por 72 apartamentos,

    contudo apenas 38 unidades foram financiadas pelo programa. O pavimento-tipo formado

    por quatro apartamentos, cada um com uma rea mdia privativa igual a aproximadamente

    70,00m, na qual esto distribudos sala, varanda, cozinha, rea de servio, banheiro, dois

    quartos e uma sute (Figura 66).

    Figura 66: Solar Tambauzinho, localizado no bairro de Tambauzinho (regio leste) Fonte: Acervo da autora (2005)

    Ainda no que se refere ao Carta de Crdito Associativo, importante lembrar a

    contribuio prestada pela COHEP, que, nessa conjuntura, participou do incremento do

    parque habitacional promovendo a produo de 319 unidades, ou seja, 68,31% do total de

    unidades financiadas pelo programa.

    Aps traar um panorama da forma de atuao e das caractersticas de

    produo dos vrios agentes entre 1999 e 2002, chega-se a vrias concluses. Primeiro,

    nesse perodo ocorreu um arrefecimento na produo global, comparando-se com o perodo

    anterior, sendo produzidas 3.448 novas moradias tanto pelos agentes pblicos quanto pelos

    privados. importante salientar que essa reduo na quantidade de habitaes financiadas

    foi comum tambm para todo o estado da Paraba no mesmo perodo. Apesar do

    arrefecimento, a produo efetuada pelos agentes privados, mesmo sendo inferior que foi

    efetuada pelos agentes pblicos, cresceu significativamente, chegando a representar quase

    metade da produo global (48,38%=1.668 moradias). Ademais, deve-se enfatizar o papel

    do PAR na produo do segundo mandato de FHC, pois ela impulsionou quantitativamente

    a construo do estoque de unidades habitacionais financiadas e contribuiu para a

    qualidade dessas habitaes.

    Outro aspecto observado foi a produo de unidades multifamiliares, que se

    destacou, em detrimento da produo das unidades unifamiliares, quebrando o paradigma

    Solar Tambauzinho

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    187

    de produo de casas, o qual sempre foi mais comumente adotado. Por outro lado, a rea

    de implantao permaneceu sendo a regio sudeste, assim como fora nos perodos

    anteriores. Por fim, pode-se afirmar que a produo global desse perodo no induziu

    grandes transformaes na paisagem nem na estrutura urbana, por terem sido construdos

    conjuntos verticais e de pequenas dimenses, os quais foram localizados de forma

    pulverizada no tecido urbano, contemplando vrias reas simultaneamente (Figura 67).

    LEGENDA: CEHAP FAC IPEP PMJP Carta de Crdito Associativo PAR

    Figura 67: Produo habitacional entre 1999 e 2002 em Joo Pessoa Fonte: Base cartogrfica da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (2006) Nota: importante salientar que essa localizao apenas esquemtica, cujo objetivo indicar primeiramente o bairro contemplado

    Obs.: Ver Figura 64

    4.3.5 DIFERENTES PERSPECTIVAS DA PRODUO DO PAR ENTRE 2003 E MEADOS

    DE 2006

    Com a gesto do presidente Lula, houve um acrscimo do volume de recursos

    alocados, em relao ao segundo mandato de Fernando Henrique Cardoso, mesmo no se

    considerando o trmino dessa gesto, que ocorreu em dezembro de 2006. De acordo com o

    levantamento realizado na CAIXA (2006), at setembro de 2006 o FGTS foi o fundo que

    repassou o maior percentual de recursos alocados, correspondendo a mais de 80% da

    Joo Pessoa: diviso dos bairros da cidade

    Centro histrico da cidade de Joo Pessoa

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    188

    totalidade. Destaca-se, em seguida, o FAR e, depois, o FDS, o qual alimentou o recm-

    criado Crdito Solidrio. Apesar de ter sido o segundo colocado entre os fundos que mais

    alocaram recursos, o FAR sofreu uma expressiva diminuio de investimentos, o que refletiu

    na diminuio da quantidade de unidades financiadas nesse perodo. O OGU, por sua vez,

    continuou reduzindo a quantidade de recursos alocados, representando apenas 1,31% do

    total de capital do governo federal repassado pela CAIXA, como pode ser visualizado na

    Tabela 24:

    TABELA 24

    Recursos do governo federal disponibilizados pela CAIXA para a produo de moradias entre 2003 e dezembro de 2006

    Recursos100 Entidade Investimento R$ Investimento (%)

    FGTS Governo do Estado, PMJP 38.549.170,75 48,18

    FGTS (Pr-moradia) CEHAP 22.525.904,15 28,16 FGTS (PSH) Governo do Estado 1.744.360,00 2,18 FGTS (Carta de Crdito Associativo)

    Construtoras, Cooperativas 1.480.500,00 1,85

    80,37

    FAR (PAR) Construtoras 9.953.032,47 12,44

    FDS (Crdito Solidrio) ALAM101

    CMP/PB102 4.705.007,70 5,88

    OGU (PSH) PMJP 1.048.125,00 1,31Total - 80.006.100,07 100Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora

    No mesmo sentido em que se deu o aumento da quantidade de recursos, a

    quantidade global de unidades produzidas tambm aumentou, com 4.123 novas moradias

    produzidas, sobretudo pelo setor pblico. Por outro lado, na iniciativa privada, houve uma

    reduo na ordem de 71,52% em relao ao governo anterior, de FHC.

    A produo habitacional efetuada pelos agentes pblicos (estado e municpio) foi

    responsvel por 88,48% do total produzido (3.648 uh) e ficou concentrada em duas

    instituies, a saber: a CEHAP e a PMJP. O IPEP no atuou, pois foi extinto em 2003 e sua

    carteira de habitao transferida para a CEHAP, conforme j foi mencionado no Captulo I; e

    a FAC no apresentou nenhuma nova ao pelo programa SOS Moradia. No entanto, a

    fundao informou que o governo do estado (governador Cssio Cunha Lima) vem

    100 Essas foram as fontes de recursos mais utilizadas para a produo de habitaes em conjuntos nesse perodo. Outros fundos podem ter atuado, no entanto, no levantamento realizado na CAIXA (2006), s foram constatadas esses trs tipos. 101 Associao de Apoio a Luta pela Moradia. Essa entidade est associada PMJP na construo de novas moradias. 102 Central de Movimentos Populares. Essa entidade tambm est associada PMJP na construo de novas moradias.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    189

    desenvolvendo um novo programa, chamado de Cheque Moradia, que ainda est em fase

    de elaborao e teste103.

    O levantamento de dados nas instituies vinculadas produo habitacional na

    capital paraibana indicou que a CEHAP foi o agente que mais produziu at meados de 2006:

    1.510 unidades, financiadas pelo PSH e pelo Pr-Moradia. interessante mencionar o fato

    de que a CEHAP utilizou o PSH, mas, de acordo com o levantamento fornecido pela CAIXA

    (2006), os recursos foram oriundos do FGTS, apesar de o programa operar com recursos da

    OGU.

    Vale salientar, ainda, que, nesse perodo, a CEHAP voltou a construir conjuntos

    habitacionais de grande porte, com mais de 1.000 unidades, de forma similar dos

    conjuntos produzidos na vigncia do BNH e nos primeiros anos da dcada de 1990. Pode-

    se inferir que a gradativa reduo da dimenso dos conjuntos que ocorreu ao longo desses

    ltimos anos da dcada de 1990 fruto principalmente da diminuio do estoque de terras

    urbanas amplas e baratas para a produo de habitao social (Tabela 25).

    J a PMJP participou da produo habitacional entre 2003 e meados de 2006

    promovendo a construo de 1.336 novas unidades, financiadas com recursos diversos

    OGU, FDS e FGTS. Alm disso, em alguns casos, ela vem atuando em parceira com a

    Associao de Apoio Luta pela Moradia (ALAM) e a Central de Movimentos Populares

    (CMP-PB). Em termos numricos, a produo da prefeitura divide-se dessa forma: o

    programa Crdito Solidrio (FDS) vem financiando 300 unidades, o programa Carta de

    Crdito Resoluo 460104 (FGTS) vem financiando 959 unidades e o Programa de

    Habitao de Interesse Social (OGU) financiando 77 novas moradias (Tabela 25)105.

    Considerando-se a produo efetuada pelos agentes pblicos, constata-se que,

    assim como a produo efetuada por esses agentes no perodo anterior, pouco mudou em

    relao s caractersticas locacionais e tipolgicas da produo desenvolvida pelo BNH:

    prosseguiu-se com uma produo horizontal, concentrada basicamente na regio sudeste

    da cidade Valentina e Groto, no caso do governo Lula. No entanto, nesse momento

    histrico, essa produo horizontal vem gerando transformao na estrutura dos bairros

    103 Entrevista semi-estruturada realizada no Departamento de Engenharia, em novembro de 2006. 104 Programa vinculado ao Carta de Crdito Associativo, com as mesmas caractersticas, mas para atendimento das necessidades habitacionais de famlias de menor poder aquisitivo, com renda mensal de at R$ 1.500,00 reais. O Carta de Crdito Associativo atende populao com renda superior a R$ 1.500,00. 105 importante salientar que, entre o segundo semestre de 2006 e 2007, alm do Loteamento Parque Sul, a prefeitura tem mais cinco conjuntos em obras (2.879 uh, aproximadamente) e vrios outros em processo de licitao. Dessas aes, destacam-se as obras de reforma no Condomnio Amizade, j descrita.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    190

    contemplados com a expanso destes atravs da construo de conjuntos de grandes

    dimenses.

    TABELA 25

    Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes pblicos entre 2003 e meados de 2006

    Instituio / Programa Nome Ano (de contrato) Bairro Unidades

    CEHAP / Pr-Moradia - 2004 - 802

    CEHAP / PSH e Pr-Moradia

    Loteamento Colinas do Sul 2004-2006 Valentina

    1.510 casas (1.310 pelo PSH e 200 pelo Pr-

    moradia)Subtotal CEHAP - - - 2.312

    PMJP / PSH Loteamento Parque Sul 2006 Groto 77

    PMJP / Crdito Solidrio

    Loteamento Parque Sul 2006 Groto 300

    PMJP / Imvel na planta

    Loteamento Parque Sul 2006 Groto 959

    Subtotal PMJP - - - 1.336Total - - - 3.648Fonte: Levantamento realizado na CEHAP (2005), na CAIXA (2005) e na PMJP (aes at 25-04-06). Nota: Elaborao da autora

    As casas construdas pela CEHAP, durante a gesto de Lula, so compostas por

    sala, dois quartos, cozinha, banheiro e servio, em uma rea mdia de 34,00m. J as

    habitaes do Loteamento Parque Sul, da PMJP, foram projetadas apresentando o mesmo

    programa de necessidades das habitaes da CEHAP, porm enquadradas em uma rea

    privativa maior, igual a 37,22m. Esse projeto da prefeitura prev tambm a ampliao da

    unidade, que poder vir a ter trs e at quatro quartos, totalizando uma rea privativa de

    44,70m e 51,93m, respectivamente (Figura 68 e 69).

    Figura 68: Planta baixa do Loteamento Parque Sul I, no bairro Groto (regio sul) Fonte: Levantamento realizado na PMJP (2006)

    Figura 69: Casa do Loteamento Parque Sul I, no bairro Groto (regio sul)

    Fonte: Levantamento realizado na PMJP (2007)

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    191

    Quanto esfera privada, esta produziu apenas 475 novas moradias, financiadas

    conjuntamente pelo PAR e pelo Carta de Crdito Associativo. Conforme j dito acima, a

    produo dos agentes privados foi caracterizada por um forte arrefecimento, principalmente

    considerando-se que o Carta de Crdito Associativo produziu apenas 63 casas em um

    conjunto localizado no Geisel.

    Assim como a produo efetuada pelos agentes pblicos, a dos agentes

    privados se caracterizou pela implantao dos seus conjuntos nica e exclusivamente na

    regio sudeste. Essa produo no gerou grandes transformaes estruturais urbanas,

    devido reduzida dimenso dos empreendimentos. A predominante implantao nessa rea

    pode ser explicada, em parte, mediante a mudana no perfil socioeconmico da populao

    atendida pelo PAR, por exemplo, nesse novo momento histrico. Trata-se de uma

    populao de menores rendas (de at quatro salrios mnimos, segundo o levantamento

    feito na CAIXA, 2006), o que levou os produtores a procurarem terrenos onde o custo do

    solo fosse mais baixo, para viabilizar a produo, em funo da capacidade de pagamento

    da nova populao beneficiada. Deve-se ressaltar que o crescente aumento do custo do

    solo urbano na cidade acabou deslocando essa produo para as franjas da malha urbana,

    em bairros onde o preo do solo era mais baixo, o que possibilitava a produo de casas.

    Sendo assim, diferentemente do que ocorreu no perodo anterior, o PAR e o Carta de

    Crdito Associativo deixaram de apresentar na sua produo a diversidade locacional,

    caracterstica que lhes era peculiar (Tabela 26).

    TABELA 26

    Conjuntos habitacionais financiados pelos agentes privados entre 2003 e dezembro de 2006

    Instituio / Programa Nome

    Ano (de contrato)

    Entidade Organizadora e construtora

    Bairro Unidades

    Residencial Vista Bela Mdulo II 2004 Construtora Geisel 91

    Residencial Srgio Queiroz 2005 Construtora Valentina 149

    Residencial Ara 2005 Construtora Geisel 48

    Caixa Econmica Federal / PAR

    Residencial Valentina 2006 Construtora Valentina 124Subtotal CAIXA (PAR) 412

    Caixa Econmica Federal / Carta de Crdito Associativo

    Residencial Vista Bela 2003

    COHEP (CRE Eng.) Geisel 63 (casas)

    - - - 63Total 475Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005; 2006) Nota: Elaborao da autora

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    192

    No que tange arquitetura das habitaes financiadas pelo PAR, nessa nova

    gesto a produo foi marcada pela construo de unidades unifamiliares na regio

    sudeste. Embora unifamiliar, a produo do PAR apresentou uma qualidade construtiva

    superior da produo dos demais agentes, em virtude das exigncias impostas tanto pelo

    programa quanto pela prpria CAIXA (Figura 70). Da mesma forma, o Carta de Crdito

    Associativo tambm financiou um conjunto formado pelo tipo unidade unifamiliar.

    Alm das casas, o PAR financiou a construo de um outro tipo no Residencial

    Ara: empreendimento composto por edifcios formados por quatro unidades, as quais

    esto distribudas em dois pavimentos (Figura 71). Os blocos de apartamentos esto

    dispostos ao longo de uma rua central privativa, perpendicular ao logradouro pblico,

    lembrando a configurao do condomnio fechado do Walter Forte (rever Figuras 59 e 60),

    financiado pelo programa Carta de Crdito Associativo. Diga-se de passagem que, tanto o

    Walter Forte quanto o Residencial Ara se localizam na mesma rua.

    Figura 70: PAR Residencial Srgio Queiroz, no bairro Valentina (regio sudeste) Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 71: PAR Residencial Ara, no bairro Geisel (regio sudeste)

    Fonte: Acervo da autora (2006)

    Apesar da mudana tipolgica, o programa de necessidades das habitaes

    financiadas pelo PAR no se alterou. Porm a rea mdia privativa sofreu uma reduo,

    sendo agora igual a aproximadamente 36,00m.

    De forma resumida, pode-se afirmar que, entre 2003 e 2006, foram construdas,

    no total, 4.123 novas moradias 88,48% (3.648 uh) do total produzidos pela esfera pblica

    e apenas 11,52% (475 uh) pela esfera privada. Essa produo global se caracterizou pela

    uniformidade, do ponto de vista tipolgico e locacional, pois 98,55% (3.273 uh) das unidades

    eram casas isoladas no lote e 100% da produo se localizou na zona sudeste da cidade.

    Em outras palavras, a produo habitacional desse perodo assumiu a caracterstica

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    193

    principal de produo desenvolvida durante a poltica do BNH na capital paraibana, ou seja,

    a expanso horizontal da cidade ao longo do eixo sudeste (Figura 72).

    Por fim, importante destacar que a produo habitacional desse perodo

    assumiu diferentes perspectivas, pois se voltou principalmente para a populao de renda

    mais baixa, contemplada pelos programas Pr-Moradia, PSH e, at mesmo, pelo PAR, fato

    que indica uma gesto mais preocupada com as questes sociais. Apesar disso,

    contraditoriamente, houve uma diminuio na quantidade de recursos alocados pelo OGU e

    um maior atendimento populao de renda mais baixa com recursos do FGTS.

    LEGENDA: CEHAP PMJP Carta de Crdito Associativo PAR

    Figura 72: Produo habitacional entre 2003 e 2006 em Joo Pessoa Fonte: Base cartogrfica da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (2006) Nota: importante salientar que essa localizao apenas esquemtica, cujo objetivo indicar primeiramente o bairro contemplado

    Obs.: Ver Figura 70

    Joo Pessoa: diviso dos bairros da cidade

    Centro histrico da cidade de Joo Pessoa

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    194

    * * *

    A descrio quantitativa do incremento do parque habitacional em Joo Pessoa,

    sob uma perspectiva histrica, de 1990 at 2006, indica uma produo fragmentada das

    aes do setor pblico e da iniciativa privada, financiadas predominantemente por recursos

    do governo federal, atravs dos vrios programas de habitao. Cada um desses dois

    setores apresenta especificidades na forma de implantao e no tipo de habitaes

    produzidas.

    Antes, porm, importante refletir um pouco acerca da importncia da capital

    paraibana no contexto dos recursos alocados pelo governo federal para o estado da

    Paraba. Por se tratar da maior cidade do estado, alm da importncia poltica e econmica,

    grande parte dos recursos alocados pela CAIXA para a produo de moradias volta-se para

    Joo Pessoa. No entanto, a quantidade de recursos alocados variou de intensidade,

    conforme foi visto em relao a cada mandato presidencial. Durante o governo Collor e no

    segundo mandato de Fernando Henrique Cardoso, a capital foi beneficiada com mais de

    60% dos recursos alocados para todo o estado. J durante o primeiro mandato de FHC e o

    de Lula, o percentual de recursos destinados cidade foi de aproximadamente 30% da

    totalidade. Observa-se tambm que a maior quantidade de recursos alocados para Joo

    Pessoa tem uma relao direta com a maior atuao dos agentes privados na cidade.

    Para a produo de habitao social ou econmica, os agentes privados

    geralmente so financiados por duas fontes principais de recursos: o FGTS e o FAR. Alm

    desses dois fundos, o financiamento habitacional em Joo Pessoa tambm operou com

    recursos provenientes da poupana (SBPE), recursos prprios da CAIXA e, ainda, recursos

    sociais do OGU e do FDS. De certa forma, entre essas fontes de recursos, h uma diviso

    de financiamento entre os agentes tambm. Por exemplo: os recursos da poupana, da

    CAIXA e do FAR se destinam basicamente iniciativa privada; os recursos do OGU e do

    FDS se destinam exclusivamente aos agentes pblicos. O FGTS, por seu turno, pode

    financiar os dois setores e tem sido o fundo de maior volume de recursos alocados ao longo

    dos governos, exceto durante o segundo mandato de Fernando Henrique Cardoso, quando

    o FAR se destacou alocando mais recursos, como pode ser visualizado na Tabela 27.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    195

    TABELA 27

    Volume especfico de recursos alocados pelo governo federal (em milhes), atravs da CAIXA, em Joo Pessoa entre 1990 e 2006106

    Fonte de recursos

    90-92

    90-92 (%)

    95-98

    95-98 (%)

    99-02

    99-02 (%)

    2003-06

    2003-06 (%)

    POUP 27,740 26,91 - - - - - -CAIXA (prprios)

    7,086 6,87 - - - - - -

    FGTS 68,268 66,22 18,741 73,95 10,212 27,09 64,299 80,37FAR - - - - 25,356 67,25 9,953 12,44OGU - - 6,602 26,05 2,132 5,66 1,048 1,31FDS - - - - - - 4,705 5,88Total 103,095 100,00 25,343 100,00 37,702 100,00 80,006 100,00Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2006) Nota: Elaborao da autora

    Nessa tabela possvel observar o desenvolvimento do FAR que, nos seus

    primeiros anos de criao, entre 1999 e 2002, investiu uma grande soma de recursos

    (67,26% do total de recursos alocados na cidade, naquele perodo). No entanto, no governo

    seguinte, de Lula, entre 2003 e 2006, esse mesmo fundo investiu bem menos, apenas

    12,44% do total. Excetuando-se o FGTS, que opera com grande volume de recursos, os 25

    milhes destinados ao PAR entre 1999 e 2002 foram bastante expressivos, pois o fundo

    movimentou mais capital que o total alocado pelo governo federal para toda a cidade

    durante o perodo anterior, de 1995 a 1998. Pode-se dizer, ento, que o fundo do PAR se

    destacou no contexto dos fundos que financiam a produo habitacional durante o segundo

    mandato de Fernando Henrique Cardoso.

    Alm disso, o programa tambm se destacou na quantidade de novas

    habitaes financiadas durante 1999 e 2002, superando numericamente a produo dos

    demais agentes. De modo geral, mesmo sendo um programa recente no cenrio da poltica

    habitacional, o PAR produziu, na totalidade (6,69%), mais unidades que o Carta de Crdito

    Associativo (5,64%) ou a FAC (5,94%), ao longo dos anos. Entretanto, em relao

    produo de unidades efetuada pela CEHAP, pelo IPEP ou pela PMJP, a produo do PAR

    ainda est aqum, mesmo porque aquelas instituies vm produzindo h mais tempo

    (Tabela 28).

    106 Esse levantamento, todavia, no apresentava dados referentes aos anos de 1993, 1994 e 1995. Esse perodo, porventura, foi aquele em que a CAIXA sofreu uma srie de transformaes na sua estrutura e na poltica habitacional.

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    196

    TABELA 28

    Resumo do perfil da produo de moradias efetuada pelos agentes pblicos e privados em Joo Pessoa entre 1990 e 2006

    Agentes 1990- 1992

    1993- 1994

    1995- 1998

    1999- 2002

    2003- 2006 Total Total (%)

    CEHAP 2.529 40 1.776 312 2.312 6.969 28,93IPEP 0 0 5.093 700 0 5.793 24,04PMJP 0 0 1.620 479 1.336 3.435 14,25

    Pb

    lico

    FAC 0 0 1.143 289 0 1.432 5,94Privados (Collor) 3.498 0 0 0 0 3.498 14,51

    PAR 0 0 0 1.201 412 1.613 6,69

    Priv

    ado

    Carta de Crdito Associativo

    0 0 830 467 63 1.360 5,64

    TOTAL 6.027 40 10.462 3.448 4.123 24.100 100,00Nota: Elaborao da autora

    Apesar da relevncia sob os aspectos quantitativos, a maior importncia do

    programa no contexto da produo habitacional em Joo Pessoa se deu, especialmente,

    nas questes qualitativas, isto , na forma de implantao e no sistema construtivo adotado

    nas moradias, o que gerou conjuntos habitacionais de melhor padro na cidade, a partir da

    dcada de 1990, luz da produo efetuada pelos demais agentes aqui estudados.

    De acordo com o que foi descrito nas pginas anteriores, a produo

    habitacional na capital paraibana, depois de 1990, efetuada pelos agentes pblicos (estado

    e municpio), desenvolveu-se, em grande medida, seguindo o modelo perifrico de

    expanso iniciado com o BNH, o qual se manifesta na implantao da maioria dos conjuntos

    na direo sudeste e, mais especificamente, no bairro de Mangabeira. Isso porque o

    governo do estado era proprietrio de terras nessa rea, facilitando a produo da CEHAP e

    do IPEP.

    Diferentemente, a produo dos agentes privados e, em particular, os conjuntos

    do PAR, localizam-se de forma pulverizada no espao urbano, contemplando diferentes

    bairros da cidade, inclusive aqueles de maior status social. A localizao dessa produo

    privada, entretanto, modificou-se no decorrer dos anos: inicialmente, nos dois primeiros

    anos da dcada de 1990, a produo privada contemplava um maior nmero de bairros e

    destinava-se a uma populao de maior poder aquisitivo; depois, o pblico-alvo se modificou

    (para renda mais baixa) e, por conseguinte, as habitaes foram se concentrando em

    algumas reas, notadamente aquelas localizadas no quadrante sudeste.

    O PAR sofreu esse mesmo processo, pois, entre 1999 e 2001, sua produo

    estava pulverizada em vrias reas da cidade e, a partir de 2002, passou a localizar-se

    apenas na regio sudeste. A inicial localizao pulverizada dos empreendimentos do PAR

    no espao urbano desenvolveu-se em terrenos urbanizados da cidade, com conjuntos de

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    197

    pequenas dimenses, o que gerou poucas transformaes ou nenhuma tanto no tecido

    urbano como tambm na paisagem, diferentemente de alguns conjuntos financiados pelos

    agentes pblicos, que, de to grandes, modificaram parte da estrutura da cidade e

    transformaram a paisagem. interessante verificar que mesmo sendo uma habitao

    destinada para populao de menor renda, inicialmente ela no foi segregada reas

    essencialmente de renda mais baixa, mas se distribuiu em vrios bairros da cidade. Nesse

    programa, a heterogeneidade da produo e das classes no se aplicou ao espao urbano,

    a princpio.

    Na produo dos agentes privados, relevante tambm a maior diversidade

    tipolgica, ora construindo-se casas, ora edifcios. Nesse sentido, o PAR apresentou certa

    diversidade, produzindo dois tipos nos seus conjuntos: um padro vertical e um padro

    horizontal, como se ver no captulo seguinte. No entanto, inicialmente o programa construiu

    apenas o padro vertical (tipo multifamiliar), composto por edifcios com at quatro

    pavimentos, assim como fez a CEHAP.

    O programa de necessidades bsico das unidades do PAR tambm foi

    encontrado com bastante freqncia na produo dos agentes pblicos de Joo Pessoa. A

    partir de 2002, da mesma forma que se verifica o deslocamento da produo do PAR para a

    regio sudeste, observa-se concomitantemente uma mudana tipolgica, isto , da exclusiva

    construo de edifcios para a construo de casas (do padro vertical para o padro

    horizontal).

    A qualidade construtiva da produo dos agentes privados tambm foi superior

    de alguns conjuntos produzidos pelos agentes pblicos, notadamente quando se trata das

    fachadas dos edifcios, pois os do PAR so todos revestidos no exterior com material

    cermico, embora o programa no exiga tal procedimento, como verificado no Captulo III.

    importante lembrar que essa diferenciao nos aspectos qualitativos da produo promovida

    pelos agentes privados est relacionada ao pblico-alvo dos programas, que, geralmente,

    tem um poder aquisitivo superior ao da populao atendida pelos agentes pblicos.

    Ressaltam-se tambm as exigncias da CAIXA para com a qualidade de construo das

    habitaes financiadas pelo PAR.

    Diante do exposto, percebe-se que a produo do PAR se modificou do segundo

    mandato de FHC para o primeiro mandato de Lula. Essa mudana no foi apenas

    quantitativa, como j foi comentada quanto diminuio dos recursos alocados no FAR e

    conseqente diminuio da quantidade de novas unidades financiadas. Houve tambm uma

    mudana qualitativa: a produo vertical com diversidade locacional que ocorreu nos

    primeiros anos se transformou numa produo horizontal mais uniforme, localizada na

  • Captulo IV ____________________________________________________________________

    198

    regio sudeste e destinada para uma populao de renda mais baixa. No entanto, vale

    salientar que essas mudanas comearam a ocorrer em 2002, ainda durante o governo de

    FHC. Pode-se dizer que a mudana qualitativa se deveu, em parte, s alteraes

    legislativas no programa, impulsionadas pelo governo Lula, em que se procurou destinar

    uma parcela dos recursos do FAR para o atendimento de uma populao cuja faixa salarial

    era mais baixa que a usual. Alm disso, o aumento do preo do solo urbano tambm

    contribuiu para essas modificaes. Esses dois motivos levaram procura de terrenos mais

    baratos, que, em geral, esto localizados nos bairros da regio sudeste da cidade, como

    Geisel, Valentina e Mangabeira, produzindo a nova especializao dos conjuntos do PAR.

    Resumindo, pode-se dizer que a produo do PAR se destacou pela sua

    qualidade locacional rompendo, inclusive, com o modelo do BNH, de expanso perifrica,

    em um primeiro momento, sendo os conjuntos implantados em diferentes reas da cidade

    e devido ao padro construtivo que a CAIXA tentou imprimir na sua produo. Em outras

    palavras, o PAR transformou paradigmas que h muito tempo vinham sendo adotados na

    produo habitacional na cidade e que, de certa forma, continuam sendo utilizados, pelo

    menos no setor pblico, que permaneceu com a construo de unidades unifamiliares, na

    maioria dos casos implantados no quadrante sudeste. Essas habitaes isoladas no lote

    foram construdas com materiais simples, reduzidas dimenses e no modelo de duas guas,

    com a cumeeira perpendicular rua.

    No se pode esquecer de mencionar outra especificidade da produo do PAR:

    a forma de acesso moradia, uma vez que ele o nico programa que garante o acesso

    atravs de um arrendamento, diferentemente de todos os demais programas aqui

    apresentados, os quais so de formato convencional, de compra e de venda do imvel (as

    habitaes aqui estudadas ou eram vendidas aos usurios ou doadas, como as habitaes

    produzidas pela PMJP, mas nunca alugadas ou arrendadas).

    Por fim, compreendido a insero do PAR no contexto da produo habitacional

    na cidade de Joo Pessoa, a partir da dcada de 1990, o captulo seguinte aprofunda o

    estudo das caractersticas operacionais, locacionais, tipolgicas e construtivas da produo

    do Programa de Arrendamento Residencial na capital paraibana.

  • Captulo V ____________________________________________________________________ 200

    Para se compreender o processo de produo habitacional do Programa de

    Arrendamento Residencial em sua complexidade, adotou-se a cidade de Joo Pessoa como

    rea de estudo. Atravs de entrevistas e da aplicao de questionrios, o aspecto prtico do

    programa foi analisado, principalmente, sob o ponto de vista dos agentes participantes. Este

    captulo compreende, assim, a pesquisa acerca do desenvolvimento do PAR na capital

    paraibana, efetuada com a coleta de dados primrios documentais e de campo. A pesquisa

    documental foi realizada analisando-se as informaes contidas na legislao que rege o

    programa, alm dos documentos disponibilizados pela CAIXA (normativos, editais,

    quantitativos, projetos arquitetnicos, sites, etc.) e pela administradora do PAR na cidade

    em estudo (contratos, quantitativos, etc.). Esses documentos ofereceram um panorama da

    produo do PAR, permitindo a descrio do perfil quantitativo e qualitativo do programa,

    uma vez ilustra a quantidade de unidades e de recursos alocados, como tambm as

    caractersticas operacionais, tipolgicas e de implantao dos conjuntos no espao urbano

    pessoense.

    A pesquisa de campo abrangeu vrias etapas, como levantamento fotogrfico

    dos conjuntos do PAR, observaes in loco do entorno dos empreendimentos do programa

    (observando-se meios de locomoo, infra-estrutura e presena de servios e equipamentos

    coletivos), mas foi fundamentalmente baseada na realizao de entrevistas semi-

    estruturadas e na aplicao de questionrios com uma parte fechada e outra aberta. As

    entrevistas foram feitas, entre os dias 25 de abril e 21 de julho de 2006 com o secretrio de

    Habitao do municpio, o qual representou a Prefeitura Municipal de Joo Pessoa, um

    representante da GILIE (Gerncia de Filial de Alienar Bens Mveis e Imveis), da CAIXA,

    cinco proprietrios ou diretores das empresas da construo civil participantes do processo

    produtivo do PAR, e a gerente administrativa da administradora dos imveis do programa.

    Os questionrios foram aplicados, entre os dias 24 de maio e 29 de julho de 2006 a uma

    amostragem de 195 moradores, distribudos em 10 conjuntos do PAR107 o que

    corresponde a 19,80% do universo pesquisado (985 unidades efetivamente ocupadas no

    perodo da pesquisa). Na anlise dos dados coletados com os questionrios, foram

    utilizados dois programas de estatstica, o Microsoft Excel e o SPSS Win 13.0, que

    auxiliaram no tratamento desses dados.

    Com as entrevistas e os questionrios, foi possvel identificar as distintas vises

    dos agentes envolvidos no processo produtivo, com a finalidade de se compreender, na

    prtica, as conseqncias dessa forma diferente de produo para os diversos envolvidos.

    107 Os dez conjuntos foram os Residenciais Jardim Tropical, Maria Apolnia, Litoral Sul, Via Norte II, Vista Bela, Jardins do Sul, Jardins, Tropical Tambi, Estado do Acre e Estado de So Paulo.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    201

    5.1 CARACTERSTICAS QUANTITATIVAS DA PRODUO DO PAR NA PARABA

    Apesar de o incio do Programa de Arrendamento Residencial ter ocorrido em

    1999, na Paraba o programa s foi utilizado a partir do ano 2000 no dia 11 de novembro

    desse ano foi assinado o primeiro contrato, para a construo do Condomnio Residencial

    Via Norte II, localizado em Joo Pessoa. Dessa data at o final de dezembro de 2006, foram

    financiadas no estado 2.243 novas moradias, em 21 empreendimentos, que representaram

    uma movimentao de R$ 50.367.489,69, oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial.

    Entre 1999 e meados de 2005 o percentual de recursos do FAR para a Paraba

    foi apenas 0,94% do total de recursos alocados por esse mesmo fundo para todo o pas. O

    percentual da produo do programa no estado, porm, foi um pouco maior que a

    quantidade de recursos alocados, representando 1,27% e 1,72%, respectivamente, do total

    de novas unidades e de conjuntos financiados no Brasil. Comparando-se a quantidade de

    novas unidades financiadas anualmente, o perfil quantitativo de produo de moradias pelo

    sistema PAR na Paraba no seguiu o perfil do PAR no nvel nacional. Explicando: at 2002,

    a produo no estado acompanhou a tendncia nacional; entretanto, em 2003, ano em que

    o programa alcanou o maior nvel de produo em todo o pas, no se financiou nenhuma

    nova unidade na Paraba, especialmente em funo do elevado nvel de exigncia da

    regional da CAIXA quanto construo das unidades, como ser comentado mais a frente.

    Depois disso, paulatinamente a quantidade de unidades voltou a crescer no estado at

    2005, ao passo que, no Brasil, o programa apresentou um perfil descendente. Pode-se

    afirmar que esse perfil de desenvolvimento do PAR na Paraba est atrelado aos agentes

    participantes, ou seja, a uma srie de problemas de incompatibilidade que a CAIXA e os

    construtores enfrentaram inicialmente (ver mais detalhes acerca dos agentes participantes

    mais adiante), o que s foi sendo retificado posteriormente (Figura 73).

    Em suma, do ponto de vista da quantidade de unidades produzidas e de

    recursos alocados, o desenvolvimento do PAR na Paraba foi bem aqum do

    desenvolvimento nacional. Por outro lado, como foi demonstrado no captulo anterior, a

    produo desse programa, no contexto estadual, foi de grande importncia sob o aspecto

    locacional e tipolgico, diante da produo de alguns conjuntos habitacionais para a

    populao de mais baixa renda, financiada atravs de outras fontes de recursos, como o

    OGU, o FDS e, em alguns casos, at o FGTS.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    202

    6958

    0 592 374 395 0 91 587 204

    11228

    43827

    33556

    31005

    30261

    20315

    0

    5000

    10000

    15000

    20000

    25000

    30000

    35000

    40000

    45000

    50000

    1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

    PAR-BRPAR-PB

    Figura 73: Nmero de unidades habitacionais financiadas pelo PAR, no Brasil e na Paraba, entre 1999 e julho de 2005 (o ano o de assinatura do contrato) Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006); MINISTRIO DAS CIDADES (2006) Nota: Elaborao da autora

    Numa anlise comparativa entre a produo financiada pelo PAR e a que foi

    financiada com a utilizao de outros fundos, percebe-se que, no mbito estadual, o FGTS,

    como usual, deteve o maior percentual do total de recursos alocados entre 2000 e 2006

    74,68% , seguido pelo FAR 15,69% (Tabela 29). Vale salientar, todavia, que, mesmo

    sendo um pequeno percentual em relao ao do FGTS, o volume de recursos movimentado

    pelo FAR bastante significativo, pois se trata de um fundo recm-criado, que vem

    operando recentemente no cenrio paraibano e no Brasil.

    Ainda no tocante aos recursos alocados em 2000, 2001 e 2002, ou seja, em

    especial durante o segundo mandato do presidente Fernando Henrique Cardoso, mas

    tambm em 2005, o FAR alocou mais recursos para financiar conjuntos habitacionais para

    renda mais baixa que o prprio FGTS. Por outro lado, em 2003, 2004 e 2006, isto , na

    maior parte do governo Lula, o FAR movimentou poucos recursos (Tabela 29).

    interessante observar isso, pois, considerando-se todos os fundos de investimento FGTS,

    OGU, FAR e FDS , o governo de FHC investiu menos que o governo de Lula,

    diferentemente do PAR, que se desenvolveu mais durante o segundo mandato do governo

    tucano (FHC).

    anos (1999 2006)

    unid

    ades

    hab

    itaci

    onai

    s

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    203

    Tabela 29

    Quantidade de recursos alocados para produo habitacional, em milhes, na Paraba entre 1999 e 2006

    Ano Recursos108 FGTS FAR OGU FDS TOTAL (abs.) (%) (abs.) (%) (abs.) (%) (abs.) (%) (abs.)

    1999 5.535 33,97 0 0 10.757 66,03 0 0 16.2922000 5.222 23,80 11.646 53,09 5.071 23,11 0 0 21.9402001 617 5,34 8.493 73,43 2.456 21,23 0 0 11.5672002 615 5,98 8.393 81,52 1.286 12,50 0 0 10.2952003 2.851 68,68 0 0,00 1.300 31,32 0 0 4.1512004 201.288 98,99 2.047 1,01 0 0,00 0 0 203.3352005 919 5,05 14.563 79,92 1.467 8,05 1.271 6,98 18.2212006 22.700 64,43 5.222 14,83 2.599 7,38 4.705 13,36 35.227TOTAL 239.750 74,68 50.367 15,69 24.938 7,77 5.976 1,86 321.032Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora

    Se o PAR teve uma significativa quantidade de recursos alocados entre 1999 e

    2006, a contribuio para o incremento do parque habitacional do estado da Paraba no foi

    to significativa quanto o investimento realizado. Segundo o levantamento feito na CAIXA

    (2006), o FAR financiou nesse perodo 2.243 novas habitaes, enquanto o FGTS financiou

    mais de 21.000 unidades, em conjuntos habitacionais e o OGU, mesmo tendo alocado uma

    menor quantidade de recursos, financiou mais de 10.000 unidades. Apesar disso, o PAR

    tem sua importncia no estado em razo das caractersticas qualitativas que imprimiu na

    sua produo habitacional.

    A quantidade de recursos e de novas unidades financiadas pelo PAR entre 2000

    e 2006 no se desenvolveu na mesma proporo entre as cidades paraibanas. A produo

    foi desigualmente distribuda entre Joo Pessoa e Campina Grande109. A primeira deteve o

    maior percentual da produo de unidades por quase todo o perodo e, por conseguinte, o

    maior percentual de recursos alocados: foram financiadas 1.613 novas moradias (71,91% do

    total de unidades do PAR financiadas na Paraba), distribudas em 17 conjuntos (80,95%),

    que totalizaram R$ 35.309.632,71 reais (70,10%). Em Campina Grande, a produo se

    manifestou com 630 unidades (28,09% do total de unidades do PAR financiadas na Paraba)

    em apenas quatro conjuntos (19,05%), num investimento total de R$ 15.057.856,98 reais

    (29,90%). As Figuras 74 e 75 ilustram o perfil do desenvolvimento nas duas cidades,

    108 Principais recursos utilizados para a construo de conjuntos habitacionais destinados populao de menores rendas. No foram considerados os recursos do SBPE nem os recursos prprios da CAIXA, pois se destinam a um outro pblico alvo Tambm no se considerou os recursos do FGTS para financiamento isolado, que alimentam o Carta de Crdito Individual, por exemplo. 109 Campina Grande a segunda maior cidade do estado. Localiza-se no interior no Piemonte da Borborema e se destaca por sua importncia no setor industrial.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    204

    indicando que a produo em Campina Grande foi superior de Joo Pessoa apenas em

    2005 (Tabela 30).

    Entre ambas as cidades, a dimenso dos conjuntos e a tipologia habitacional

    predominante foram diferentes. De modo geral, os conjuntos de Campina Grande

    apresentam maior quantidade de unidades habitacionais que os localizados em Joo

    Pessoa; inclusive o nico conjunto de grande porte do estado, com mais de 160 unidades,

    est localizado nessa cidade do interior paraibano (Residencial Dinamrica, 230 unidades)

    (Tabela 30). Quanto tipologia, em Joo Pessoa houve uma maior diversidade de padres

    tipolgicos unidades unifamiliares, multifamilares, ou geminadas , ao passo que, em

    Campina Grande, h uma grande predominncia do padro unifamiliar.

    0

    100

    200

    300

    400

    500

    600

    700

    99 0 1 2 3 4 5 6

    Joo Pessoa

    CampinaGrande

    0

    2000000

    4000000

    6000000

    8000000

    10000000

    12000000

    14000000

    99 0 1 2 3 4 5 6

    Joo Pessoa

    CampinaGrande

    Figura 74: Nmero de unidades habitacionais financiadas pelo PAR entre 1999 e dezembro de 2006 nas cidades da Paraba (o ano o de assinatura do contrato) Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006); MINISTRIO DAS CIDADES (2006) Nota: Elaborao da autora

    Figura 75: Quantidade de recursos alocados entre 1999 e dezembro de 2006 nas cidades da

    Paraba (o ano o de assinatura do contrato)

    Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006); MINISTRIO DAS CIDADES (2006)

    Nota: Elaborao da autora

    Tabela 30

    Relao da quantidade de unidades e conjuntos em Joo Pessoa e Campina Grande

    Unidades Conjuntos Mdia UH/conjunto Ano Joo

    Pessoa Campina Grande

    Joo Pessoa

    Campina Grande

    Joo Pessoa

    Campina Grande

    2000 592 0 5 0 118,4 02001 374 0 6 0 62,33 02002 235 160 2 1 117,5 1602003 0 0 0 0 0 02004 91 0 1 0 91 2005 197 390 2 2 98,5 1952006 124 80 1 1 124 80TOTAL 1.613 630 17 4 - -TOTAL-PB 2.243 21 - -Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora

    anos (1999 2006)

    recu

    rsos

    (R$)

    unid

    ades

    hab

    itaci

    onai

    s

    anos (1999 2006)

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    205

    Como o PAR se desenvolveu em maior proporo em Joo Pessoa, a produo

    nessa cidade foi listada na Tabela 31, por intermdio da qual se verifica que o programa

    apresentou melhor desempenho entre 2000 e 2001, financiando 11 conjuntos e 966

    unidades, o que corresponde, apenas nesse perodo, a 43,07% do total de unidades

    financiadas no estado. Verifica-se, ainda, o gradual aumento do valor das unidades

    financiadas pelo programa: de aproximadamente R$ 19.000,00, em 2000 e 2001, para at

    R$ 28.000,00, em 2005. Esse aumento do preo das habitaes do PAR se justifica pelo

    gradual aumento do custo do solo urbano da cidade, o que tambm foi um dos fatores que

    provocou o deslocamento dos conjuntos para o quadrante sudeste da cidade, onde os

    terrenos so mais baratos.

    Tabela 31

    Valor mdio das unidades dos conjuntos habitacionais financiados pela PAR (1999-2005)

    Conjuntos Ano (do contrato): Valor das unidades (R$)110

    Res. Via Norte II 01-11-2000 19.998,40Res. Jardim Tropical 13-11-2000 19.429,50Res. Jardins 22-12-2000 19.249,30Res. Jardins do Sul 27-12-2000 20.203,66Res. Litoral Sul 29-12-2000 19.341,34

    Res. Cristo Redentor I111 01-02-2001 2004 (novo

    contrato) 19.259,35

    24.921,55 (novo

    contrato)

    Res. Victria112 28-03-2001 2004 (novo

    contrato) 19.000,00

    24.741,50 (novo

    contrato)

    Res. Raquel de Queiroz113 25-04-2001 2004 (novo

    contrato) 19.104,32

    25.736,62 (novo

    contrato)Res. Estado do Acre 26-04-2001 19.923,15Res. Estado de So Paulo 26-04-2001 20.683,15Res. Tropical Tambi 30-04-2001 19.852,85Res. Maria Apolnia 26-02-2002 21.997,92Res. Major Emdio Sarmento 16-09-2002 22.397,75Res. Vista Bela Mdulo II 22-10-2004 22.500,00Res. Srgio Queiroz 30-06-2005 23.987,50Res. Ara 05-10-2005 28.000,00Res. Valentina 27-09-2006 24.091,89Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora

    110 Considerou-se o valor total do investimento dividido pelo nmero de unidades habitacionais em cada conjunto. 111 Obra ainda em fase de execuo por uma segunda empresa construtora devido a problemas com a primeira empresa, como ser explicado depois. 112 Obra ainda em fase de execuo por uma segunda empresa construtora devido a problemas com a primeira empresa, como ser explicado depois. 113 Obra ainda em fase de execuo por uma segunda empresa construtora devido a problemas com a primeira empresa, como ser explicado depois.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    206

    Tendo em vista a importncia de Joo Pessoa no desenvolvimento do PAR na

    Paraba, a seguir, sero discutidas as caractersticas operacionais, tipolgicas, construtivas

    e locacionais do programa na capital paraibana bem como os agentes envolvidos no

    processo de produo114.

    5.2 CARACTERSTICAS OPERACIONAIS DO PAR EM JOO PESSOA

    Neste item, sero abordados os trs elementos fundamentais do PAR que o

    diferenciam das formas convencionais de proviso habitacional , observando-se o

    desempenho de cada um no contexto da cidade de Joo Pessoa. Esses mecanismos, j

    listados no Captulo III, so: a mobilidade residencial, a facilidade de desistncia do

    programa e a facilidade de retomada do imvel115.

    A mobilidade residencial uma das vantagens do programa para os

    arrendatrios, a qual possibilita a mudana de um imvel do PAR para outro imvel do

    programa. Entretanto, devido s dificuldades impostas pela CAIXA e pelo prprio PAR para

    evitar a mobilidade desnecessria, em Joo Pessoa apenas quatro famlias foram

    beneficiadas com essa possibilidade, ou seja, 0,41% dos arrendatrios das 985 unidades

    habitadas at meados de 2006. A mudana de imvel por parte dessas famlias ocorreu

    devido a motivos profissionais ou de sade. Por exemplo: trs arrendatrios mudaram

    porque foram trabalhar em outro estado, e uma arrendatria mudou de um imvel do PAR

    para outro (do Residencial Jardins para o Residencial Estado de So Paulo), pois o primeiro

    empreendimento se localizava vizinho a uma favela, onde havia muita fumaa, e um dos

    integrantes da famlia tinha srias crises asmticas provocadas pela fuligem. Cada caso,

    todavia, foi certificado e analisado rigorosamente pela CAIXA para que tal benefcio fosse

    concedido.

    Outra vantagem do programa a facilidade de desistncia do imvel. Em Joo

    Pessoa, constataram-se 25 desistncias (2,54% do total das 985 unidades habitadas), por

    razes diversas, como mudana de arrendatrios para outra cidade ou, ainda, o fato de a

    famlia no se acostumar com a localidade do empreendimento, sendo esse caso mais

    comum nos Residenciais Jardins e Via Norte II, ambos localizados em bairros mais pobres.

    114 Sob um ponto de vista mais amplo, a produo do PAR em Joo Pessoa tambm se destaca da produo do PAR em Recife e em Natal, pelo menos at 2003, como foi apresentado no final do Captulo III. 115 Todas as informaes contidas neste item do trabalho foram obtidas da empresa administradora dos imveis do PAR na capital paraibana, em entrevista realizada com a gerente administrativa, Inaluce Simone Marinho, no dia 21 de julho de 2006.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    207

    Pelo que se verificou, as vantagens que o programa oferece aos arrendatrios,

    como a flexibilidade proporcionada com a mudana e a desistncia do imvel, pouco

    utilizada por eles, porque estes tm uma certa inclinao para continuarem no programa,

    visando propriedade da casa, isto , devido ao sonho da casa prpria.

    O terceiro elemento do PAR, a facilidade de retomada do imvel, est

    diretamente relacionada com a inadimplncia, que outra questo essencial no programa.

    Conforme foi mencionado anteriormente, o PAR, com sua ideologia da casa prpria, sem a casa ser prpria, surgiu como uma forma de diminuir a inadimplncia que assolava vrios outros programas habitacionais. Para conseguir isso, o programa utiliza o seguinte

    procedimento: como a casa no de propriedade dos arrendatrios (eles tm apenas a

    cesso de uso), a CAIXA permanece como proprietria fiduciria dos imveis, facilitando a

    retomada. Esse instrumento gera uma maior insegurana nos arrendatrios, que vem a

    possibilidade de perder sua moradia e por isso evitam a inadimplncia. Em Joo Pessoa,

    por exemplo, a inadimplncia na taxa de arrendamento varia entre 2,00 e 3,50% ao ms,

    porm a CAIXA estipula que a inadimplncia mxima no pode ultrapassar 5,00%, sendo

    esse dado, inclusive, condicionante para contratao de novos projetos (normativo da

    CAIXA-PAR, 2006, p.13). J a inadimplncia na taxa condominial mais elevada, oscilando

    entre 10% e 30% ao ms, o que reflete a insatisfao dos arrendatrios com o sistema

    condominial, como ser observado posteriormente. Considerando-se que a mdia de

    inadimplncia dos contratos de habitao com recursos do FGTS, na Paraba, ao longo dos

    primeiros anos da dcada de 1990, foi superior a 14,99%116, o ndice de inadimplncia da

    taxa de arrendamento muito pequeno, o que reflete a eficcia do programa na cidade de

    Joo Pessoa.

    Dos ndices acima listados, apenas onze contratos (1,12% das 985 unidades

    habitadas at meados de 2006) esto efetivamente irregulares, ou seja, ultrapassaram 60

    dias de atraso no pagamento da taxa de arrendamento e/ou condomnio, de maneira que

    foram submetidos a processo judicial, em que a CAIXA vem pedindo a reintegrao de

    posse do imvel e execuo da dvida. Esse procedimento judicial no tarefa simples e

    requer tempo; h, inclusive, arrendatrios com mais de 25 parcelas de atraso esperando

    para serem julgados, mas ainda morando no imvel. Assim sendo, a retomada do imvel por

    inadimplncia no to fcil quanto se imagina.

    116 Entre 1980 e 1984, a taxa de inadimplncia do SFH evoluiu na seguinte proporo: 26,1%; 27,8%; 33,5%; 46,4% e 54,6% (SANTOS, 1999, p.15). Na primeira metade da dcada de 1990, o ndice de inadimplncia dos contratos com recursos do FGTS foi menor que o constatado na primeira metade da dcada de 1980, variando, entre 1990 e 1994, na seguinte medida 13,8%; 5,2%; 23,3%; 30,7% e 29,9% (VALENA, 1995, p.449). Segundo Valena (1995), considerando-se esse mesmo perodo, no caso do estado da Paraba o ndice de inadimplncia foi 0%; 4,7%; 22,8%; 27,3% e 20,15%, respectivamente para 1990, 1991, 1992, 1993 e 1994.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    208

    Quando ocorre a quebra contratual com relao ao uso indevido do imvel pelo

    arrendatrio alugando a habitao arrendada, por exemplo , a reintegrao de posse se

    desenvolve mais agilmente, contando com a ajuda de um oficial de justia para efetuar o

    despejo do arrendatrio. Por esse motivo dois contratos (0,20% dos 985) foram rescindidos

    na cidade de Joo Pessoa, coincidentemente no mesmo conjunto habitacional, o

    Residencial Litoral Sul.

    Enfim, as particularidades do PAR, como a mobilidade residencial e a facilidade

    de desistncia, no so to usadas pelos arrendatrios. Por outro lado, a retomada do

    imvel um instrumento de difcil execuo por parte da CAIXA, embora essa possibilidade

    seja claramente discriminada no contrato. Em linhas gerais, a grande diferena operacional

    desse tipo de financiamento em relao s linhas convencionais , realmente, a diminuio

    do nvel de inadimplncia, o que fortalece ainda mais o programa.

    importante ressaltar, ainda, outra diferena: o baixo valor da taxa de

    arrendamento na maior parte das vezes, inferior taxa de aluguel praticada nos imveis

    localizados no entorno dos imveis do PAR. Isso ocorre porque o preo da habitao do

    programa subsidiado, ou seja, inferior ao do mercado, pois corresponde ao valor de

    construo, o que contribui parcialmente para o baixo custo da taxa de arrendamento,

    diferentemente dos financiamentos em que as habitaes so avaliadas tendo como

    referncia o valor do mercado. A fixao do arrendamento em 0,7% ou 0,5% do valor de

    aquisio do imvel tambm contribui para a baixa taxa de arrendamento.

    Observando-se a Tabela 32, constata-se que o arrendamento oscilou entre R$

    150,00 e R$ 170,00 reais aproximadamente, o que pode ser considerado um valor baixo

    frente aos aluguis praticados no mercado. De modo geral, as taxas de aluguel para imveis

    com as mesmas caractersticas dos imveis do PAR estavam na faixa de R$ 300,00,

    segundo consulta seo Classificados do domingo no jornal Correio da Paraba, entre

    os meses de maio e setembro de 2006117. Mesmo se considerando o somatrio da taxa de

    arrendamento com a taxa de condomnio, o total ainda inferior ao valor geralmente

    praticado no mercado imobilirio.

    Relacionando-se a taxa de arrendamento e a taxa condominial dos imveis do

    PAR, percebe-se tambm uma discrepncia no incremento entre essas duas taxas:

    enquanto o arrendamento sofreu pequenos acrscimos nos conjuntos (entre 2,52% e

    12,80%), pois foi reajustado apenas com base na TR anual, as taxas do condomnio

    117 Foram consultadas casas e apartamentos para alugar nos bairros em que o PAR tem imveis, ou em bairros adjacentes. Os principais bairros encontrados nos jornais para a realizao da consulta foram Bancrios, Cidade Universitria, Geisel e Bairro dos Estados.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    209

    aumentaram sensivelmente, chegando at a 50%, como no caso do Residencial Jardim

    Tropical (Tabela 32). Como ser posteriormente comentado, esse incremento na taxa de

    condomnio despertou nos arrendatrios muita insatisfao com a empresa designada para

    administrar os imveis do programa. No obstante, salienta-se que o Residencial Maria

    Apolnia foi o nico conjunto em que a taxa de condomnio sofreu uma reduo de mais de

    60,00%. Constata-se que o Residencial Vista Bela o nico conjunto que no tem taxa

    condominial, pois foi concebido na forma de loteamento.

    Tabela 32

    Taxas financeiras dos conjuntos financiados pelo PAR em Joo Pessoa (1999-2005)

    Taxas Taxa de arrendamento118 Taxa de condomnio Conjuntos Perodo de ocupao

    Incio Atual (jul-06) Acrs.

    % Incio Atual

    (jul-06) Acrs.

    % Res. Jardim Tropical 20022006 143,72 162,12 12,80 50,00 75,00 50 Res. Tropical Tambi 20022006 146,72 161,08 9,79 61,00 80,00 31,15

    Res. Litoral Sul 20022006 143,30 157,27 9,75 68,00 80,00 17,65 Res. Estado do Acre 20032006 152,98 167,01 9,17 68,00 88,00 29,41 Res. Jardins do Sul 20032006 149,68 156,50 4,56 65,00 81,00 24,61 Res. Via Norte II 20032006 148,08 155,17 4,79 70,00 85,00 21,42 Res. Estado de So Paulo 20032006 147,35 161,20 9,40 68,00 80,00 17,65

    Res. Maria Apolnia 20032006 162,97 171,30 5,11 56,00 22,00 -60,71 Res. Jardins 20042006 147,95 151,68 2,52 65,00 74,00 13,85 Res. Vista Bela Mdulo II 2005-2006 120,52 120,52 0,00 0,00 0,00 0,00

    Mdia - 146,33 156,38 6,87 63,44 73,88 16,46 Fonte: Levantamento na administradora (entrevista realizada com a gerente administrativa, no dia 21-07-06) Nota: Elaborao da autora

    5.3 CARACTERSTICAS QUALITATIVAS DA PRODUO DO PAR EM JOO PESSOA

    As caractersticas qualitativas referem-se aos aspectos locacionais, tipolgicos e

    construtivos que permeiam os conjuntos financiados pelo PAR localizados na cidade de

    Joo Pessoa. No tocante aos aspectos locacionais, foram tratadas, sobretudo, questes

    acerca da implantao no espao urbano e da dimenso dos conjuntos. Quanto aos

    aspectos relativos tipologia, foram abordadas questes como programa de necessidades,

    rea privativa das unidades habitacionais, entre outras.

    118 Incluindo o valor do seguro.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    210

    A produo habitacional do PAR em Joo Pessoa seguiu muitas caractersticas

    da produo do programa verificadas no territrio nacional e discutidas no Captulo III, como

    a construo de conjuntos de pequena dimenso (com menos de 160 uh),

    predominantemente compostos por edifcios de quatro pavimentos, volumetria simples e uso

    de grafismo nas fachadas. Os conjuntos so localizados de forma fragmentada na cidade,

    ocupando vazios urbanos, sem provocar transformaes na estrutura nem na paisagem

    urbana, como ser visto a seguir.

    5.3.1 CARACTERSTICAS LOCACIONAIS DO PAR EM JOO PESSOA

    Com o desenvolvimento do programa, ocorreram alteraes na forma locacional

    e tipolgica dos conjuntos financiados pelo PAR, impulsionadas, em parte, pelas alteraes

    legislativas ocorridas durante o governo Lula. As mudanas legislativas, especialmente as

    da Portaria n. 231 (2004) e da Portaria n. 142 (2005), possibilitaram uma mudana no perfil

    do pblico-alvo e, dessa forma, muitos financiamentos foram destinados ao PAR 2,

    facilitando o ingresso da populao com renda de at quatro salrios mnimos. Apesar

    disso, antes mesmo dessas mudanas, a partir de 2002 houve um deslocamento da

    produo para apenas uma regio da cidade a sudeste , em bairros, como Valentina e

    Geisel, onde havia glebas maiores de terras (parcelamento maior de lotes) e o preo do solo

    era mais baixo no mercado de terras.

    Conforme j foi dito no Captulo IV, durante o segundo mandato do governo de

    Fernando Henrique Cardoso o PAR produziu um maior nmero de conjuntos e de unidades

    habitacionais, em comparao com a produo da gesto de Lula. Ainda em relao

    produo do PAR durante o governo de FHC, esta se caracterizou pela implantao

    prioritria de conjuntos compostos por edifcios, em diversos bairros na cidade, abrangendo

    diferentes reas zona central, sudeste, sudoeste, leste e norte. Apesar disso, as regies

    sudeste e sul foram aquelas em que o programa atuou predominantemente, com 60,70%

    (729) das unidades implantadas (Tabela 33 e Figura 76).

    Comparando-se com a produo efetuada pela CEHAP e pelo IPEP entre 1999

    e 2002, o PAR, assim como o programa Carta de Crdito Associativo, foram os programas

    que apresentaram maior diversidade locacional. Em funo disso, esses dois programas se

    destacam na produo de habitaes para o perfil que atende a populao de baixa renda,

    pois oferecem a possibilidade de escolha entre vrios bairros da cidade.

    Alm da diversidade locacional, observando-se o entorno dos conjuntos

    financiados entre 1999 e 2002, pode-se perceber que eles foram predominantemente

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    211

    implantados perto de vias asfaltadas, com fluxo contnuo de transporte pblico. Tambm se

    observou a presena quase constante de pequenas mercearias localizadas nas redondezas.

    A partir de 2002, as principais mudanas de carter quantitativo e qualitativo da

    produo do PAR foram: reduo da quantidade de novas moradias financiadas e uma

    produo formada basicamente por unidades unifamiliares, que passou a se concentrar

    apenas na zona sudeste, da mesma maneira que os demais agentes de produo

    habitacional pblicos e privados (Tabela 33 e Figura 76). A relao com a tipologia se

    deve ao fato de que os novos terrenos escolhidos para a produo apresentavam maiores

    dimenses e um preo mais baixo, no necessitando do adensamento do lote.

    Tabela 33

    Caractersticas gerais dos conjuntos habitacionais financiados pelo PAR em Joo Pessoa (1999-2005)

    Nome Ano (do contrato) Bairros Regio Unidades Res. Via Norte II 01-11-2000 Alto do Cu Norte/Nordeste 128 Res. Jardim Tropical 13-11-2000 Jos Amrico Sudeste 32 Res. Jardins 22-12-2000 Alto do Mateus Sudoeste 160 Res. Jardins do Sul 27-12-2000 gua Fria Sudeste 144

    Res. Litoral Sul 29-12-2000 Jardim So Paulo Sudeste 128

    Res. Cristo Redentor I119 01-02-2001 / 2004 (novo contrato) Cristo Sul 64

    Res. Victria120 28-03-2001 / 2004 (novo contrato) Cristo Sul 62

    Res. Raquel de Queiroz121 25-04-2001 / 2004 (novo contrato) Cidade

    Universitria Sudeste 64

    Res. Estado do Acre 26-04-2001 Pedro Gondim Leste 72 Res. Estado de So Paulo 26-04-2001 Pedro Gondim Leste 72 Res. Tropical Tambi 30-04-2001 Tambi Central 40 Res. Maria Apolnia 26-02-2002 Jos Amrico Sudeste 118 Res. Major Emdio Sarmento 16-09-2002 Geisel Sudeste 117 Res. Vista Bela Mdulo II 22-10-2004 Geisel Sudeste 91 Res. Srgio Queiroz 30-06-2005 Valentina Sudeste 149 Res. Ara 05-10-2005 Geisel Sudeste 48 Res. Valentina 27-09-2006 Valentina Sudeste 124 TOTAL 1.613 Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora

    119 Obra ainda em fase de execuo por uma segunda empresa construtora devido a problemas com a primeira empresa, como ser explicado depois. 120 Obra ainda em fase de execuo por uma segunda empresa construtora devido a problemas com a primeira empresa, como ser explicado depois. 121 Obra em fase de execuo por uma segunda empresa construtora devido a problemas com a primeira empresa, como ser explicado depois.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    212

    LEGENDA: PAR (1999-2002) PAR (2003-2006)

    Figura 76: Produo habitacional entre 1999 e 2006 do PAR em Joo Pessoa. Fonte: Base cartogrfica da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa (2006) Nota: importante salientar que essa localizao apenas esquemtica, cujo objetivo indicar primeiramente o bairro contemplado

    De modo global, as caractersticas locacionais do PAR em Joo Pessoa podem

    ser resumidas nos seguintes pontos:

    implantao na malha urbana e em locais dotados de infra-estrutura bsica, alguns servios e acesso a transporte pblico. Isso termina causando a adoo de vazios

    urbanos situados em reas de expanso recente e gerando uma produo pulverizada na

    cidade;

    o aproveitamento dos vazios urbanos, promove, por conseguinte, a construo de conjuntos de pequeno porte (abaixo de 160uh), uma vez que a dimenso dos lotes

    remanescentes geralmente reduzida;

    diversificao locacional, possibilitando aos arrendatrios vrias opes de bairros. No entanto, no governo Lula, tem havido uma tendncia uniformizao da produo na

    regio sudeste, especialmente nos bairros do Geisel e de Valentina;

    Muitas dessas caractersticas so frutos das exigncias locacionais do

    programa, listadas no Captulo III, portanto so facilmente encontradas na produo do PAR

    em outras cidades brasileiras.

    Joo Pessoa: diviso dos bairros da cidade

    Centro histrico da cidade de Joo Pessoa

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    213

    Buscando-se melhor compreender a escolha locacional, foram realizadas

    entrevistas com alguns construtores que participaram da produo do PAR122. Constatou-se,

    assim, que alguns deles eram proprietrios dos terrenos, enquanto outros compraram lotes

    apenas para produzir habitaes pelo programa. Os terrenos comprados, por sua vez, foram

    escolhidos por razes diversas, como a condio topogrfica, mas, principalmente, o preo.

    Quando foram perguntados sobre a relao percentual entre o valor do terreno e o do

    investimento do PAR, as respostas dos construtores oscilaram muito: entre 5% e at 20%

    do investimento total. Deve ser ressaltado tambm que, de acordo com as entrevistas

    realizadas, a maioria dos terrenos era vazio urbano, comprovando-se a pretenso indireta

    do programa de preenchimento destes.

    5.3.2 CARACTERSTICAS TIPOLGICAS E CONSTRUTIVAS DO PAR EM JOO

    PESSOA

    Do ponto de vista das caractersticas tipolgicas, a produo do PAR em Joo

    Pessoa pode ser dividida em dois modelos, aqui denominados de padro vertical (edifcios

    de quatro pavimentos) e padro horizontal (unidades unifamiliares e unidades geminadas de

    at dois pavimentos) (Tabela 34).

    Analisando-se esses modelos, verifica-se, conforme a Tabela 34, que eles foram

    construdos em espaos e tempos distintos. Houve, portanto, ao longo dos anos, mudana

    de tipologias na produo do PAR, isto , de edifcios multifamiliares, construdos entre 2000

    e 2001, para unidades predominantemente unifamiliares, construdas a partir de 2002.

    importante salientar que uma das razes que motivaram a substituio de um

    tipo por outro foi a mudana do perfil do pblico alvo, resultado das j citadas medidas

    jurdicas implementadas em 2004 (apesar de a transformao ter-se iniciado em 2002). Com

    isso, para atendimento das necessidades de moradia da populao que recebe at quatro

    salrios mnimos (PAR 2), a produo do PAR se deslocou para a regio sudeste, onde

    havia glebas maiores de terra a baixo custo, o que possibilitou a construo de conjuntos no

    padro horizontal. Esses conjuntos so os Residenciais: Vista Bela, Ara, Srgio Queiroz e

    Valentina123.

    122 As entrevistas com os construtores esto detalhadas no item Empresas construtoras, da parte referente aos Agentes participantes do PAR em Joo Pessoa, no final deste captulo. 123 Informaes obtidas em entrevista na CAIXA da Paraba, na seo GILIE (Gerncia de Filial de Alienar Bens Mveis e Imveis), no dia 30 de maio de 2006. Entrevistou-se simultaneamente um analista do PAR (Cludio) e o gerente da GILIE-CAIXA, Clvis Silva Madruga Jnior. Como a

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    214

    Essa mudana de tipologias com o desenvolvimento do programa, pode ter sido

    motivada tambm pelos muitos problemas condominiais ocorridos na gesto dos imveis,

    entre a empresa administradora e os arrendatrios.

    Tabela 34

    Caractersticas arquitetnicas dos conjuntos habitacionais financiados pelo PAR (1999-2005)

    Padro Conjunto Ano (de contrato) Unidades

    Distrib. das uh.

    em blocos

    n. de uh. por pav. Tipologia m da uh.

    Via Norte II 2000 128 8 4 Edifcio 56,45 Jardim Tropical 2000 32 2 4 Edifcio 53,10 Jardins 2000 160 10 4 Edifcio 56,23 Jardins do Sul 2000 144 9 4 Edifcio 56,28 Litoral Sul 2000 128 8 4 Edifcio 53,03 Cristo Redentor I 2001 64 4 4 Edifcio 51,00

    Victria 2001 62 3 4 Edifcio 51,00 Raquel de Queiroz 2001 64 4 4 Edifcio 51,00

    Estado do Acre 2001 72 3 6 Edifcio 49,68 Estado de So Paulo 2001 72 3 6 Edifcio 49,68

    Ver

    tical

    Tropical Tambi 2001 40 2 5 Edifcio 54,30

    Maria Apolnia 2002 118 - 1 Unifamiliar trrea 60,01

    Major Emdio Sarmento 2002 117 - 1

    Unifamiliar com 2 pav. 58,73

    Vista Bela Mdulo II 2004 91 - 1

    Unifamiliar trrea 35,10

    Srgio Queiroz 2005 149 - 1 Unifamiliar trrea 35,11

    Ara 2005 48 12 2 Geminada com 2 pav. 37,89

    Hor

    izon

    tal

    Valentina 2006 124 - 1 Unifamiliar trrea 35,10

    Total 1.613 Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2005, 2006) Nota: Elaborao da autora

    Padro vertical

    A transformao da produo do PAR no se restringiu apenas tipologia, do

    padro vertical para o padro horizontal. Tambm houve uma pequena diminuio na

    dimenso dos conjuntos de edifcios, apesar de todos serem considerados de pequeno

    porte (abaixo de 160 uh). Em 2000, primeiro ano de desenvolvimento do programa, a

    maioria dos conjuntos construdos era composta por mais de 100 unidades, mais

    entrevista foi feita antes do financiamento do Residencial Valentina, no se tem informao sobre se esse residencial um empreendimento PAR 1 ou PAR 2.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    215

    especificamente 128, 144 ou 160 unidades em cada empreendimento (exceto o Residencial

    Jardim Tropical). No ano seguinte, 2001, a dimenso foi reduzida e os conjuntos passaram a

    ser compostos por quatro, seis ou sete dezenas de unidades (Tabela 34).

    No obstante a reduo da dimenso dos conjuntos, o padro vertical manteve

    suas principais caractersticas em 2000 e 2001. Seguindo a tendncia nacional, esse padro

    foi marcado por edifcios multifamiliares de at quatro pavimentos (trreo mais trs andares,

    para se evitar o uso de elevadores), em que o pilotis foi suprimido e, em seu lugar, foram

    instaladas unidades habitacionais. A verticalizao e a ocupao do pilotis proporcionam

    adensamento populacional e visam diminuio do custo unitrio das habitaes.

    Na maioria dos casos 72,73% (oito conjuntos) , o padro vertical formado,

    ainda, por quatro apartamentos em cada pavimento. Essa soluo de organizao espacial

    dos edifcios freqentemente adotada devido economia que proporciona, uma vez que

    resulta num formato quase quadrado (um paraleleppedo), que confere edificao uma

    maior compacidade ocupa menos espao no lote , possibilitando construrem-se mais

    blocos de apartamentos. Alm disso, esse tipo de planta reduz o espao de circulao

    coletiva, contribuindo para o aumento do espao privativo. Assim, o edifcio com quatro

    unidades em cada um dos quatro pavimentos vem se tornando um modelo paradigmtico na

    construo de edifcios para a populao de menor renda, o que j vinha sendo adotado na

    produo da CEHAP e nas produes financiadas pelo programa Carta de Crdito

    Associativo, desde o incio da dcada de 1990. Todavia, o Residencial Tropical Tambi e os

    Residenciais Estado do Acre e Estado de So Paulo adotaram outra soluo de planta, com

    cinco e seis unidades por pavimento, respectivamente.

    O programa de necessidades adotado o programa bsico recomendado pelo

    PAR, composto por sala, dois quartos, banheiro social, cozinha e rea de servio. No

    entanto, h pequenas variaes, na medida em que alguns projetos previram varanda e

    outros transformaram um dos quartos em sute, acrescentando, portanto, mais um banheiro.

    Saliente-se que esse programa de necessidades foi tambm muito adotado nas unidades

    produzidas pela CEHAP: por exemplo, o conjunto Mangabeira VII e o Portal do Seixas (ver

    Figuras 43 e 50). J a rea mdia privativa dessas unidades do PAR igual a 52,89m, ou

    seja, a dimenso dos apartamentos est acima da mnima recomendada pelo programa

    para a regio Nordeste, que igual a 35m.

    Quanto organizao espacial dos apartamentos do PAR, estes podem ser

    divididos em dois modelos, que adotaram solues de planta diversificadas. De modo geral,

    o primeiro modelo aquele em que um quarto est ao lado da sala, seguido pelo outro

    dormitrio, como ilustra a planta do Residencial Litoral Sul (Figuras 77 e 78). Tambm

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    216

    seguem esse modelo os Residenciais Jardins do Sul, Tropical Tambi, Estado do Acre,

    Estado de So Paulo, Cristo Redentor I, Raquel de Queiroz e Victria.

    Figura 77: Residencial Litoral Sul, no bairro Jardim So Paulo (Bancrios) (regio sudeste) Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 78: Planta baixa do Residencial Litoral Sul

    Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2006)

    O segundo modelo aquele em que os dormitrios esto ao longo do

    comprimento da sala, como no caso dos Residenciais Via Norte II, Jardins e Jardim Tropical

    (Figuras 79 e 80).

    Figura 79: Residencial Via Norte II, localizado no Alto do Cu (norte/nordeste) Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 80: Planta baixa do Residencial Via Norte II

    Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2006)

    Apesar dos dois modelos de planta, a soluo plstica bem semelhante entre

    ambos: blocos de apartamentos com pouca ou nenhuma inteno volumtrica. Em funo

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    217

    disso, os arquitetos fazem uso de grafismos nas fachadas, utilizando cores diversas.

    Conforme j foi demonstrado em captulos anteriores, os blocos predominantemente

    monolticos e o grafismo foram empregados tambm em conjuntos do PAR localizados em

    outras cidades brasileiras.

    Em relao aos aspectos da construo, houve uma preocupao em se

    produzir com qualidade, expressa no emprego de materiais de bom padro construtivo,

    como lambris (que foram empregados em alguns edifcios), e de materiais com qualidade

    certificada pelo PBQP-H. Ademais, em razo da exigncia da CAIXA regional da Paraba,

    todos os edifcios foram revestidos externamente com material cermico (o que demonstra

    um cuidado com o acabamento e a durabilidade da construo), caracterstica que marcou a

    capital paraibana. Em outros estados brasileiros, muitos edifcios do programa so apenas

    pintados, o que no significa que so de qualidade construtiva e esttica duvidosa ou

    inferior. Em Joo Pessoa, inclusive, muitos edifcios construdos na dcada de 1990

    aqueles produzidos pela CEHAP ou os financiados pelo programa Carta de Crdito

    Associativo tambm so pintados. interessante lembrar que o Carta de Crdito

    Associativo um programa que, muitas vezes, destina-se a um pblico-alvo de capacidade

    de pagamento maior que a do pblico-alvo do prprio PAR, mas isso no impediu que seus

    edifcios fossem pintados, em vez de revestidos. Ento, percebe-se que o PAR faz certas

    exigncias com a qualidade da sua construo (o que considerado um aspecto positivo),

    porm tais exigncias tm gerado conflitos entre a GIDUR da Paraba e alguns construtores.

    Estes alegam incompatibilidade entre o valor mximo estipulado para as unidades

    habitacionais e as exigncias feitas pela CAIXA.

    A busca pelo barateamento da construo tambm tem sido observada na

    produo do PAR, embora de uma forma diferente do barateamento da construo

    estimulado pelos IAPs ou o empregado pelo BNH. Para os Institutos de Aposentadoria e

    Penses, diminuir o custo das habitaes tinha um objetivo social: promover uma maior

    produo, para um maior nmero de pessoas. Com o advento do BNH, barateavam-se as

    construes reduzindo-se concomitantemente a qualidade da construo, a fim de se

    promover habitao de baixo custo para a populao de renda mais baixa. J no PAR, as

    construtoras perseguem o barateamento da construo, mas no comprometendo a

    qualidade construtiva, devido s exigncias e fiscalizaes promovidas pela CAIXA. Por

    isso, uma das tcnicas empregadas para o barateamento foi a reproduo de um mesmo

    projeto arquitetnico em trs empreendimentos financiados pelo programa, diminuindo-se,

    assim, as despesas com projetos (Figuras 81, 82, 83 e 84), assim como verificado em Natal,

    no Residencial Ribeira I e II. Vale salientar que essa tcnica no exclusiva do PAR, uma

    vez que a CEHAP tambm reproduziu o mesmo projeto em diferentes conjuntos espalhados

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    218

    pela cidade (o Portal do Seixas e o Celso Mariz so exemplos da produo da CEHAP com

    um mesmo projeto arquitetnico).

    Figura 81: Residencial Cristo Redentor I, localizado no bairro do Cristo (regio sul) Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 82: Residencial Victoria, localizado no bairro do Cristo (regio sul)

    Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 83: Residencial Raquel de Queiroz, localizado no bairro Cidade Universitria (regio sudeste) Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 84: Planta baixa do Residencial Cristo Redentor I igual planta do Residencial Victria

    e Raquel de Queiroz Fonte: ARRUDA (2005)124

    Dessa primeira fase da produo habitacional do PAR, o projeto arquitetnico do

    arquiteto Expedito Arruda (figuras acima) pode ser destacado, por se preocupar com as

    questes volumtricas e estticas. H inteno volumtrica atravs da diferenciao entre

    algumas superfcies, evitando-se os blocos totalmente compactos e sem recortes.

    Entretanto, ao analisar-se a produo do PAR luz do projeto arquitetnico dos conjuntos

    verticais construdos pela CEHAP entre 1995 e 1998 conjuntos Portal do Seixas e Celso

    Mariz (Figuras 48 e 49) , percebem-se algumas semelhanas: ambos os projetos so

    124 Escritrio de Expedito Arruda, arquiteto pernambucano que atua na capital paraibana h anos. Trabalhou em projetos importantes da cidade, como o Espao Cultural e autor de muitos outros projetos de destaque.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    219

    contemplados com unidades habitacionais compostas por sala, dois quartos, um banheiro

    social, cozinha/servio, de maneira que os cmodos apresentam a mesma disposio. A

    presena de uma varanda tambm um ponto de semelhana entre as duas produes,

    apesar de, no peitoril, terem sido utilizados materiais diferentes a edificao do PAR foi

    contemplada com gradis nos peitoris, o que confere um pouco de leveza ao bloco slido do

    edifcio.

    Em contrapartida, foram observadas vrias diferenas entre os edifcios da

    CEHAP e os do PAR, sobretudo no que tange aos tipos de materiais empregados: enquanto

    os edifcios do primeiro agente so apenas pintados, todos os edifcios do PAR so

    revestidos externamente com material cermico. H, ainda, a instalao de lambris no teto

    do Residencial Cristo Redentor I e no do Jardim Tropical, ambos financiados pelo Programa

    de Arrendamento Residencial. Em outras palavras, os edifcios do PAR, quando

    comparados aos da CEHAP, apresentam uma melhor qualidade construtiva.

    Outro aspecto observado na produo vertical do PAR em Joo Pessoa foi a

    presena de varandas no programa de necessidades, a qual contribui para os efeitos

    volumtricos. Inicialmente, importante mencionar que, na histria da arquitetura brasileira

    as varandas tm sido fundamentais na composio arquitetnica o terrao das casas-

    grandes e das casas coloniais dos bandeirantes, o alpendre das residncias construdas no

    incio do sculo XX, o terrao-jardim dos projetos modernistas, etc. Em cada caso, a

    varanda desempenhou funes diferentes, no entanto salienta-se sua importncia como

    elemento de proteo climtica (colaborando, em particular, para o sombreamento da

    unidade habitacional). Ela , ainda, responsvel por estabelecer uma relao entre os

    ambientes interno e externo e utilizada como um espao social, estimulando a

    socializao entre famlia e visitantes.

    Em Joo Pessoa, o edifcio 18 andares um bom exemplo do uso da varanda

    em edificaes residenciais. Em relao aos edifcios do PAR, as unidades habitacionais de

    cinco deles (45,45%) dispem de varanda. So eles: o Residencial Jardim Tropical, o

    Tropical Tambi, o Cristo Redentor I, o Raquel de Queiroz e o Residencial Victria (Figuras

    85 e 86). A importncia da varanda, inclusive, foi declarada nas respostas aos questionrios

    aplicados com os arrendatrios: aqueles que moravam em unidades sem varanda

    demonstraram insatisfao com a ausncia desse elemento em seus apartamentos,

    alegando a importncia do ponto de vista funcional (para secar roupa e ventilar mais a

    moradia) e at mesmo do ponto de vista esttico, pois consideravam que a varanda uma

    condio para se garantir a esttica do edifcio.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    220

    Comparando-se dois edifcios do PAR, dos quais um tinha varanda e o outro

    no, percebeu-se que o edifcio com varanda oferecia edificao maior possibilidade

    volumtrica, pois evitava a forma de um paraleleppedo contendo pequenas janelas, que

    confere um aspecto montono edificao125 (Figuras 85, 86, 87 e 88).

    Figura 85: Residencial Jardim Tropical localizado no bairro Jos Amrico (sudeste), com varanda Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 86: Planta baixa do Residencial Jardim Tropical

    Fonte: ROCHA (2005)126

    Figura 87: Residencial Jardins do Sul localizado no bairro gua Fria (sudeste), sem varanda Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 88: Planta baixa do Residencial Jardins do Sul

    Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2006)

    importante ressaltar, ainda, que, embora no sendo exigido pelo programa

    para a regio Nordeste, especificamente , nos conjuntos verticais do PAR h presena

    125 No significa dizer que o edifcio em paraleleppedo expressa uma arquitetura formalmente pobre. O edifcio do 18 andares, por exemplo, apresenta uma forma simples, porm com outros elementos como grandes esquadrias e varandas, que colaboravam com a ventilao das unidades e ofereciam uma viso panormica, contribuindo para relacionar o interior com o exterior. Os edifcios do PAR, por sua vez, so blocos compactos (tipologia com quatro apartamentos por andar), incrustados de pequenas esquadrias, distribudas uniformemente na fachada, que recebe, no mximo, um tratamento cromtico, um grafismo na fachada, a fim de evitar uma monotonia visual 126 Escritrio de Cristina Rocha, arquiteta paraibana.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    221

    macia de equipamentos comunitrios, como portarias de entrada nos empreendimentos,

    salo de festas, quadras poliesportivas, playgrounds, etc. Essa foi uma caracterstica

    evidenciada tambm em outros conjuntos do PAR no pas, como no conjunto Laador, de

    Pelotas, e no conjunto Galpagos, de Macei.

    Em suma, as caractersticas da produo do padro vertical so sintetizadas a

    seguir:

    o programa de necessidades adotado nas unidades financiadas pelo PAR em Joo Pessoa o bsico recomendado pelo programa;

    os apartamentos apresentam uma rea mdia de 52,89m; os blocos de apartamentos tm pouca ou no tm nenhuma inteno volumtrica,

    mas h grafismos nas fachadas;

    h preocupao com a qualidade da produo, exigida e fiscalizada pela CAIXA; h poucas formas de comunicao entre o ambiente interno e o externo: as janelas so

    de pequenas dimenses e apenas em alguns edifcios os apartamentos contm varanda.

    Padro horizontal

    O outro padro arquitetnico do PAR, o padro horizontal, passou a existir

    apenas a partir de 2002, quando a produo se deslocou para a regio sudeste, em bairros

    onde o preo da terra urbana era mais baixo (Valentina e Geisel), possibilitando a

    construo de casas. Nesse padro foram consideradas trs tipologias diferentes:

    unifamiliar trrea, unifamiliar duplex e geminada multifamiliar. No obstante, o fato que a

    maioria das unidades habitacionais do tipo casa isolada em lote individual, soluo

    extremamente disseminada pela poltica do BNH.

    Os conjuntos do padro horizontal podem estar organizados em duas formas:

    condomnios fechados (Residenciais Maria Apolnia e Ara) ou loteamentos (Residenciais

    Vista Bela e Srgio Queiroz), este ltimo preferencialmente recomendado pela CAIXA

    (Figuras 89, 90, 91 e 92). A forma de loteamento tambm foi mais disseminada na produo

    habitacional promovida pela CEHAP, pelo IPEP e pela FAC. J no programa Carta de

    Crdito Associativo, os condomnios fechados constituram uma importante forma de

    produo.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    222

    Figura 89: Residencial Maria Apolnia, localizado no bairro Jos Amrico (regio sudeste) e organizado na forma de condomnio fechado Fonte: Acervo da autora (2005)

    Figura 90: Residencial Srgio Queiroz, localizado em Valentina (regio sudeste) e organizado na

    forma de loteamento Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 91: Residencial Ara, localizado no Geisel (regio sudeste), na forma de condomnio fechado Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 92: Residencial Emdio Sarmento, localizado no Geisel (regio sudeste), unidades

    do tipo duplex, na forma de condomnio fechado Fonte: Acervo da autora (2006)

    Nos condomnios fechados, encontram-se alguns equipamentos coletivos, como

    portaria, salo de festas, playgroud, e at quadra. O melhor exemplo o condomnio Maria

    Apolnia, que conta com todos esses equipamentos, apesar do estado de degradao deles

    (Figuras 93 e 94). J a composio dos loteamentos mais simples, contando apenas com

    as unidades habitacionais.

    No que tange s caractersticas das unidades, assim como o padro vertical, o

    padro horizontal empregou o programa de necessidades bsico do PAR, com exceo do

    Residencial Maria Apolnia, que o nico conjunto do programa com trs dormitrios na

    unidade. A rea mdia privativa dessas unidades sofreu um processo de diminuio:

    inicialmente as unidades continham 60 e 58m Residenciais Maria Apolnia e Major

    Emdio Sarmento, respectivamente. Com o governo Lula e os novos mecanismos

    legislativos para a insero da populao de menores rendas (at 4sm), as casas foram

    diminuindo de dimenso para se fazer frente capacidade de pagamento desse novo

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    223

    pblico-alvo: rea mdia dessas casas passou para a faixa de 35m (Tabela 34). De modo

    global, a rea mdia privativa do padro horizontal igual a 45,37m, superior rea

    mnima recomendada pelo programa (igual a 35m para a regio Nordeste, como indicado

    no Captulo III).

    Figura 93: Prainha e playground no Residencial Maria Apolnia Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 94: Quadra e salo de festas do Residencial Maria Apolnia

    Fonte: Acervo da autora (2006)

    Comparando-se as unidades habitacionais do modelo horizontal com as do

    modelo vertical, as primeiras tm menores dimenses. No entanto, se estas forem

    comparadas s unidades habitacionais produzidas pelos agentes discriminados no Captulo

    IV, como a CEHAP, o IPEP, a FAC e a prpria PMJP, as unidades financiadas pelo PAR

    so de maior dimenso e contam com dois quartos, como ilustram as Figuras 95 e 96:

    Figura 95: Planta baixa do Residencial Ara Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2006)

    Figura 96: Planta baixa do Residencial Srgio Queiroz

    Fonte: Levantamento realizado na CAIXA (2006)

    Alm disso, como o tipo predominante a casa unifamiliar, observa-se uma

    inter-relao entre os espaos interno e externo facilitada pela presena de quintais, jardins

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    224

    e varandas, em algumas unidades, como o Residencial Maria Apolnia e o Major Emdio. J

    no caso das unidades no contempladas com varanda permitido aos arrendatrios

    construrem terraos, desde que observado o padro de expanso proposto pelo projeto de

    arquitetura e com expressa anuncia da CAIXA. Outra questo que deve ser apontada nas

    casas unifamiliares a possibilidade de ampli-las, na medida em que surge a necessidade

    de mais um cmodo.

    As caractersticas gerais do padro horizontal podem ser resumidas em quatro

    itens:

    o programa de necessidades adotado nas unidades financiadas pelo PAR em Joo Pessoa o bsico recomendado pelo programa;

    as unidades tm uma rea mdia de 45,37m; a arquitetura das habitaes simples; as casas so construdas com telhado na forma

    de duas guas, da mesma forma que a produo das casas da CEHAP, do IPEP e da

    FAC;

    h preocupao com a qualidade da produo, exigida e fiscalizada pela CAIXA, assim como no padro vertical;

    h maior possibilidade de inter-relao entre os espaos interno e externo; Pode-se afirmar, por fim, que o padro horizontal buscou atender um pblico-

    alvo de menor renda, comparando-se com o do padro vertical. Com isso, promoveu-se a

    reduo de custos, primeiramente por meio da escolha do local de implantao dos

    empreendimentos, mas tambm pela diminuio do tamanho das unidades e a ausncia de

    equipamentos coletivos em alguns conjuntos. As casas foram construdas com materiais

    simples, porm de boa qualidade, e algumas unidades, como as do Residencial Vista Bela,

    por exemplo, no tm nem laje.

    * * *

    Em linhas gerais, independentemente da tipologia, com o objetivo de promover

    uma produo com qualidade construtiva, a regional da CAIXA apresenta um maior controle

    qualitativo, especialmente na fiscalizao das obras. Atravs da GIDUR, ela exige dos

    construtores que os materiais utilizados nos empreendimentos sejam certificados pela

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    225

    norma ISO 9001127, alm de fazer outras exigncias, como o revestimento cermico nos

    edifcios, conforme j foi mencionado. No entanto, apesar dessas exigncias, foram

    constatados, em muitos conjuntos, os chamados vcios de construo que so os

    problemas encontrados devido m execuo dos servios na obra, como as infiltraes, o

    mau funcionamento das instalaes hidrulicas, etc., gerando insatisfao dos

    arrendatrios, como ser explanado mais adiante.

    Outro aspecto de insatisfao dos moradores, encontrado nos dois padres aqui

    estabelecidos vertical e horizontal , diz respeito s garagens dos veculos automotivos.

    Em todos os conjuntos h vagas, todavia estas so entregues sem a cobertura. Em razo

    disso, alguns moradores vm providenciando, por conta prpria, a cobertura de suas

    prprias garagens (muitos com a devida concesso da administradora e da CAIXA),

    enquanto outros permanecem insatisfeitos, pois no so autorizados a construir sua

    garagem coberta, j que sua vaga se localiza no recuo do lote, que uma rea no

    edificvel.

    Mesmo diante desses problemas com a qualidade construtiva dos conjuntos do

    PAR e alguma insatisfao apresentada pelos moradores, essa produo se constitui em

    uma evoluo na produo habitacional brasileira para os ltimos anos, se seus problemas

    forem comparados aos problemas qualitativos encontrados em muitos conjuntos financiados

    pelo BNH, em especial. Comparando-se, ainda, com a produo efetuada pelos agentes

    pblicos (e at de alguns conjuntos construdos via programa Carta de Crdito Associativo),

    na cidade de Joo Pessoa, a partir da dcada de 1990, verifica-se que a produo do PAR

    tem melhor padro construtivo.

    Finalmente, no tocante arquitetura das moradias financiadas pelo PAR,

    observa-se uma transformao de unidades multifamiliares para unidades unifamiliares e a

    gradual reduo da rea privativa das habitaes e dos equipamentos comunitrios. Tudo

    isso tem como objetivo a mxima reduo dos custos, visando ao atendimento da populao

    que ganha at quatro salrios mnimos. Pode-se afirmar tambm que muitas dessas

    mudanas foram frutos de uma srie de outros fatores, dentre os quais se destacam as

    condies urbanas, pois, segundo o construtor Gilmar Graciliano de Vasconcelos (da

    Construtora Tropical LTDA.)128, o preo dos terrenos vem aumentando nos ltimos anos e,

    provavelmente, apenas Valentina e Geisel (regio sudeste) comportariam empreendimentos

    com as caractersticas do PAR, devido ao baixo valor do solo urbano naqueles bairros, que

    127 Exigncia mencionada em entrevista realizada com o Sr. Milton Gomes de Queiroz, proprietrio da Construtora Poliedro LTDA., no dia 26 de abril de 2006. 128 Entrevista realizada no dia 26 de maio de 2006.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    226

    possibilitaria a construo de unidades a baixo custo e compatveis com as exigncias

    construtivas do programa e da CAIXA.

    5.4 AGENTES PARTICIPANTES DO PAR EM JOO PESSOA

    At o presente momento, procurou-se identificar as caractersticas tipolgicas e

    locacionais dessa forma diferente de financiamento que surgiu no final da dcada de 1990 e

    vem se destacando na construo de conjuntos habitacionais de melhor padro construtivo

    na cidade de Joo Pessoa.

    O surgimento de uma forma de produo diferente gera vrios questionamentos:

    Qual o perfil dos vrios agentes envolvidos nessa nova forma de produo? O que leva

    cada agente a se envolver no processo de produo habitacional do PAR, ou seja, de que

    maneira cada envolvido no processo se beneficia do financiamento? e Quais so as vises

    formadas pelos diversos envolvidos no programa a respeito do PAR?

    Procurando-se elucidar tais questes, a seguir sero caracterizados alguns

    desses agentes, a fim de se compreender quem so e qual a posio de cada um deles no

    programa.

    5.4.1 PREFEITURA MUNICIPAL DE JOO PESSOA

    Como j foi mencionado, o governo estadual ou o municipal podem atuar em

    vrias frentes no desenvolvimento do programa na iseno de algumas taxas e impostos,

    na indicao de reas de interveno, na implantao de infra-estrutura, na alocao de

    recursos e na gerao da demanda. No caso da capital paraibana, a Prefeitura Municipal de

    Joo Pessoa vem atuando de duas formas principais: promovendo projetos de reutilizao

    de edifcios localizados no stio histrico para serem financiados pelo programa, e com um

    conjunto de medidas de iseno de algumas taxas e impostos. Esse conjunto de medidas

    visa reduo do valor final da mercadoria moradia, estimulando-se a produo das

    habitaes inseridas na malha urbana dotada de infra-estrutura. Tais medidas foram

    institudas em 2004, quando foi sancionada a Lei Complementar n. 035, de 07 de julho. As

    isenes de que trata essa lei referem-se s seguintes taxas e impostos:

    Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis ITBI; Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana IPTU; Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza ISSQN;

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    227

    Taxa de Licena para Construo de Obras Particulares, Arruamentos, Loteamentos e Habite-se;

    Taxa de Coleta de Resduos TCR. A iseno dessas taxas ou impostos pode ser isolada ou cumulativa e pode ser

    concedida para diversos agentes: para a empresa construtora, para os arrendatrios, etc.

    Como a vigncia da lei comea em 2004, poucos foram os empreendimentos

    beneficiados por ela. Aps esse ano, apenas trs conjuntos foram financiados

    Residenciais Srgio Queiroz, Ara e Valentina , e todos eles foram contemplados pela lei.

    importante salientar que, dentre os programas habitacionais do governo federal, alm do

    Crdito Solidrio, que isenta a construo de habitaes da taxa de alvar, o PAR o nico

    que recebe legalmente um pacote de benefcios de iseno de taxas e impostos concedidos

    pela prefeitura.

    A outra forma de atuao da PMJP no PAR no foi instituda por lei nem est

    documentada no normativo da CAIXA-PAR (2006), mas vem sendo desenvolvida desde

    2004, na elaborao da proposta de reutilizao de um conjunto de oito casares: sete

    localizados na Rua Joo Suassuna, e um localizado na Rua 15 de Novembro, todos no

    centro histrico da capital paraibana (Figuras 97 a 99). Segundo o secretrio de Habitao,

    Joo Azevedo129, o Ministrio Pblico promoveu uma ao contra os proprietrios dos

    casares para que estes recuperassem seus imveis, que so importantes para a histria

    da cidade mas estavam abandonados e em estado avanado de degradao. Como os

    imveis eram detentores de elevados dbitos com a prefeitura referentes ao IPTU ou de

    outra natureza , os proprietrios negociaram a retirada das dvidas em troca da doao dos

    imveis ao governo municipal.

    Aps essa etapa, previu-se a revitalizao e a reutilizao das casas por meio

    dos recursos do FAR, para serem destinadas preferencialmente ao uso habitacional dos

    funcionrios da prpria prefeitura130. O projeto de reutilizao prev cinco unidades

    habitacionais em cada casaro, e as unidades so compostas por sala, dois quatros,

    banheiro, cozinha e servio em uma rea oscilando entre 40m e 60m.

    Tais propostas renem duas grandes vantagens: de um lado, a revitalizao do

    centro histrico da cidade, que, como vrios outros centros histricos do pas, no est

    sendo objeto de uso residencial, tornando-se espao restrito para o desenvolvimento de

    129 Entrevista realizada no dia 24 de abril de 2006 (roteiro da entrevista em Anexo B). 130 Durante a realizao da entrevista com o secretrio de Habitao, Joo Azevedo, no dia 24 de abril de 2006, o prefeito Ricardo Coutinho entrou na sala em que ocorria a entrevista e expressou tal vontade.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    228

    atividades tercirias; e, de outro lado, a oferta de habitao, em localizao central, para a

    populao de menor renda, que a que mais usa o transporte coletivo (muitos nibus

    convergem para a rea central da cidade).

    At junho de 2007, o financiamento dessas propostas estava em processo de

    licitao na CAIXA. Apesar disso, no se pode deixar de mencionar que esse um processo

    que encontra muitas dificuldades para definitivamente concretizar-se, motivo pelo qual so

    poucos os exemplos dessa forma de atuao do PAR na revitalizao dos centros histricos

    no pas, como j foi discutido no Captulo III.

    Figura 97: Conjunto de casas da Rua Joo Suassuna Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 98: Casaro 27 da Rua Joo Suassuna

    Fonte: Acervo da autora (2006)

    Figura 99: Casaro 13 da Rua Joo Suassuna

    Fonte: Acervo da autora (2006)

    5.4.2 EMPRESAS CONSTRUTORAS

    Como resultado da pesquisa de campo, com as entrevistas semi-estruturadas

    realizadas com os empresrios da construo civil envolvidos no processo produtivo do PAR

    foi possvel traar o perfil desse agente bem como averiguar suas opinies acerca do

    programa, permitindo um maior conhecimento da operacionalizao do Programa de

    Arrendamento Residencial. As entrevistas foram divididas em trs partes, quais sejam: 1)

    Identificao e caracterizao da empresa; 2) Em relao ao financiamento do PAR; 3)

    Localizao e arquitetura do conjunto (modelo em Anexo C).

    Em Joo Pessoa, foram identificadas onze empresas construtoras que j

    participaram ou ainda participam do PAR. Da totalidade das empresas, apenas cinco foram

    entrevistadas; as outras no o foram por razes diversas: em alguns casos, as empresas ou

    os construtores no disponibilizaram horrio para a realizao da entrevista; em outros, as

    empresas no foram encontradas, nem o telefone, nem o endereo, tornando-se impossvel

    qualquer contato (Quadro 13).

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    229

    A partir dos dados coletados na pesquisa de campo, juntamente com pesquisa

    documental realizada nos sites oficiais das empresas e da anlise do material de

    propaganda dos seus empreendimentos, foi possvel classific-las, grosso modo, em trs

    grupos: Grupo 1, Grupo 2 e Grupo 3. H, ainda, um grupo chamado No classificado que,

    devido falta de informao, dificultou a caracterizao e, por conseguinte, a classificao.

    Utilizou-se como critrio para classificar essas empresas a clientela principal (no exclusiva)

    e o padro de construo e localizao mais adotado nos seus empreendimentos (Quadro

    13).

    Quadro 13

    Sntese das empresas construtoras envolvidas com o PAR e a respectiva construo (1999-2005)

    Entrevistados Construtora Conjunto Classificao Sim (27-04-06) CRE Engenharia Ltda Residencial Vista Bela

    Mdulo II Res. Jardim Tropical Sim (26-05-06) Cogran Engenharia Ltda Res. Tropical Tambi

    Grupo 1

    Res. Via Norte II Res. Jardins do Sul Sim (25-04-06)

    Proenco Projetos Empreendimentos e Construo Ltda Res. Estado do Acre

    Embora no tenha sido entrevistada, a Conserpa compartilha as mesmas opinies da Proenco, uma vez que a segunda coordenou as obras da primeira (segundo o entrevistado da Proenco)

    Conserpa Res. Estado de So Paulo

    Res. Litoral Sul Sim (28-04-06) mega Construtora e Imobiliria Ltda Residencial Ara No RD Incorporaes Ltda Res. Maria Apolnia

    Grupo 2

    Sim (26-04-06) Construtora Poliedro Ltda Residencial Srgio Queiroz Grupo 3 No encontrado WR Engenharia Ltda Res. Jardins

    Res. Cristo Redentor I Res. Victria

    Faliu, de acordo com outros entrevistados No encontrado

    Queiroz Ribeiro Engenharia Ltda J. Motta Engenharia Ltda Res. Raquel de Queiroz

    No encontrado IP Incorporaes, Planejamento e Engenharia Ltda

    Res. Major Emdio Sarmento

    No classificado

    Nota: Elaborao da autora

    O primeiro grupo composto por empresas que atendem a uma clientela

    preferencialmente de baixa renda, atuando atravs de programas habitacionais do governo

    federal, como o PAR e, principalmente, atravs do programa Carta de Crdito Associativo.

    Por meio desse ltimo programa as empresas do Grupo 1 construram juntas 1.049

    moradias em Joo Pessoa entre 1997 e 2003 (a CRE Engenharia construiu 716 novas

    unidades e a Cogran Engenharia construiu 333 novas unidades).

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    230

    Embora atendam populao de menor poder aquisitivo, essas empresas

    alegaram que, at o momento da entrevista (maio de 2006), no tinham se envolvido

    diretamente com a produo habitacional promovida pelos agentes pblicos CEHAP ou

    IPEP, os quais se dirigem principalmente classe de renda mdia baixa e renda baixa.

    Mas interessante frisar que os proprietrios dessas construtoras j haviam tido uma

    participao com aqueles agentes, ora atuando profissionalmente na forma de assessoria

    tcnica, ora por meio de uma outra empresa a Coesa Engenharia (antiga Cogran

    Engenharia), que construiu pela CEHAP.

    Devido ao pblico-alvo, o primeiro grupo adota a regio sudeste da cidade para

    a implantao de seus conjuntos, predominantemente compostos por unidades

    unifamiliares. Os bairros do Geisel, Jos Amrico, gua Fria, Valentina e Bancrios so os

    mais procurados, uma vez que apresentam maior disponibilidade de terrenos baratos, o que

    fundamental para viabilizar a construo de habitao para baixa renda. A Cogran

    Engenharia tambm atua em bairros centrais, como Tambi, construindo conjuntos

    compostos por edifcios, tanto pelo sistema PAR quanto pelo Carta de Crdito Associativo.

    O segundo grupo, por sua vez, formado por empresas que, atendendo

    populao de mdia a alta renda, atuam, portanto, mais no mercado imobilirio. Em funo

    dessa caracterstica, preferem atuar em bairros da orla martima, como Manara, Tamba,

    Cabo Branco, Bessa, onde o metro quadrado do terreno mais caro. O tipo mais

    empregado por essas empresas o edifcio verticalizado (a fim de fracionar o valor do

    terreno) e de melhor padro construtivo, como pode ser observado nas figuras abaixo.

    Figura 100: Edifcio Dom Joo, localizado no bairro de Manara e construdo pela RD Incorporaes Fonte: Site da RD (2006)

    Figura 101: Edifcio Porto Gurupi, localizado no

    bairro de Manara e construdo pela Conserpa

    Fonte: Site da Conserpa (2006)

    Figura 102: Ambassador Residence, localizado no bairro

    de Manara e construdo pela mega Construtora

    Fonte: Acervo da autora (2007)

    No terceiro grupo, a nica empresa classificada tem caractersticas dos dois

    grupos anteriores, ou seja, atua com a clientela de mdia e alta rendas e implanta seus

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    231

    empreendimentos tanto na orla martima quanto em bairros de menor status social, como

    Jos Amrico. Atua na construo de unidades habitacionais, mas tambm na construo

    de unidades comerciais e em obras industriais.

    Pela classificao acima exposta, percebeu-se que h empresas com perfis

    diversificados atuando no PAR. Eis que surge, ento, uma questo: que fatores induziram

    as diferentes construtoras especialmente aquelas cuja clientela de maior rendimento a

    se envolverem na produo de habitaes ditas sociais, voltadas baixa renda?

    Respondendo a essa questo, foram identificados alguns elementos que determinaram a

    participao dessas empresas no processo produtivo do PAR, quais sejam:

    o pagamento imediato aps as medies da obra pelos engenheiros da CAIXA, as quais se referem concluso de cada etapa da construo estipulada no cronograma de

    execuo das obras;

    o fato de o construtor no se responsabilizar pela demanda nem, tampouco, pela comercializao das unidades habitacionais.

    Em virtude dessas vantagens, quatro dos cinco entrevistados alegaram que

    pretendiam participar novamente do programa. No obstante, muitas foram as dificuldades

    elencadas pelas construtoras:

    elevado grau de exigncia na GIDUR da CAIXA (regional da Paraba) quanto aprovao dos projetos, sobretudo quanto s especificaes das habitaes. Segundo

    um dos entrevistados, o grau de exigncias maior no PAR que em outros

    financiamentos da CAIXA;

    burocracia para a aprovao dos projetos; estimativas de custo mximo da construo das unidades habitacionais muito baixas

    (inicialmente em torno de R$ 20.000,00), quando confrontadas com as exigncias da

    CAIXA;

    baixa margem de lucro (segundo as entrevistas, em torno de 5 a 10%131. Alguns construtores disseram que a margem de lucro chega a ser at menor que 5%, por isso

    tinham tido prejuzo), e;

    responsabilidade com a manuteno dos conjuntos por um perodo de cinco anos aps a construo.

    131 Segundo um dos engenheiros que avalia os projetos na CAIXA-RN (Eduardo Oliveira), a margem de lucro , em mdia, 15% para o PAR. Por outro lado, em conversas informais com outros engenheiros e construtores, verificou-se que, no mercado imobilirio, normalmente a margem de lucro varia entre 20% e 30%.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    232

    A baixa margem de lucro e o elevado grau de exigncia da CAIXA em relao ao

    valor mximo das habitaes foram considerados pelos entrevistados as maiores

    dificuldades enfrentadas pelas construtoras que atuaram em Joo Pessoa; mas esses

    problemas tambm ocorreram em Natal, por exemplo. Uma tcnica da CAIXA consultada

    expressou a opinio de que a exigncia se resume na fiscalizao das obras (cumprimento

    do cronograma de execuo) para a liberao dos recursos, a qual mais rigorosa no PAR

    que nos demais programas de habitao132. Essa tcnica, entretanto, funcionria da

    GIDUR, regional da CAIXA do Rio Grande do Norte, onde o nvel de exigncia foi

    relativamente menor que na Paraba, como foi explicado abaixo.

    Dentre as principais exigncias da regional da Paraba, destacam-se as

    seguintes: a localizao dos empreendimentos na malha urbana infra-estruturada; as

    empresas, assim como os materiais utilizados deveriam ser normatizados pelo PBQPH133, e

    os edifcios de quatro pavimentos deveriam ser revestidos externamente; diferentemente da

    produo habitacional do PAR em outras cidades, onde os edifcios so apenas pintados,

    logo o custo final da obra foi menor. Visava, assim, a garantir uma melhor qualidade da

    construo. Ademais, pode-se perceber que, nos primeiros empreendimentos construdos,

    os apartamentos tinham rea mdia privativa com cerca de 50,00m, e os conjuntos eram

    todos compostos por equipamentos coletivos, como salo de festas, quadra poliesportiva

    com tela, ou playground, o que contribua para a aprovao dos projetos pela agncia. Com

    o desenvolvimento do programa, conforme se observa nas caractersticas da produo do

    PAR na capital paraibana, houve uma gradativa diminuio na rea das unidades e na

    presena de equipamentos coletivos, sobretudo no padro horizontal. Portanto, pode-se

    afirmar que, inicialmente, o programa adotou caractersticas ambiciosas, seja por parte dos

    construtores, com a construo de equipamentos coletivos, seja da CAIXA, cujas

    exigncias, muitas vezes, eram incompatveis com o custo mximo estipulado para cada

    unidade, gerando, por fim, um conflito entre o agente financiador e o construtor.

    Devido a essas exigncias, as primeiras empresas a participarem do programa

    afirmaram que obtiveram prejuzo participando do PAR. A produo das primeiras

    empresas coincidiu tambm com uma conjuntura econmica em que a inflao sofreu um

    aumento (depois de anos de controle), que afetou diretamente o custo da construo e, por

    conseguinte, causou a reduo do lucro das empresas. Estas no puderam suplementar

    recursos para compensar a inflao do perodo de 2002 a 2003, sendo necessrio, em

    132 Segundo informaes obtidas na entrevista informal com a arquiteta Elisabeth Silva, da GIDUR-RN, no dia 09 de maio de 2007. 133 Segundo informaes obtidas na entrevista com o Sr. Milton Gomes de Queiroz, proprietrio da Construtora Poliedro, no dia 26 de abril de 2006.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    233

    alguns casos, que a prpria empresa os suplementassem do prprio oramento.

    Exatamente nesse perodo, ocorreu a falncia de algumas empresas, como a Queiroz

    Ribeiro Engenharia Ltda., sediada em Fortaleza. Participando do programa, essa

    construtora entrou em processo de decadncia e, por isso, abandonou as obras inacabadas,

    segundo um dos construtores e a administradora do programa. Entretanto, esse tipo de

    processo no ocorreu apenas em Joo Pessoa134. Assim, as exigncias, a dificuldade de

    suplementao de recursos e a conjuntura econmica, entre 2002 e 2003, formaram um

    conjunto de fatores que provocou um acentuado arrefecimento na produo do PAR em

    Joo Pessoa, onde no se produziu nenhuma nova moradia em 2003, diferentemente da

    produo no pas, que alcanou o maior pico de crescimento no que tange quantidade de

    novos financiamentos pelo PAR naquele ano. Como a dificuldade de suplementao de

    recursos e a conjuntura econmica equivalem para todo o territrio nacional, no caso

    especfico da capital paraibana as exigncias da regional da CAIXA foram a especificidade

    local, que provocou o arrefecimento da sua produo. Apenas em 2004 o PAR voltou a

    atuar, quando a postura da CAIXA parece ter mudado no tocante ao grau de exigncia das

    caractersticas de produo, fato que, inclusive, foi confirmado na entrevista realizada com a

    mega Construtora e Imobiliria135. O proprietrio da empresa afirmou ter voltado a

    participar do PAR, pois a CAIXA est revendo alguns conceitos, [], est melhorando.

    Outro problema enfrentado pelas empresas a manuteno dos conjuntos. Os

    construtores so acionados para consertarem os problemas construtivos, no entanto eles

    alegam que, muitas vezes, so problemas provenientes do mau uso dos arrendatrios, logo

    no so de sua responsabilidade, embora alguns retifiquem mesmo assim. bem verdade

    que, contrariamente ao que alegam, os principais problemas que os construtores vm

    retificando na manuteno so referentes aos vcios de construo deixados por eles

    mesmos na obra (exemplificando: infiltrao no gesso, cermica do piso descolando do

    contrapiso, etc.).

    As entrevistas possibilitaram perceber, ento, que o lucro das empresas do ramo

    da construo civil no PAR mais baixo daquele obtido com a produo voltada para o

    mercado imobilirio, sendo que, no incio da produo do PAR em Joo Pessoa, esse lucro

    foi prejudicado ainda mais devido ao maior nvel de exigncia da CAIXA na construo dos

    conjuntos e conjuntura econmica. Como conseqncia o programa torna-se pouco

    atrativo financeiramente para as construtoras participarem, pois so empresas capitalistas

    134 Em Natal-RN, por exemplo, duas empresas faliram, segundo informaes obtidas na entrevista informal com a arquiteta Elisabeth Silva, da GIDUR-RN, no dia 09 de maio de 2007. 135 Entrevista realizada com o Sr. Jos Irenaldo Quintans, proprietrio da mega Construtora e Imobiliria, no dia 28 de abril de 2006.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    234

    que buscam o lucro. Apesar disso, se, por um lado, a margem de lucro pequena, por

    outro, o investimento na construo de habitaes pelo programa garantido, uma vez que

    a CAIXA efetua o pagamento conforme previsto no cronograma de atividades, e a

    demanda tambm garantida (embora no seja responsabilidade da empresa construtora).

    Essa ltima caracterstica que atrai diferentes tipos de empresas, inclusive incorporadores

    e aquelas empresas voltadas para a construo de habitaes para a populao de alta

    renda.

    5.4.3 ADMINISTRADORA136

    Na etapa do consumo, a administradora assume um papel fundamental no

    funcionamento do PAR, especialmente na administrao dos contratos de arrendamento e

    de condomnio nesse caso, a empresa atua como sndica dos conjuntos, conforme j foi

    explicado.

    A administradora dos onze conjuntos habitados do PAR (at o dia 21 de julho de

    2006) era uma empresa de Pernambuco, que tinha filial na capital paraibana. Ela atuava na

    Paraba, tanto na cidade de Joo Pessoa (administrando dez conjuntos) quanto em

    Campina Grande (um conjunto), atendendo preferencialmente a mdia e baixa rendas,

    atravs do PAR. Em Recife, entretanto, alm de participar da administrao dos imveis do

    Programa de Arrendamento Residencial (16 conjuntos at o dia da entrevista), ela atendia

    alta e mdia renda, funcionando como imobiliria, na venda, aluguel e administrao de

    imveis particulares.

    Como a empresa assume duas funes principais no processo do PAR, por

    conseguinte ela recebe pagamento pelas duas atividades realizadas. Em outras palavras,

    para a administrao do condomnio, a administradora recebe 10% do valor total do

    condomnio arrecadado em cada empreendimento, j para a administrao do contrato de

    arrendamento, ela ganha 9,5% dos adimplentes de arrendamento tambm de cada

    conjunto.

    Essa forma de remunerao da taxa condominial, sendo proporcional aos gastos

    do condomnio, uma das vantagens do programa para a empresa administradora, quando

    comparada remunerao oferecida para a administrao de imveis particulares. Em se

    tratando dos condomnios particulares, a empresa afirmou ganhar, de modo geral, entre 1 e

    136 Para se compreender a atuao desse agente, foi realizada uma entrevista com a gerente administrativa da administradora do PAR em Joo Pessoa, Inaluce Simone B. Marinho, no dia 21 de julho de 2006 (modelo de entrevista em Anexo D).

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    235

    salrio mnimo ao ms por condomnio, ao passo que os honorrios para administrar o

    condomnio do PAR, de 10% do valor arrecadado na taxa condominial, usualmente maior

    que salrio mnimo, uma vez que os conjuntos do PAR, na sua maioria, so compostos

    por muitas unidades habitacionais. Para exemplificar essa relao entre o que obtido com

    a administrao de conjuntos privados e com a administrao de conjuntos do PAR,

    elaborou-se a Tabela 35, a qual indica que, dos nove condomnios administrados pela

    mesma empresa administradora na capital paraibana, seis proporcionam uma remunerao

    superior a salrio mnimo. Os trs restantes, que apresentam uma remunerao inferior a

    um salrio mnimo, so compensados pelos outros seis condomnios. por essa razo que

    a administradora afirma que, para se ter bons rendimentos com a administrao dos imveis

    do PAR, necessrio gerir-se, simultaneamente, uma grande soma de empreendimentos,

    pois ganha-se bem em cima da quantidade, uma vez que alguns condomnios no rendem

    nem um salrio mnimo, em especial, aqueles que tm poucas unidades. H, ento, uma

    relao direta entre a quantidade de unidades e a remunerao da administradora.

    Tabela 35

    Remunerao da empresa administradora pernambucana obtida com a administrao dos condomnios do PAR em Joo Pessoa

    Nome Unidades Taxa

    condominial (07-2006)

    Remunerao da

    administradora (R$)

    Remunerao da

    administradora (sm)137

    Res. Via Norte II 128 85,00 1.088,00 3,11Res. Jardim Tropical 32 75,00 240,00 0,68Res. Jardins 160 74,00 1.184,00 3,38Res. Jardins do Sul 144 81,00 1.166,40 3,33Res. Litoral Sul 128 80,00 1.024,00 2,92Res. Estado do Acre 72 88,00 633,60 1,81Res. Estado de So Paulo 72 80,00 576,00 1,65Res. Tropical Tambi 40 80,00 320,00 0,91Res. Maria Apolnia 118 22,00 259,60 0,74Res. Vista Bela Mdulo II 91 0,00 - -TOTAL 1.613 6.491,60 -Fonte: Levantamento realizado na administradora (2006) Nota: Elaborao da autora

    Como a remunerao da administradora est atrelada aos gastos condominiais,

    muitos arrendatrios afirmaram haver superfaturamento nas despesas, em benefcio da

    empresa. No entanto, vale salientar que, segundo a administradora, a CAIXA exige que as

    compras para o condomnio sejam feitas a empresas fornecedoras que no apresentem

    137 Considerando-se o salrio mnimo igual a R$350,00

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    236

    nenhuma irregularidade e, principalmente, que emitam nota fiscal. Devido a essas

    formalidades, muitas vezes, essas empresas fornecedoras apresentam mercadorias com

    preo um pouco superior ao das empresas de mesma natureza que esto irregulares.

    Alm da vantagem financeira, a administradora mencionou o tempo de contrato

    como outro aspecto positivo na participao no PAR. Com a CAIXA, a administradora tem

    um contrato de cinco anos, o qual pode ser renovado. J na atividade de administrar imveis

    particulares, o tempo de contrato mais comum um ano. Isso significa que o PAR oferece

    uma segurana a mais para a administradora.

    Por outro lado, a empresa enumerou muitas dificuldades no PAR, no que tange

    ao seu relacionamento tanto com a CAIXA quanto com os arrendatrios. Com a CAIXA,

    pode-se dizer que as principais dificuldades esto relacionadas burocracia e morosidade

    do banco para realizar os servios solicitados pela administradora, muitos de carter

    construtivo relacionados com os vcios de construo encontrados nos conjuntos. Com

    os arrendatrios, as dificuldades so as seguintes:

    as dvidas permanentes quanto ao sistema de funcionamento do PAR; os problemas condominiais, sobretudo a demora na prestao de contas e na soluo

    dos vcios de construo, para os quais os arrendatrios solicitam providncias mas,

    devido burocracia e morosidade da CAIXA, os problemas no so resolvidos com a

    agilidade esperada;

    o servio da mo-de-obra quarteirizado138, que eleva o custo condominial. No que tange ao servio da mo-de-obra quarteirizado, de fato, a gesto de um

    condomnio terceirizado pela CAIXA mais um servio de vigilncia e de limpeza

    quarteirizados pela administradora139 elevam a taxa condominial. Conforme j foi mostrado

    na Tabela 32, a taxa de condomnio, nos conjuntos do PAR, aumentou uma mdia de

    16,46% entre 2002 e 2006, chegando, em alguns casos, at a 50% de acrscimo.

    Diferentemente, o maior acrscimo verificado na taxa de arrendamento foi 12,80%,

    vinculado TR anual e a mdia no ultrapassou 6,87%, no mesmo intervalo de tempo.

    Diante do elevado acrscimo na taxa condominial, muitos condomnios reduziram seu

    quadro de funcionrios nos ltimos anos, com o objetivo de reduzir as despesas. Esse fato

    foi visto com descontentamento por parte dos arrendatrios, pois mesmo com a reduo, o

    138 Considera-se quarteirizado porque a administradora j terceirizada pela CAIXA e esta, ainda, contrata, ou quarteiriza, uma outra empresa para os servios de zelador, faxineiro, etc. 139 A administradora quarteirizada cobra 10% do valor do quadro de funcionrios disponibilizados para cada condomnio para administrar a mo-de-obra, oferecendo todas as garantias trabalhistas.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    237

    condomnio continuou elevado para eles, especialmente se comparado taxa de

    arrendamento.

    No se pode deixar de comentar que a quarteirizao uma opo da

    administradora140. Mas a verdade que o servio quarteirizado porque esse tipo de

    atividade gera, muitas vezes, problemas trabalhistas na justia e, dessa forma, nem a

    CAIXA, nem tampouco nenhuma empresa a ela ligada diretamente deve se envolver com

    essas questes.

    Para exercer suas atividades de administrar o condomnio e o arrendamento

    concomitantemente, a administradora realiza reunies peridicas (a depender das

    necessidades do condomnio, mas em geral, mensalmente ou bimestralmente) nos

    conjuntos e, tambm realiza vistorias, semestralmente. Com as vistorias, ela objetiva

    verificar se o contrato dos arrendatrios est sendo cumprido quanto obrigatoriedade

    destes de manter os imveis bem conservados e de residirem no imvel por 15 anos, no

    podendo alug-los ou vend-los. No obstante, as vistorias indicam principalmente os

    vcios de construo.

    Como administradora do condomnio, a empresa realiza, ainda, servios de

    manuteno nos conjuntos, tal como manuteno das bombas, recarga de extintores de

    incndio, dedetizao, limpeza de jardim, limpeza em caixa de gordura, esgoto, etc. Essa

    manuteno outra fonte de conflito entre administradora e arrendatrios. Estes ltimos

    demonstraram muita irritao com os servios prestados pela administradora e afirmaram

    que ela no cumpre adequadamente sua funo de gerir e zelar pelo conjunto, nem realiza

    a devida manuteno; pelo contrrio, s se preocupa com fazer as cobranas das taxas de

    arrendamento e de condomnio. Alguns arrendatrios, inclusive, afirmaram que eles

    prprios, reunidos em grupos, realizam alguma manuteno.

    Do ponto de vista estatstico, a insatisfao dos arrendatrios em relao

    administradora chega a atingir um percentual de 67,18% das famlias residentes nos

    conjuntos do PAR, envolvendo desde a insatisfao com o progressivo aumento da taxa

    condominial, com o servio quarteirizado e vcios de construo, at com a forma de

    manuteno do condomnio pela administradora (Figura 103).

    140 Os empregados lotados no Condomnio devem pertencer ao quadro de funcionrios da Administradora, ou de terceiros, no caso de terceirizao pela Administradora, sendo de sua inteira responsabilidade a contratao, a remunerao e os encargos e demais obrigaes trabalhistas e previdencirias, inclusive as indenizaes trabalhistas decorrentes do vnculo empregatcio (normativo da CAIXA-PAR, 2006, p.36).

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    238

    Figura 103: Percentual do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios prestados pela administradora

    Tabela 36: Resultado do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios prestados

    pela administradoraGosta da

    administradora? n.

    absoluto n. relativo

    (%)

    Insatisfeitos 131 67,18

    Satisfeitos 35 17,95

    Regular 28 14,36

    No respondeu ou no sabe 1 0,51

    67,18

    17,95

    14,36 0,51

    InsatisfeitosSatisfeitosRegularNo respondeu

    Total 195 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Essa insatisfao pode, inclusive, ser um dos motivos impulsionadores da

    transformao, na tipologia da produo do PAR, do padro vertical, e tambm condominial,

    para o padro horizontal, que nem sempre tem condomnio, pois muitos conjuntos so do

    tipo loteamento. Em se tratando da construo de conjuntos em forma de loteamentos e

    sem responsabilidades condominiais, o conflito entre a administradora e os arrendatrios

    teoricamente se reduziria. Por essa razo, o programa expressa preferncia pela

    constituio de loteamentos, ao invs de condomnios fechados, conforme foi discutido no

    Captulo III. Alm disso, grande parcela dos arrendatrios provm de residncias do tipo

    unifamiliar, o que facilita a adaptao, na mesma medida em que se reduzem os conflitos

    supracitados.

    Por fim, constatou-se que a insatisfao dos arrendatrios est geralmente

    relacionada com a administradora e, ideologicamente, esse tipo de insatisfao no afeta a

    CAIXA, que mantm uma imagem de agente benfeitor. Alm disso, a administradora

    assume mais eficientemente que o poder pblico a funo de administrar os imveis do

    PAR. Como j foi citado no Captulo III, o Estado brasileiro por demais burocratizado,

    cartorial e incompetente para administrar aluguis eficientemente (BOLAFFI, 1986, p.30),

    sendo necessria interveno de uma empresa privada para garantir essa eficincia, que se

    expressa, especialmente, na reduo do ndice de inadimplncia do programa. Devido s

    cobranas sistemticas realizadas pela empresa, h uma reduo nesse ndice. Tambm

    contriburam para a reduo da inadimplncia a prpria forma de financiamento

    arrendamento , a qual conta com instrumentos que facilitam a retomada do imvel, assim

    como a presso psicolgica que o programa faz seja por meio da administradora, seja por

    meio do trabalho tcnico social para que os arrendatrios paguem em dia suas

    prestaes, sob pena de perder o imvel.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    239

    Deve-se ressaltar, ainda, que, se as empresas do ramo da construo civil

    reclamam da baixa taxa de lucratividade, o mesmo no ocorre com a empresa do ramo da

    administrao dos imveis do PAR em Joo Pessoa pelo menos, por enquanto.

    5.4.4 ARRENDATRIOS

    Com base nos questionrios aplicados aos moradores, traou-se o perfil dos

    arrendatrios, revelando sua percepo acerca do programa e da forma de financiamento,

    da localizao dos conjuntos, da qualidade da obra e da tipologia das habitaes

    financiadas, seguindo as quatro etapas previstas nos questionrios: 1) Caractersticas gerais

    dos arrendatrios; 2) Viso dos arrendatrios em relao ao financiamento do PAR; 3) Viso

    dos arrendatrios em relao localizao dos seus conjuntos do PAR; e 4) Viso dos

    arrendatrios em relao aos aspectos tipolgicos e construtivos dos seus conjuntos do

    PAR (modelo em Anexo E).

    Caractersticas gerais dos arrendatrios141

    Iniciando pelo perfil dos arrendatrios, na capital paraibana eles so geralmente

    pessoas que tm boa instruo escolar, e grande parte deles so funcionrios pblicos

    (32,31% do total de entrevistados), sobretudo do mbito municipal, como pode ser

    observado nas Figuras 104 e 105.

    Figura 104: Percentual do nvel de escolaridade dos arrendatrios

    Tabela 37: Resultado do nvel de escolaridade dos arrendatrios

    Escolaridade? n. absoluto n. relativo (%)

    1. Grau 27 13,85

    2. Grau 111 56,92

    Superior 57 29,23

    13,85

    56,92

    29,23

    1o. Grau

    2o. Grau

    Superior

    Total 195 100%

    Nota: Elaborao da autora

    141 Importante destacar que, embora tenha-se questionado sobre a renda salarial dos entrevistados quando ingressaram no programa, optou-se em no utilizar tal informao, em razo da pouca confiabilidade em torno desta resposta (muitos no lembraram, outros no responderam, etc.).

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    240

    Alm dos funcionrios pblicos, as outras ocupaes declaradas (e que esto

    agrupadas em grupos para facilitar a anlise) foram: professor (7,18%), funcionrio da

    segurana pblica (6,15%), autnomo ou empresrio (5,64%), profissional da rea da sade

    destacando-se os tcnicos em enfermagem (4,62%), mas tambm aposentados e

    pensionistas (4,10%). Muitos entrevistados afirmaram que o programa inicialmente

    destinava-se somente aos funcionrios municipais e, depois, estendeu-se populao em

    geral. Alguns arrendatrios (22,51% = 43 deles), inclusive, tiveram conhecimento do

    programa por meio da prefeitura, apesar de a propaganda boca-a-boca (por parte de

    amigos e familiares) ter sido a mais eficiente na divulgao do programa 44,50% (85

    arrendatrios).

    A preferncia por inscrever os funcionrios municipais pode ser visualizada

    como uma poltica institucional, da prefeitura talvez com vis clientelista , que a

    principal responsvel em realizar a inscrio dos candidatos. Por outro lado, a preferncia

    por esse pblico-alvo est relacionada com a estabilidade econmica que os funcionrios

    pblicos tm devido ao contracheque, caracterstica que, em geral, assegura o pagamento

    das parcelas de arrendamento e, conseqentemente, induz a reduo do nvel de

    inadimplncia.

    Figura 105: Percentual do tipo de ocupao dos arrendatrios Tabela 38: Resultado do tipo de ocupao dos

    arrendatriosOcupao do arrendatrio?

    n. abs

    n. rel

    Outros 75 38,46Funcionrio

    pblico. 63 32,31

    Professor 14 7,18Segurana

    pblica 12 6,15

    Autnomo ou empresrio 11 5,64

    rea da Sade 9 4,62

    Aposentado ou

    pensionista 8 4,10

    Desempregad 3 1,54

    38,46

    32,31

    7,18

    6,15

    5,64

    4,62

    4,1

    1,54 Outros

    Funcionrios pblicos

    Professor

    Segurana pblica

    Autnomo ou empresrio

    rea da sade

    Aposentados oupensionistasDesempregado

    Total 195 100%Nota: Elaborao da autora

    A composio familiar dos arrendatrios de poucas pessoas, de maneira que o

    padro mais encontrado 34,36% (67 entrevistados) foi de famlias com trs membros

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    241

    (em geral, o casal mais um filho). Tambm ocorrem com bastante freqncia as famlias

    formadas apenas por dois membros (24,62% = 48) o casal , seguidas pelas famlias

    formadas por quatro membros (24,10% = 47) casal mais dois filhos (Figura 106).

    Figura 106: Percentual da composio familiar dos arrendatrios

    Tabela 39: Resultado da composio familiar dos arrendatrios

    Nmero de pessoas na famlia?

    n. absoluto

    n. relativo (%)

    1 Membro 18 9,23

    2 Membro 48 24,62

    3 Membro 67 34,36

    4 Membro 47 24,10

    5 Membro 14 7,18

    6 Membro 1 0,51

    9,23

    24,62

    34,36

    24,1

    7,18

    0,51

    1 Membro2 Membros3 Membros4 Membros5 Membros6 Membros

    Total 195 100%Nota: Elaborao da autora

    Para se conhecer o padro de vida dos arrendatrios, perguntou-se sobre o

    meio de transporte mais utilizado pelas famlias. Constatou-se, ento, que o transporte

    coletivo um meio de locomoo bastante utilizado 49,23% (96 arrendatrios) , seguido

    imediatamente pelo carro 42, 56% (83). O uso da motocicleta foi mencionado apenas em

    8,21% das respostas (16). Assim, metade dos arrendatrios tem um padro de vida e uma

    renda mdia que possibilita a compra de um veculo.

    Quanto ao tipo de moradia em que os arrendatrios residiam antes do PAR, fruto

    da produo de moradias unifamiliares promovida pelo BNH, 62,05% dos arrendatrios (ou

    121 entrevistados) nunca tinham morado em apartamento antes. Apesar disso, a maior

    parcela da produo do PAR (59,89%) representada por unidades multifamiliares, o que

    vai de encontro cultura da populao de habitar casas. Portanto, uma das razes do

    grande nmero de conflitos entre os arrendatrios e a administradora pode ser o fato de os

    primeiros no estarem acostumados com o sistema condominial. Conforme foi dito

    anteriormente, esse tipo de conflito pode, inclusive, ter contribudo para a substituio do

    padro vertical pelo padro horizontal, nos ltimos anos. Todavia, essa questo cultural

    deve ser superada, uma vez que as cidades no dispem atualmente de grandes reas para

    a expanso horizontal, o que implica fazer crescer as periferias. A produo habitacional

    vem, assim, expandindo-se verticalmente, como comentado no captulo anterior.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    242

    No tocante ao bairro de origem, as famlias que moram nas habitaes do PAR

    so oriundas de vrias regies da cidade, das quais a regio sudeste142 a principal rea de

    origem, representando 41,54% do total dos entrevistados (81 arrendatrios). Os principais

    bairros dessa regio foram Mangabeira, com 13,85% (27), seguido pelos Bancrios, com

    9,74% (19). Essa regio foi preferencialmente adotada pela poltica do BNH e pelos

    programas de habitao atuantes no perodo ps-BNH na implantao da suas unidades,

    pois os terrenos nessa rea eram mais baratos. Portanto, essa uma regio em que vem se

    configurando uma vocao para a produo de moradias para a populao de renda mais

    baixa e que passou a ser mais adotada tambm pelo PAR, mais enfaticamente depois de

    2002. Pode-se dizer, ento, que os arrendatrios provm de famlias de classe de renda

    mdia baixa.

    Alm disso, 43,59% dos arrendatrios vieram do sistema de aluguel, como pode

    ser observado na Figura 107. A segunda condio de ocupao mais comumente adotada

    pelos arrendatrios foi outros, em 40,51% das respostas, correspondendo queles

    arrendatrios que moravam em casas de familiares, praticando, em especial, a coabitao

    familiar. Sendo assim, de fato, o programa cumpre efetivamente uma de suas diretrizes

    listadas na Portaria n. 231 (2004), a de atender os problemas de moradia da populao que

    sofre com o problema de adensamento e do nus excessivo com o aluguel. Na Figura 107,

    observa-se tambm que 7,69% dos entrevistados j possuam uma casa prpria, apesar de

    ser proibida a inscrio de pessoas proprietrias de outros imveis para evitar possveis

    especulaes com as habitaes do PAR para aluguel. O imvel desses arrendatrios,

    muitas vezes, est no nome de outra pessoa, como, por exemplo, o cnjuge. J detendo a

    propriedade de um imvel, as razes que os levaram a participar do programa foram

    diversas: alguns afirmaram que queriam uma moradia mais bem localizada; outros

    declararam a oportunidade de investir em mais um imvel a baixo custo, uma vez que as

    taxas de arrendamento so relativamente baratas quando comparadas com as parcelas de

    outras formas de financiamento, como o Carta de Crdito Associativo. A maioria desses

    proprietrios (45,46% = 5), todavia, vendeu seus imveis depois de terem se mudado para o

    PAR; outros (36,36% = 4) alugaram, e ainda h aqueles (18,18% = 2 arrendatrios) que

    disseram ter cedido seu imvel para outra pessoa.

    142 Considerando-se os seguintes bairros de onde os arrendatrios provinham: gua Fria, Bancrios, Castelo Branco, Cidade Universitria, Cristo, Geisel, Jos Amrico, Mangabeira e Valentina.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    243

    Figura 107: Percentual do tipo de ocupao domiciliar anterior dos arrendatrios

    Tabela 40: Resultado do tipo de ocupao domiciliar anterior dos arrendatrios

    Tipo de Ocupao domiciliar?

    n. absoluto

    n. relativo (%)

    Alugado 85 43,59

    Outros 79 40,51

    Cedido 16 8,21

    Prprio 15 7,69

    43,59

    40,51

    8,217,69

    AlugadoOutrosCedidoPrprio

    Total 195 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Vale salientar, ainda que, apesar de a maioria dos arrendatrios vir de um

    sistema de aluguel ou da coabitao familiar, poucos foram os que antes j tinham tentado

    outro financiamento habitacional, seja na CEHAP (15,38%), seja na CAIXA (12,82%), seja

    em outros bancos, seja mesmo em construtoras (Outros = 2,05%). Como a maioria no

    conseguiu financiamento habitacional por outras vias, partiu, ento, para o PAR, como pode

    ser observado na Figura 108.

    Figura 108: Percentual do nmero de arrendatrios que buscaram outras formas de financiamento da casa prpria

    Tabela 41: Resultado do nmero de arrendatrios que buscaram outras formas de financiamento da

    casa prpriaJ solicitou outro

    financiamento? n.

    absoluto n. relativo

    (%)

    Nunca 136 69,75

    CEHAP 30 15,38

    CAIXA 25 12,82

    Outros 4 2,0569,75

    15,38

    12,82 2,05

    NuncaCEHAPCAIXAOutros

    Total 195 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Em suma, o perfil dos arrendatrios do PAR de pessoas de classe de renda

    mdia baixa com um bom grau de escolaridade. A maioria so famlias recm-formadas e

    de pequena composio (no mximo quatro pessoas) e veio do sistema de aluguel ou da

    casa de familiares, sendo o Programa de Arrendamento Residencial o primeiro meio de

    financiamento em busca de uma casa prpria.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    244

    Viso dos arrendatrios em relao ao financiamento do PAR

    Vrias foram as razes que levaram os arrendatrios a optarem por esse

    financiamento, das quais as mais comuns so: necessidade de ter uma casa prpria

    (16,93% = 32) e facilidade de pagamento (48,14% = 91)143. A primeira opo refere-se s

    respostas que indicaram o anseio de sair do sistema de aluguel e de ter a propriedade de

    uma casa; a segunda opo, por sua vez, refere-se s caractersticas da operao

    financeira do programa, como o pequeno reajuste da prestao, o financiamento sem

    precisar de entrada (ou intercalada), a baixa prestao da taxa de arrendamento, entre

    outras. Alguns arrendatrios alegaram ter sido essa a nica opo, outros citaram aspectos

    diversos, como a localizao dos conjuntos ou o desejo de morar em apartamento. Alguns,

    ainda, assinalaram mais de uma opo, como a facilidade de pagamento e a necessidade

    de ter uma casa prpria, por exemplo.

    Apesar dessas variadas respostas, quase todos os arrendatrios (97,43% = 190)

    tinham o objetivo de se tornar proprietrios do imvel, fazendo a opo de compra ao final

    do prazo contratado. Dessa forma, constata-se que, embora o PAR seja um programa de

    arrendamento, as pessoas buscam, por meio dessa forma diferente de acesso moradia,

    concretizar o sonho da casa prpria, ideologia extremamente disseminada entre os

    arrendatrios.

    A expectativa da casa prpria to forte que 69,57% dos entrevistados (ou 128

    arrendatrios)144 no consideram o instrumento da facilidade de desistncia do imvel (sem

    burocracia, sem precisar vender a chave, etc.) como uma vantagem a mais do programa,

    apesar de ser ele que diferencia esse financiamento habitacional dos demais. Eles vem o

    pagamento das taxas de arrendamento como um investimento, que visa concretizao do

    almejado sonho, portanto no vem o arrendamento como um mero aluguel, do qual eles

    poderiam desistir facilmente a qualquer momento (Figuras 109).

    J o outro instrumento do PAR, aqui denominado de mobilidade residencial,

    bem aceito pelos arrendatrios, uma vez que 65,23% dos entrevistados145 declararam

    vantajosa essa opo, embora muitos desconhecessem essa possibilidade (Figura 110). Um

    aspecto importante a ser mencionado que muitos daqueles que declararam o contrrio

    achavam que, para efetuar a mobilidade, perderiam tudo o que haviam pago at ento. Isso

    significa dizer que estavam mal informados, pois as parcelas pagas em um imvel so

    reaproveitadas no imvel para o qual o arrendatrio se muda.

    143 Para essa questo, apenas 189 arrendatrios constituem o total (100%). 144 Para essa questo, o total (100%) compreende apenas 184 arrendatrios. 145 Para essa questo, o total (100%) compreende apenas 184 arrendatrios.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    245

    Figura 109: Percentual de arrendatrios que consideram vantajosa a facilidade de desistir do imvel a qualquer momento

    Tabela 42: Resultado do nmero de arrendatrios que consideram vantajosa a facilidade de

    desistncia do imvel a qualquer momentoConsidera vantajosa a desistncia do imvel?

    n. absoluto

    n. relativo (%)

    Sim 53 28,80

    No 128 69,57

    Depende 1 0,54

    No respondeu ou no sabe 2 1,09

    28,8

    69,57

    0,54

    1,09

    SimNoDependeNo respondeu

    Total 184 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Figura 110: Percentual de arrendatrios que consideram vantajosa a mobilidade residencial

    Tabela 43: Resultado do nmero de arrendatrios que consideram vantajosa a mobilidade

    residencialConsidera vantajosa a

    mobilidade residencial? n.

    absoluto n. relativo

    (%)

    Sim 120 65,23

    No 47 25,54

    Depende 7 3,80

    No respondeu ou no sabe 10 5,43

    65,23

    25,54

    3,8

    5,43

    SimNoDependeNo respondeu

    Total 184 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Diante dos resultados, percebe-se a fora do sonho da casa prpria entre os

    arrendatrios, mas esse sonho enfrenta um dilema de difcil resposta: quais os

    desdobramentos do programa no final do prazo contratado? Conforme j foi discutido no

    Captulo III, caso o arrendatrio opte pela compra do imvel, existem trs possibilidades. Em

    duas delas, a unidade passar a ser automaticamente do arrendatrio, quando o valor pago

    por este for igual ou superior ao valor atualizado do imvel. A outra possibilidade que o

    arrendatrio ter que pagar um saldo residual, o que, de acordo com as simulaes

    realizadas anteriormente, a hiptese mais provvel de se efetivar, especialmente no PAR

    2; apesar de esta ser uma informao desconhecida por grande parte dos arrendatrios. A

    maioria deles (48,98%) acredita que, no final do prazo do contrato, se tornaro

    automaticamente proprietrios do imvel; apenas 31,63% declaram haver resduo e 13,27%

    no tm opinio acerca do que acontecer no final do tempo de contrato. Dois arrendatrios

    (2,04%) afirmaram que teriam de pagar apenas um saldo residual no valor de apenas uma

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    246

    prestao aps os 15 anos, como est declarado no contrato (e foi comentado no item 1.1

    do Captulo III) (Figura 111)146.

    Figura 111: Percentual da expectativa dos arrendatrios em relao ao programa ao final dos 15 anos de contrato

    Tabela 44: Resultado da expectativa dos arrendatrios em relao ao

    programa ao final dos 15 anos de contrato

    O que vai acontecer ao final

    dos 15 anos?

    n. absoluto

    n. relativo

    (%)

    Ser proprietrio 48 48,98

    A CAIXA negociar antes 3 3,06

    No sabe 13 13,27

    Pagar apenas 1 prestao depois 2 2,04

    Pagar resduo 31 31,63

    Seguro pagar resduo 1 1,02

    48,98

    1,5413,27

    2,04

    31,63

    1,02Ser proprietrio

    A CAIXA negociarantesNo sabe

    Pagar apenas 1prestao depoisPagar resduo

    Seguro pagar oresduo

    Total 98 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Ainda no que se refere s opinies relativas ao financiamento do PAR, verificou-

    se uma insatisfao dos arrendatrios com a administradora responsvel pelos conjuntos do

    programa. Esse problema no se resume apenas ao caso especfico da capital paraibana,

    mas tambm j foi noticiado em outras cidades brasileiras. Como j foi mencionado no item

    anterior, grande parcela dos arrendatrios (67,18% = 131) declarou no gostar dos servios

    prestados pela empresa, o que indica uma incompatibilidade entre eles e a administradora.

    Os problemas de relacionamento entre ambos so visualizados, sobretudo, nas reunies de

    condomnio, quando ocorrem muitas discusses e, muitas vezes, os problemas no so

    definitivamente resolvidos. Por isso, uma parte dos arrendatrios (34,36% = 67) alegou no

    participar mais das reunies, pois segundo eles, no vem resultado (Figura 112). No

    obstante, a maioria (54,87% = 107) ainda participa. No que tange a essa insatisfao foi

    declarado, ainda, que as pautas so elaboradas restritamente pela administradora e eles

    apenas obedecem s resolues daquela.

    Esse quadro de insatisfao dos arrendatrios com a administradora merece

    uma reflexo. A CAIXA contratou uma empresa privada para tratar da administrao dos

    146 Esse dado no se refere ao total dos empreendimentos do PAR. Foram entrevistadas para essa questo 98 moradores do PAR, nos seguintes conjuntos: Residencial Litoral Sul, Via Norte II, Vista Bela, Jardins do Sul, Jardins, Estado do Acre e Estado de So Paulo.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    247

    seus imveis, no entanto essa relao vem sendo constantemente questionada pelos

    arrendatrios. Teoricamente, para a agncia financeira, os servios prestados pela

    administradora so eficientes, pois assim se consegue reduzir o nvel de inadimplncia. Em

    todo caso, mesmo com todos os problemas de relacionamento da administradora com os

    moradores, a insero de uma empresa privada na administrao dos imveis do PAR ainda

    uma soluo melhor para o sistema do que uma administrao realizada pelo prprio

    poder pblico, como defendeu Bolaffi (1986) em tempos pretritos.

    Figura 112: Percentual de arrendatrios que participam das reunies de condomnio

    Tabela 45: Resultado do nmero de arrendatrios que participam das reunies de condomnio

    Participa das reunies de condomnio?

    n. absoluto

    n. relativo (%)

    Sim 107 54,87

    s vezes 18 9,23

    No 67 34,36

    No respondeu 3 1,54

    54,87

    9,23

    34,36

    1,54

    SimAs vezesNoNo respondeu

    Total 195 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Diferentemente, o relacionamento dos arrendatrios com seus vizinhos foi

    considerado bom, em 92,82% dos casos (181 entrevistados); outros 5,64% (11) o

    consideraram regular; um arrendatrio o considerou como ruim (0,51%) e dois (1,03%) se

    abstiveram de responder. Essa boa relao pode ser fruto do trabalho tcnico social

    realizado no incio do arrendamento, em cada condomnio, para promover a integrao entre

    os moradores.

    Viso dos arrendatrios em relao localizao dos seus conjuntos do PAR

    No tocante s opinies acerca da localizao dos conjuntos, 91,79% dos

    arrendatrios (ou 179 dos 195 entrevistados) afirmaram gostar da localizao de suas

    habitaes (considerando-as boa). Isso sugere que, do ponto de vista dos usurios, as

    habitaes financiadas pelo PAR esto bem localizadas na malha urbana, cumprindo-se,

    assim, um dos objetivos do programa. Em contrapartida, um pequeno percentual apenas

    8,21% (16) afirmou ser regular, ou ruim.

    Como j foi citado no Captulo I, a habitao necessita basicamente de um

    espao infra-estruturado, acessvel, com equipamentos coletivos e condies naturais de

    stio favorveis (terrenos mais planos), alm de condies que assegurem uma boa

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    248

    localizao, como a presena de alguns objetos imobilirios de influncia na sociedade. Em

    funo das exigncias do PAR, os seus conjuntos esto implantados em localidades

    dotadas de infra-estrutura, acessibilidade e servios. O atendimento de transportes pblicos

    e de servios gerais, como mercados, padarias, etc. tambm foi constatado in loco.

    Estatisticamente, a maioria dos arrendatrios (58,98% = 115) considerou o

    servio de transporte pblico bom, ao passo que 40,51% (79) o classificaram como sendo

    regular ou ruim. Todavia, voltando-se estritamente para os usurios de nibus (total: 96

    entrevistados), o nmero de insatisfeitos aqueles que consideraram como sendo regular

    ou ruim esse servio aumentou para 50% (48). As principais razes que justificaram esse

    tipo de resposta foram: a circulao de poucas linhas de nibus e o fato de o intervalo entre

    a passagem de um nibus e a de outro ser prolongado; ou seja, trata-se de um problema de

    eficincia no planejamento do transporte pblico, no da localizao dos conjuntos147

    (Figura 113).

    Figura 113: Percentual do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios de transporte pblico

    Tabela 46: Resultado do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao ao servio de transporte

    pblicoConsidera o atendimento

    a transporte pblico? n.

    absoluto n. relativo

    (%)

    Bom 115 58,98

    Regular 30 15,38

    Ruim 49 25,13

    No respondeu ou no sabe 1 0,51

    58,9815,38

    25,130,51

    BomRegularRuimNo respondeu

    Total 195 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Em relao aos servios gerais, o nvel de satisfao foi ainda maior: 63,08%

    dos arrendatrios. Nesse sentido, verificou-se que o entorno dos conjuntos repleto de

    pequenos servios, havendo, em particular, a presena de pequenos mercados (Figura

    114).

    147 Para medir o grau de satisfao dos arrendatrios quanto ao atendimento de transportes coletivos e servios gerais, utilizou-se uma escala que varia entre bom e ruim. Todavia, deve-se esclarecer que o termo regular no foi adotado no questionrio, mas, diante do grande nmero de respostas com essa denominao, foi considerado no tratamento dos dados, integrando a classificao dos resultados.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    249

    Figura 114: Percentual do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios gerais

    Tabela 47: Resultado do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos servios gerais

    Considera o atendimento a servios gerais?

    n. absoluto

    n. relativo (%)

    Bom 123 63,08

    Regular 32 16,41

    Ruim 40 20,51

    No respondeu ou no sabe 0 0

    63,0816,41

    20,510

    BomRegularRuimNo respondeu

    Total 195 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Pode-se dizer, ento, que nesse primeiro momento (at 2004), evidencia-se um

    bom nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos aspectos locacionais, o que

    compreensvel em razo das exigncias de localizao dos empreendimentos impostas pelo

    programa, as quais conferem uma maior qualidade de vida aos arrendatrios. Essa

    caracterstica diferencia os conjuntos do PAR, de muitos conjuntos financiados na poca do

    BNH, cujos problemas de localizao geravam muitas insatisfaes dos muturios.

    Viso dos arrendatrios em relao aos aspectos tipolgicos e construtivos dos seus

    conjuntos do PAR

    Quanto aos aspectos construtivos e tipolgicos, foi possvel verificar que, de

    modo geral, os arrendatrios tambm demonstraram certo nvel de satisfao148. A Tabela

    48 sintetiza as opinies dos arrendatrios.

    A maior satisfao timo e bom, em conjunto relacionada com o

    tamanho e a subdiviso das unidades (82,56% e 85,13%, respectivamente). Em outras

    palavras, o programa de necessidades padro do PAR sala, dois quartos, banheiro,

    cozinha e servio bem aceito pelos arrendatrios, mesmo porque a rea mdia das

    unidades do PAR em Joo Pessoa est acima do recomendado pelo programa.

    A esttica dos edifcios tambm foi aprovada entre os entrevistados, com

    73,84% (ou 144 entrevistados) classificando-a de boa e 12,31% (24) considerando-a

    tima, embora a maioria dos edifcios tenham formato de paraleleppedos compactos, sem

    intenes volumtricas, apresentando apenas um estudo cromtico, e as casas tenham

    148 Utilizou-se a mesma escala de satisfao empregada nas questes relacionadas localizao, entretanto com uma diferena: a escala variou entre timo e pssimo. No mesmo sentido, o termo regular no foi contemplado no questionrio, porm muitos optaram apenas por essa classificao, que foi incorporada no tratamento dos dados.

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    250

    arquitetura simples, com formato padro: duas guas. Em outras palavras, do ponto de vista

    arquitetnico, os conjuntos do PAR so formalmente pobres, pois no apresentam solues

    volumtricas diferentes do usualmente encontrado na produo de moradias para baixa

    renda, no entanto, apesar disso, so bem aceitos pela populao. bem verdade que

    alguns entrevistados declararam a falta de varandas e de janelas maiores como fatores que

    prejudicavam a esttica.

    A qualidade da construo, apesar das inmeras reclamaes em relao aos

    vcios de construo dos conjuntos, foi, em grande parte, considerada tima ou boa, por

    60% dos entrevistados (117 deles). Esses vcios de construo so, inclusive, uma das

    grandes fontes de conflito entre os arrendatrios e a administradora, pois as construtoras

    responsveis por reparar esses problemas durante os primeiros cinco anos no corrigem

    os problemas construtivos, e os moradores exigem solues do sndico (administradora),

    que impossibilitado de resolver, pois se trata de um problema do mbito da GIDUR-CAIXA

    com as empresas da construo civil.

    Tabela 48

    Resumo do nvel de satisfao dos arrendatrios em relao aos aspectos construtivos e tipolgicos

    Nvel de satisfao Nmero absoluto

    (Nmero relativo %) Critrios destacados

    timo Bom Regular Ruim Pssimo No respondeu Total

    Tamanho da habitao 52 (26,66) 109

    (55,90) 10

    (5,13) 20

    (10,26) 3

    (1,54) 1

    (0,51) 195

    (100) Subdiviso dos cmodos

    42 (21,54)

    124 (63,59)

    10 (5,13)

    15 (7,69)

    4 (2,05)

    0 (0)

    195 (100)

    Qualidade da construo

    9 (4,62)

    108 (55,38)

    20 (10,26)

    40 (20,51)

    18 (9,23)

    0 (0)

    195 100

    Esttica dos edifcios ou casas

    24 (12,31)

    144 (73,84)

    6 (3,08)

    18 (9,23)

    1 (0,51)

    2 (1,03)

    195 100

    Conservao do conjunto

    8 (4,10)

    78 (40,01)

    12 (6,15)

    57 (29,23)

    40 (20,51)

    0 (0)

    195 100

    Equipamentos coletivos149

    25 (14,12)

    97 (54,81)

    8 (4,52)

    26 (14,69)

    19 (10,73)

    2 (1,13)

    177 100

    Fonte: Elaborao da autora

    Outro problema encontrado relaciona-se conservao dos conjuntos: 49,74%

    dos entrevistados (97 arrendatrios) classificaram a conservao entre ruim e pssima.

    Essa questo tambm fonte de conflito entre os arrendatrios e a administradora, uma vez

    que os primeiros alegam que a segunda no mantm nem conserva o condomnio, mesmo

    sendo isso de sua inteira responsabilidade.

    149 Para essa questo, apenas 177 arrendatrios compem o total (100%).

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    251

    H, na verdade, uma certa dubiedade quanto a esse aspecto: se a CAIXA

    deveria pagar por essa manuteno ou se seriam os arrendatrios, com o condomnio. De

    qualquer forma, o FAR destina uma parcela do seu fundo para essa finalidade, sendo isso

    inclusive, um dos fatores que ocasionam a baixa liquidez do sistema, o que resulta na

    soluo da transformao do arrendamento em financiamento, como j foi explicado.

    Por fim, quanto aos equipamentos coletivos encontrados em alguns conjuntos

    como salo de festas, quadras, etc. , 68,93% dos arrendatrios que moravam em

    condomnios com esses equipamentos (ou 122 entrevistados) consideraram a existncia

    desses espaos comunitrios como sendo tima e boa, apesar de poucos usufrurem

    deles, conforme ilustra a Figura 115.

    Figura 115: Percentual de arrendatrios que utilizam os equipamentos coletivos

    Tabela 49: Resultado do nmero de arrendatrios que utilizam os equipamentos coletivos

    Com que freqncia utiliza os equipamentos?

    n. absoluto

    n. relativo (%)

    Muito 15 8,47

    s vezes 29 16,38

    Pouco 61 34,46

    Nunca 72 40,69

    8,47

    16,38

    34,46

    40,69MuitoAs vezesPoucoNunca

    Total 177 100%

    Nota: Elaborao da autora

    Esse fato gera uma reflexo histrica: a presena de equipamentos coletivos era

    comum nos conjuntos modernistas, mas, com a poltica do BNH foi perdendo espao. Nesse

    novo momento histrico, os equipamentos coletivos ressurgem, no entanto so pouco

    utilizados pelos arrendatrios, o que indica a pequena socializao dos dias atuais. Salienta-

    se, todavia, que as observaes in loco permitiram visualizar que, nos conjuntos de

    populaes mais pobres ou localizados em bairros mais perifricos, como o Residencial

    Jardins, Jardins do Sul e Via Norte II , a socializao e a utilizao dos equipamentos

    coletivos era maior que nos demais conjuntos.

    O elevado nvel de satisfao dos arrendatrios com os aspectos tipolgicos fica

    evidente quando se confronta a produo de conjuntos do PAR com a de conjuntos

    promovidos por outros agentes, especialmente os agentes pblicos, como a CEHAP, o

    IPEP, a FAC e a PMJP. Constatou-se que a produo do Programa de Arrendamento

    Residencial apresenta uma maior qualidade construtiva, alm de melhor qualidade na

  • Captulo V ____________________________________________________________________

    252

    localizao dos conjuntos, o que se reflete no bom nvel de satisfao dos arrendatrios em

    relao aos aspectos locacionais e tipolgicos.

    Enfim, apesar de alguns problemas, a maioria dos quais est voltada

    especificamente para a relao com a administradora, de modo geral, percebe-se, entre os

    arrendatrios, mais satisfaes que insatisfaes, motivo pelo qual 98,39% (ou 122

    entrevistados) gostam de participar do programa150.

    150 Para essa questo, apenas 124 arrendatrios compem o total (100%).

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    254

    Analisando-se a poltica habitacional brasileira sob uma perspectiva histrica,

    verifica-se que, entre a dcada de 1930 e meados da de 1980, o pas desenvolveu polticas

    voltadas para a proviso da casa prpria, atravs de trs instituies, que atuaram de

    acordo com o modelo central-desenvolvimentista de desenvolvimento econmico. Essas

    instituies so: os Institutos de Aposentadoria e Penses, a Fundao da Casa Popular e o

    Banco Nacional de Habitao. Cada uma apresentou diferente natureza de atuao,

    especialmente no que diz respeito ao enfoque na difuso da poltica da casa prpria. Depois

    de 1986, com o desmantelamento do sistema do BNH, a poltica habitacional no pas ficou

    deriva, sem uma ao pblica contnua e ampla para o enfrentamento dos problemas de

    moradia: os programas de habitao passaram a atuar de uma forma isolada e sem

    articulao com uma poltica habitacional federal, de maneira que apenas alguns programas

    continuaram em voga de uma gesto para outra. Ou seja, o fechamento do BNH marcou a

    passagem de uma poltica de Estado para uma poltica de governo, que muda a cada novo

    mandato presidencial. Portanto, para melhor compreender o panorama da produo

    habitacional estatal no perodo ps-BNH, faz-se necessrio dividir as aes de acordo com

    os seis governos que sucederam o fechamento do citado banco: Sarney (1986-1989), Collor

    (1990-1992), Itamar Franco (1993-1994), primeiro mandato de FHC (1995-1998), segundo

    mandato de FHC (1999-2002) e, por fim, o primeiro governo Lula (2003-2006).

    O primeiro perodo, correspondente ao governo de Sarney, pode ser

    considerado um perodo de transio da poltica de habitao de Estado para a poltica de

    habitao de governo. Durante o perodo de transio, o BNH foi extinto, e como nada foi

    posto em seu lugar, o pas sofreu com a ausncia de uma poltica habitacional, o que

    contribuiu para o agravamento das condies habitacionais.

    No segundo perodo, correspondente aos anos de 1990 a 1992, o governo Collor

    criou novos programas habitacionais, com caractersticas diversas entre si mas operando

    ainda com a fonte de recursos tradicional do setor, isto , com os recursos do FGTS.

    Ademais, esse perodo corresponde ao incio do neoliberalismo no pas, provocando um

    forte retraimento do papel do Estado na resoluo das questes sociais. Isso significa que,

    na rea habitacional, os programas foram voltados para o financiamento dos agentes

    privados, ficando em segundo plano o financiamento direto populao de menor renda.

    O terceiro perodo, do governo de Itamar Franco, sofreu um acentuado

    arrefecimento na produo de moradias, provocado pela crise do FGTS, deflagrada no

    governo Collor. Esses dois anos (1993-94), todavia, foram importantes para a discusso das

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    255

    questes qualitativas que permeiam a questo habitacional e culminaram com a criao de

    dois programas, o Habitar-Brasil e o Morar-Municpio, alimentados com os recursos do

    OGU, em vez do tradicional FGTS. Ainda em 1994, a implantao do Plano Real

    proporcionou a estabilizao da economia do pas, favorecendo, posteriormente, a criao

    de novos programas e contribuindo para que a poltica habitacional tivesse melhores

    condies para se desenvolver.

    O quarto perodo inicia-se em 1995, com o primeiro mandato de Fernando

    Henrique Cardoso, quando o interesse pela questo da habitao se destacou, sendo esse

    interesse impulsionado pelo HABITAT II, que resultou na criao de uma nova poltica de

    habitao, curiosamente durante o auge do neoliberalismo no Brasil. De fato, nesse perodo,

    foi elaborada uma Poltica Nacional de Habitao mais consistente e composta por inmeros

    programas voltados para lidar com as necessidades habitacionais tanto quantitativas quanto

    qualitativas. Os programas apresentavam caractersticas diversificadas, porm restritivas,

    uma vez que cada um atendia a uma demanda especfica e em localidades especficas.

    Apesar disso, o governo incentivou, em particular, aqueles que concediam crdito direto aos

    cidados, atravs do Carta de Crdito, marcando uma reduo da responsabilidade do

    poder pblico com a oferta de moradias (ao atuar fortemente sobre a demanda). Dessa

    forma, esse modelo se diferenciou bastante daquele apregoado pelo governo Collor, que

    privilegiou o financiamento para as empresas privadas. Passou-se a perceber tambm, de

    um governo para outro, certa continuidade nos programas (iniciada com o Habitar-Brasil, de

    Itamar, que foi mantido, provavelmente em funo dos contratos com o BID), ao invs de

    aes isoladas que mudam a cada governo.

    Nesse sentido, o segundo mandato de FHC assegurou todos os programas que

    j vinham sendo desenvolvidos e criou dois novos: o Programa de Subsdio Habitao

    (voltado para a baixa renda) e o Programa de Arrendamento Residencial. Este ltimo se

    destacou como um programa que atua tanto na demanda quanto na oferta, por meio da

    construo de novos conjuntos habitacionais, processo que estava, de certa forma,

    arrefecido, pois antes se incentivava o crdito direto aos usurios, em contraposio

    construo de conjuntos. Apesar da criao deste, o programa Carta de Crdito continuou

    sendo o carro-chefe da poltica habitacional brasileira, devido maior quantidade de

    recursos alocados para esse programa.

    Por fim, o governo de Lula tambm seguiu dando continuidade aos programas

    implementados pelas gestes anteriores, alm de ter criado o Crdito Solidrio. Ao longo

    dos ltimos anos, todos os programas criados refletem dois modos de atuao do Estado na

    reduo das necessidades habitacionais: atravs da elaborao e promoo de programas

    de concesso de crdito para produtores e para populao de maior poder aquisitivo e

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    256

    atravs dos programas voltados para estados e municpios, para atendimento parcela da

    populao com renda abaixo de trs salrios mnimos.

    O primeiro modo se desenvolve por meio de dois programas principais: Carta de

    Crdito e PAR, ou seja, aqueles financiados pelo FGTS e pelo FAR, respectivamente. Pode-

    se inferir, ainda, que esses programas do governo federal so de formato neoliberal, pois

    so desenvolvidos com a parceria privada e esto voltados para a parcela da populao

    cujo problema da moradia pode ser resolvido pelo mercado imobilirio (pois se destinam

    para a populao de classe de renda mdia baixa, no mnimo,), sendo necessria a

    interveno estatal apenas para promover o financiamento, j que a habitao uma

    mercadoria de elevado valor agregado.

    A outra forma de interveno governamental se deu por meio dos programas

    alimentados pelo OGU (como o Habitar-Brasil, o Morar-Melhor, o PSH, etc.), que atendem

    parcela da populao com renda abaixo de trs salrios mnimos. Com a participao dos

    governos estaduais e municipais, o governo federal aloca os recursos necessrios,

    caracterizando-se um processo de descentralizao das aes do poder pblico.

    Em outras palavras, no perodo ps-BNH passa a haver, teoricamente embora

    ainda de forma embrionria , um maior comprometimento do Estado para com a faixa de

    renda mais pobre da sociedade. Ele age via aes fragmentadas, nas trs esferas do poder,

    e via concesso de subsdios para viabilizar a produo. Apesar do avano, de modo global,

    o montante de recursos orienta-se mais para a populao de maior renda, pois nessa faixa

    que parece ser possvel estabelecer um mnimo de eficcia nos programas de habitao,

    em funo do retorno do capital aplicado. Percebe-se, portanto, a reproduo das

    caractersticas das polticas do modelo central-desenvolvimentista, que privilegiavam as

    camadas de maior renda. Outros valores tambm foram reproduzidos, como a continuidade

    da poltica da casa prpria, uma vez que todos os programas formulados pelo Estado,

    inclusive o PAR, oferecem o sonho da propriedade privada.

    O PAR um programa relativamente recente no contexto da poltica habitacional

    brasileira, e at 2005 (ltimo ano sobre o qual a pesquisa coletou informaes) obteve

    grande xito, com a produo expressiva de 177.150 novas moradias, em 1.223 conjuntos.

    Alm disso, ele vem sendo beneficiado pelo aporte de considerveis recursos, s perdendo

    para o montante de recursos destinado ao programa Carta de Crdito Associativo, em

    particular durante o governo Lula (excetuando-se o Carta de Crdito Individual e os

    financiamentos do SBPE, os quais no foram aqui analisados). Trata-se de um programa

    com uma forma diferenciada de acesso moradia, que o arrendamento mercantil, ou

    leasing. diferenciado porque contm elementos de uma poltica da casa prpria como

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    257

    tambm elementos de uma poltica de aluguel, ou seja, aglutina caractersticas de ambas,

    podendo ser considerado um aperfeioamento na forma de acesso moradia no Brasil,

    mas sendo a casa prpria o objetivo final. Na verdade, o caminho para se chegar

    propriedade privada apenas diferente.

    As prerrogativas de uma poltica da casa prpria, todavia, so parcialmente

    atendidas, quando se trata da questo da segurana que a casa prpria oferece aos

    trabalhadores e da possibilidade de transformar a habitao em um investimento. Pode-se

    dizer que o PAR oferece apenas uma sensao de segurana, pois a propriedade da casa

    no dos arrendatrios (eles tm apenas a cesso de uso). No oferece tambm a

    possibilidade de transformar o valor de uso da moradia em valor de troca, pelo menos ao

    longo do contrato de arrendamento, vigente durante 15 anos (tempo de contrato menor que

    outros financiamentos, como o Carta de Crdito, por exemplo). Apesar disso, o programa

    apregoa a ideologia da casa prpria, sem a casa ser prpria, uma vez que a habitao permanece sob a propriedade fiduciria da Caixa Econmica Federal, pelo menos at o final

    do contrato de arrendamento, quando poder ser feita a opo de compra, isto , aps o

    pagamento de saldo residual, se houver. H, de fato, uma grande probabilidade de

    existncia desse saldo, especialmente em se tratando do PAR 2 (pblico-alvo de at quatro

    salrios mnimos, beneficiado com a taxa de arrendamento igual a 0,5% do valor do

    investimento), apesar de a maioria dos arrendatrios acreditar que o imvel ser

    automaticamente deles no final do tempo de contrato.

    A partir de um estudo mais aprofundado, acredita-se que, na formulao do

    Programa de Arrendamento Residencial, foram considerados os erros e acertos avaliados

    nas experincias das polticas anteriores, aprimorando-se a forma de atuao do programa.

    Por exemplo, ele procurou evitar alguns erros cometidos pelas polticas implementadas

    anteriormente, como os elevados nveis de inadimplncia, a periferizao e a pssima

    qualidade construtiva dos conjuntos, que gerou a deteriorao destes antes mesmo da

    comercializao de alguns empreendimentos, sendo necessria a interveno do Estado na

    promoo de melhorias. Para isso, o programa incorporou uma srie de elementos com a

    finalidade de enfrentar o problema habitacional. Alguns desses novos elementos, foram

    indicados no Captulo III, que procurou responder primeira questo-problema levantada na

    introduo desta dissertao (Em que medida essa forma de acesso o arrendamento

    residencial incorpora novos elementos para enfrentar o problema habitacional?). A

    mobilidade residencial, a facilidade de desistncia, a facilidade de retomada do imvel, a

    existncia de uma administradora de imveis, a nova funo da CAIXA e a nova fonte de

    recursos disponibilizada especialmente para este programa so os novos elementos

    incorporados pelo PAR.

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    258

    A mobilidade residencial e a facilidade de desistncia oferecem aos

    arrendatrios possibilidades de escolha: se for necessrio, estes podem mudar-se ou, ainda,

    desistir do imvel facilmente, de modo que a taxa de arrendamento passa a vigorar como

    uma taxa de ocupao, considerada como um aluguel. No caso de Joo Pessoa, observou-

    se que ambos os instrumentos so pouco utilizados pelos arrendatrios; a facilidade de

    desistncia , inclusive, vista por eles no como uma vantagem para si prprios, mas como

    um investimento perdido, uma vez que 97,43% dos arrendatrios pessoenses objetivam a

    propriedade da casa, o que ilustra o valor da casa prpria na sociedade brasileira

    (alimentado ao longo de anos de poltica da casa prpria).

    O terceiro elemento a facilidade de retomada do imvel todavia, parece ser o

    principal do programa. Esse instrumento operacionalizado em funo do fato de a CAIXA

    ser a proprietria fiduciria dos imveis e de haver um tempo mnimo de dois meses de

    tolerncia quanto inadimplncia. So medidas jurdicas que vieram com o objetivo de

    otimizar o sistema de crdito, notadamente do ponto de vista administrativo (para a CAIXA),

    evitando a inadimplncia e assegurando o retorno do capital investido. A efetiva reduo do

    nvel de inadimplncia , portanto, a grande meta alcanada pelo programa, fazendo a

    diferena no contexto dos demais programas habitacionais, que sofrem com essa questo.

    A reduo atingida, ainda, em vista da atuao da administradora dos imveis, que faz as

    cobranas, e do agente tcnico social, que pode atuar como mecanismo de presso

    psicolgica sobre os arrendatrios. Esses dois agentes so tambm elementos exclusivos

    do PAR.

    A administradora atua no processo de consumo e obtm uma srie de vantagens

    financeiras, participando do programa na tarefa de gerir os contratos de arrendamento e os

    de condomnio. H, porm uma desvantagem, que a relao um tanto conflituosa que

    mantm com os arrendatrios estes insatisfeitos com os servios prestados pela

    administradora. Salienta-se que, com a figura desse agente, cobrando as taxas e

    administrando os imveis do PAR, a CAIXA mantm uma imagem de agente benfeitor

    diante dos arrendatrios, sendo a empresa administradora considerada a vil. Assim,

    teoricamente, no haveria influncia no pagamento das taxas. As empresas da construo

    civil tambm obtm vantagens, em relao ao pagamento imediatamente aps as medies

    da obra e em relao comercializao das unidades construdas, que no de sua

    responsabilidade. Apesar disso, alegam obter pequena margem de lucro e ter problemas

    com a manuteno dos imveis. Em suma, tanto a administradora quanto as construtoras

    so empresas capitalistas, que visam ao lucro e oneram o custo final da habitao.

    O principal agente do programa, todavia, a CAIXA, cuja forma de atuao, ,

    no caso do PAR, mais um elemento diferencial nessa linha de crdito. Esse agente passa

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    259

    a atuar de uma forma mais intensa que o convencional no financiamento de moradias,

    devido ao formato operacional do programa, que exige maiores responsabilidades tanto no

    processo de produo quanto no de consumo. Dessa forma, a CAIXA, alm de agncia

    financeira, passa a exercer algumas das atividades que definem o agente incorporador

    empiricamente, na medida em que organiza e coordena uma srie de aes e de agentes.

    Sua remunerao, no entanto, independente de fatores como o sobrelucro da

    comercializao e a valorizao fundiria, elementos definidores do sistema de incorporao

    imobiliria, definidos teoricamente por Ribeiro (1997).

    Para participar do PAR, a CAIXA faz uso dos instrumentos administrativos que

    objetivam a reduo da inadimplncia, no entanto ela enfrenta uma srie de dificuldades,

    entre as quais se destaca a manuteno dos imveis. Essa questo, inclusive, chega a

    comprometer o FAR. Devido a esse problema, em especial, o programa de arrendamento

    est ameaado pela possibilidade de transformao em financiamento convencional. Assim,

    o PAR poder perder seu maior diferencial, que a forma de acesso moradia. A Lei n.

    11.474, de 15 de maio de 2007, possibilita a desimobilizao das unidades da CAIXA em

    favor da opo dos arrendatrios, antes do fim do contrato (concretizao do que havia sido

    previsto por Csar Ramos151).

    O fundo do PAR mais um elemento que diferencia esse programa dos demais

    programas habitacionais. Utiliza-se o Fundo de Arrendamento Residencial como fonte de

    recursos, em vez da fonte tradicional, o FGTS, embora este ltimo tambm contribua para o

    FAR.

    Do ponto de vista operacional, portanto, uma srie de novos elementos foram

    incorporados ao PAR, diferenciando-o em relao s linhas de financiamento convencionais.

    As diferenas do programa se estendem, ainda, para outros aspectos, como os locacionais,

    os tipolgicos e os construtivos da produo. Procurando responder segunda questo-

    problema (Qual a implicao do PAR para a implantao dos conjuntos no tecido urbano e

    para as caractersticas tipolgicas das unidades habitacionais?), pode-se dizer que o fato de

    a CAIXA ser a proprietria fiduciria dos imveis financiados pelo FAR influiu positivamente

    no melhor padro dessa produo, sob os aspectos acima assinalados, como ser

    explicado a seguir.

    Depois de todos os problemas que ocorreram com o modelo perifrico

    expansionista de implantao dos conjuntos do BNH (posteriormente estendidos para os

    151 Entrevista semi-estruturada realizada com Csar Ramos, gerente de Projetos do Ministrio das Cidades, no I Seminrio Internacional das Cooperativas Habitacionais, realizado no Hotel Blue Tree Park, em Natal-RN, entre os dias 28-02-07 e 01-03-07. A entrevista ocorreu no segundo dia do evento.

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    260

    conjuntos financiados pelo PAIH, PROHAP, etc.), o PAR procurou adotar medidas para

    evitar esses problemas (Quadro 14). Uma dessas medidas foi a exigncia de que os seus

    conjuntos sejam inseridos na malha urbana, dotada de infra-estrutura e servios gerais.

    Com isso, h uma certa presso no sentido de aproveitar os vazios urbanos deixados pela

    recente expanso das cidades, com a construo majoritria de conjuntos de pequeno porte

    75,66% dos conjuntos tinham menos que 160 unidades, at 2003. Por isso, o programa

    considera 160 unidades a quantidade recomendada para cada conjunto financiado. O

    objetivo preencher os vazios urbanos, possibilitando melhor aproveitamento da infra-

    estrutura instalada e beneficiando-se da melhor acessibilidade. Como decorrncia da

    implantao pontual na cidade, a produo do PAR se desenvolveu de uma forma

    fragmentada, que no chega a causar transformaes na estrutura nem na paisagem

    urbana j consolidada, diferentemente do que ocorreu anteriormente, com a expanso

    horizontal promovida pelo BNH.

    No Captulo IV, o estudo do desenvolvimento urbano da cidade de Joo Pessoa,

    tendo como foco a produo de moradias, permitiu visualizar, na prtica, as questes

    locacionais do PAR j explicitadas. Comparando-se produo estatal de conjuntos

    habitacionais para a populao de menor renda, efetuada pelos agentes pblicos e

    privados, a produo do PAR se destacou no aspecto locacional, especialmente em razo

    da diversidade que o programa tentou imprimir, a priori, na implantao dos seus conjuntos

    em diversas reas da cidade (com maior ou menor status social), diferentemente da ao

    dos agentes pblicos, que atuaram predominantemente em uma nica regio, a sudeste.

    interessante verificar que, mesmo se tratando de habitaes destinadas populao de

    renda mais baixa, inicialmente elas no foram segregadas para bairros essencialmente de

    baixa renda, como comum na produo de moradias a heterogeneidade da produo e

    das classes se aplica ao espao urbano. Somente depois de 2002, acentuado-se aps 2003

    com as mudanas legislativas que ampliaram o atendimento populao de menores

    rendimentos, essa diversidade de implantao dos conjuntos do PAR foi sendo substituda

    por uma produo tambm concentrada na regio sudeste, mais precisamente nas franjas

    da malha urbana, onde o custo do solo era baixo, percebendo-se a influncia da valorizao

    do mercado de terras na produo habitacional. Os conjuntos do PAR passaram, dessa

    forma, por um processo de periferizao, contudo esse processo no chegou a causar

    impactos no espao urbano (diferentemente do modelo promovido pelo BNH), em razo da

    pequena dimenso dos empreendimentos, a qual segue a recomendao do prprio

    programa. Esse processo de periferizao observado tambm em outras cidades

    brasileiras.

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    261

    Em todo caso, a localizao dos empreendimentos do PAR foi avaliada como

    boa, de forma quase unnime, pelos arrendatrios, considerando-se principalmente a

    produo efetuada at 2004. Em sntese, as caractersticas locacionais apontadas indicam

    que esse programa no apenas habitacional, mas tambm influi na poltica urbana, uma

    vez que reflete uma srie de preocupaes com os aspectos fundirios, conferindo uma

    maior qualidade para a poltica pblica de habitao.

    Para fazer frente s exigncias locacionais do programa, seja no nvel nacional,

    seja no municipal, a produo do PAR foi marcada pela construo de conjuntos formados

    predominantemente por edifcios. A verticalizao e o adensamento dos terrenos escolhidos

    so necessrios para baratear o custo final das unidades (pr-estabelecido), em funo do

    alto custo do solo urbanizado, na maioria das cidades brasileiras. Outra medida adotada

    para o barateamento das unidades foi a reduo de alguns impostos concedidos pelas

    prefeituras, como, por exemplo, a Prefeitura Municipal de Joo Pessoa.

    O tipo predominante do PAR sendo o edifcio multifamiliar com altura limitada,

    em geral, a at quatro pavimentos (ou cinco no Sul e Sudeste), assemelha-se tipologia

    dos IAPs. No entanto, se a produo dos Institutos foi marcada pelos princpios da

    arquitetura modernista, que conferiram uma qualidade esttica e arquitetnica aos

    conjuntos, esses princpios no foram adotados na produo do PAR (Quadro 14). Muitas

    caractersticas modernistas, que produziam a qualidade na produo dos IAPs, se

    transformaram, ao longo do desenvolvimento da poltica habitacional brasileira, provocando

    um empobrecimento formal, uma vez que o custo passou a prevalecer e,

    inequivocadamente, passou-se a dar menos importncia aos aspectos arquitetnicos. Os

    pilotis foram sendo substitudos por unidades habitacionais no pavimento trreo, buscando o

    adensamento e, por conseguinte, o barateamento do custo das unidades; o terrao-jardim, a

    planta e as fachadas livres foram sendo abolidos; os panos de janelas foram sendo

    suprimidos por janelas de pequenas dimenses. Alm de adotar essas caractersticas

    transformadas, os edifcios do PAR so de volumetria simples, marcada pelo grafismo nas

    fachadas, tanto no nvel nacional quanto no municpio de Joo Pessoa. importante

    esclarecer que os IAPs tambm tinham volumetria simples (em forma de paraleleppedos),

    mas como tambm tinham os princpios da arquitetura modernista (como o pilotis), isso

    conferia aos seus blocos certa leveza, enquanto os blocos dos edifcios do PAR so

    compactos. Assim, muitos princpios modernistas no foram adotados, excetuando-se a

    presena dos equipamentos comunitrios nos conjuntos, apesar de estes no serem muito

    freqentados pelos arrendatrios pessoenses, devido ao mau estado de conservao em

    que geralmente se encontram.

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    262

    Outra preocupao modernista encontrada na produo do PAR a garantia da

    habitabilidade mnima das unidades. A habitabilidade mnima alcanada com as

    chamadas especificaes mnimas, responsveis pelo padro mnimo de qualidade. A

    qualidade da construo tambm foi uma preocupao constante no programa, constatada

    nas exigncias da CAIXA. No caso da cidade de Joo Pessoa, essa qualidade construtiva

    foi ainda maior que a exigida pelo programa, devido s exigncias da regional da CAIXA na

    Paraba, as quais geraram insatisfao nos empresrios da construo civil. Com essa

    preocupao direcionada aos aspectos construtivos, a CAIXA procura evitar futuras

    despesas para o errio pblico com a devida manuteno dos empreendimentos, ao longo

    dos 15 anos de contrato. Mas, mesmo com tanta exigncia, so incontveis os chamados

    vcios de construo nos empreendimentos do PAR na capital paraibana e tambm em

    outras cidades, para descontentamento dos arrendatrios. Apesar disso, no se pode deixar

    de comentar que, comparativamente, a qualidade de construo dos empreendimentos do

    PAR superior da maioria dos empreendimentos produzidos pelos agentes pblicos e

    privados estudados no Captulo IV.

    Ainda no que se refere aos aspectos tipolgicos, o maior diferencial relaciona-se

    a uma vertente do PAR que trabalha com a reutilizao e a revitalizao de prdios antigos

    localizados em stios histricos. Contudo, essa vertente encontra dificuldades para se

    desenvolver com mais intensidade, embora, de qualquer forma, j constitua um significativo

    avano na poltica habitacional a previso da ocupao e reutilizao dos imveis ociosos

    dos centros das cidades brasileiras.

    Todas as caractersticas comentadas apontam similitudes e diferenas entre o

    PAR e os demais programas implementados anteriormente, como pode ser observado no

    Quadro 14, elaborado para tornar mais visveis tais caractersticas. No entanto, uma

    caracterstica perpassou todos esses distintos momentos histricos: a difuso da ideologia

    da casa prpria, inclusive, no PAR.

  • Quadro 14: Sntese das principais caractersticas tipolgicas, construtivas e locacionais identificadas na produo habitacional de quatro momentos histricos distintos dos IAPs,

    do BNH, do programa PAIH e do PAR

    Programas e polticas habitacionais no Brasil Caractersticas da produo IAPs (1937-1964) BNH (FGTS) (1964-1986) PAIH (1990-1992) PAR (1999-atual) perodo getulista

    Contexto histrico apogeu do Movimento Moderno no Brasil

    regime militar incio do neoliberalismo no Brasil (Governo Collor) auge do neoliberalismo (Governo FHC)

    Tipo de acesso moradia poltica da casa prpria e poltica de aluguel poltica da casa prpria programa de difuso da casa prpria

    programa de arrendamento, mas com ideologia da casa prpria

    Implantao

    modelo suburbano de implantao, embora alguns conjuntos tenham sido implantados em bairros contguos ao centro urbano. Outros, todavia, apresentam localizaes privilegiadas, inclusive, nos centros urbanos.

    modelo perifrico de implantao, muitas vezes, em locais sem infra-estrutura

    segue dando continuidade ao modelo do BNH. Pssimas localizaes

    inseridos na malha urbana, em locais dotados de infra-estrutura. Aproveitamento de vazios urbanos, gerando uma implantao fragmentada na cidade.

    Formao dos conjuntos presena de equipamentos comunitrios e de reas verdes

    ausncia de equipamentos comunitrios e at mesmo de infra-estrutura nos conjuntos

    segue dando continuidade ao modelo do BNH

    parcial presena de equipamentos comunitrios e poucas reas verdes.

    Transformaes na estrutura urbana sim, embora pequena. Ocupao dos vazios localizados nas franjas da malha urbana

    sim (expanso da malha urbana) - no

    Transformaes na paisagem urbana

    sim (construo de conjuntos residenciais verticais)

    sim (construo de conjuntos horizontais de grande porte) - no

    Urbanismo X Arquitetura inter-relacionados desvinculados do contexto urbano e do meio fsico e, principalmente, desarticulados de um projeto social

    segue dando continuidade ao modelo apregoado pelo BNH

    parcial preocupao em articular a arquitetura e o urbanismo

    Tipologia habitacional multifamiliar, como smbolo propagador da arquitetura modernista; e unifamiliar

    multifamiliar e unifamiliar, este ltimo sendo mais freqente no Nordeste brasileiro

    - multifamiliar e unifamiliar, sendo o primeiro a tipologia mais comumente utilizada

    Caractersticas arquitetnicas adoo dos preceitos modernistas, que garantiram excelente qualidade esttica.

    racionalismo formal desprovido de contedo, cujos projetos montonos, repetitivos apresentavam pssima qualidade arquitetnica

    segue dando continuidade ao modelo do BNH. Pssima qualidade construtiva

    arquitetura de volumetria simples, em forma de paraleleppedos, mas com grafismos nas fachadas

    racionalizao, industrializao e verticalizao.

    racionalizao e industrializao, mas tambm da reduo da qualidade da construo

    segue dando continuidade ao modelo do BNH.

    verticalizao dos conjuntos, mas sem reduzir a qualidade construtiva

    Barateamento da construo tinha um objetivo social, por trs do barateamento: proporcionar moradia de boa qualidade para maior nmero de pessoas

    visava ao barateamento das construes para fazer frente capacidade de pagamento do pblico-alvo. Indiretamente o barateamento da construo visava ao maior lucro para o construtor

    segue dando continuidade ao modelo do BNH.

    objetivam a reduo do custo da moradia, para fazer frente capacidade de pagamento da populao de menor renda

    Nota: Elaborao da autora

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    264

    Diante dos fatos apresentados forma de acesso, caractersticas locacionais,

    construtivas e tipolgicas , conclui-se que o PAR proporciona muitos pontos positivos para

    os arrendatrios. Estes se beneficiam com uma linha de crdito mais acessvel

    financeiramente, por um contrato de menor tempo, comparando-se com outros programas

    habitacionais, que, usualmente, financiam em 20 anos. Eles so contemplados com

    unidades produzidas a baixo custo, embora bem construdas e, em geral bem localizadas no

    tecido urbano. Por essas razes, o programa tem um bom nvel de aceitao pelos

    arrendatrios entrevistados: 98,39% gostam de participar do PAR, apesar dos problemas

    citados, em relao administrao dos imveis e dos vcios de construo, principais

    pontos negativos por eles. A probabilidade de haver saldo residual no final da vigncia do

    contrato tambm se apresenta como um ponto negativo, podendo vir a dificultar a

    concretizao do sonho que os arrendatrios alimentam de se tornarem proprietrios da

    casa.

    importante salientar que a ideologia da casa prpria, no PAR, compreende

    elementos que atendem preferencialmente aos interesses do agente financeiro, dotando-o

    de instrumentos que garantem a eficcia e o melhor desempenho do programa. Para tanto,

    fez-se necessria a diminuio de algumas prerrogativas que uma poltica da casa prpria

    proporciona aos trabalhadores, que aspiram pela propriedade de um imvel. Isso acontece

    porque a produo habitacional do PAR consiste na produo de uma mercadoria inserida

    na lgica capitalista de produo. Como tal, ela busca o lucro, embora este seja

    relativamente pequeno para os construtores, e objetiva os princpios de toda e qualquer

    produo capitalista: o melhor desempenho e eficincia do sistema. No se pode deixar de

    falar da preocupao em manter o SFH estvel.

    Percebe-se que os objetivos capitalistas vm sendo alcanados, assim como

    muitas das diretrizes estipuladas pela legislao do programa (Portaria n. 231, 2004).

    Visando modificao do tecido social traado inicialmente como problemtico, as

    principais diretrizes atendidas so: o incremento do estoque de moradias com qualidade

    construtiva e locacional voltado para a populao de menor renda; a reduo do nmero de

    famlias que sofrem com a coabitao ou com o nus excessivo do aluguel; a promoo da

    economia atravs do ramo das empresas da construo civil e do ramo das empresas

    imobilirias; e o aproveitamento de imveis e terrenos ociosos. Outros objetivos tambm

    vm sendo alcanados, como a reduo da inadimplncia na poltica habitacional brasileira

    e a diminuio da especulao de imveis.

    Verifica-se, ento, que o PAR um programa inserido em uma poltica de

    governo, mas que vem se fortalecendo ao assumir um papel relevante no cenrio das

    polticas de habitao, pois reativou a construo de conjuntos habitacionais de qualidade

  • Consideraes finais_____________________________________________________________

    265

    para a populao de mais baixa renda, quando comparados com as habitaes financiadas

    por outros programas voltados para baixa renda, conforme se verifica no caso de Joo

    Pessoa. um programa complexo, que tem implicaes na poltica urbana, na questo dos

    imveis ociosos, alm de todos os outros aspectos j levantados. Por isso, conta com um

    maior comprometimento do poder pblico, que se preocupa em enfrentar a problemtica

    habitacional na mesma medida em que se preocupa em manter a economia estvel. No

    entanto, para a concretizao das diretrizes traadas, o programa exige mais aes efetivas

    e maiores responsabilidades, no apenas do governo federal, mas tambm dos governos

    estadual e municipal.

    Resumindo, por fim, o programa traz uma srie de inovaes e novos elementos

    para enfrentar o problema habitacional, no entanto suas maiores particularidades a forma

    diferente de acesso moradia e a localizao dos conjuntos esto ameaadas seja pela

    possibilidade de se transformar o arrendamento em financiamento convencional, seja pela

    periferizao dos conjuntos.

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    MEDVEDOVSKI, Nirce; et al. Utopias da forma espacial X processo social: um estudo e caso do PAR Laador em Pelotas. In.: Projetar 2005 II Seminrio sobre ensino pesquisa em projeto de arquitetura. Rio de Janeiro. Nov, 2005.

    MELO, Antnio Srgio Tavares de. Paraba: desenvolvimento econmico e a questo ambiental. Joo Pessoa: Grafset, 2004

    MELO, Marcus Andr B. C. de. Interesses, atores e ao estratgica na formao de polticas sociais: a no poltica da casa popular 1946-1947. Revista Brasileira de Cincias Sociais, n.15, ano 6, fev., 1991.

    MINISTRIO DAS CIDADES. Investimento Ministrio das Cidades Brasil a partir de janeiro de 2003. Braslia, 2005a.

    MINISTRIO DAS CIDADES. Programas habitacionais: guia de orientao 2005. Braslia, 2005b.

    MINISTRIO DAS CIDADES. Realizaes do Ministrio das Cidades. Janeiro/2003 a Junho 2004. Braslia, 2005c.

    MORAIS, Maria Cristina de. Cooperativa habitacional autofinancivel: uma alternativa de mercado escassez de financiamento. Natal-RN: UFRN, Dissertao. Centro de Tecnologia, Programa de Ps-Graduao em Arquitetura. Universidade Federal do Rio Grande do Norte, 2004.

    MORADIA POPULAR NO LUGAR DE HOTEL. Jornal O Estado de So Paulo, 25-02-2007.

    MORO JNIOR, Enio. A afirmao dissimulada: o papel do Estado no desenvolvimento urbano brasileiro. In: Impulso, Revista de Cincias Sociais e Humanas, Piracicaba, v.17, n.44, set.-dez., 2006, p.31-42.

    MULLER, Pierre. Les politiques publiques. Collection Que sais-je? Paris: Presses Universitaires de France, 1990.

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    PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO. Balano qualitativo de gesto 2001-2004. So Paulo, 2004a

    PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO. Relatrio de gesto 2001-2004. So Paulo: Graphis Studio, 2004b

    PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO. Programa Morar no Centro. So Paulo, 2004c

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  • Referncias ___________________________________________________________________

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    ____________________. ndice de qualidade urbana Joo Pessoa-PB. Quadro resumo de sub-indicadores principais. Joo Pessoa: UFPB. Laboratrio do Ambiente Urbano e Edificado, Departamento de Arquitetura, Centro de Tecnologia, Universidade Federal da Paraba, 2004.

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    RODRIGUEZ, Janete Lins, DROULERS, Martine. Joo Pessoa. Crescimento de uma capital. Joo Pessoa: Governo do Estado, Secretaria da Educao e Cultura, Fundao Casa de Jos Amrico, 1981.

    SABBAG, Haifa Y. Vila operrias, IAPs, conjuntos habitacionais: fazendo a morada popular. AU - Arquitetura e Urbanismo, [s.l.]: Pini, ano 1, n.3, p. 39-47, nov. 1985.

    SAMANEZ, Carlos Patrcio. Leasing: anlise e avaliao. So Paulo: Atlas, 1990.

    SANTOS, Cludio Hamilton M. Polticas federais de habitao no Brasil: 1964-1998. Braslia: Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada (IPEA), 1999.

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    SILVA, Lgia Maria Tavares da. Joo Pessoa: qualidade de vida & planejamento urbano. [s.l.]: [s.d.].

    SILVEIRA, Jos Augusto R. da. Uma anlise da relao transporte X uso do solo em vetores fragmentados de expanso urbana: estudo do caso do corredor da Avenida Dom Pedro II em Joo Pessoa-PB. Recife-PE: UFPE, Dissertao. Centro de Artes e Comunicao, Curso de Mestrado em Desenvolvimento Urbano e Regional - MDU. Universidade Federal de Pernambuco, 1997.

    VALENA, Mrcio Moraes. The lost decade and the Brazilian Governments response in the 1990s. The Journal of Developing reas, p. 1-52, 1998

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    ______________________.Poltica habitacional brasileira. Verso ou reverso? In.: Frum Amrica Latina Habitar 2000, Salvador: mai, 2001b.

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  • Referncias ___________________________________________________________________

    272

    Insero Urbana e Avaliao Ps-ocupao (APO) da habitao de interesse social. So Paulo: FAUUSP, 2002 (Coletnea Habitare FINEP, 1). p.34-55.

  • Anexos _______________________________________________________________________

    273

    ANEXOS

    ANEXO A Roteiro de questes para a entrevista na GILIE da CAIXA

    ANEXO B Roteiro de questes para a entrevista com o secretrio de Habitao da Prefeitura Municipal de Joo Pessoa

    ANEXO C Roteiro de questes para as entrevistas com os construtores que produziram pelo PAR

    ANEXO D Roteiro de questes para a entrevista com a administradora de imveis do PAR

    ANEXO E Roteiro de questes para as entrevistas com os arrendatrios

    ANEXO F Roteiro de questes para a entrevista na CEHAP

  • Anexos _______________________________________________________________________

    274

    ANEXO A: ROTEIRO DE QUESTES PARA A ENTREVISTA NA GILIE DA CAIXA

    DATA: __________

    ENTREVISTADO:

    _________________________________________________________________________________

    FUNO DO ENTREVISTADO:

    _________________________________________________________________________________

    Qual a funo da GILIE no PAR?

    _________________________________________________________________________________

    Qual a Gerncia da CAIXA que se responsabiliza em repassar o financiamento para a construo?

    _________________________________________________________________________________

    Quais so as vantagens do PAR em relao aos outros tipos de financiamentos da CAIXA?

    _________________________________________________________________________________

    Quais so as vantagens que o PAR oferece aos construtores?

    _________________________________________________________________________________

    Quais so as vantagens que o PAR oferece aos moradores?

    _________________________________________________________________________________

    Existe estudo de demanda para o PAR?

    SIM (____) NO (____)

    Qual a demanda do PAR na Paraba?___________________________________________________

    Qual a demanda do PAR em Joo Pessoa?______________________________________________

    A procura maior por casas ou apartamentos? (quais os nmeros?)___________________________

    Qual a faixa de renda predominante na demanda? ________________________________________

    Qual a remunerao da CAIXA pela operacionalizao do programa? (15%?) ___________________

    LOCALIZAO DOS CONJUNTOS

    Quais os critrios de incluso e excluso dos municpios no PAR? (ex.: porque Bayeux no

    beneficiada pelo programa?) __________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    275

    Existe algum projeto de revitalizao do centro histrico pelo PAR em Joo Pessoa:

    SIM (____) NO (____)

    Se sim, quantos? ________________________ onde? ________________________

    SOBRE A ADMINISTRADORA E PMJP:

    Quais so as funes incumbidas administradora?

    _________________________________________________________________________________

    No valor do financiamento, qual o percentual destinado prestao de servios da MG?

    _________________________________________________________________________________

    Com que freqncia a administradora realiza as reunies nos conjuntos? ______________________

    Para a CAIXA, quanto s funes que lhes so incumbidas, TIMO BOM RUIM PSSIMO

    A atuao da administradora :

    A atuao da PMJP

    SOBRE OS USURIOS:

    Qual a faixa de renda mais beneficiada pelo PAR? ________________________________________

    Qual o pblico alvo mais beneficiado (policiais, funcionrios pblicos, etc.)? ____________________

    Existe distribuio entre faixa de renda e conjuntos? _______________________________________

    Quais conjuntos destinam a qual tipo de renda? ____________________________________

    Qual o valor das prestaes do financiamento por edifcio?__________________________________

    Qual o tempo necessrio sem efetuar pagamento para o usurio tornar-se inadimplente? __________

    O inadimplente tem seu nome em cadastrado em Serasa ou outros? __________________________

    Quantas pessoas esto inadimplentes no momento? Qual o percentual de inadimplentes?

    _________________________________________________________________________________

    Quantas pessoas j foram retiradas do programa, devido inadimplncia? _____________________

    Quantas unidades esto vagas no momento?_____________________________________________

    Desde quando?______________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    276

    Algum arrendatrio j quitou a unidade (possvel, conforme o item 7.2, da Portaria n. 231, de 04 de

    junho de 2004)?

    SIM (____) NO (____)

    Se sim, quantos?______________________________________________________

    O que necessrio para o usurio quitar o imvel, agora ou depois de 15 anos?

    _________________________________________________________________________________

    Os usurios conservam o imvel:

    SIM (____) NO (____)

    Os usurios podem pintar suas casas com cores distintas para se diferenciarem das demais, uma vez

    que isso uma prtica bastante comum no processo habitacional?

    SIM (____) NO (____)

    A CAIXA faz vistoria nos conjuntos?

    SIM (____) NO (____)

    Com que freqncia? _________________________________________________________

    A CAIXA realiza manuteno nos conjuntos (para conservao)?

    SIM (____) NO (____)

    Com que freqncia? _________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    277

    ANEXO B: ROTEIRO DE QUESTES PARA A ENTREVISTA COM O SECRETRIO DE HABITAO DA PREFEITURA MUNICIPAL DE JOO PESSOA

    DATA: __________

    ENTREVISTADO: __________________________________________________________________

    FUNO DO ENTREVISTADO: _______________________________________________________

    Qual a funo da PMJP no PAR? ______________________________________________________

    Quais so os critrios para a populao se inscrever no PAR?_______________________________

    Qual a demanda do PAR na Paraba?___________________________________________________

    Qual a demanda do PAR em Joo Pessoa?______________________________________________

    A procura maior por casas ou apartamentos? (quais os nmeros?)___________________________

    Qual a faixa de renda predominante na demanda?_________________________________________

    Quais os incentivos e benefcios que a PMJP oferece para a construo de empreendimentos do

    PAR? (iseno de impostos? Quais?) ___________________________________________________

    Quantos projetos j foram beneficiados pela Lei Complementar n. 035, de 07 de julho de 2004?

    _________________________________________________________________________________

    A PMJP oferece os incentivos e benefcios do PAR para outros tipos de financiamento?

    SIM (____) NO (____)

    Qual? ____________________________________________________________________________

    Existe algum projeto de revitalizao do centro histrico pelo PAR em Joo Pessoa:

    SIM (____) NO (____)

    Se sim, quantos? ________________________ onde? ________________________

    Quem props a revitalizao das casas do centro? __________________________________

    Quem escolheu as residncias na Rua Joo Suassuna? _____________________________

    Por que aquelas casas? _______________________________________________________

    Como se desenvolveu o processo de negociao das casas?

    _________________________________________________________________________________

    As casas foram negociadas quando? ___________________________________________________

    J pertencem PMJP? ______________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    278

    Para essas casas, qual a faixa de renda que ser beneficiada? ______________________________

    Para essas casas, qual o pblico alvo preferencial? ________________________________________

    SOBRE AS HABITAES CONSTRUDAS NA GESTO DE CCERO LUCENA:

    Qual a faixa de renda da populao residente nos apartamentos da PMJP? ____________________

    Qual o pblico alvo predominante (ex.: funcionrios da PMJP)? ______________________________

    Qual a forma de financiamento? _______________________________________________________

    Qual o ano de construo dos edifcios? ________________________________________________

    Qual o programa de necessidades dos apartamentos e rea privativa?

    _________________________________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    279

    ANEXO C: ROTEIRO DE QUESTES PARA AS ENTREVISTAS COM OS CONSTRUTORES QUE PARTICIPARAM DO PAR

    DATA: __________

    IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DA EMPRESA:

    Empresa Construtora: _____________________________________________ Ano de criao: ____

    Empresa paraibana: SIM (____) NO (____)

    Produo do PAR: __________________________________________________________________

    Entrevistado: ______________________________________________________________________

    Funo do Entrevistado: _____________________________________________________________

    Qual o porte da Empresa?

    (____) GRANDE (____) MDIO (____) PEQUENO

    Que tipo de clientela preferencialmente atendida pela Empresa (conforme o CUB Custo Unitrio

    Bsico):

    (____) ALTA (____) MDIA (____) BAIXA

    Especialidade da Empresa (por %):

    (____) Construo de edifcios habitacionais multifamiliares

    (____) Construo de unidades habitacionais unifamiliares

    (____) Construo de edifcios comerciais

    (____) Outro tipo de construo

    Principais bairros que a Empresa prefere atuar:

    _________________________________________________________________________________

    Principais bairros que a Empresa atua? Por qu?

    _________________________________________________________________________________

    Recursos da Empresa (por %):

    (____) As construes so geralmente financiadas com recursos prprios

    (____) As construes so geralmente financiadas com recursos por bancos privados

    (____) As construes so geralmente financiadas com recursos pelo Banco do Brasil

    (____) As construes so geralmente financiadas com recursos da CAIXA

    Qual o tipo de financiamento da CAIXA mais utilizado pela empresa? _____________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    280

    Por qu? ______________________________________________________

    A Empresa j havia construdo habitao para rgos estaduais como CEHAP ou IPEP?

    SIM (____) NO (____)

    EM RELAO AO FINANCIAMENTO DO PAR

    Dos financiamentos da CAIXA, considera o PAR melhor ou pior que os demais?

    MELHOR (____) PIOR (____)

    Quais as vantagens que a CAIXA oferece para esse tipo de financiamento em relao aos outros

    tipos?

    _________________________________________________________________________________

    E as desvantagens?

    _________________________________________________________________________________

    A PMJP ofereceu Empresa incentivos ou benefcios para a construo do PAR?

    SIM (____) NO (____)

    Que tipo de incentivos e benefcios a PMJP oferece para a construo de um PAR? ______________

    Porque resolveu participar do PAR?

    _________________________________________________________________________________

    Que elementos determinaram a participao no programa (por ordem de prioridades):

    (____) Existncia de terrenos (____) Caractersticas da demanda

    (____) Fontes e plano de financiamento (____) Vantagens econmicas

    (____) Caractersticas tcnicas do terreno (____) Localizao do terreno

    Pretende participar novamente do programa?

    SIM (____) NO (____)

    Por que? _____________________________________________________________

    Foi vantajoso economicamente para voc?

    MUITO (____) MDIO (____) (____) POUCO

    Quais principais dificuldades que a Empresa enfrentou com o programa?

    _________________________________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    281

    LOCALIZAO E ARQUITETURA DOS CONJUNTOS

    Qual o papel da Empresa na determinao da localizao? _________________________________

    Que fatores foram considerados na escolha da localizao dos conjuntos, alm da acessibilidade e

    disponibilidade de infra-estrutura requeridos pelo programa? (por prioridade)

    (____) Proximidade com servios bsicos como escolas, padarias, mercadinhos, farmcias,

    etc

    (____) Proximidade com meios de transporte coletivos

    (____) Localizao social

    (____) Situao geogrfica

    (____) Condies topogrficas do terreno (tamanho, forma e declividade do lote)

    (____) Uso do solo (Plano Diretor ou cdigo de urbanismo)

    (____) Demanda no bairro

    (____) Imposio da CAIXA

    (____) Preo dos terrenos

    (____) Nenhum dos fatores acima listados

    Qual foi o critrio adotado para a escolha do terreno, alm dos acima listados?

    (____) Era proprietrio do terreno (____) Terrenos baratos venda

    No valor total do empreendimento, qual a porcentagem relativa ao terreno? _____________________

    O terreno escolhido apresentava rea construda antes da construo do conjunto do PAR:

    SIM (____) NO (____)

    Se sim, qual era a tipologia da construo? _________________________________

    A localizao influencia a tipologia habitacional e/ou o padro construtivo?

    SIM (____) NO (____)

    O que (ou quem) determinou o tipo de construo, se casa ou apartamento?

    _________________________________________________________________________________

    A Empresa prefere construir:

    CASA (____) APARTAMENTO (____)

    Por qu? ___________________________________________________________________

    O que (ou quem) determinou o padro construtivo (tipo de materiais)?

    _________________________________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    282

    Considera compatvel o valor das unidades com as exigncias do programa (tipologia, especificaes

    mnimas)?

    SIM (____) NO (____) Por qu? _________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    283

    ANEXO D: ROTEIRO DE QUESTES PARA A ENTREVISTA COM A ADMINISTRADORA DE IMVEIS DO PAR

    DATA: __________

    ENTREVISTADO: __________________________________________________________________

    FUNO DO ENTREVISTADO: _______________________________________________________

    Qual a funo da MG no PAR?

    _________________________________________________________________________________

    De que forma a MG veio participar do PAR?

    _________________________________________________________________________________

    Quantos empreendimentos do PAR a MG administra? Onde?

    _________________________________________________________________________________

    O empreendimento Santa Teresa, em Campina Grande, composto por casas ou apartamentos?

    _________________________________________________________________________________

    A MG administra outros imveis da CAIXA?

    SIM (____) NO (____)

    Quais?

    _________________________________________________________________________________

    Quais as principais vantagens em administrar os imveis do PAR em relao aos outros imveis

    administrados?

    _________________________________________________________________________________

    Quais so as principais vantagens que a CAIXA oferece para administrar os imveis do PAR?

    _________________________________________________________________________________

    Quais so as principais desvantagens em administrar os imveis do PAR?

    _________________________________________________________________________________

    Quais as principais dificuldades encontradas em administrar os imveis do PAR?

    _________________________________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    284

    Qual o percentual da empresa na atividade de administrar os imveis do PAR? (percentual pela

    administrao do condomnio e pelos contratos de arrendamento)?

    _________________________________________________________________________________

    Quais so as responsabilidades do condomnio?

    _________________________________________________________________________________

    Com que freqncia a MG realiza reunies de condomnio?

    _________________________________________________________________________________

    Quais so as principais dificuldades encontradas com os moradores nas reunies de condomnio?

    _________________________________________________________________________________

    Qual o valor da primeira e da mais recente taxa de arrendamento e de condomnio dos conjuntos do

    PAR administrados pela MG?

    Conjunto Arrendamento inicial Arrendamento

    atual Condomnio

    inicial Condomnio

    atual Tempo de

    arrendamento Tropical Tambi

    Jardim Tropical

    Jardins Jardins do Sul

    Via Norte II Litoral Sul Estado de So Paulo

    Estado do Acre

    Maria Apolnia

    Vista Bela II

    Qual a finalidade das vistorias da MG?

    _________________________________________________________________________________

    Com que freqncia a MG vistoria as unidades habitacionais?

    _________________________________________________________________________________

    Quais so as principais irregularidades encontradas?

    _________________________________________________________________________________

    Quais as providncias tomadas com as irregularidades encontradas?

    _________________________________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    285

    Qual o tipo de manuteno que a MG faz nos condomnios?

    _________________________________________________________________________________

    Com que freqncias as manutenes so realizadas?

    _________________________________________________________________________________

    Quantos arrendatrios conseguiram mudar de empreendimento do PAR na cidade de Joo Pessoa?

    _________________________________________________________________________________

    Quantos arrendatrios j desistiram do programa?

    _________________________________________________________________________________

    Quais foram os principais motivos para as desistncias?

    _________________________________________________________________________________

    Quantos contratos j foram rescindidos?

    _________________________________________________________________________________

    Quais foram os principais motivos para a resciso?

    _________________________________________________________________________________

    Qual o percentual de inadimplentes na taxa de arrendamento?

    _________________________________________________________________________________

    Qual o percentual de inadimplentes na taxa condominial?

    _________________________________________________________________________________

    Quantos apartamentos se encontram vagos no momento? Por qu?

    _________________________________________________________________________________

    A MG tem conhecimento da insatisfao dos moradores acerca da administrao dos condomnios?

    SIM (____) NO (____)

    Quais so as principais reclamaes dos moradores para a MG?

    ____________________________________________________________________

    Quais so as providncias que a administradora vem tomando para melhorar essa

    insatisfao?

    ____________________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    286

    Como a MG considera sua relao com os moradores?

    timo Bom Regular Ruim Pssimo

    Por qu? _________________________________________________________________________

    Como a MG considera sua relao com a CAIXA?

    timo Bom Regular Ruim Pssimo

    Por que? _________________________________________________________________________

  • Anexos _______________________________________________________________________

    287

    ANEXO E: ROTEIRO DE QUESTES PARA AS ENTREVISTAS COM OS ARRENDATRIOS

    CONTROLE: ______/______/______

    DATA: ______________

    CONJUNTO BLOCO APTO

    EQUIPAMENTOS COLETIVOS DO CONJUNTO:

    CARACTERSTICAS GERAIS DOS USURIOS:

    Entrevistado (parentesco)

    Escolaridade do arrendatrio

    Emprego do arrendatrio

    Nmero de pessoas na famlia:

    Meio de transporte utilizado:

    Tempo que mora no edifcio:

    Qual a condio de ocupao do

    domiclio em que morava anterior

    ao PAR:

    PRPRIO (____) ALUGADO (____) CEDIDO (____) OUTROS

    (____)

    Em caso de alugado, a prestao

    do aluguel era maior que a

    prestao do financiamento:

    SIM (____) NO (____)

    Qual o valor do antigo aluguel? ______________

    Tipo de domiclio anterior: CASA (____) APARTAMENTO (____)

    Prefere casa ou apartamento: CASA (____) APARTAMENTO (____)

    J morou em apartamento antes: SIM (____) NO (____)

    Bairro de origem do domiclio

    anterior

    SOBRE O FINANCIAMENTO:

    Como ficou sabendo do programa? ____________________________________________________

    Por que escolheu o programa? ________________________________________________________

    No financiamento, o (a) senhor (a) foi classificado (a) como:

    2-3 s.m (____) 3-4 s.m. (____) 4-5 (____) 5-6 s.m. (____) acima de 6 s.m (____)

  • Anexos _______________________________________________________________________

    288

    Qual (is) o (s) valor (es) da (s) sua (s) prestao (es)? _____________________________________

    O aumento do valor das prestaes est de acordo com o seu oramento familiar?

    SIM (____) NO (____)

    A famlia pretende morar neste residencial por quanto tempo? _______________________________

    A famlia tem o objetivo de quitar o financiamento para ter a propriedade da casa (ao final dos 15

    anos)?

    SIM (____) NO (____)

    Considera vantajoso: SIM NO

    Mudar para outro condomnio do PAR? (mobilidade residencial)

    Desistir do financiamento?

    Morar aqui, mas por um valor abaixo do mercado?

    Ir pagando pequenas prestaes mensais para comprar a casa prpria?

    J solicitou outro tipo de financiamento habitacional?

    NO (____) CEHAP (____) IPEP (____) CAIXA (____) OUTROS BANCOS (____)

    Qual forma de financiamento? __________________________________________________

    Com que freqncia a MG realiza as reunies de condomnio? _______________________________

    Voc participa das reunies realizadas pela MG?

    SIM (____) NO (____)

    Por qu? _____________________________________________________________

    Voc gosta da administrao realizada pela MG:

    SIM (____) NO (____)

    Por qu? _____________________________________________________________

    O seu contato com a CAIXA apenas para pagar o financiamento?

    SIM (____) NO (____)

    Voc gosta do atendimento da CAIXA?

    SIM (____) NO (____)

    Por qu? _____________________________________________________________

    Com que freqncia a CAIXA e a MG vistoriam a sua casa? _________________________________

    A CAIXA faz manuteno no conjunto e na sua casa? E a MG faz manuteno?

    SIM (____) NO (____) SIM (____) NO (____)

  • Anexos _______________________________________________________________________

    289

    Voc participa de alguma organizao do condomnio (associaes)? Qual? ____________________

    SIM (____) NO (____)

    De forma geral, considera seu relacionamento com os vizinhos:

    BOM (____) RUIM (____)

    SOBRE A LOCALIZAO DO EDIFCIO:

    O entrevistado gosta da localidade da sua habitao?

    SIM (____) NO (____)

    Considera BOM RUIM

    O atendimento de transportes pblicos?

    O atendimento de servios bsicos como escolas, padarias, mercadinhos,

    farmcia, etc?

    J tinha morado nesse bairro?

    SIM (____) NO (____)

    SOBRE A ARQUITETURA DO EDIFCIO:

    O que o entrevistado acha do: TIMO BOM RUIM PSSIMO

    Tamanho da habitao:

    A subdiviso dos cmodos (2 quartos, sala,

    cozinha, banheiro):

    Qualidade da construo (acabamento e

    durabilidade dos materiais)

    Beleza das habitaes (fachadas dos edifcios):

    Os equipamentos coletivos do condomnio

    Conservao do conjunto:

    Conservao da unidade:

    MUITO S

    VEZES POUCO NUNCA

    Com que freqncia a famlia utiliza os

    equipamentos coletivos:

  • Anexos _______________________________________________________________________

    290

    ANEXO F: ROTEIRO DE QUESTES PARA A ENTREVISTA NA CEHAP

    ENTREVISTADO: __________________________________________________________________

    FUNO DO ENTREVISTADO: _______________________________________________________

    Este programa Melhorias corresponde apenas s melhorias nas unidades habitacionais j

    existentes ou tambm contempla com a construo de novas moradias?

    _________________________________________________________________________________

    Qual a fonte de recursos do Ficam (Programa de financiamento da construo, concluso, ampliao

    ou melhoria de habitao de interesse social)?

    _________________________________________________________________________________

    Qual a fonte de recursos do Conso (Carteiras de Operaes de Natureza Social)?

    _________________________________________________________________________________

    Como funciona o financiamento Terrenos prprios? de casas isoladas?

    _________________________________________________________________________________

    Quais os bairros dos conjuntos?

    _________________________________________________________________________________

    Os terrenos em que os conjuntos so construdos so do Governo do Estado?

    _________________________________________________________________________________