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Contrato de Compra e Venda

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Contrato de Compra e Venda O contrato de compra e venda é "aquele pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciários equivalente" (Orlando Gomes). Ele é, portanto, o negócio jurídico em que as partes visam, como vantagem econômica, a transferência do domínio de determinado bem mediante uma contraprestação em dinheiro. No Brasil, quando um contrato é celebrado, ele gera um mero direito pessoal. Tratandose de um bem imóvel, só existe o direito real quando o contrato é levado a registro (quando então o comprador passa a ser o proprietário). No caso de um bem móvel, a propriedade é transferida no momento da entrega da coisa (quando ocorre a tradição). No direito brasileiro e no direito alemão o contrato de compra e venda não transfere a propriedade; ele cria a obrigação de transferir a propriedade, realizando-se a transferência pela tradição (bens móveis – art. 1267 e bens imóveis – art. 1245). Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico. O direito francês e o direito italiano admitem a transferência da propriedade pelo simples consenso entre as partes, manifestado no contrato. CARACTERÍSTICAS COMPRA E VENDA DO CONTRATO DE 1. BILATERAL OU SINALAGMÁTICO Pois gera obrigações recíprocas para o comprador (de pagar o preço em dinheiro) e para o vendedor (de transferir o domínio da coisa). Ambas as partes têm dever jurídico. 2. CONSENSUAL Se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa (art. 482): Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. Se o vendedor não entregar a coisa, se diz que ele inadimpliu com a obrigação. Neste caso, cabe ação, proposta pelo comprador. 3. ONEROSIDADE Ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício. Vendedor PROVEITO = receber o preço SACRIFÍCIO = entregar a coisa Comprador PROVEITO = receber a coisa SACRIFÍCIO = pagar o preço 4. CUMUTATIVIDADE Em regra, os contratos de compra e venda são cumutativos, ou seja, as prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios, que geralmente se equivalem, podendo transformar-se em aleatório quando tem por objeto coisas futuras ou coisas existentes mas sujeitas a risco. Um exemplo de contrato aleatório é a venda de uma colheita futura, venha ou não a haver safra. 5. FORMA LIVRE Em regra, a forma dos contratos é livre, ou seja, não solene (não exige solenidade). Em certos casos se exige a escritura pública, como, por exemplo, no caso do art. 108: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. No caso do art. 108, a substância do ato é a escritura pública, mas há exceções, como nos casos do financiamento pelo SFH e do loteamento. Nestes casos, pode-se utilizar o instrumento particular. Estes exemplos de exceções quando à necessidade de escritura pública encontram-se nas seguintes legislações:    Lei 4380/64, art. 61, §5º - Sistema de Habitação Decreto-Lei 58/37, art. 11 – Loteamentos Lei 6766/79, art. 26 ELEMENTOS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerarse-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. 1. CONSENSO (manifestação de vontade) 2. COISA 3. PREÇO EM DINHEIRO Faltando um desses elementos, o ato é nulo. COISA Em princípio, todas as coisas no comércio podem ser objeto de venda: os bens corpóreos, as coisas presentes, as futuras, as próprias e as alheias. A venda de bens incorpóreos, compreendidos os direitos, denomina-se CESSÃO. A cessão não tem a finalidade de transferência do domínio, porque este só se exerce sobre coisas. Na cessão de herança, por exemplo, o cessionário se torna titular das relações jurídicas da sucessão, uma vez que o herdeiro não vende os bens que lhe caberão no quinhão, mas sim transfere o patrimônio ativo e passivo tal qual como se encontrava no momento da abertura da sucessão. O vendedor só está obrigado a garantir a sua qualidade de herdeiro. O herdeiro pode fazer uma cessão de direitos hereditários. Neste caso, é lavrada uma escritura (escritura de cessão de bens hereditários). Com ela, o cessionário pode até mesmo abrir o inventário; Admite-se a venda de coisas futuras. Uma vez que o contrato não transfere a propriedade do bem, mas apenas cria a obrigação de transferi-la, nada impede a venda de coisa que ainda não existe. Um exemplo são os frutos de colheita esperada. Se o vendedor não entregar a coisa, resolve-se em perdas e danos (toda obrigação não cumprida resolve-se em perdas e danos, a não ser que se comprove o caso fortuito ou força maior). Se um herdeiro quiser vender um bem, ele é obrigado a dar preferência aos demais herdeiros. A cessão de direitos hereditários cede o todo. O cessionário entra no processo sucessório na qualidade de herdeiro. Não é possível discriminar o(s) bem(ns), a não ser que os herdeiros já tenham elaborado a partilha. Ainda nestes casos, existe entendimento de que, se o juiz ainda não homologou a partilha, ainda não há como discriminar o(s) bem(ns). É ilícita a venda de herança de pessoa viva (art. 426): Art. 426. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva. Se o comprador tinha conhecimento de que a pessoa se encontrava viva, estará sujeito a uma regra em Direito segundo a qual não se pode alegar o desconhecimento da lei. Este contrato será nulo. No entanto, se o comprador alegar que foi levado a erro, configura-se uma fraude. Neste caso, o negócio jurídico pode ser anulado. Somente é lícita a cessão de direitos hereditários (pessoa morta). VENDA DE COISA ALHEIA: Nada obsta que se efetue a venda de bem que ainda não lhe pertence. Se o vendedor consegue adquiri-lo para fazer a entrega prometida, cumprirá a obrigação. Caso contrário, a venda resolve-se em perdas e danos. Existem coisas que não podem ser vendidas, tais como o ar, a luz natural, a água fluente, e bens públicos tais como praças, praias e estradas. PREÇO É a quantia que o comprador se obriga a pagar ao vendedor, e deve consistir em dinheiro. Se for outra coisa, o contrato define-se como PERMUTA OU TROCA. Não se exige que seja exclusivamente em dinheiro, bastando que constitua a parcela principal (maior). O preço deve ser sério, pois é inadmissível o preço simulado, irrisório, vil. O preço deve ser fixado em moeda corrente do país. A substituição de dinheiro por outra coisa, consentida pelo vendedor, depois de concluído o contrato, não o converte em troca ou permuta; haverá, neste caso, uma DAÇÃO EM PAGAMENTO (que é uma forma de extinção da obrigação). CONSENTIMENTO Deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico. Requer capacidade das partes. RELATIVAMENTE INCAPAZ ABSOLUTAMENTE INCAPAZ Pode vender. O ato é anulável. O ato é anulável. Trata-se de exceção da regra de que "o nulo não convalece jamais" (Orlando Gomes) Regra: a nulidade absoluta não convalece. O responsável tem que ratificar, pois não é um ato perfeito. ELEMENTOS SECUNDÁRIOS OU NATURAIS Ao lado dos elementos essenciais existem elementos secundários que se presumem existentes na compra e venda: 1. DEVERES DECORRENTES DA LEI  VÍCIOS Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. § 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. § 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.  VÍCIO REDIBITÓRIO Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.  EVICÇÃO Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. A doação pura é um contrato gratuito e, portanto, não é possível aplicar o instituto da evicção. Já na doação com encargo, é possível.  O art. 442 fala do ato de REDIBIR (rescindir), ou seja, da AÇÃO REDIBITÓRIA. Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.  O comprador pode reclamar abatimento através da AÇÃO ESTIMATÓRIA ou quanti minoris. A AÇÃO REDIBITÓRIA e a AÇÃO ESTIMATÓRIA são as duas espécies do gênero AÇÃO EDILÍCIA. DE  1. CORREM POR CONTA DO COMPRADOR AS DESPESAS ESCRITURA, E POR CONTA DO VENDEDOR AS DE TRADIÇÃO: Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. O vendedor é o responsável pelas certidões negativas (despesas da tradição). O imposto de transmissão inter vivos (ITBI) deve ser pago pelo comprador. A venda à vista é realizada mediante o pagamento do preço, não sendo o vendedor obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, nos termos do art. 491: Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. Os ascendentes não podem vender ao descendente sem que os outros descendentes expressamente consintam (art. 496): Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Isto de destina a evitar quaisquer fraudes. Numa sucessão, metade do patrimônio pertence à meeira, caso o casamento tenha sido realizado em comunhão de bens. 50% da outra metade constituem a legítima e os outros 50% constituem a parte que o testador pode dispor como quiser. MODALIDADES ESPECIAIS DE VENDA Dentre as vendas imobiliárias, a mais importante distinção se faz entre a venda ad corpus e a venda ad mensuram. VENDA AD CORPUS Se faz sem determinação da área do imóvel ou estipulação do preço por medida de extensão. O bem é vendido como corpo certo, individualizado por suas características e confrontações, e também por sua denominação, quando for rural. A referência à dimensão não descaracteriza a venda ad corpus se não tem a função de condicionar o preço. VENDA AD MENSURAM Na venda ad mensuram a determinação da área do imóvel constitui elemento determinante da fixação do preço. A área é expressamente condição do preço quando este se estipula por medida de extensão (quando, por exemplo, alguém compra um terreno à razão de "x" Reais por metro quadrado). Observação: Se a venda for ad corpus, o comprador não tem pretensão alguma quando as dimensões do imóvel forem inferiores às que se pactuou, ou seja, só se pode pedir a complementação da área (ação ex empto), a resolução do contrato (ação redibitória) ou o abatimento do preço (ação estimatória ou quant minores) quando a venda for ad mensuram. RETROVENDA Encontra-se normatizada nos artigos 505 a 508: Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. A retrovenda só se aplica aos imóveis, e pode ser exercida durante um prazo de caducidade de, no máximo, 3 anos, a partir da data da venda, conforme dispõe o art. 505. Tem efeitos reais, valendo contra terceiros. Verdadeira cláusula resolutória da propriedade, extingue todos os direitos de terceiros posteriores à alienação primitiva. A retrovenda tem sido utilizada para a garantia de direitos, substituindo a hipoteca e permitindo ao credor, na hipótese de não pagamento do devedor, de ficar com o imóvel dado em garantia, sem necessidade de que o bem seja vendido em hasta pública, fazendo com que prevaleça uma espécie de pacto comissório, proibido pelo nosso Direito no tocante à garantia hipotecária (art. 1428): Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida. É uma propriedade resolúvel, sujeita a condição ou a termo resolutivos. Trata-se de uma propriedade temporária. Os tribunais de justiça passaram a entender como nulo o pacto de retrovenda com a finalidade usurária. PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA (artigos 513 a 520) É uma faculdade pessoal que se assegura ao vendedor para readquirir a coisa vendida em igualdade de condições com o terceiro comprador, na hipótese de revenda do bem. É aplicável tanto aos bens móveis como aos bens imóveis, importando na criação de um direito obrigacional que se resolve em perdas e danos, e não num direito real, como ocorre na retrovenda. O direito de preferência é intransferível. Se a alienação ocorrer sem o conhecimento do titular do direito de preferência ou, se dada a ciência, o titular da preferência declarar que pretende usar o seu direito e a venda for realizada em favor de terceiro, poderá exigir a coisa do terceiro que a houver adquirido, nos termos do art. 504, ou reclamar a indenização correspondente por parte do alienante. Maria faleceu, deixando João, seu marido (meeiro) e três filhos. Seu patrimônio incluía um imóvel avaliado em R$ 300.000,00. Um dos filhos queria comprar este imóvel e seu pai, inventariante, requereu alvará judicial para a venda do mesmo. Ocorre que foi feita uma escritura com o valor de R$ 50.000,00, o que prejudicaria os demais herdeiros no momento da partilha. Foi feita, então, uma escritura de retificação, no valor de R$ 300.000,00. LEI 6899 (Processo Civil) Determina a aplicação de correção monetária. Se alguém entrar com ação e não requerer os juros e a correção monetária, o pedido estará implícito, nos termos da lei. A preferência tem sido assegurada ao locatário conforme dispõe o art. 33 da Lei 8245/91. PACTO COMISSÓRIO Encontra-se normalizado no art. 1166 do Código Civil de 1916. É a cláusula resolutiva incluída numa compra e venda a prazo, pela qual se faculta ao vendedor resolver o contrato se o comprador não pagar o preço até certa data. Orlando Gomes assevera que a cláusula está subentendida em todos os contratos bilaterais (condição resolutiva tácita), tornando-se desnecessário mencioná-la expressamente (contudo, não há inconveniente em explicitá-la). Esta cláusula, no entanto, é vedada em casos de hipoteca, penhor e anticrese. A estipulação do pacto comissório não afasta a intervenção judicial para a resolução do contrato (é necessário entrar com uma ação). Desfeita a venda, volta o bem ao patrimônio do vendedor. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO O Código Civil de 1916 não normalizava esta hipótese, mas o Código Civil vigente o faz, nos termos dos artigos 521 a 528: Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé. Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual. Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato. Consiste na cláusula inserida na compra e venda a crédito de objetos individuados ou infungíveis, pela qual o comprador, não obstante tenha a posse da coisa comprada, só adquire a proipriedade após integralizar o pagamento do preço, geralmente dividido em prestações. A coisa deve ser inconfundível para ser passível de busca e apreensão, se não se realizar o pagamento. Normalmente, são objetos do contrato eletrodomésticos, automóveis e outros bens individualizados. O vendedor prossegue sendo o proprietário da coisa até a solução do preço. Já o comprador permanece na posse da coisa na condição de depositário, tendo direito a uso e gozo da coisa. O contrato deve ser registrado no Registro de Títulos e Documentos para surtir efeitos em relação a terceiros. Diz o art. 129 da Lei 6015/73 (Lei de Registros Públicos): Art. 129. À margem dos respectivos registros, serão averbadas quaisquer ocorrências que os alterem, quer em relação às obrigações, quer em atinência às pessoas que nos atos figurarem, inclusive quanto à prorrogação dos prazos. O instituto da venda com reserva de domínio perdeu muito com a introdução em nosso Ordenamento Jurídico do instituto da alienação fiduciária em garantia, que se revelou mais eficaz na proteção do credor. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA O compromisso de compra e venda, também chamado de promessa de compra e venda, é um contrato preliminar, ou pré-contrato, que tem por fim a celebração de uma escritura de compra e venda. PROMESSA UNILATERAL DE VENDA (opção) É aquela em que uma das partes, que pretende alienar, se obriga a aguardar a resposta de um pretendente. Tilico pretende adquirir um imóvel com financiamento, devendo levar um compromisso escrito do proprietário de que o mesmo irá vender o imóvel tão logo seja aprovado o financiamento, num prazo fixado. PROMESSA DE COMPRA E VENDA BILATERAL Ocorre quando uma das partes se obriga a vender e, a outra, a comprar determinado bem, cujo preço, na maioria das vezes, é pago parceladamente (em prestações). Satisfeitos os deveres das partes (documentação do alienante – e do adquirente – e preço pago pelo adquirente), assina-se a escritura de compra e venda, impropriamente chamada por alguns de escritura definitiva. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA É possível quando o vendedor não quer assinar a escritura de compra e venda. Neste caso, a sentença do juiz corresponde a uma escritura. O comprador, no entanto, tem que provar que pagou o preço. Se o bem for comprado à vista, poderá ser lavrada promessa de compra e venda em vez da escritura de compra e venda? Poderá ser feita uma promessa de compra e venda com quitação de preço, e o vendedor pode outorgar procuração para três pessoas de confiança do comprador, que então assinarão a escritura de compra e venda. É necessário registrar a promessa de compra e venda, para que surja o direito real. Geralmente este fato ocorre quando o comprador não dispõe ainda do valor necessário para o pagamento do imposto de transmissão.
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